摘要：購物中心的選址正確與否，直接決定了購物中心運(yùn)營后經(jīng)營效果。通過對影響購物中心選址因素的分析，運(yùn)用層次分析方法設(shè)計(jì)了選址評價(jià)的指標(biāo)體系，然后確定每層因素權(quán)系數(shù)，再確定低層因素對目標(biāo)層的組合權(quán)重系數(shù)，應(yīng)用數(shù)學(xué)的方法建立購物中心選址的綜合評價(jià)系統(tǒng)。在一定程度上解決了如何運(yùn)用數(shù)學(xué)方法分析和處理購物中心選址評價(jià)中大量存在的模糊問題，從而在很大程度上提高了購物中心選址決策的正確性，為開發(fā)商成功投資購物中心提供了更可靠的依據(jù)。

關(guān)鍵詞:購物中心；選址；綜合評價(jià)；層次分析

中圖分類號(hào)：F713．56 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

A Comprehensive Evaluation Methodof Shopping Center Location

LI Zhong-fu，LI Yu-long

(School of Management， Harbin Institute of Technology， Harbin 150001， China)

Abstract: The location of shopping center directly influences the operational effect. Of the elements affecting the location of shopping center， the index system is determined by applying analytic hierarchy process method. The comprehensive evaluation system for it is established by means of fuzzy mathematics. The application of the comprehensive evaluation method can provide the developer with a tool to determine the location of shopping center and make more scientific decision.

Key words:shopping center; comprehensive evaluation; AHP (analytic hierarchy process)

一、引言

購物中心是零售業(yè)的最高業(yè)態(tài)，按照國際購物中心協(xié)會(huì)(ICSC)的定義^[1]：“購物中心是由開發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施；擁有大型的核心店、多樣化商品街和寬廣的停車場，能滿足消費(fèi)者的購買需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場所。”購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的最重要組成部分，近年來在中國發(fā)展非常迅速，購物中心的研究也就理所當(dāng)然成為了業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。根據(jù)我國最近頒布的零售業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，購物中心的概念應(yīng)該是指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。按照其規(guī)模、區(qū)位和定位的不同，可分為社區(qū)型購物中心、市級購物中心和城郊購物中心，而對于其具體位置的選擇則直接決定著購物中心經(jīng)營得好壞，“位置，位置，還是位置”這句房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)的“運(yùn)營經(jīng)”，尤其適應(yīng)購物中心的開發(fā)。由于購物中心屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其建筑體量大、投資周期長，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，風(fēng)險(xiǎn)大。因此，開發(fā)商在開發(fā)購物中心項(xiàng)目時(shí)必須謹(jǐn)慎進(jìn)行，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法進(jìn)行科學(xué)地選址^[2]。

筆者通過運(yùn)用層次分析方法，構(gòu)建出決定購物中心選址因素的指標(biāo)評價(jià)體系，然后運(yùn)用綜合評判方法逐級確定各影響因素相對上一層因素的權(quán)重^[3]，最終確定最低層影響因素相對目標(biāo)層的組合權(quán)重，得出區(qū)位評價(jià)計(jì)分公式。最終通過專家評價(jià)法，對不同區(qū)域的影響購物中心選址的同一影響因素進(jìn)行評價(jià)，代入影響因素分值于組合權(quán)重計(jì)分公式得出區(qū)域評價(jià)最后分值，從而做出購物中心選址的科學(xué)決策。

二、購物中心選址評價(jià)體系的建立

（一）指標(biāo)體系

在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，城市的總體購買能力被視為是恒定的^[4]，因此，在城市內(nèi)購物中心的總規(guī)模應(yīng)該是一個(gè)常量。然而，購物中心的空間分布會(huì)隨著地理特征、居民區(qū)位置、交通網(wǎng)絡(luò)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的不同而變化^[5]。同時(shí)，一個(gè)城市購物中心的實(shí)際數(shù)量是其經(jīng)濟(jì)能力的反應(yīng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也只接影響購物中心的位置確定^[6]；權(quán)衡以上因素，并通過對數(shù)十位從事商業(yè)地產(chǎn)、購物中心管理公司的中高層管理人員的調(diào)查得出如圖1的購物中心選址影響因素的評價(jià)指標(biāo)體系^[7] 。其定義：

O層——影響購物中心選址的因素，即目標(biāo)層。

（二）權(quán)重的確定

對應(yīng)圖1購物中心選址的評價(jià)體系，逐一構(gòu)造判斷矩陣，求出權(quán)重系數(shù)。下面以A層為例確定其A層因素對最高層的權(quán)重，其它各層應(yīng)用同樣的原理即可求出相應(yīng)下層對上一層的權(quán)重。

表1為判斷矩陣及其相對重要度含義，根據(jù)表1，首先確定A層因素對O層的權(quán)重系數(shù)，兩兩對此A層各選址影響因

三、組合權(quán)重系數(shù)確定

組合權(quán)重系數(shù)描述的是綜合考慮了上下兩層個(gè)因素的權(quán)重系數(shù)后，得出的相對于更上一層相應(yīng)因素的權(quán)重系數(shù)，即優(yōu)先函數(shù)。

該指標(biāo)體系分為O、A、B、C四層，以A1因素為例，求其相應(yīng)C層因素對應(yīng)A層因素的權(quán)重系數(shù)：從權(quán)重對應(yīng)層次分析表可以得出，c1為對應(yīng)b1所占的權(quán)重，b1為對應(yīng)a1的權(quán)重，那么c1對應(yīng)a1的權(quán)重應(yīng)該為：b1c1，同理C1對應(yīng)O層的權(quán)重應(yīng)該為：a1b1c1。

六、結(jié)論

目前，我國商業(yè)房地產(chǎn)空前火爆，商業(yè)地產(chǎn)能給企業(yè)帶來高回報(bào)和穩(wěn)定現(xiàn)金流，這也是引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)熱的主要原因，但是，應(yīng)該看到商業(yè)地產(chǎn)尤其是購物中心（大型shopping mall）的高風(fēng)險(xiǎn)性。由于城市中央商業(yè)區(qū)土地供給的有限性和交通及私家車的發(fā)展，購物中心的建設(shè)出現(xiàn)郊區(qū)化和差異化的開發(fā)特點(diǎn)，這樣購物中心的位置確定顯得尤為重要。

筆者所述的綜合評價(jià)方法的有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）從數(shù)量上更加直觀地反映出，不同區(qū)域地塊的價(jià)值。（2）能夠全面地反映出各種因素對購物中心選址決策影響效果。

目前對購物中心位置選擇的確定方法還比較少，對影響購物中心位置的因素也不盡相同，筆者所述的方法能夠更加科學(xué)地對購物中心選址進(jìn)行決策。

參考文獻(xiàn)：

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（責(zé)任編輯：習(xí) 文）

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。”