案例四： 射箭——流血上市

上市融資成了不少開發(fā)商的共同選擇。即使，前景已一再惡化，也只能硬著頭皮走下去。因?yàn)?，他們基本已?jīng)沒有其他的路可以走

“保持足夠的現(xiàn)金流對(duì)于企業(yè)來說，任何時(shí)候都是很必要的?！泵裆y行首席投資官朱德貞對(duì)《當(dāng)代經(jīng)理人》表示，“如果市場一直是往上走，大家就都會(huì)覺得明天永遠(yuǎn)會(huì)比今天更好，大家都會(huì)想到擴(kuò)張。但企業(yè)如果想長久發(fā)展，必須要把長期和短期需要的資金都做好儲(chǔ)備。短債長用，眼下看來是劃算，可一旦有什么風(fēng)吹草動(dòng)，企業(yè)的正常運(yùn)營就會(huì)一下子措手不及。”

這番話，用在如今的房地產(chǎn)市場，實(shí)在是最恰當(dāng)不過。在過去兩年，瘋漲的樓市，造就了一大批一夜暴富的神話。于是，2007年，地產(chǎn)界的主旋律便成了大舉擴(kuò)張和拿地，“地王”現(xiàn)象層出不窮，許多房企同時(shí)開始謀劃上市融資，僅港交所排隊(duì)的房企就有數(shù)十家；步入2008年，“降價(jià)”、“流拍”、“豬堅(jiān)強(qiáng)”等不詳?shù)脑~匯最先開始在地產(chǎn)界流行；隨后，“破產(chǎn)”、“減薪”、“裁員”等可怕字眼開始在媒體中浮現(xiàn)。

在貨幣緊縮加金融危機(jī)等多重壓力下，中國房地產(chǎn)市場步入有史以來最為漫長的寒冬期，絕大多數(shù)房企的資金鏈都緊繃的嘎嘎作響。A股的地產(chǎn)股已經(jīng)跌到慘不忍睹，H股的中資地產(chǎn)也好不到哪去，去年幸運(yùn)上市的SOHO中國、奧園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)均已跌破發(fā)行價(jià)。

沒有人會(huì)坐以待斃，何況精明如房地產(chǎn)老板者。除了不情愿地降價(jià)賣房子，忍痛割肉引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，以及在還款期限上面做文章等手段外，上市融資成了不少開發(fā)商的共同選擇。即使，前景已一再惡化，也只能硬著頭皮走下去，因?yàn)?，他們基本已?jīng)沒有其他的路可以走。

“破冰”者“破發(fā)”

“抉千金之貨者，不計(jì)缽兩之爭?！焙幽辖I(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森很有豪氣地對(duì)媒體表示。說這話時(shí)，是今年6月5日晚。

作為年內(nèi)首個(gè)赴港上市的中資概念地產(chǎn)公司，建業(yè)地產(chǎn)融資規(guī)模只有約4億美元左右，相較年初11億美元融資計(jì)劃，可謂是大幅縮水。有記者問胡葆森，廉價(jià)上市是否感到心疼，他如此答復(fù)。

與3月份在香港證券市場折戟沉沙的恒大地產(chǎn)相比，胡葆森確實(shí)有足夠理由保持一個(gè)好的心態(tài)。更何況，還有同行們氣勢強(qiáng)大的聲援——啟動(dòng)公開招股第一天，在投資者推介午餐會(huì)上，王石、馮侖、李思廉、潘石屹、任志強(qiáng)、吳亞君等地產(chǎn)界大腕都現(xiàn)身捧場，被香港的媒體稱為是“一個(gè)地產(chǎn)公司近期所能獲得的最高待遇。”

同樣角色顯赫的是6月2日登陸A股IPO的濱江集團(tuán)，它是年內(nèi)第二只獲批上市的內(nèi)地房股，加上1月中旬宣布首發(fā)的合肥城建，二者的成功上市，被歡欣鼓舞的地產(chǎn)界賦予了“開閘”、“破冰”的象征意義。這意味著自去年8月以來，對(duì)地產(chǎn)公司暫時(shí)關(guān)閉的資本大門已經(jīng)緩慢開啟。

只是，形勢比人強(qiáng)。河南建業(yè)6月6日上市首日便跌破發(fā)行價(jià)，2.64港元的開盤價(jià)，較招股價(jià)2.75港元“潛水”4%。6月10日，公開交易僅8天的濱江集團(tuán)，股價(jià)一路震蕩下行，交易價(jià)首次出現(xiàn)在發(fā)行價(jià)之下，盤中最低報(bào)20.28元，跌破20.31元的發(fā)行價(jià)。而4月初的合肥城建股價(jià)距離其15.6元的發(fā)行價(jià)，只有一步之遙。

看清了風(fēng)向的恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等地產(chǎn)商紛紛表示IPO計(jì)劃暫時(shí)擱淺。其他如方圓地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、深圳佳兆業(yè)房地產(chǎn)、棕櫚泉控股和中惠集團(tuán)等，也一直在傳聞中“積極籌措”上市——只是但聞雷聲不見雨點(diǎn)。

“崩盤”與“停工”

“地價(jià)基本終止了不斷攀升的勢頭，房企上市融資的最好時(shí)機(jī)已經(jīng)過了，難度也越來越大，開發(fā)商‘圈錢—圈地’的游戲已經(jīng)玩不下去了。”業(yè)內(nèi)專家如此說。

年關(guān)將近，開發(fā)商年底前急需現(xiàn)金支付已購?fù)恋厮栀Y金，以及相關(guān)銀行貸款。更有研究機(jī)構(gòu)指出，有的房地產(chǎn)公司負(fù)債率已在70%的警戒線以上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營現(xiàn)金流的枯竭。但房市在繼續(xù)疲軟，率先舉起降價(jià)大旗的房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)萬科的公告顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)銷售金額33.5億元人民幣，同比減少35.1%，這已是其連續(xù)第五個(gè)月下降。

壞消息還在接連不斷，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將通過三年多時(shí)間投資9000億元人民幣，增加廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，未來，房屋均價(jià)面臨更大壓力。9月12日，摩根士丹利發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為：新一輪的減價(jià)行動(dòng)將導(dǎo)致地產(chǎn)市場崩潰；地產(chǎn)企業(yè)除了出現(xiàn)盈利顯著下滑外，亦很可能面臨嚴(yán)重的償付能力困難。其同時(shí)聲稱，“中國各主要城市的房價(jià)已急跌，房地產(chǎn)市場崩盤可能性很高?！倍日沼行I(yè)內(nèi)專家的標(biāo)準(zhǔn)，樓市已陷入崩盤，主要表現(xiàn)就是地區(qū)房價(jià)出現(xiàn)30％、甚至50％以上的下跌，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入階段性的蕭條。

在此情況下，萬科的項(xiàng)目停工，更是以實(shí)際行動(dòng)表明，未來房地產(chǎn)過剩時(shí)代的到來。在深圳，停工現(xiàn)象尤為突出，除去萬科外，據(jù)深圳地產(chǎn)資深研究人士風(fēng)語發(fā)文透露，招商地產(chǎn)、華潤集團(tuán)、鴻榮源地產(chǎn)，以及南山后海中心區(qū)的一城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商也已將其開工時(shí)間推遲到2012年。有專家表示，深圳樓市隱性停工的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于被外界所曝光的數(shù)量。另經(jīng)調(diào)查，在廣州、上海等地，隱性停工現(xiàn)象亦然已出現(xiàn)。回歸A股遇阻，陷入“財(cái)務(wù)門”危機(jī)的富力也披露，有可能開會(huì)探討調(diào)整開竣工面積計(jì)劃。

“只要能撐過2009年”，富力地產(chǎn)董事長李思廉說，“富力不可能遭遇像外界傳聞那樣的倒閉危機(jī)?！眴栴}是，有幾個(gè)地產(chǎn)公司能有信心順利撐過2009年？