摘 要：

伴隨著房地產(chǎn)市場的日漸繁榮，房地產(chǎn)中介應運而生，對前者產(chǎn)生了無可替代的影響。然而房產(chǎn)中介行業(yè)的不成熟使其暴露出一連串的漏洞。本文通過對房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀調查，分析房地產(chǎn)中介的重大作用，指出我國房產(chǎn)中介急需解決的問題，并就如何治理提出自己的看法與建議

關鍵詞：房地產(chǎn)中介機構；重要性；當前漏洞與問題；治理途徑

近年來，房地產(chǎn)越炒越熱，不僅引起了經(jīng)濟學家們的激烈討論，也成為普通大眾關注的話題。一方面是房價居高不下，嚴重超過了我國市民的承受能力并且還有進一步增高的趨勢，另一方面又是消費者對于房產(chǎn)的需求不斷擴大。房屋買賣的加劇促進了房地產(chǎn)中介的壯大，數(shù)量、規(guī)模比之過去都有了飛速發(fā)展。對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)中介是它的橋梁和紐帶，是后者順暢運行的基本保證。但是我國的房地產(chǎn)中介起步較晚，目前處于較低的階段，存在著不少問題與漏洞，亟待改進與治理。如何正確認識并提出切實可行的解決方案，應該是我們的重心之所在。

一、 房地產(chǎn)中介服務對房地產(chǎn)市場意義深遠。

1、房地產(chǎn)中介是獲得房地產(chǎn)市場信息的重要入口

中國的廣大老百姓對房屋的需求量非常大，而大部分的人不具備專業(yè)知識，不會在了解整個市場，花費大量人力物力后才做出決定，房產(chǎn)中介即成了一般人獲取市場信息的重要途徑，經(jīng)過多家中介的比較，老百姓會對房地產(chǎn)市場有一個大致的認識，從而影響買房的心態(tài)與考慮。由此可見，房地產(chǎn)信息的完整性、系統(tǒng)性和實效性，直接影響著房產(chǎn)交易的順利進行。當前我國房地產(chǎn)二、三級市場80℅的交易是通過房產(chǎn)中介達成的。房產(chǎn)中介依靠自己的信息優(yōu)勢（房地產(chǎn)供求信息、價格信號信息、市場管理信息）和專業(yè)知識優(yōu)勢（咨詢、評估、金融中介、物業(yè)管理），可以提供精確專業(yè)的行內信息。［1］

2、房地產(chǎn)中介降低了交易成本，提高了運行效益。

在房地產(chǎn)交易中，搜尋、談判、實施需要支出相應的費用。若由買主一力承擔這些成本，未免太過于龐大。具有專業(yè)優(yōu)勢的中介方在這方面顯得相對高效，他的專業(yè)服務可以有效提高房地產(chǎn)市場的交易效率，縮小交易成本，推動房地產(chǎn)流通

3、房地產(chǎn)中介為房產(chǎn)市場提供多種專業(yè)化服務，促進房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)，流通與消費的多元化。

房地產(chǎn)市場不僅僅指的是房屋的買賣，它是一個極其復雜的系統(tǒng)，包括了場地產(chǎn)金融市場，房地產(chǎn)開發(fā)建筑市場房地產(chǎn)維修服務市場等。而且每一種市場結構均很復雜。流通方式多種多樣。以房地產(chǎn)交易市場來說，流通方式不僅包括房地產(chǎn)買賣，還包括房地產(chǎn)租賃。在房地產(chǎn)買賣中也有各種各樣的交易方式，如全家商品屋買賣、優(yōu)惠商品屋買賣、舊公房買賣和私房租賃等；另外還有房屋的拍賣、抵押、典當，以及房屋互換、以房屋聯(lián)營或入股等。憑借其知識技術優(yōu)勢，可以提供涉及房地產(chǎn)本身的業(yè)務和涉及到信貸融資、估價測算、合同簽訂、產(chǎn)權轉移、公證辦理、稅費收繳等知識和業(yè)務。［2］

4、房地產(chǎn)中介聯(lián)系房地產(chǎn)市場的供需雙方，促進了供與求的平衡，使整個市場有序發(fā)展。

房地產(chǎn)中介長期從事代理商品房買賣租賃活動，對供求兩個市場上的情況有較為深入的研究調查，信息掌握比較全面，從而能夠為買者和買者雙方提供對方的有效信息，使買者了解房產(chǎn)市場當前現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，做到心中有數(shù)；另一方面，也能使賣方按市場需求決定生產(chǎn)，不至于盲目投資擴大數(shù)量、規(guī)模等，以定程度上減輕了房價暴跌或暴漲的危險性，促進了房地產(chǎn)市場的規(guī)范完善和社會的穩(wěn)定發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)中介服務業(yè)的問題與不足

房地產(chǎn)中介對房產(chǎn)市場作用如此之大，它的迅速崛起也就成了必然趨勢，越來 越多的房產(chǎn)中介公司和中介從業(yè)人員應運而生。只是在如今房地產(chǎn)中介遍地開花的大好形 勢下，存在著不少令人堪憂的問題。2007年11月13日，深圳著名房產(chǎn)中介公司“中天置業(yè)”的老板蔣飛被發(fā)現(xiàn)失蹤，隨后“中天置業(yè)”在全國開設的140家分行出成都分行外全部歇業(yè)，這是繼信一天公司停止二手房交易后，業(yè)內再度傳出的大型公司關閉店面的消息。2007年末房地產(chǎn)中介行業(yè)可謂進入了“多事之秋”，從深圳“中天置業(yè)”老板蔣飛卷款潛逃到北京“中大恒基”原董事長被警方控制以及最近又爆出的深圳另一知名地產(chǎn)中介“長河”房地產(chǎn)經(jīng)紀公司瀕臨倒閉，隨之而來的是中介行業(yè)陷入了深深的信任危機。實際上這有著相當?shù)谋厝恍?。隨著房價飆升，房產(chǎn)市場欣欣向榮，房產(chǎn)中介行業(yè)難以避免地出現(xiàn)了一系列問題。主要有：

1、 政府管理不力，有關法律法規(guī)不完善。

目前我國涉及房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、2001年頒布的《建設部關于修改《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》的決定》、2003年國務院18號文件、2006年建設部頒布的《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)細則》以及其他各地方指定的相關規(guī)則。但這些法律法規(guī)的規(guī)定過于原則、粗狂，可操作性不強。比如說：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中要求房地產(chǎn)中介機構有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，但具體標準并未給定;《建設部關于修改《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》的決定》中指出房地產(chǎn)中介從業(yè)人員若出現(xiàn)收受合同酬金以外的財物等損害他人利益行為時，由直轄市、市、縣任命政府房地產(chǎn)管理部門會同有關部門對責任人給與處罰，但是各級政府常因法律法規(guī)依據(jù)不足、檢查措施不力等原因無法有效地處理房地產(chǎn)中介的違規(guī)行為。另外我國房地產(chǎn)中介的注冊金要求較低，中介機構建立后缺乏有效的審查和制裁機制。目前我國房地產(chǎn)中介機構資參差不齊，從業(yè)人員的專業(yè)水平和技術水平也較低，還有許多經(jīng)營機構根本不符合從業(yè)資格，卻還在無證經(jīng)營。［3］

2、 中介企業(yè)數(shù)目多，經(jīng)營規(guī)模小，品牌效應低，專業(yè)知識水平與服務質量不高。

我國房地產(chǎn)中介業(yè)由于起步晚，目前尚未形成健全體制。中介機構一般不需太多的資金投入，且如今房地產(chǎn)中介機構資質認證制度不全，所以相當一部分中介是由個人和少數(shù)幾個人聯(lián)合而成的散亂機構，沒有專業(yè)的金融、市場營銷知識，整體隊伍業(yè)務素質低，服務項目單一，缺乏指導與培訓，從而保證不了應有的服務。行內真正具備水準的一流中介機構屈指可數(shù)，品牌意識不夠強烈，檔次、層次、水平均有待提高。

3、 房地產(chǎn)中介機構誠信缺失，違規(guī)現(xiàn)象屢見不鮮。

在房地產(chǎn)服務日漸重要的今天，消費者投訴也逐漸增多，由于信用機制缺位，使得誠信危機近一步加深。從違規(guī)形式來看，主要表現(xiàn)在：

(1) 發(fā)布虛假信息，隱瞞真實情況欺騙消費者。某些房產(chǎn)中介與賣方勾結，故意美化本有缺陷的房產(chǎn)，不告知消費者真實情況，使之利益受損，而中介機構從中多拿回扣；有些賣開發(fā)的產(chǎn)品屬于無證產(chǎn)品，售樓時尚未拿到合法的土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋預售許可證、房屋竣工驗收證明等一系列證明文件，而中介隱瞞此等重大信息，導致消費者購買以后無法取得產(chǎn)權證明。

（2）收受合同酬金以外的財物，收取不合理費用。某些房產(chǎn)中介以看房為名，向消費者介紹不合要求的房源，趁機收取服務費；或者巧立名目，向消費者索要根本不合規(guī)范的手續(xù)費，甚至利用職務之便炒房，牟取不正當利益。

（3）采用多種欺詐性手段不規(guī)范經(jīng)營。如與一方當事人串通，損害另一當事人利益；以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方交易；委托期內消費者未租到滿意住房，中介機構以種種理由不退還押金；個別中介商甚至對買賣雙方或租賃雙方實行雙向欺詐，當欺詐達到一定資金規(guī)模后關門走人。［4］

（4）利用消費者大多缺乏專業(yè)知識的弱點，制造不公平合同，對一些條款做出不合理規(guī)定，故意加重委托人的責任或刻意使內容模糊不清，造成消費者重大誤解，從而達到損害消費者利益，自己從中獲取不正當利益的目的。

4、 房地產(chǎn)交易雙方缺乏必要的專業(yè)知識和行業(yè)了解，過于依賴房產(chǎn)中介機構。

對行業(yè)信息知之甚少是買賣雙方委托中介的原因之一。由于不從事房地產(chǎn)業(yè)，大多數(shù)人選擇將賣房一事交給房產(chǎn)中介全權代理，造成中介機構有機可趁，從中漁利。而將責任推給賣方承擔。買方不清楚行業(yè)基本情況，容易在中介的蓄意欺騙下做出有損自身利益的決定，在委托交易中處于被動地位，輕易相信口頭承諾，事后又得不到相應補償。買賣雙方自我保護意識淡薄也是房地產(chǎn)中介業(yè)出現(xiàn)眾多亂象的一個客觀因素。

三、促進房地產(chǎn)中介健康發(fā)展的治理途徑。

隨著中國經(jīng)濟與世界的接軌，房地產(chǎn)中介勢必將受到來自國外的沖擊，競爭會更加激烈。 面對我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)出現(xiàn)的諸多不足，如何解決問題，增強競爭力與抗風險能力是當務之急。

1、 加強行業(yè)監(jiān)管，完善相關法律制度

有效的管理和完善的法規(guī)體系是有序的房地產(chǎn)中介業(yè)所必需的。政府對中介機構應嚴格資質審查制度和市場準入制度，要求從事中介的公司必須取得《經(jīng)營資格證書》和營業(yè)執(zhí)照。政府可以加強和其他部門的合作，實現(xiàn)管理機制的成熟和資源共享。通過法律手段，對違規(guī)行為嚴肅處理，明確責任與義務，創(chuàng)造一個良好發(fā)展的環(huán)境。對于房產(chǎn)中介技術上的問題，如估價報告、測繪成果、坐標系統(tǒng)、估價口徑、等方面也應在相關文件中做出規(guī)定，提高行業(yè)整體素質。

2、 壯大企業(yè)規(guī)模，打造品牌效益，提高業(yè)務能力和專業(yè)水平。

（1） 目前房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于散亂局面，盡快調整局面，實行聯(lián)合重組，發(fā)展連鎖經(jīng)營不失為一個可行的辦法。一方面，以龍頭企業(yè)兼并小、散、亂的小規(guī)模公司，既壯大了龍頭公司實力，增強了抗風險能力，又規(guī)范了市場秩序；另一方面，強強聯(lián)合能夠組建具備國際競爭力的一流中介企業(yè)，通過聯(lián)合與合作擴大市場占有額，從而有利于加強行業(yè)核心凝聚力。

（2） 品牌創(chuàng)建企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的重要條件。在消費者品牌意識不斷增強的今天，品牌成為相當有價值的無形資產(chǎn)。加大輿論宣傳，提高公眾認識，把一些規(guī)模大、信譽度高、效益好的企業(yè)做成品牌企業(yè)，塑造強有力的企業(yè)品牌形象，創(chuàng)品牌效益，是我國房地產(chǎn)中介公司在國際上占有一席之地的必經(jīng)之路。

（3） 培訓專業(yè)人才，加強管理和考核，提高從業(yè)人員素質。市場競爭實際上是人才的競爭。中介機構要加強員工的準入資格培訓以及定期或不定期的執(zhí)業(yè)培訓，既要進行房地產(chǎn)知識的培訓，還要對金融、法律、稅務、市場營銷等方面有全面了解，提高從業(yè)人員技能，使中介從業(yè)人員不僅能為客戶提供詳盡信息，還能在價格分析、投資規(guī)劃方面提供優(yōu)質咨詢。

3、 加強誠信建設，提高公眾信任度。

（1） 建立信息傳輸機制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案。房地產(chǎn)中介具有信息不對稱的特性，即消費者與中介機構擁有的信息明顯不相稱。為了防范這種信息不對稱產(chǎn)生的誠信缺乏，應當建立和完善企業(yè)信用檔案，除了記錄企業(yè)基本情況外，要特別對房地產(chǎn)中介機構的失信行為進行記錄，可以充分利用網(wǎng)絡手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。［5］

（2） 制定職業(yè)道德準則，要求從業(yè)人員嚴守城實守信的道德規(guī)范。面對誠信缺失問題，要提高客戶的信任度，關鍵是要秉承公正、公平、公開的原則，為客戶的利益著想而并非從中私拿回扣，中飽私囊，收取除合同酬金外的財物。要做到這一點，企業(yè)必須加強誠信建設和內部激勵約束建設，對員工開展職業(yè)道德教育，嚴格對失信行為的懲罰。

4、提高普通民眾對房地產(chǎn)市場及相關領域的了解，增強買賣雙方的自我保護意識。

買者與賣者在交易中要提高警惕，買賣之前對房地產(chǎn)市場做好大致的調查，避免將房產(chǎn)交給中介機構全權負責，應當隨時關注交易的運行情況，在參考咨詢的基礎上，獨立做出決策，而不要只聽信房地產(chǎn)中介公司的一面之詞。對于房產(chǎn)的結構、質量問題，應該實地了解，而并非輕信口頭承諾。利益受到損害時應通過各種手段得到相應的賠償，必要時訴諸法律。

四、結論

房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展帶動了中介行業(yè)的欣欣向榮，而反過來，房產(chǎn)中介對房地產(chǎn)市場也有不可忽視的影響。如今的房產(chǎn)市場雖然出現(xiàn)了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是進步的。抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，治理好房產(chǎn)中介行業(yè)的問題，將會促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的和諧進步。 

參考文獻：

［1］ 陽大勝.“房價運動”中房地產(chǎn)中介的價格欺詐與監(jiān)管［J］廣州市經(jīng)濟管理干部學院學報 2007.3 第33卷第1期

［2］張卓、唐杰 房地產(chǎn)中介業(yè)與房地產(chǎn)市場的關系［J］市場透視

［3］宋安成 房地產(chǎn)中介行業(yè)的“亂象”與規(guī)范［J］房地法律-上海房產(chǎn) 2008.1

［4］周霞、王媛 房地產(chǎn)中介業(yè)誠信缺失現(xiàn)狀及成因分析［J］理論天地2004

［5］劉曉麗 對房地產(chǎn)中介誠信問題的探討 ［J］ 管理科學文摘

（作者通訊地址：上海財經(jīng)大學國際工商管理學院200433）