摘 要：土地，是最基本的生產(chǎn)資料之一。不管社會形態(tài)如何，它的作用和地位都是顯而易見的。同時，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展與城市的進(jìn)步，土地問題日益突出化，亟待解決。本文闡述了馬克思土地所有權(quán)理論和地租理論，并指出了馬克思土地所有權(quán)理論和地租理論對我國城市土地使用制度的指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：土地；馬克思土地所有權(quán)理論；地租理論

土地，是最基本的生產(chǎn)資料之一，不管社會形態(tài)如何，它的作用和地位都是顯而易見的。同時，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展與城市的進(jìn)步，土地問題日益突出化，亟待解決。土地作為一種資產(chǎn)，首先是需要對其的所有權(quán)界定清楚。鑒于我國目前的實情及有關(guān)法律制度的規(guī)定，我國的城市土地的所有權(quán)屬于國家，這是不容爭議的。馬克思所研究的地租理論具有普遍意義，它揭示的是市場經(jīng)濟條件下地租的一般規(guī)律，對資本主義市場經(jīng)濟適用，對社會主義市場經(jīng)濟也適用。

根據(jù)馬克思關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)的理論，易知，土地產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，其中所有權(quán)是核心。鑒于此，我國城市的土地的所有權(quán)已經(jīng)很明確。問題的關(guān)鍵是如何妥善處理城市土地的使用權(quán)問題，這其中包含土地使用權(quán)的如何下放及如何有效使用城市土地的問題。

一、馬克思土地所有權(quán)理論和地租理論

土地所有權(quán)問題，包括土地權(quán)屬關(guān)系的性質(zhì)、構(gòu)成及其變更，以及土地所有權(quán)的經(jīng)濟實現(xiàn)等方面的內(nèi)容，馬克思在他的經(jīng)典巨著《資本論》中作過詳盡闡述。何謂土地所有權(quán)?馬克思指出：“土地所有權(quán)的前提是，一些人壟斷一定量的土地，把它作為排斥其他一切人的、只服從個人意志的領(lǐng)域。”他還認(rèn)為，土地所有權(quán)是人的社會關(guān)系在土地問題上的表現(xiàn)，它是一個社會歷史范疇。

馬克思地租理論建立在一個原理之上，一個前提之下。這一原理是：土地本身沒有價值，“因為土地不是勞動的產(chǎn)品，從而沒有任何價值”。這一前提是：所有權(quán)的存在，“地租又是以土地所有權(quán)，以某些個人對地球的某些部分的所有權(quán)為前提”。這兩條是地租存在的一般規(guī)律，即凡是有土地所有權(quán)存在的地方就存在地租。盡管社會發(fā)展階段不同，只要具備這兩條，地租都存在。不同社會的地租，都有其共性，即地租的占有都以土地所有權(quán)為前提，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。

二、馬克思土地所有權(quán)理論和地租理論對我國城市土地使用制度的指導(dǎo)

馬克思將土地產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)，使用權(quán)，受益權(quán)和處分權(quán)。我國現(xiàn)今城市土地問題方面急需解決的是土地使用權(quán)問題。

(一)、城市土地使用權(quán)的下放有關(guān)準(zhǔn)則

城市土地使用權(quán)下放應(yīng)遵循如下原則：

1、通過明確產(chǎn)權(quán)，使城市政府在配置土地時的行為更加長期化；

2、通過嚴(yán)格的土地利用規(guī)劃以及公眾參與的辦法對城市政府的權(quán)力進(jìn)行約束，使土地資源配置能夠反映國家和社會的利益，允許城市土地所有權(quán)在政府與企業(yè)、個人之間的反向流動，實現(xiàn)城市用地產(chǎn)權(quán)的多元化；

3、充分發(fā)揮土地市場在城市土地資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用；

4、在價格機制和政府合理的公共政策作用下實現(xiàn)高效和可持續(xù)利用。避免開發(fā)公司憑借特權(quán)低價甚至無償從政府手中得到土地，通過開發(fā)后加價出售大發(fā)橫財，占有了本應(yīng)屬于政府收入的地租。

也就是說，城市土地使用權(quán)的下放，無外乎是兩種方式：無償劃撥和有償使用。為此，處理好這兩種方式的關(guān)系顯得尤為重要，應(yīng)該確定合理的比例，并隨著外界環(huán)境的變化而有所調(diào)節(jié)。同時，對原有無償劃撥土地的土地使用者如國家機關(guān)、軍隊、學(xué)校、國有企業(yè)等變相以土地人股分成、出地合建住宅分成、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣等經(jīng)營行為進(jìn)行有效的遏制?？擅鞔_土地?zé)o償無期使用的最后期限，到期由政府依據(jù)評估價格逐一與使用單位簽訂用地合同，補交土地出讓金。補交困難的可采取緩繳、逐年收繳，甚至政府土地使用權(quán)入股的方式，全面實行土地租約制，推動城市土地資源的合理配置。

(二)、城市土地使用權(quán)的下放的可行措施

我國城市土地使用制度改革的指導(dǎo)原則是，鞏固和完善土地的國家所有制，建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)、與城市建設(shè)和發(fā)展相協(xié)調(diào)、有中國特色的社會主義城市土地使用制度。

總的來說，①實行“三權(quán)分離”，即將土地的所有權(quán)、使用權(quán)和管理權(quán)相分離。國家(中央政府)對土地?fù)碛薪^對的所有權(quán)，并規(guī)定國家的城市土地所有權(quán)神圣不可侵犯。經(jīng)國家批準(zhǔn)擁有使用權(quán)的單位可以依法擁有土地的使用權(quán)，使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。地方政府(城市政府)代表國家對城市土地進(jìn)行管理。②建立起既有利于維護(hù)社會主義城市土地國有制，又有利于發(fā)展生產(chǎn)力的新型城市土地使用制度。我國城市土地使用制度的改革，不是要改變城市土地國有制的性質(zhì)，而是要消除舊的傳統(tǒng)城市土地使用制度的種種弊端。建立有利于社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市土地資源的合理化配置制度。國內(nèi)外的經(jīng)驗表明，只有這樣才能使城市土地與其他生產(chǎn)要素合理配置并得到有效利用。③建立起與社會主義市場經(jīng)濟運行機制相適應(yīng)的城市土地供應(yīng)和流動的運行機制。為了實現(xiàn)城市土地資源的合理化配置和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，取得土地使用的最佳效率，必須使城市土地資源的配置符合市場化運作要求，使城市土地所有權(quán)與城市土地使用權(quán)相分離，使城市土地使用權(quán)能夠流轉(zhuǎn)，從而使市場機制在城市土地資源配置中起基礎(chǔ)性作用。當(dāng)然在某種程度上講，應(yīng)該盡量減少無償劃撥土地的比例，進(jìn)而可以擴大有償使用制度的推行，也可以提高土地的利用效率。進(jìn)而又引出如何提高土地利用效率的問題。既然土地作為一種資源，當(dāng)然要做到使有限的資源產(chǎn)生最大的產(chǎn)出，簡言之，提高土地利用效率。

(三)、有助于城市土地有效使用的辦法

根據(jù)馬克思的地租理論，至少應(yīng)該差別對待不同地段的土地顯得尤為重要。簡單而論，對于城市土地的有效使用，應(yīng)該充分運用級差地租理論，即同一定量的土地處于不同地段的征稅或者是收費就該有所別。換句話說，繁華地段的土地的使用費理所當(dāng)然就要高些，反之亦然?？墒牵瑢τ诰唧w的差別是多大，應(yīng)該適當(dāng)?shù)亟Y(jié)合一下城市當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展情況，予以靈活有效地調(diào)節(jié)。當(dāng)然，城市的發(fā)展速度與質(zhì)量對土地的影響也是異常大的，簡單而論，一個城市發(fā)展的特別快，有些超乎尋常，在某種程度上，就會帶來諸多問題，特別是住房問題，易知，住房與土地是密切相關(guān)的，同時企業(yè)的用房等一些用地問題也就相應(yīng)地出現(xiàn)，此外，適當(dāng)?shù)乜刂瞥鞘械陌l(fā)展也顯得尤為重要，鑒于此，提到當(dāng)?shù)氐某鞘型恋氐氖褂脙r格更為亟待。

概括而論，城市土地是最大的存量資產(chǎn)，是城市經(jīng)濟運行的載體，是城市建設(shè)與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，也是“經(jīng)營城市”發(fā)展戰(zhàn)略的重要支持基礎(chǔ)。城市土地制度建設(shè)是我國土地制度建設(shè)的重要組成部分，電是我國經(jīng)濟體制改革的主要內(nèi)容之一。搞好城市土地制度建設(shè)，不僅有利于我國經(jīng)濟體制的改革與完善，而且有利于我國城市化建設(shè)步伐的加快，同時對全面建設(shè)小康社會具有積極的推動作用。為此，做好城市土地的規(guī)劃，特別是城市土地的使用制度的改革，需要迫切進(jìn)行。