摘 要:文章從貸款銀行的角度對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)貸款 風(fēng)險識別 風(fēng)險防范

中圖分類號:F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)01-054-02

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，各類房地產(chǎn)貸款余額不斷增加，截至2007年6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.3萬億元，同比增長24.5%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.7萬億元，同比增長25.6%，商業(yè)性購房貸款余額2.6萬億元，同比增長13.9%。房地產(chǎn)貸款過高的增長速度給銀行帶來了管理的困難，雖然目前各金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量較好，但隨著國家宏觀政策的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不良貸款率可能逐漸上升，若銀行處理不好，極有可能引發(fā)金融風(fēng)險，如上世紀(jì)70年代英國的德比銀行事件，80年代美國住房抵押公司風(fēng)波，90年代中國海南房地產(chǎn)泡沫等，都是很好的佐證。因此，如何識別房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理，是各商業(yè)銀行和各級政府必須面對的重要課題。

一、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的識別

我們可從不同角度對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行識別。若根據(jù)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險產(chǎn)生的原因，可將房地產(chǎn)貸款風(fēng)險劃分為市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、信用風(fēng)險等。

1.市場風(fēng)險。市場風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場因某些因素變化造成房地產(chǎn)價格異常波動，導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)的急劇貶值，從而給貸款銀行造成損失的可能性。目前我國部分城市房地產(chǎn)價格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其價值，房地產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)出來，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格會急劇下滑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就無法按時償還貸款。而此時抵押物也迅速貶值，即使抵押物變現(xiàn)后也不足以償還銀行貸款本息，從而給貸款銀行造成巨大的損失。

2.法律風(fēng)險。法律風(fēng)險是指國家的一些房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)出臺和調(diào)整導(dǎo)致貸款銀行無法有效保全房地產(chǎn)貸款，從而給貸款銀行造成損失的可能性。如最高人民法院出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中第六條強(qiáng)調(diào):對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這意味著若房地產(chǎn)貸款的借款人只有一套住房而拒不還款，銀行也不能將其抵押的房產(chǎn)變現(xiàn)已收回貸款。另外，相關(guān)法律規(guī)定建筑工程款優(yōu)于抵押勸受償。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使以足額的房地產(chǎn)抵押給銀行，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法償還貸款，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還有工程款尚未付清，拍賣抵押物的收入應(yīng)先支付工程款后方可償還貸款銀行本息，這就會給銀行造成一定的損失。

3.操作風(fēng)險。操作風(fēng)險是指貸款銀行的工作人員未按相關(guān)規(guī)定管理房地產(chǎn)貸款，從而給貸款銀行造成損失的可能性。具體表現(xiàn)在貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強(qiáng)、審查流于形式、對資料真實性、合法性審核不嚴(yán);抵押物管理不規(guī)范、辦理抵押相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合;不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押物貶值或抵押無效;貸后管理混亂，缺少相關(guān)風(fēng)險預(yù)警措施，甚至內(nèi)外勾結(jié)，騙取銀行貸款。

4.利率風(fēng)險。

利率風(fēng)險是指因房地產(chǎn)貸款利率的波動給貸款銀行造成的損失的不確定性。目前我國尚未實現(xiàn)利率市場化，大部分房地產(chǎn)貸款都采用固定利率，但其會隨著中央銀行利率調(diào)整而變動。由于房地產(chǎn)貸款大多是中長期貸款，特別是個人住房按揭貸款，一旦貸款利率向不利方向發(fā)展，加上我國還沒有利率風(fēng)險的規(guī)避工具，就會造成貸款銀行收入的減少。另外，當(dāng)貸款利率上調(diào)時，借款人就會提前還貸，也會造成貸款銀行預(yù)期收入的減少。

5.流動性風(fēng)險。

流動性風(fēng)險是指由于貸款銀行的存貸款期限的不匹配而給銀行帶來的信貸危機(jī)或支付危機(jī)。由于房地產(chǎn)貸款的期限較長，特別是個人住房貸款，其期限往往在10年以上，而貸款銀行的存款主要以短期為主，過多的房地產(chǎn)貸款造成貸款銀行存貸款期限的不匹配，這就容易形成貸款銀行的流動性風(fēng)險。

6.政策風(fēng)險。

政策風(fēng)險是指國家相關(guān)政策的出臺或變化影響借款人的還款行為，從而給貸款銀行造成損失的可能性。房地產(chǎn)業(yè)是受國家政策影響較大的產(chǎn)業(yè)，前幾年國家為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人購房者一些優(yōu)惠政策，特別是在貸款數(shù)量和貸款利率等方面。這是基于這些優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也節(jié)節(jié)攀升。近兩年國家為抑制房價的過快增長，相繼出臺了“國八條”、“國六條”等政策，中央銀行和銀監(jiān)會也出臺了相應(yīng)政策，這些政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人購房者都產(chǎn)生了較大影響，由于貸款門檻的提高，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，易造成資金鏈斷裂，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，從而無法償還銀行貸款;個人購房者由于還款數(shù)額的增加，易造成收支失衡，影響其還款能力，導(dǎo)致貸款銀行風(fēng)險增加。

7.信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是指借款人違約行為給貸款銀行造成損失的可能性。具體表現(xiàn)在:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偽造自有資金到位的資料騙取銀行貸款;當(dāng)樓盤滯銷時通過“假按揭”騙取銀行貸款;幫助購房者做假以通過銀行的貸款審查;獲得銷售收入不是先償還貸款而是投入到其他的房地產(chǎn)項目。個人購房者偽造收入資料或隱瞞收入的不確定性因素;利用他人的相關(guān)證件進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)活動;惡意拖延貸款本息償還。

二、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防范措施

根據(jù)以上對各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的分析，其具體的防范措施如下:

1.市場風(fēng)險的防范。由于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)險因素較多，因此，如何對房地產(chǎn)貸款的市場風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)控，貸款銀行往往無法采取有效的措施，目前通常的做法是建立房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警預(yù)報機(jī)制，通過對一些相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，如房價與居民收入比，住房空置率、居民購房借款占可支配收入的比例等指標(biāo)，當(dāng)貸款銀行一旦發(fā)現(xiàn)這些指標(biāo)進(jìn)入了房地產(chǎn)泡沫的臨界值時，貸款銀行就應(yīng)該馬上采取措施，減少新增房地產(chǎn)貸款的發(fā)放，加快對存量房地產(chǎn)貸款的回收。當(dāng)然關(guān)于房地產(chǎn)泡沫臨界值，應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同的房地產(chǎn)細(xì)分市場來加以確定。

2.法律風(fēng)險的防范。貸款銀行應(yīng)密切關(guān)注新出臺的各項法律法規(guī)對房地產(chǎn)貸款償還的影響，以便采取有效措施來規(guī)避房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險。如前文中《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》如果只有一套住房的貸款人在無力償還按揭貸款時，銀行債權(quán)可能被懸空。針對這一情況，貸款銀行應(yīng)在貸款前了解借款人現(xiàn)在的住房狀況，如果借款人是第一次購房，且只有該處房產(chǎn)時，貸款銀行可要求借款人在借款合同中約定，一旦今后因無法償還銀行借款，銀行需處置房產(chǎn)時，同意搬遷到銀行安置的廉價住房。對于建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)倪@一類法律風(fēng)險，銀行應(yīng)在貸款前了解房地產(chǎn)開發(fā)商的工程款支付情況;對于存在工程款拖欠的開發(fā)商應(yīng)不予貸款或減少貸款額度;對于不存在工程款拖欠的開發(fā)商，應(yīng)在借款合同中強(qiáng)調(diào)開發(fā)商如出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象時，貸款銀行可要求借款人提前償還貸款本息，以避免一旦開發(fā)商被建筑公司訴訟到法院后，貸款銀行就會陷入被動的局面。

3.操作風(fēng)險的防范。貸款銀行應(yīng)嚴(yán)格業(yè)務(wù)流程，完善監(jiān)督機(jī)制，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理和內(nèi)控機(jī)制，以有效規(guī)避銀行員工的操作風(fēng)險。首先應(yīng)確立風(fēng)險防范理念，使遵章守法成為從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)員工認(rèn)同的企業(yè)文化;其次是制定完善的房地產(chǎn)貸款操作程序和管理制度，并對從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)員工進(jìn)行監(jiān)督，以保證制度的有效執(zhí)行;最后建立有效的激勵機(jī)制，規(guī)避從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)員工道德風(fēng)險的發(fā)生。將員工的薪酬同房地產(chǎn)貸款業(yè)績的好壞掛鉤，對于沒有按照相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行操作的員工和負(fù)責(zé)人，應(yīng)對其違紀(jì)違規(guī)行為進(jìn)行追查和懲罰，提高其違規(guī)成本。

4.利率風(fēng)險的防范。

由于我國目前還沒有出臺規(guī)避利率風(fēng)險的金融衍生產(chǎn)品，因此，貸款銀行對于利率風(fēng)險的防范只能采取預(yù)防和轉(zhuǎn)移的策略。目前我國對于貸款利率的上限已放開，貸款銀行在發(fā)放各類房地產(chǎn)貸款時，可針對不同的貸款品種、不同的貸款對象采用不同的利率，同時在利率的形式上也可分別選擇固定利率和浮動利率的形式，從而降低利率變動帶來的風(fēng)險。另外，貸款銀行還可將貸款期限較長的住房按揭貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化處理，以便將利率風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購買該類證券的投資者。

5.流動性風(fēng)險的防范。對于房地產(chǎn)貸款帶來的流動性風(fēng)險，國外商業(yè)銀行往往采取貸款證券化的方式來化解，其中大多以住房抵押貸款證券化為主。發(fā)展住房抵押貸款證券化，可使商業(yè)銀行的風(fēng)險通過資本市場分散給廣大投資者，從而提高銀行資金的流動性。中國建設(shè)銀行已于2005年12月15日推出了國內(nèi)首個住房抵押貸款證券產(chǎn)品——建元2005—1個人住房抵押貸款支持證券，該證券已正式進(jìn)入全國銀行間債券市場進(jìn)行交易。因此，各商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對資產(chǎn)證券化的研究，通過資產(chǎn)證券化的方式來防范房地產(chǎn)貸款的流動性風(fēng)險。

6.政策風(fēng)險的防范。國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的各項宏觀政策的出臺往往是針對房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展而言，因此，商業(yè)銀行應(yīng)將房地產(chǎn)貸款的市場風(fēng)險和政策風(fēng)險結(jié)合在一起進(jìn)行研究和防范。當(dāng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了過快或持續(xù)低迷的情況時，商業(yè)銀行應(yīng)預(yù)測到國家會出臺相關(guān)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，并要預(yù)測到這些政策實施可能帶來的各種影響，從而采取相應(yīng)措施。如2005年和2006年國家為解決房地產(chǎn)發(fā)展過快的問題，分別制定了“國八條”和“國六條”等政策，這無疑是發(fā)出了一個商業(yè)銀行應(yīng)審慎對待房地產(chǎn)貸款的信號，特別是體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款上。因此，商業(yè)銀行應(yīng)在相關(guān)政策出臺后審慎發(fā)放房地產(chǎn)新增貸款，對于已發(fā)放的房地產(chǎn)存量貸款，商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注借款人的經(jīng)營狀況，若借款人受政策影響較大，經(jīng)營業(yè)績急劇下滑，貸款銀行應(yīng)采取措施敦促其提前還貸或要求對其抵押物進(jìn)行變現(xiàn)處理，以減少銀行損失。

7.信用風(fēng)險的防范。

由于我國目前還沒有建立統(tǒng)一的企業(yè)和個人征信系統(tǒng)，因此，商業(yè)銀行對于借款人信用風(fēng)險的防范主要以貸前審查、貸中管理、貸后監(jiān)控為主。

(1)貸前審查。

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人應(yīng)加強(qiáng)對借款主體的審查，包括檢查開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、審查開發(fā)企業(yè)以前的信用記錄，若借款人是企業(yè)集團(tuán)成員，還應(yīng)明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等;同時還應(yīng)加強(qiáng)對所開發(fā)項目的審查，包括“四證”是否齊全、所開發(fā)項目的資本金比例是否符合要求、項目所開發(fā)的產(chǎn)品是否符合市場需要、貸款的抵押物是否符合規(guī)定。

對于個人住房貸款的借款人應(yīng)詳細(xì)審核借款人的基本情況，包括借款人年齡、借款人受教育程度、借款人工作經(jīng)歷和現(xiàn)在職業(yè)、家庭收支情況、現(xiàn)住房情況等。同時應(yīng)禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代理購房者辦理個人住房貸款，避免開發(fā)商通過假按揭套取銀行信貸資金。

(2)貸中管理。

貸款銀行在簽訂借款合同時應(yīng)注意合同內(nèi)容的完整性，盡可能將一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給借款人，如前文所提到的法律風(fēng)險、政策風(fēng)險等。同時應(yīng)加強(qiáng)抵押物管理，及時辦理相關(guān)抵押手續(xù)、規(guī)范抵押物估價行為。還應(yīng)注意將個人住房按揭貸款一定要與開發(fā)貸款結(jié)合，即商業(yè)銀行在發(fā)放了房地產(chǎn)開發(fā)貸款以后，一定要發(fā)放該項目的個人住房貸款，其目的是以方便對開發(fā)企業(yè)的銷售收入進(jìn)行監(jiān)控，避免開發(fā)企業(yè)挪用銷售款。

(3)貸后監(jiān)控。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)在貸款發(fā)放后關(guān)注貸款項目的資金到位情況，工程進(jìn)展情況，銷售情況、預(yù)售款的使用情況、與控股股東的業(yè)務(wù)往來情況等，避免貸款資金的挪用和項目銷售收入的挪用。

對于個人住房貸款，商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注借款人的收支和家庭收支變化情況、其他消費貸款的情況，特別應(yīng)關(guān)注是否存在著在多家商業(yè)銀行辦理住房抵押貸款情況，以避免借款人進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)。

參考文獻(xiàn):

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5. 中國人民銀行.中國貨幣政策執(zhí)行報告(2007年第二季)

(作者單位:武漢工程大學(xué)環(huán)境與城市建設(shè)學(xué)院 湖北武漢 430073)

(責(zé)編:若佳)