摘要：社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略空間單元。由于傳統(tǒng)體制的慣性，在物業(yè)管理和社區(qū)管理發(fā)展都不成熟的情況下，在社區(qū)這個(gè)“微型社會(huì)”中，二者經(jīng)常會(huì)發(fā)生職能混淆與碰撞。隨著城市的發(fā)展，民主和法治的進(jìn)步，現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系發(fā)生了巨大的改變。本文主要探討現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上研究如何改善和協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)努力。

關(guān)鍵詞：社區(qū)管理；物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)；社區(qū)物業(yè)管理

中圖分類號：C916 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1002—2589（2008）18—27—03

隨著住房制度改革的推進(jìn)，與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，物業(yè)管理（簡稱物管）作為一種和現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)方式相配套的綜合管理方式應(yīng)運(yùn)而生，與原有的社區(qū)管理方式結(jié)合起來共同為管理和服務(wù)社區(qū)居民而努力。但由于傳統(tǒng)體制的慣性，在物業(yè)管理和社區(qū)管理發(fā)展都不成熟的情況下，在社區(qū)這個(gè)“微型社會(huì)”中，二者經(jīng)常會(huì)發(fā)生職能混淆與碰撞。社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略空間單元，社區(qū)是否和諧，與每位成員的日常生活息息相關(guān)，更關(guān)系著整個(gè)和諧社會(huì)的構(gòu)建。隨著城市的發(fā)展，民主和法治的進(jìn)步，現(xiàn)代城市社管與物管的關(guān)系發(fā)生了巨大的改變。本文主要探討現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上研究如何改善和協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)努力。

一、傳統(tǒng)社區(qū)管理與物業(yè)管理關(guān)系

“社區(qū)”是社會(huì)學(xué)中的基本概念，最早是在德國社會(huì)學(xué)家斐迪·滕尼斯的《社區(qū)與社會(huì)》一書中提出。一般認(rèn)為：社區(qū)就是在一定地域內(nèi)發(fā)生社會(huì)活動(dòng)和社會(huì)關(guān)系，有特定的生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨(dú)立的社會(huì)生活共同體。從20世紀(jì)90年代以后，我國涌現(xiàn)出一批有關(guān)探討社區(qū)管理問題的學(xué)術(shù)著作，對于社區(qū)管理的界定也都各有代表性。傳統(tǒng)意義的社區(qū)管理，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。

“物業(yè)”指的是已經(jīng)建成并竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設(shè)施與場地。傳統(tǒng)的物業(yè)管理是指為使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活，需要建立對物業(yè)的系統(tǒng)有序的管理與維修養(yǎng)護(hù)，即“物業(yè)管理”。

探討傳統(tǒng)社管與物管的關(guān)系，首先要看二者之間的異同。首先，從性質(zhì)上看，社區(qū)管理是一個(gè)綜合性管理，它是街道辦事處、居委會(huì)對社區(qū)服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生、治安管理、綜合治理和精神文明建設(shè)等實(shí)行組織領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)、執(zhí)法檢查等活動(dòng)，具有行政管理職能，它的對象主要是人，而物業(yè)管理是以各類房屋、建筑物及配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)公共場地的使用、維修、保養(yǎng)為核心的專業(yè)管理服務(wù)，兩者雖有不同，但有所交融；其次，從管理區(qū)域來看，社區(qū)管理具有區(qū)域性，按照行政區(qū)域劃分，一般來講，一個(gè)社區(qū)往往包含了幾個(gè)樓盤和小區(qū)。而物業(yè)管理一般以一個(gè)小區(qū)為單位，是構(gòu)成社區(qū)的基礎(chǔ)；再次，從目標(biāo)來看，社區(qū)管理是在街道的指導(dǎo)下，社區(qū)各團(tuán)體、居民共同參與的管理，主要圍繞人的生活來實(shí)施。物業(yè)管理主要圍繞業(yè)主的居住環(huán)境進(jìn)行，從外部入手，也就是對物業(yè)進(jìn)行管理，對人進(jìn)行服務(wù)。兩者目標(biāo)不盡相同，但都是以人為本，都是為了提高居民的生活質(zhì)量，促進(jìn)小區(qū)、社區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展。

從以上的論述中我們不難發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)社管與物管的關(guān)系是在特定的條件下，在一定的階段內(nèi)是相互促進(jìn)，相輔相承的，但是由于關(guān)系尚未理順，在社區(qū)這個(gè)“微型社會(huì)”中，物管與社管經(jīng)常會(huì)發(fā)生職能混淆與碰撞。原有的社區(qū)管理模式屬于政府導(dǎo)向型的管理模式，它主要是以各街道、社區(qū)居委會(huì)為主體，其他社區(qū)組織共同參與配合下對社區(qū)的公共事務(wù)、社會(huì)事務(wù)等進(jìn)行管理。由于社區(qū)管理與物業(yè)管理都是對與城市居民日常生活相關(guān)的諸多方面的日常管理，兩者之間存在著很多相似之處，如地域重合、硬件共享、宗旨和目標(biāo)相近、管理的人員相近等，而且在相關(guān)的規(guī)定中，社區(qū)管理組織的某些職責(zé)與物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容有所交叉，又由于傳統(tǒng)體制的慣性和經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，兩者經(jīng)常出現(xiàn)很多磨擦和碰撞。以我市為例，目前實(shí)行物業(yè)管理的絕大部分社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司之間都存在著各種各樣的矛盾，如有的社區(qū)居委會(huì)想將空置的物業(yè)管理用房作為社區(qū)活動(dòng)場所，但物業(yè)管理公司不予支持，雙方矛盾尖銳，如業(yè)主遇到房屋或公共設(shè)施毀損求助于物業(yè)無法及時(shí)得到處理時(shí)又會(huì)將問題反映到社區(qū)居委會(huì)，而物業(yè)有的時(shí)候?qū)τ趤碜跃游瘯?huì)的意見不予重視，很多影響居民正常工作和生活的問題得不到及時(shí)的解決等等。

二、現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，民主和法治的進(jìn)步，原有的社區(qū)管理與物業(yè)管理都發(fā)生了很大的變化?，F(xiàn)代城市社區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)管理都被賦予了新的含義，而二者的關(guān)系也隨之有了新的發(fā)展。

現(xiàn)代社區(qū)管理是指在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和基層政府組織的領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居民與居民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)中介組織等組織的輔助下，為維護(hù)社區(qū)整體利益、推進(jìn)社區(qū)全方位發(fā)展，采取一定的方式，對社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。

而物業(yè)管理隨著我國現(xiàn)代城市發(fā)展與法治進(jìn)步也被賦予新的含義。2007年8月31日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，該決定于2007年10月1日起施行?！稕Q定》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。 兩個(gè)字的變化不僅僅是文字游戲，而是清晰地表明了物業(yè)公司的新定位，進(jìn)而要求物業(yè)行業(yè)根據(jù)新的理念調(diào)整管理與服務(wù)的模式，能夠適應(yīng)新的時(shí)代對物業(yè)行業(yè)提出的新的要求。新的物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

而社區(qū)物業(yè)管理作為物業(yè)管理的一個(gè)重要組織部分，是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋最廣泛的業(yè)務(wù)類型，也是物業(yè)管理中艱巨而復(fù)雜的任務(wù)。社區(qū)物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理理念及管理手段，依法或依合同對其負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的居民、房屋建筑及其配套的設(shè)施設(shè)備、綠化、交通、治安、環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治及服務(wù)的過程。社區(qū)物業(yè)管理使社區(qū)內(nèi)的居民能有優(yōu)美、方便、舒適、安全、安靜的居住環(huán)境和條件。

現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理逐漸形成了相融性的關(guān)系。這首先體現(xiàn)在物業(yè)管理和社區(qū)管理互為作用與影響。社區(qū)是一個(gè)社會(huì)的縮影，社區(qū)管理中既有對物業(yè)本身的管理，又有對社區(qū)服務(wù)實(shí)施綜合利用的管理，同時(shí)還涉及社區(qū)文化建設(shè)和精神文明建設(shè)。其次，物業(yè)管理離不開社區(qū)，必須服從于社區(qū)管理，物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)。物業(yè)管理總是依托于特定的社區(qū)來開展。再次，培養(yǎng)良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識，也能夠?yàn)槲飿I(yè)管理的正常開展打下基礎(chǔ)。

但是，現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理的相融性關(guān)系并不成熟。主要體現(xiàn)在第一主體角色不明確。街道組織作為行政性管理主體，既要充當(dāng)政府角色，貫徹政策法規(guī)，又要承擔(dān)社區(qū)服務(wù)工作，變成了全方位的管理者。物業(yè)管理公司是經(jīng)濟(jì)性服務(wù)主體，主要職能是滿足社區(qū)中個(gè)性化、多樣化和非組織化的社會(huì)生活需求，依合同對業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)?！秶鴦?wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》中將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”從法律依據(jù)上引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)從管理性的主體改變?yōu)榉?wù)性組織。許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)脫胎于原有的物業(yè)管理企業(yè)，未能及時(shí)轉(zhuǎn)變工作理念和工作方法。具體現(xiàn)象如街道組織經(jīng)常指責(zé)物業(yè)管理公司不聽招呼，無視政府權(quán)威，不積極贊助公共工程和公益事務(wù)，配合支持不夠；物業(yè)管理公司則多抱怨街道居委會(huì)樣樣插手，事事干涉，攤派多多，索求無度等等。第二職能重疊。根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)來看，在城市管理過程中，由街道組織承擔(dān)的職能約有十二項(xiàng)，其中不少職能與物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍發(fā)生了交叉。第三權(quán)力越位。有的街道辦事處直接組建各類服務(wù)公司，強(qiáng)制高價(jià)承接物業(yè)公司以外的業(yè)務(wù)，居委會(huì)利用辦公用房、違章搭建搞創(chuàng)收，與物業(yè)管理規(guī)章相抵觸，為了追逐利益，造成角色錯(cuò)位、權(quán)力越位。造成以上狀況的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，其中既有傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)體制的影響和制約，也有現(xiàn)有法律法規(guī)的及相關(guān)政策的不完善，而居民的生活方式以及民主和法治意識等也是重要的因素。

三、改善和協(xié)調(diào)社管與物管關(guān)系，構(gòu)建和諧社區(qū)

社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略空間單元。真正的城市和諧社區(qū)是一個(gè)旨在追求經(jīng)濟(jì)消費(fèi)適度化、基層政治民主化、社會(huì)管理多元化、鄰里關(guān)系和諧化、居住環(huán)境生態(tài)化，并且具有濃郁人文精神和地方文化特色的特殊地域空間。建設(shè)城市和諧社區(qū)就要重建多元互動(dòng)合作的社區(qū)綜合治理機(jī)制。政府、企業(yè)、社區(qū)組織、居民之間重建平等、交流、協(xié)商、互動(dòng)、合作的新關(guān)系，構(gòu)筑社區(qū)治理體系，為社區(qū)居民提供多元化、專業(yè)化、高效率的社會(huì)公共服務(wù)，滿足居民物質(zhì)和精神需求。因此，構(gòu)建和諧社區(qū)必須改善和協(xié)調(diào)社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系。具體的措施有：

第一，必須正確認(rèn)識社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系。正如前文所論述的，二者在城市社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展中是不同的主體，社區(qū)管理的主體街道組織是行政性管理主體，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)性服務(wù)主體，他們承擔(dān)各自的義務(wù)，履行其各自職責(zé)。在社區(qū)管理中互相影響和作用，為社區(qū)居民提供多元化、專業(yè)化、高效率的社會(huì)公共服務(wù)，滿足居民物質(zhì)和精神需求。根據(jù)《鞍山市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中的要求，提高城市管理現(xiàn)代化水平，就“要深化城市管理體制改革，落實(shí)重心下移的各項(xiàng)措施，探索建立市、縣（市）區(qū)、街相互銜接、合理分工和規(guī)范高效的城市管理模式。大力加強(qiáng)城市社區(qū)建設(shè)，建立健全社區(qū)民主管理制度，逐步完善責(zé)權(quán)明確、運(yùn)行有序的社區(qū)管理體制”。

第二，要規(guī)范街道居委會(huì)的行為，特別是要約束其經(jīng)濟(jì)職能，嚴(yán)格限制搞經(jīng)營創(chuàng)收，促進(jìn)社區(qū)公共事務(wù)協(xié)作。街道組織要舍得從市場或企業(yè)管理事務(wù)中剝離出來，交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)化經(jīng)營單位承接。

第三，要提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的中心是服務(wù)，在服務(wù)中加強(qiáng)管理，在加強(qiáng)管理中更好地服務(wù)。以服務(wù)意識、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容為中心，未來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)是理念，管理是手段，管理與服務(wù)要有機(jī)結(jié)合，通過對物的管理，實(shí)現(xiàn)對人的服務(wù)，滿足居民物質(zhì)和精神需求。

第四，要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，重視發(fā)揮其在社區(qū)事務(wù)中的功能。從制度上體現(xiàn)和維護(hù)街道組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方平等的法律地位關(guān)系，樹立業(yè)委會(huì)在社區(qū)內(nèi)的威信，以達(dá)到三方主動(dòng)合作、分工配合、相互監(jiān)督的平衡，共同努力搞好小區(qū)管理服務(wù)工作。

第五，完善相關(guān)法律法規(guī)，為改善和協(xié)調(diào)二者關(guān)系指明方向。由于物業(yè)管理是個(gè)新興的行業(yè)，其整體法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。建設(shè)和諧社區(qū)，必須要盡快完善相關(guān)法律法規(guī)。

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（責(zé)任編輯/石銀）