摘 要：

在2007年的夏天，蚌埠房價飆升引起了人們的廣泛關(guān)注，房價再次成為人們討論的焦點，這樣飆升的房價已經(jīng)使居民承受不起了。住房問題是重要的民生問題，政府應(yīng)積極采取措施，通過滿足居民的需求和給與補貼，來減少供需之間的矛盾。本文從供求關(guān)系和成本等方面討論了蚌埠市房價上漲的原因和背景，最后對此發(fā)表相關(guān)的建議，主張通過抑制投機需求，增加有效供給，來解決房地產(chǎn)中的供求矛盾，同時要加強監(jiān)管，防止房地產(chǎn)泡沫。

關(guān)鍵詞:價飆升；需求旺盛； 有效供給；成本；廉價租房

根據(jù)央視《經(jīng)濟信息聯(lián)播》的報道，在國家發(fā)改委等部門發(fā)布的5月份全國城市房價中，安徽蚌埠以房價漲幅10.2%排在了全國第5位，首次進入了人們的視線，而這個城市的綜合實力去年還只排在全國第182名。中小城市的

房價上漲開始引起人們的廣泛關(guān)注。

一、房價飆升的狀況

在5月份房價漲幅名列全國第五之后，蚌埠6月份的房價的增幅又名列全國第四，二手房漲幅躍居第二。8月份國房價漲得依舊，很快蚌埠房價8月漲幅再居全國前五。房價屢居全國前列的安徽省蚌埠市，10月仍以漲幅10.1%位列安徽省首位，同時高于全國平均漲幅。當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計顯示，在成交均價最高的新城區(qū)，商品房成交均價在每平方米2800元左右，單價最貴的甚至超過了每平米4000元。房價有著只增不減的趨勢，11月份的房價漲幅趨于平緩。

二、房價飆升的原因分析

房價的突然飆升，使得蚌埠這個中小城市在2007年的夏天引起了很多關(guān)注。和上海、深圳、北京這些大城市的房價飆升相比，蚌埠房價的飆升有著自己的特殊之處，有著中小城市自身發(fā)展的需要，當(dāng)然也是中小城市發(fā)展的一個典型。

（一）需求的旺盛迫使房價飆升

隨著城市化進程的加快，以及人們思想觀念的轉(zhuǎn)變，生育高峰期后的結(jié)婚浪潮，都使居民對住房的需求有了大幅增長。經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民的購買力也增加。對于房價的預(yù)期，也使得居民對住房的需求有了提高。

1.由于城市化進程的加快，新增的城鎮(zhèn)人口急需住房，住房需求急劇增加。在蚌埠，懷遠、固鎮(zhèn)這些城鎮(zhèn)縣城的“有錢人”，就成了蚌埠樓市一支重要的需求力量。甚至鳳陽的一些做生意的小老板，也選擇在蚌埠買房，雖鳳陽縣在行政區(qū)劃上屬于滁州市，但是鳳陽距離蚌埠城區(qū)只有20多公里。而我國在未來十多年內(nèi)，仍會保持高速的城市化進程，全國每年約有2000萬農(nóng)村人口進城，住房需求加大。

2.隨著生活水平的提高，以及生活態(tài)度的轉(zhuǎn)變，在新城區(qū)購買新房成為本地居民的新的需求。老城區(qū)的房子偏小，戶型偏舊，已經(jīng)不太適合新的居住要求。這也是蚌埠新城區(qū)房價高于老城區(qū)的一個重要因素之一。

3.上個世紀70年代末、80年代初形成的生育高峰，如今正在形成一波強大的結(jié)婚浪潮，再加上觀念的變化，最終形成一支強大樓市購買力。據(jù)分析，25歲~45歲的人群是購房的主要群體。其中25歲到35歲的人群因?qū)儆诨辇g期，對住房需求的彈性并不大，35歲到45歲的人的住房主要用于改善需求，這部分人更受宏觀政策影響。

4.隨著房價的上漲，人們對未來的房價有著自己的預(yù)期。在1984年有記錄以來，中國的房地產(chǎn)價格曲線就是一條向右上方傾斜的曲線。從1984年到現(xiàn)在，無論國家用怎樣的方法調(diào)控，人們對高房價怎么抵制，房價都沒有下降的跡象。只有短暫的停滯和徘徊，然后隨之而來的又是更加猛烈的價格上漲。所以人們都預(yù)期房價會接著上漲，增加了住房的需求，遲買不如早買房子。

（二）供給的嚴重不足是房價飆升的又一重要原因

房價上漲是一個國家城市化進程中的必經(jīng)階段。一邊是城市化進程的加速，大量人口涌向城市，一邊是有限的土地，導(dǎo)致了住宅的有限供給和剛性需求之間的矛盾。從2003年國家開始對房地產(chǎn)進行調(diào)控以來，國家為了限制和打擊囤地行為，接連發(fā)布嚴控土地利用、限制房地產(chǎn)開發(fā)的諸多文件，出臺了一些收緊地根的措施，但仍有不少的土地在出讓后一直處于閑置狀態(tài)。同時這樣措施在一定程度上也減少了住宅的供應(yīng)，在需求大增的情況下，市場上的供給量卻不斷創(chuàng)出歷史新低，加劇了供需的矛盾。

蚌埠的房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的供給不足，上半年的房地產(chǎn)投資不足10億元，不及全省同期的3%，可以想象一下，面對大量的住房需求，而新城區(qū)當(dāng)前只有10來個樓盤，房價怎么可能不上升？蚌埠上半年的房地產(chǎn)投資情況，2007年1-4月安徽省分市房地產(chǎn)投資情況來看，蚌埠的增長率是-2.4%，最高的滁州市的增長率為106.2%。

蚌埠市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的即時數(shù)據(jù)(見下表)

網(wǎng)上交易：2007-06-15 星期五

昨天成交：35套；面積：3714.36平方米；金額：1，090.23萬元。

今天成交：44套；面積：5326.48平方米；金額：2，206.93萬元。

昨天成交均價：［住宅］=2747.16元/平方米；［非住宅］=6500.75元/平方米。

今天成交均價：［住宅］=2968.42元/平方米；［非住宅］=14528.78元/平方米。

上月成交均價：［住宅］=2779.41元/平方米；［非住宅］=4746.91元/平方米。

本月成交均價：［住宅］=2793.59元/平方米；［非住宅］=5878.98元/平方米。

由表可知，目前蚌埠市的房地產(chǎn)新開發(fā)面積很少，投資嚴重不足，蚌埠房地產(chǎn)今年1~4月的投入竟然是負增長。這樣下去，如果蚌埠每天房地產(chǎn)的交易量在40套左右，每月在1000套左右，按照這個速度，蚌埠的房子只夠銷售半年的。如果沒有新的房源進入市場，蚌埠在半年后竟然會無房可售?？梢?，蚌埠房價的飆升不足為奇了。

（三）成本上升的綜合作用

按理論價格上講，房價主要有兩部分組成，即成本和利潤。從政府價格管理部門對商品住房的價格構(gòu)成的界定看，它包括四部分：成本、利潤、稅金和地段差價。其中成本包括：①

1．征地費及拆遷安置補償費；

2．勘察設(shè)計及前期工程費；

3．住宅建筑、安裝工程費；

4．住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費；

5．管理費；

6．貸款利息。

可以看出，房價和地價有著密切的聯(lián)系，兩者是相互影響，相互依賴的。從2003年開始的土地調(diào)控政策，在一定程度上影響了2005年以后的住房土地總量的供給，土地供給與需求的不匹配，導(dǎo)致地價上揚，緊接著，商品房價格也隨之飆升。而且，近年來的一些住房開發(fā)商取得來的建設(shè)用地，大都是通過招投標(biāo)的方式競價取得的，導(dǎo)致部分地區(qū)土地價格大幅的上漲。這些都增加了開發(fā)商的成本，進而使得成本的增加在房價上體現(xiàn)出來。

隨著我國城市化的發(fā)展，蚌埠這樣的中小城市也在尋求自身的發(fā)展，開始新城區(qū)的建設(shè)以后舊城區(qū)的改造。隨著國家對征地拆遷工作的規(guī)范，征地拆遷安置補償費標(biāo)準的提高，加大了開發(fā)的時間成本和資金占用成本，這樣就使得開發(fā)商的開發(fā)成本增加了。

隨著物價指數(shù)的上漲，以及國家推行使用新型環(huán)保節(jié)能建筑材料，都使得建筑成本上升，使得住宅建筑、安裝工程費的成本一定程度的上升。

三、解決措施

住房問題是重要的民生問題，居民已經(jīng)承受不起這樣飆升的房價了。政府應(yīng)積極采取措施，通過滿足居民的需求和給與補貼，來減少供需之間的矛盾。加強廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難問題。繼續(xù)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）物業(yè)稅應(yīng)盡早落實

在房地產(chǎn)市場供應(yīng)不平衡、賣方占主導(dǎo)的情況下，政府應(yīng)該通過稅收政策來調(diào)控，減少購房者的壓力。目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所采取的稅收政策，包括清算土地增值稅、提高城鎮(zhèn)土地使用稅、征收二手房個人所得稅等，都是在交易緩解進行稅收調(diào)節(jié)，開發(fā)商很可能把交易稅向房價轉(zhuǎn)移。

因此，盡早開物業(yè)稅，取消其他一切房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費。由于物業(yè)稅屬于財產(chǎn)稅，在房屋的持有環(huán)節(jié)征收，這樣，一方面可以能減少消費者購房時一次性支付稅款的壓力，另一方面還有利于抑制投機性住房需求。

（二）擴大廉租房保障范圍

我國住房的供給體系是：高收入者買商品房；中收入者買商品適用房；最低收入者享受廉租房。要解決城市低收入家庭住房困難，就要建立健全廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)的改造力度，從而多渠道的解決城市低收入家庭的住房困難，進而逐步改善農(nóng)民工等其他住房困難群體的居住條件。

（三）用經(jīng)濟杠桿提高工業(yè)用地利用率

改善土地供求關(guān)系的緊張，可以從這樣兩個方面進行：一方面要提高工業(yè)建設(shè)用地的效率，一方面要減少農(nóng)村居民人均用地的面積。而多數(shù)專家目前普遍認為，土地供應(yīng)緊張導(dǎo)致的住宅供需矛盾是導(dǎo)致房價上漲的主要矛盾。 

在我國，城鎮(zhèn)居民點人均用地遠小于農(nóng)村居民點建設(shè)用地。理論上，伴隨著城市化進程的加速，農(nóng)村居民點建設(shè)用地也應(yīng)該減少，但實際上我國農(nóng)村居民點用地并沒有隨著農(nóng)村人口的減少而下降。

那么，提高工業(yè)建設(shè)用地的效率就成了改善土地供求關(guān)系的關(guān)鍵了。

（四）加強監(jiān)管，防止房地產(chǎn)泡沫

在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，房地產(chǎn)泡沫在悄然產(chǎn)生。進而，房價會出現(xiàn)飆升的情況。因此，通過編制房地產(chǎn)價格指數(shù)和房地產(chǎn)景氣指數(shù)可以有效監(jiān)測和調(diào)控房地產(chǎn)的價格。政府可根據(jù)反周期的方法來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條時期時，可采取經(jīng)濟擴張政策，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于蕭條時期時，可采取經(jīng)濟擴張政策。

注釋：

①國家計委：《商品住宅價格管理暫行辦法》，【1992】價費字382號

參考文獻：

［1］楊玉生.現(xiàn)代微觀經(jīng)濟學(xué)［M］.北京：中國經(jīng)濟出版社，2004．1

［2］曹振良等編著.房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)通論［M］.北京：北京大學(xué)出版社，2003. 6

［3］陳淮，趙路興.房價誰說了算土地與金融制度變革中的中國房地產(chǎn)［M］.南昌：江西人民出版社，2005

［4］高曉慧.中國住房價格機制研究［M］.北京：中國物價出版社，2003

［5］（美）阿瑟.奧沙利文.城市經(jīng)濟學(xué)［M］.蘇曉燕等主譯.北京：中信出版社，2003

(作者通訊地址:安徽大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院 安徽合肥230039）