尹　娟

買房還是租房，是很多讀者都很關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

小凱是一位“租房派”的擁躉，他倡導(dǎo)租房理念的原因也很簡(jiǎn)單，相對(duì)于購(gòu)房所需要支出的大筆首付及每個(gè)月的高額月供而言，租金的支出可以大筆減少現(xiàn)金流的支出?！矮@得同樣的使用價(jià)值，租金只有月供的三分之一至二分之一，何樂(lè)而不為呢?”

小凱的話并沒(méi)有錯(cuò)，從目前的現(xiàn)金流來(lái)看，租金的支出大大低于月供。以一套100萬(wàn)元的住宅來(lái)看，假使按照30萬(wàn)元首付，70萬(wàn)元貸款來(lái)計(jì)算，在現(xiàn)在的利率條件下(年利率7.85％)每個(gè)月需要償還的月供為4500元左右?？墒侨绻谧赓U市場(chǎng)上租這樣一套房子，每個(gè)月需要支付的租金一般只需要2500～3000元，大大減少了現(xiàn)金流出的比例。

不過(guò)需要指出的是，對(duì)于擁有購(gòu)房經(jīng)濟(jì)能力的人來(lái)說(shuō)，在租房的同時(shí)，便喪失了擁有獲得房屋所有權(quán)的機(jī)會(huì)成本，更重要的是，個(gè)人的資產(chǎn)將無(wú)法從房產(chǎn)的升值中獲得同步的提升。

而且，長(zhǎng)期來(lái)看，租金價(jià)格與住宅價(jià)格的上升／下跌具備相關(guān)性。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)上租金價(jià)格的上升便是一個(gè)很好的例子。2008年以來(lái)，房屋租賃市場(chǎng)上租金水平有明顯的上揚(yáng)。分析其中的原因，一是受近期物價(jià)上漲因素的影響，房屋租金亦不可避免地隨漲而漲。另一方面，租金的上漲往往與住宅價(jià)格的上漲之間有一個(gè)時(shí)滯，在經(jīng)歷房?jī)r(jià)迅速拉升，租金保持原位徘徊的狀態(tài)之后，住房租金有明顯的補(bǔ)漲趨勢(shì)。對(duì)于“租房族”來(lái)說(shuō)，選擇長(zhǎng)期租房的話，租金費(fèi)用將保持一定比例的增長(zhǎng)幅度；而相對(duì)于目前的利率水平而言，7.83％的貸款利率已經(jīng)達(dá)到了長(zhǎng)期利率中比較高的水平，以此來(lái)計(jì)算的月供還款額也處于高水平，未來(lái)即使利率繼續(xù)上漲，上升的空間也非常有限。換句話來(lái)說(shuō)，用長(zhǎng)期的眼光來(lái)看問(wèn)題，購(gòu)房的成本，主要是利息費(fèi)用，已經(jīng)被鎖定在現(xiàn)在的水平上，不會(huì)發(fā)生太大的變化；而租房的成本——租金，將逐年上升。

長(zhǎng)期租金總支出大于按揭還款

或許用數(shù)字來(lái)說(shuō)話是最好的方式，我們不妨就通過(guò)一個(gè)具體的例子來(lái)看看，買房和租房決策在未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，我們假設(shè)為50年，對(duì)我們所產(chǎn)生的不同影響。

就拿小凱所租用的這套100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例子。他可以通過(guò)兩種方式獲得這套房產(chǎn)的使用價(jià)值，一是買房，前提是支出30萬(wàn)元的首付，并向銀行申請(qǐng)70萬(wàn)元的住房貸款。假設(shè)他可以申請(qǐng)到最長(zhǎng)期限的30年期住房貸款，那么以目前的貸款利率7.83％為基準(zhǔn)，85折的住房貸款優(yōu)惠利率來(lái)計(jì)算，未來(lái)的30年里，每個(gè)月小凱需要向銀行償還4500元的住房按揭款，每年的支出約為54000元。而剩下的20年內(nèi)，只要不發(fā)生通脹率大幅走高、銀行調(diào)整貸款利率的情況，他就無(wú)需再向銀行支付任何費(fèi)用了。

當(dāng)然，他也可以保留現(xiàn)在的租房方式，目前這套房屋的租金為3000元／月，換算成年，一年的租金支出是36000元。不過(guò)，租金的價(jià)格并不是一成不變的。假設(shè)未來(lái)50年內(nèi)，年均的通貨膨脹率為3％。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的長(zhǎng)期實(shí)踐證明，年通貨膨脹率保持在3％是一個(gè)非常保守、非常低的估計(jì)。那么第2年，小凱需要支出的租金為37080元，第3年為38192元……第30年租金則已經(jīng)上升到了84836元，這時(shí)候我們會(huì)看到，由于住房貸款被鎖定在每年54000元的水平上，此時(shí)的租金已經(jīng)明顯超過(guò)了按揭的還款。事實(shí)上，從表中列出的數(shù)據(jù)可以看出，在第15年時(shí)，租金的支出已經(jīng)略高于住房按揭的還款。而在第50年末，租金的水平已經(jīng)上升為每年153224元。

將各年需要支付的月供還款和租金做一個(gè)累計(jì)，我們便會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著歲月的流逝，租金在不斷的上升，而銀行按揭卻保持在同一個(gè)水準(zhǔn)上。因此，50年內(nèi)租金總支出累計(jì)為406萬(wàn)元左右，而償還銀行按揭的支出僅為162萬(wàn)元。因此，盡管短期之內(nèi)租房與購(gòu)房相比可以起到減少現(xiàn)金流支出的作用，但是在50年這樣一個(gè)長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)結(jié)論便站不住腳了。

購(gòu)房能分享房產(chǎn)升值

同時(shí)，一直以來(lái)房產(chǎn)都是一種重要的保值工具，長(zhǎng)期來(lái)看房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)保持穩(wěn)步的上升幅度。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于擁有房屋的所有權(quán)，便可以從房產(chǎn)的升值中有所獲益，而這一點(diǎn)是租房所無(wú)法匹敵的。

仍然以上文中的例子來(lái)看，我們假設(shè)50年內(nèi)房屋價(jià)值的年增長(zhǎng)率為5％，那么經(jīng)過(guò)50年復(fù)利的作用后，這套現(xiàn)在100萬(wàn)元的住房，未來(lái)的價(jià)值將是1 147萬(wàn)元左右。可是對(duì)于租房一族來(lái)說(shuō)，盡管同樣獲得了房屋的使用價(jià)值，但這份房產(chǎn)的升值卻是屬于房東的。

不難看到，相比較而言，購(gòu)房的決策可以起到一石二鳥(niǎo)的作用。一方面，目前的高利率水平已經(jīng)鎖定了住房按揭產(chǎn)生的成本問(wèn)題，而租金卻會(huì)隨著CPI的上升保持上漲的態(tài)勢(shì)；另一方面，購(gòu)房獲得房屋的所有權(quán)，能夠兼獲房屋的升值收益，保障了資產(chǎn)隨通脹同步上升。

買房可巧借資金杠桿

首付款的積累在手，可以通過(guò)買房來(lái)實(shí)現(xiàn)增值，其實(shí)這也是一種投資策略。但是換個(gè)角度，假若仍然進(jìn)行租房，將這筆資金用于投資，是否有可能獲得更高的收益呢?

答案是肯定的。就拿小凱來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)幾年的積累，30萬(wàn)元的首付款對(duì)他來(lái)說(shuō)并不是問(wèn)題，但他繼續(xù)選擇租房，將這30萬(wàn)元進(jìn)行投資。假設(shè)在未來(lái)的50年內(nèi)，小凱的這筆投資可以獲得年均7％的長(zhǎng)期回報(bào)，那么通過(guò)積累和復(fù)利的作用，這筆投資在50年后將增值為884萬(wàn)元左右。如果小凱是一名理財(cái)高手，可以獲得年均8％的投資回報(bào)率，30萬(wàn)元的初始投資，50年后的身價(jià)將是1407萬(wàn)元，超過(guò)了房產(chǎn)的升值能力。

除此之外，由于在租房的初期，租金的支出低于住房按揭款的支出，因此在同樣的條件下，租金與住房按揭之差也同樣可以轉(zhuǎn)作投資的初始資金，為長(zhǎng)期積累奠定基礎(chǔ)。

不過(guò)將資金進(jìn)行其他投資，而不是買房，對(duì)投資者的理財(cái)能力也提出了一定要求。一個(gè)主要的原因就在于住房貸款具有“杠桿”的作用。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，以30萬(wàn)元作為首付款，實(shí)際獲得的價(jià)值增值卻是以房屋的整體價(jià)值，也就是100萬(wàn)元作為基準(zhǔn)的。在這其中，住房貸款起到了一個(gè)類似保證金交易中的杠桿放大作用，使投資的基數(shù)變大了。而租房族使用的30萬(wàn)元投資初始金，則不存在這樣的杠桿效應(yīng)，只有獲得更高的收益回報(bào)率，才可能戰(zhàn)勝房產(chǎn)的升值速度。在價(jià)值較高的房產(chǎn)中，由杠桿效應(yīng)帶來(lái)的絕對(duì)值差異將更大、效果也會(huì)更加明顯。另外，相對(duì)來(lái)說(shuō)，持有房產(chǎn)是一種簡(jiǎn)單的理財(cái)策略；而租房族能否堅(jiān)持進(jìn)行長(zhǎng)期投資，是決策前不可忽視的問(wèn)題。