摘 要：我國(guó)物權(quán)法吸收借鑒其他立法例的成果，比較全面地建立起非基于法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則體系。但是物權(quán)法對(duì)該制度中若干關(guān)鍵問(wèn)題規(guī)定得較為原則抽象，需要結(jié)合法理與實(shí)踐對(duì)籠統(tǒng)模糊之處進(jìn)行具體分析解釋，以探討法律規(guī)范背后的真正意旨，明確在非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)后登記公示原則回歸的必要性，從而為準(zhǔn)確實(shí)施與適用法律奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：特權(quán)變動(dòng)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；法律文書；征收；登記公示原則

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-1605（2008）05-0052-06

物權(quán)法上物權(quán)變動(dòng)的原因，一般區(qū)別為基于法律行為和基于法律行為以外的法律事實(shí)兩類。在民法意思自治思想的光芒下，以當(dāng)事人意思表示為核心的法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)在實(shí)際生活中更為普遍和典型，也因此作為物權(quán)變動(dòng)的“常態(tài)”或重點(diǎn)進(jìn)入立法視野。對(duì)于法律行為以外的其他原因引起的物權(quán)變動(dòng)尤其是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)物權(quán)法）中，則被置于物權(quán)變動(dòng)一章的“其他規(guī)定”之中，而且立法對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題只是作了比較原則和抽象的規(guī)定。但這些并不意味法律對(duì)此不夠重視，也不能成為我們可以忽視其重要性的借口。相反，它需要我們結(jié)合理論與實(shí)踐進(jìn)一步細(xì)致探討法律規(guī)范背后的真正意旨，從而為準(zhǔn)確實(shí)施與適用法律奠定基礎(chǔ)。

一、非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及其立法規(guī)制

所謂物權(quán)變動(dòng)，就物權(quán)自體而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更及消滅；若以物權(quán)權(quán)利人而言，是指物權(quán)的取得、設(shè)定、喪失與變更，我國(guó)物權(quán)法中使用的是“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就是以土地和土地上的定著物等不動(dòng)產(chǎn)為客體而設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的法律現(xiàn)象。因法律行為以外的原因與基于法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的最大差異在于：前者排除了民事關(guān)系當(dāng)事人之間引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的自主意思表示，物權(quán)變動(dòng)最原始的動(dòng)因基本上不以當(dāng)事人的意愿為轉(zhuǎn)移，法律通常直接規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的重要特殊情形，如公法行為、特別事件、事實(shí)行為等。當(dāng)法律規(guī)定的特殊法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人之間直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，因而在根據(jù)法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)需要登記才有效的法律強(qiáng)制規(guī)則在這里并不適用，所以學(xué)者干脆認(rèn)為這屬于“不必公示的物權(quán)變動(dòng)”［1］188，因?yàn)橥ǔＧ闆r下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，法定的公示方法就是登記。

一些物權(quán)法立法例對(duì)法律行為以外導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因往往作出明確的列舉性規(guī)定。其中以瑞士和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法具有代表性。瑞士民法典第656條第2款規(guī)定：“取得人在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情形下，得在登記前，先取得所有權(quán)。但是，非在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記，不得處分土地?！保?］178中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第759條規(guī)定：“因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收或法院之判決，于登記前已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)。”

我國(guó)物權(quán)法總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并借鑒上述立法例，從第28條至第31條集中規(guī)定了法律行為以外發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的幾種常見法律事實(shí)，形成了我國(guó)物權(quán)法上的非因法律行為而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)則體系。物權(quán)法第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！边@屬于公權(quán)行為直接引起物權(quán)變動(dòng)的立法規(guī)范。物權(quán)法第29條規(guī)定了因自然人死亡這一特殊事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。”物權(quán)法第30條規(guī)定了基于事實(shí)行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！背酥猓谖餀?quán)法之前的2004年10月26日，最高人民法院在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中曾針對(duì)民事執(zhí)行中的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題作出過(guò)特別的司法解釋，其第29條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。”顯然，這是在法無(wú)明文規(guī)定時(shí)司法機(jī)關(guān)參考其他立法例作出的補(bǔ)漏性解釋。

雖然非因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為要件，但在當(dāng)事人取得物權(quán)后再行處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，各立法例對(duì)此設(shè)置了限制性要求，我國(guó)物權(quán)法也不例外。物權(quán)法第31條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)?！?/p>

對(duì)非基于法律行為的法律事實(shí)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行立法規(guī)制，主要立足于如下幾點(diǎn)：一是明確規(guī)定法律行為以外的法律事實(shí)的基本類型；二是明確當(dāng)事人可以不經(jīng)登記直接取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；三是要求當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之后，若再向他人處分或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，必須先進(jìn)行登記，否則處分無(wú)效。

比較我國(guó)物權(quán)法與其他相關(guān)立法例對(duì)非因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題的規(guī)制，有下列幾個(gè)特點(diǎn)：其一，物權(quán)法用較多篇幅即4個(gè)條文而不是只用1個(gè)條文分門別類地列舉了非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。其二，物權(quán)法增加規(guī)定了仲裁委員會(huì)的法律文書、受遺贈(zèng)、合法建造或者拆除房屋等導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形，這是物權(quán)法力爭(zhēng)全面反映我國(guó)社會(huì)實(shí)際生產(chǎn)與生活關(guān)系的體現(xiàn)。但同時(shí)物權(quán)法沒(méi)有將“強(qiáng)制執(zhí)行”作為原因之一納入其中。其三，當(dāng)事人基于法律行為以外的原因依法當(dāng)然取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，只有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記后方可再行處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，否則不得處分物權(quán)，或者不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這是瑞士、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和中國(guó)大陸立法均采用登記生效主義（實(shí)質(zhì)主義登記）的立法政策的必然結(jié)果。所不同者，瑞士及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法確立的是“不登記不得處分”規(guī)則，即在處分之前當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行登記，登記意味著取得了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，之后才可以處分。而中國(guó)大陸物權(quán)法規(guī)定的著眼點(diǎn)不同，它可以被理解或解釋為：未經(jīng)登記，當(dāng)事人仍然可以處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只是這種處分依法不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。但是細(xì)究起來(lái)，這種差異僅僅是立法用語(yǔ)上的不同表述，實(shí)質(zhì)含義還是相同的，即如果當(dāng)事人登記之前處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。值得注意的是，該“處分”性質(zhì)上屬于物權(quán)處分行為，因此并不影響債權(quán)負(fù)擔(dān)行為的法律效力。“易言之，以該不動(dòng)產(chǎn)為給付內(nèi)容之債權(quán)行為仍屬有效，惟此際須于完成登記以后，方能辦理物權(quán)變動(dòng)之登記”［3］98。我國(guó)物權(quán)法第15條的規(guī)定強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，……未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

二、物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的解釋適用

在我國(guó)物權(quán)法關(guān)于非因法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則中，第28條的規(guī)定既清晰又模糊。清晰之處在于，該條規(guī)定人民法院和仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定等，能夠引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)即“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅”；法律文書或者征收決定生效時(shí)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力。同時(shí)，“法律文書”、“法律文書生效”、“征收”、“征收決定生效”等用語(yǔ)恰恰又是需要進(jìn)一步分析解釋并澄清的模糊之處。

1.因人民法院的生效法律文書導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

法律文書是指一切具有法律效力或者法律意義的文件、文書、公文的統(tǒng)稱，分為規(guī)范性法律文書和非規(guī)范性法律文書兩類。前者是國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)依法制定的各種規(guī)范性法律文件或法律文本；后者是國(guó)家公檢法司機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師與公證組織、訴訟當(dāng)事人等根據(jù)法定職權(quán)或權(quán)利，在辦理各種訴訟案件或從事各類非訴訟事件活動(dòng)中，為正確運(yùn)用、實(shí)施法律解決糾紛而依法制作的具有法律效力或法律意義的各種文書。非規(guī)范性法律文書主要是訴訟文書與司法文書。

在司法實(shí)踐中，人民法院依法使用的法律文書包括判決書、裁定書、決定書、調(diào)解書及各種通知、命令等。因此，結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定，我們還應(yīng)當(dāng)具體明確兩點(diǎn)：一是人民法院作出的哪些法律文書能夠引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)轱@然并非法院所制作的全部法律文書都會(huì)引起物權(quán)變動(dòng)；二是人民法院制作的引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書的生效時(shí)間。

民事判決是指人民法院代表國(guó)家在民事案件和非訟案件審理程序終結(jié)時(shí)對(duì)案件的實(shí)體問(wèn)題作出的權(quán)威性判定。與訴的學(xué)理分類相似，根據(jù)所判定的訴的不同種類或性質(zhì)，法院判決可以分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決（變更判決）。一般認(rèn)為，能夠直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書僅限于法院作出的形成判決，而給付判決和確認(rèn)判決不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。［4］124我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法判例對(duì)此的解釋是：“惟此所謂判決，系僅指依其宣告足生物權(quán)法上取得某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效果之力，恒有拘束第三人之必要，而對(duì)于當(dāng)事人以外之一切第三人亦有效力者（形成力、亦稱創(chuàng)設(shè)力）而言，惟形成判決（例如分割共有物之判決）始足當(dāng)之，不包含其他判決在內(nèi)?！保?］113

究其實(shí)質(zhì)，與給付判決和確認(rèn)判決不同的是，形成判決具有法律效果上特殊的形成力，具有拘束案件當(dāng)事人和當(dāng)事人以外一切第三人的絕對(duì)效力和對(duì)世效力，形成判決確定時(shí)，不必通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行手段便自動(dòng)發(fā)生法律效果，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在的法律關(guān)系自判決生效時(shí)發(fā)生改變或消滅。例如，法院依債權(quán)人請(qǐng)求作出撤銷債務(wù)人實(shí)施的詐害其債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為的判決、分割共有物的判決等屬于形成判決，而判令被告履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記義務(wù)、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)為當(dāng)事人一方所有的判決等則不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。從實(shí)體法與程序法、當(dāng)事人意愿與人民法院判決的結(jié)合而言，形成判決體現(xiàn)的邏輯脈絡(luò)是：形成權(quán)—形成之訴—形成判決—形成力。

民事裁定是指人民法院對(duì)民事訴訟或執(zhí)行程序中的程序問(wèn)題及個(gè)別實(shí)體問(wèn)題所作出的權(quán)威性判定。裁定主要用于解決程序問(wèn)題。瑞士和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法將“強(qiáng)制執(zhí)行”作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因之一，即對(duì)于債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是由第三人于拍賣程序中買受或者由債權(quán)人承受，權(quán)利人于執(zhí)行法院發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，不以登記為要件。我國(guó)大陸地區(qū)沒(méi)有專門的強(qiáng)制執(zhí)行法，法院在審理過(guò)程中作出的裁定通常情況下不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。但是根據(jù)有關(guān)司法解釋，在案件執(zhí)行過(guò)程中能夠直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法院裁定是：不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)等拍賣時(shí)所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。［6］

民事決定及法院的各種通知、命令等法律文書都不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。民事決定是人民法院針對(duì)訴訟中的某些特殊事項(xiàng)作出的權(quán)威性判定，其適用范圍或?qū)ο笫翘幚碓V訟障礙、消除訴訟阻卻事項(xiàng)，不涉及案件的實(shí)體問(wèn)題和訴訟程序的變化。

調(diào)解書是人民法院在訴訟過(guò)程中根據(jù)雙方當(dāng)事人達(dá)成的調(diào)解協(xié)議制作的法律文書。調(diào)解書既是對(duì)雙方當(dāng)事人協(xié)商結(jié)果的記載，又是對(duì)人民法院認(rèn)可當(dāng)事人調(diào)解協(xié)議的證明，經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后具有法律效力。調(diào)解是人民法院審理并解決民事案件、結(jié)束訴訟程序的一種方式，調(diào)解書與生效的法院判決書具有同等的法律效力，也是法院強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)之一。盡管如此，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎{(diào)解書畢竟只是當(dāng)事人合意的產(chǎn)物，不能與法院行使審判權(quán)后制作的判決書相提并論，不具有足以對(duì)世的形成力，所以仍然需要當(dāng)事人持調(diào)解書辦理登記后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)。

人民法院法律文書的生效時(shí)間就是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間。依照民事訴訟法的規(guī)定，地方各級(jí)人民法院作出的同時(shí)也是法律允許上訴的一審判決，在上訴期內(nèi)當(dāng)事人未提起上訴的，上訴期屆滿，判決生效，此類判決引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間就是上訴期限屆滿之日。中級(jí)以上人民法院作出的二審判決、最高人民法院作出的一審判決、人民法院作出的不準(zhǔn)上訴的一審判決，一經(jīng)送達(dá)給當(dāng)事人時(shí)判決生效，此類判決引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間應(yīng)為判決書送達(dá)之日。此外，在民事強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)給買受人或承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

2.因仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

我國(guó)仲裁法規(guī)定仲裁機(jī)構(gòu)受理案件的范圍是“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”（第2條）?！爸俨靡婪í?dú)立進(jìn)行，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干涉”（第8條），“仲裁委員會(huì)獨(dú)立于行政機(jī)關(guān)，與行政機(jī)關(guān)沒(méi)有隸屬關(guān)系。仲裁委員會(huì)之間也沒(méi)有隸屬關(guān)系”（第14條）。可見，仲裁委員會(huì)是具有準(zhǔn)司法性質(zhì)的民間裁決機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)關(guān)站在中立立場(chǎng)上對(duì)案件獨(dú)立進(jìn)行審理和裁決，其裁決結(jié)論是終局的。仲裁機(jī)構(gòu)常見的法律文書是仲裁裁決書和仲裁調(diào)解書。仲裁“調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力”（第51條）。仲裁調(diào)解書不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。實(shí)踐中，能夠直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的仲裁法律文書僅限于特定內(nèi)容的裁決書，即能夠變更或消滅當(dāng)事人之間原有的無(wú)爭(zhēng)議的民商事法律關(guān)系的裁決書，這種裁決書具有類似法院形成判決所具有的對(duì)世效力與形成力。依據(jù)仲裁法第57條“裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力”的規(guī)定，具有對(duì)世效力和形成效力的仲裁裁決書引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間應(yīng)為該裁決書作出之日。

3.因人民政府的生效征收決定發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

物權(quán)法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)……?！闭魇帐侵刚孕姓畹姆绞綇?qiáng)制性地將單位或者個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)變?yōu)閲?guó)家所有再加以利用或處置的行為，它屬于行使公權(quán)力的行為，具有強(qiáng)制性，是引起物權(quán)變動(dòng)的一種特殊情形。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的征收對(duì)象限于不動(dòng)產(chǎn)，因征收導(dǎo)致變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括集體土地所有權(quán)、單位及個(gè)人的房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第132條）、建設(shè)用地使用權(quán)（第148條）等。

征收作為各國(guó)法律賦予政府強(qiáng)制取得私有財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)制度，在方便政府順利履行社會(huì)公共事務(wù)管理職能的同時(shí)，也導(dǎo)致私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的消滅，本質(zhì)上是一種“國(guó)有化”的措施。征收雖然是被許可的行為，但政府不得恣意妄為。尤其在我國(guó)目前社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，征收措施的運(yùn)用會(huì)越來(lái)越頻繁，因政府征收導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及相關(guān)爭(zhēng)議逐漸增多，征收給民事主體的物權(quán)造成嚴(yán)重?fù)p害的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增大。因此，我國(guó)物權(quán)法注重借鑒各國(guó)立法成果，通過(guò)規(guī)定嚴(yán)格的適用條件對(duì)政府的征收行為進(jìn)行嚴(yán)密的限制，防止政府濫用征收措施，達(dá)到保護(hù)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的目的。這些限制條件是：（1）征收必須基于公共利益的需要；（2）征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限，并嚴(yán)格遵守法律程序；（3）征收必須給被征收人的損失以公平合理的補(bǔ)償。

物權(quán)法規(guī)定人民政府的征收決定可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間以人民政府征收決定的生效時(shí)間為準(zhǔn)。但法律沒(méi)有明確規(guī)定征收決定生效的時(shí)間。那么，政府的征收決定（應(yīng)當(dāng)）何時(shí)生效呢？有一種見解認(rèn)為，人民政府進(jìn)行征收時(shí)，應(yīng)作出征收決定，征收決定送達(dá)被征收人時(shí)即發(fā)生法律效力，被征收的集體土地或者單位、個(gè)人的房屋、其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自征收決定送達(dá)時(shí)轉(zhuǎn)移給國(guó)家。［4］125這種觀點(diǎn)值得商榷。筆者認(rèn)為，對(duì)于政府征收決定生效時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合物權(quán)法第28條與第42條的規(guī)定來(lái)理解。具體而言，物權(quán)法第28條規(guī)定的政府征收決定必須滿足第42條規(guī)定中的三個(gè)要件時(shí)才能生效，即滿足征收的三個(gè)條件，缺一不可。試想，如果政府只是作出或發(fā)布了征收決定，但是在被征收人對(duì)征收決定有疑問(wèn)或異議，或有關(guān)各方就征收補(bǔ)償問(wèn)題正在協(xié)商和談判，或被征收人的補(bǔ)償費(fèi)還沒(méi)有全部發(fā)放到位等情況下，被征收人的物權(quán)就轉(zhuǎn)移給了國(guó)家，那被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)又從何談起？因此，實(shí)踐中我們要嚴(yán)格把握第42條關(guān)于征收措施的三個(gè)條件，特別是有關(guān)當(dāng)事人在對(duì)“公共利益”的認(rèn)定、征收是否“依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序”進(jìn)行、被征收人的權(quán)益是否得到合理補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，要開辟司法介入的通道，尤其是要賦予被征收人最終尋求司法救濟(jì)的權(quán)利?？傊?，達(dá)成下列共識(shí)是完全必要的：被征收人得到完全補(bǔ)償或全部拿到征收補(bǔ)償費(fèi)之日，就是政府的征收決定生效之時(shí)，也就是被征收不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移之時(shí)。

在這個(gè)問(wèn)題上，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得吸收。以土地征收為例，“被征收土地之所有權(quán)人，對(duì)于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時(shí)終止。被征收土地所有權(quán)亦應(yīng)于補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣之日由征收者取得。”［5］113這就是臺(tái)灣地區(qū)土地法第235條的規(guī)定：被征收土地之所有權(quán)人，對(duì)于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時(shí)終止，在補(bǔ)償費(fèi)未發(fā)給完竣以前，有繼續(xù)使用該土地之權(quán)。因之，因公用征收而取得被征收之不動(dòng)產(chǎn)之時(shí)間，應(yīng)系補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣之日。［3］94

三、登記公示原則的回歸

我國(guó)物權(quán)法第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效的原則，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹谖餀?quán)法中，“法律另有規(guī)定的”例外情形有以下幾種：一是無(wú)須進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如物權(quán)法第9條第2款的規(guī)定：“依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！弊匀毁Y源如礦藏、水流、海域、城市的土地等專屬于國(guó)家所有，這些自然資源的所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，也不可能設(shè)立新的所有權(quán)，可以不進(jìn)行登記。況且有些自然資源如礦藏也無(wú)法進(jìn)行登記，不登記反而更有利于保護(hù)國(guó)家所有的自然資源。二是登記并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不經(jīng)過(guò)登記也能夠發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力，如本文討論的非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。三是登記雖然不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但卻是其對(duì)抗要件。例如物權(quán)法第129條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！绷硗猓餀?quán)法第158條對(duì)地役權(quán)的變動(dòng)也作出了登記對(duì)抗主義的立法規(guī)定。

在上述第二種情形即非因法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，為何不經(jīng)過(guò)登記即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力？原因在于，非因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，都是以法律明確規(guī)定的特殊法律事實(shí)為依據(jù)，而法律規(guī)定本身具有與物權(quán)登記同樣甚至更強(qiáng)的公示效應(yīng)，物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)已很清晰，能夠滿足物權(quán)排他性的要求，當(dāng)事人依據(jù)法律規(guī)定取得的物權(quán)比公示行為取得的物權(quán)還要優(yōu)先。［3］189同時(shí)，對(duì)于某些本身已經(jīng)符合公示要求的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，例外地承認(rèn)不以登記為其變動(dòng)的生效要件，還可以彌補(bǔ)登記生效主義過(guò)于嚴(yán)苛以至影響交易便捷的缺憾。當(dāng)然在實(shí)踐中，主張非依法律行為的原因事實(shí)而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，應(yīng)對(duì)于此原因事實(shí)的存在負(fù)舉證責(zé)任。［3］93

非基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不以登記為生效條件，這是物權(quán)法上登記公示原則的例外。這種例外會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記所記載的權(quán)利狀態(tài)不一致的情況出現(xiàn)，造成所謂的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)（登記物權(quán)）的分離。在這種情況下，根據(jù)物權(quán)法第31條的規(guī)定，如果事實(shí)物權(quán)人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不作進(jìn)一步處分，則法律并不強(qiáng)制要求其進(jìn)行登記，物權(quán)人仍然是真正的權(quán)利人，當(dāng)然不排除物權(quán)人也會(huì)及時(shí)辦理登記使得事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)合一。但如果物權(quán)人要進(jìn)一步處分物權(quán)時(shí)，由于事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)分離，社會(huì)公眾無(wú)法確知真正的權(quán)利人是誰(shuí)，難免無(wú)所適從而躊躇不前，產(chǎn)生妨害交易第三人利益的后果，給交易秩序和交易安全帶來(lái)隱患。為消除隱患，事實(shí)物權(quán)人若要處分其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須依法先完成物權(quán)變動(dòng)登記，使登記公示原則在物權(quán)變動(dòng)中及時(shí)回歸，實(shí)現(xiàn)事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的統(tǒng)一。此時(shí)，法律限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分權(quán)的目的在于：充分貫徹登記公示原則，維護(hù)登記公示的公信力，保障財(cái)產(chǎn)交易安全。

非依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，處分該物權(quán)前應(yīng)依法辦理登記過(guò)戶手續(xù)。這種登記，沒(méi)有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，性質(zhì)上不屬于登記生效意義上的登記，只是將已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)對(duì)外宣示于人，學(xué)說(shuō)上稱之為“宣示登記”，以區(qū)別于“設(shè)權(quán)登記”?！扒掖朔N登記非絕對(duì)必要，僅在于不經(jīng)登記，當(dāng)事人不得處分其物權(quán)，故亦稱為相對(duì)登記”［3］97。

當(dāng)事人未先行辦理登記而處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，“不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)”或“非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)”。這里的“處分”是指物權(quán)處分行為而言，不包括債權(quán)負(fù)擔(dān)行為在內(nèi)。所以，未經(jīng)登記而處分物權(quán)者，違反了法律的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，物權(quán)處分行為不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。只有這樣才能在民商事交易活動(dòng)中充分貫徹不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式的法律原則。這一點(diǎn)在司法實(shí)務(wù)中不能含糊。例如，在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行陜西榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行與凡光慶、陜西開源拍賣有限公司拍賣糾紛案中，［7］2006年6月開源拍賣公司接受榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的委托，拍賣位于榆陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)屬于榆陽(yáng)區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心的部分土地使用權(quán)及建筑物。該處房地產(chǎn)原是榆林市中級(jí)人民法院在2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的，但該處房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)至案發(fā)時(shí)仍然登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬(wàn)元保證金后，于次日的拍賣會(huì)上以124萬(wàn)元競(jìng)買成交，并當(dāng)場(chǎng)與拍賣公司簽署了拍賣成交確認(rèn)書。同日，凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽定了拍賣成交合同書，約定成交價(jià)為124萬(wàn)元。后來(lái)，由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心就房地產(chǎn)分割劃界發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，致使榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按照約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。凡光慶向榆林市中院起訴榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，請(qǐng)求法院確認(rèn)拍賣合同有效并予以解除，由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行和拍賣公司雙倍返還20萬(wàn)元定金，承擔(dān)違約責(zé)任。榆林市中院審理后判決拍賣成交合同有效并予以解除，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行向凡光慶承擔(dān)違約責(zé)任。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不服一審判決提出上訴，稱上訴人將不擁有物權(quán)的涉案房地產(chǎn)委托拍賣公司拍賣，拍賣成交合同應(yīng)屬無(wú)效，請(qǐng)求撤銷原判，確認(rèn)拍賣合同無(wú)效。陜西高院二審判決駁回上訴，維持原判。

本案與本文討論主題有關(guān)的問(wèn)題是：凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行之間拍賣成交合同的效力和拍賣成交后房地產(chǎn)物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)。首先，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行以拍賣法第6條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定為由，上訴主張拍賣成交合同無(wú)效。這種主張是不成立的。因?yàn)?，雖然糾紛發(fā)生時(shí)涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的物權(quán)人仍是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行委托拍賣公司拍賣時(shí)，該房地產(chǎn)2004年經(jīng)榆林市中院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，在榆林市中院執(zhí)行裁定生效時(shí)，該房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已經(jīng)依法對(duì)該房地產(chǎn)享有事實(shí)物權(quán)，故拍賣成交合同并不違反拍賣法中的強(qiáng)制性規(guī)定，該債權(quán)合同有效。其次，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行依法院的執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)的物權(quán)，屬于非因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，在委托拍賣公司拍賣即處分該房地產(chǎn)前，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行未依法辦理登記手續(xù)，拍賣成交并不導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。由于鎮(zhèn)川貿(mào)易中心與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議，農(nóng)行不能按時(shí)向凡光慶交付房地產(chǎn)，構(gòu)成違約。本案中，作為債權(quán)合同的拍賣成交合同固然有效，但涉案的房地產(chǎn)物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，因?yàn)楫?dāng)事人在交易時(shí)沒(méi)有遵守不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記公示原則，違反了物權(quán)法中的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

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責(zé)任編輯：錢國(guó)華