摘要：本文首先從個人住房抵押貸款發(fā)展形勢入手進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國住房抵押貸款市場的宏微觀形勢與2004年美國次級抵押貸款市場幾近相同。本文進(jìn)而對當(dāng)前我國住房抵押貸款市場形勢與美國的同質(zhì)性和差異性進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)其共性大于異性。最后本文提出，次貸危機說明了美國運用加息政策調(diào)節(jié)房市并不成功，因此，為了有效預(yù)防住房抵押貸款危機，我們有必要探索和嘗試新的貨幣政策工具，尤其是充分發(fā)揮信貸杠桿工具，直接治理投資型住房貸款需求的膨脹，減小資產(chǎn)價格波動風(fēng)險向銀行信貸體系的傳遞，運用行之有效的辦法，應(yīng)對當(dāng)前貨幣政策面臨的困難與挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：個人住房抵押貸款；美國次級抵押貸款；比較

中圖分類號：F830文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-1428（2007）10-0004-06

今年以來，美國次貸危機風(fēng)波持續(xù)蔓延，大有星火燎原之勢，全美80多家次級抵押貸款機構(gòu)相繼停業(yè)，近日英國房貸銀行也驚現(xiàn)擠兌風(fēng)波。與次貸危機寒流截然相反的是，我國住房抵押貸款市場熱火朝天，即便是在法定準(zhǔn)備金率七次上調(diào)、銀行資金貸無可貸的今日，居民仍然排隊等候辦理房貸。艷陽高照之時，我們有必要進(jìn)行冷思考，理性審視住房抵押貸款市場的質(zhì)量與風(fēng)險，認(rèn)真研究美國次貸危機的經(jīng)驗與教訓(xùn)，防止金融體系出現(xiàn)美國式次貸危機。為此，本文從當(dāng)前個人住房抵押貸款發(fā)展形勢分析入手，對比分析了住房抵押貸款市場形勢與美國的同質(zhì)性和差異性，并就防范住房抵押貸款危機提出了政策建議。

一、個人住房抵押貸款發(fā)展的宏微觀背景

個人住房抵押貸款迅速發(fā)展，既有其宏觀背景，也有其微觀因素。從宏觀層面看，房價和股價持續(xù)快速上漲，實際利率維持較低水平，大量投資者迫切需要合適的融資工具，籌集資金進(jìn)入房市和股市，追求資產(chǎn)的保值升值和高額回報，這為個人住房抵押貸款發(fā)展提供了必要的外部環(huán)境。從微觀層面看，個人住房抵押貸款可以把個人固定房產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金流；中小企業(yè)主的額度循環(huán)貸款，甚至可以把中小企業(yè)的固定房產(chǎn)也轉(zhuǎn)為現(xiàn)金流；極大地滿足了個人融資變現(xiàn)的需求。同時，個人住房抵押貸款不良率低、收益較高、保障性強，也滿足了銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和實現(xiàn)賬面盈利的需要，成為銀行信貸主打產(chǎn)品和業(yè)務(wù)競爭焦點。正是貸款人和借款人供需雙方的合力推動，為個人住房抵押貸款發(fā)展創(chuàng)造了良好的微觀條件。

2006年下半年開始，各家商業(yè)銀行積極開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，相繼推出個人住房同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款、個人住房自助循環(huán)貸款、中小企業(yè)主額度循環(huán)貸款、住房按揭+最高額抵押貸款、同名轉(zhuǎn)按+最高額抵押貸款等信貸產(chǎn)品，個人住房抵押貸款市場出現(xiàn)了飛躍式發(fā)展?？傮w而言，個人住房抵押貸款總量翻倍增長，信貸產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，居民貸款需求和投資熱情持續(xù)高漲，各家金融機構(gòu)積極搶占市場份額，整個住房抵押貸款市場形勢與2004年美國次級抵押貸款市場幾近相同。

二、個人住房抵押貸款發(fā)展的總體情況與風(fēng)險判斷

1、當(dāng)前我國投資型個人住房抵押貸款呈現(xiàn)翻倍增長態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年，全國個人住房抵押貸款增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于各項貸款，其中，除個人住房按揭貸款以外的其他個人住房抵押貸款、個人住房同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款增長速度更快，呈現(xiàn)翻倍增長態(tài)勢。對占全國住房抵押貸款份額過半的北京、上海、深圳等16個重點城市調(diào)查顯示，截止2007年8月，其他個人住房抵押貸款和個人住房同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款兩類貸款合計占個人住房按揭貸款余額比重14.8%，兩類貸款同比增長速度達(dá)到113%，是2007年增長速度最快的貸款品種之一。

調(diào)查反映，其他個人住房抵押貸款和個人住房同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款大多不用于購買自住用房，而是用于投資房市、股市等投資理財活動（以下簡稱上述兩類貸款為投資型個人住房抵押貸款）。其中，其他個人住房抵押貸款主要為期限較短的抵押貸款，主要用于短期資金周轉(zhuǎn)、投資經(jīng)營等，實際上相當(dāng)部分貸款資金直接或間接流入股市。調(diào)查同時反映，個人住房同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款，主要是對房產(chǎn)增值部分或已還貸款部分再融資，也正是由于房產(chǎn)持續(xù)升值，才使得房產(chǎn)可以重新評估并就增值部分辦理加按揭。由于房價一個月一個價，部分居民甚至定期頻繁向銀行申請同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款，而銀行搶占個貸市場份額則為居民跨行辦理轉(zhuǎn)（加）按提供了便利。因此，房價和股價上漲，實際利率較低，居民投融資熱情高漲，銀行同業(yè)競爭激烈等等多種因素，共同促使該項業(yè)務(wù)同比翻兩番以上。

2、投資型個人住房抵押貸款與美國次級抵押貸款具有可比性，其規(guī)模略低于美國，但增速卻是美國的兩倍。我國投資型個人住房抵押貸款的增長主要基于對房價和股價未來持續(xù)上漲的預(yù)期，還款來源主要依賴于股價和房價持續(xù)上漲所帶來的收益，信貸質(zhì)量容易受到資產(chǎn)價格波動的影響，這些特征與美國次級抵押貸款極其相似。正因為投資型個人住房抵押貸款的風(fēng)險較大，因此可視同為美國式次級抵押貸款，我們有必要就其規(guī)模、增速與美國次級抵押貸款進(jìn)行比較。

美國次級抵押貸款占住房貸款比重并不大，但星星之火可以燎原。從規(guī)?？?，2006年美國次級抵押貸款規(guī)模6000億美元，占住房按揭貸款總規(guī)模（3萬億美元）的比重為20%，反觀我國投資型個人住房抵押貸款占住房按揭貸款總規(guī)模的比重為14.8%，略低于美國5.2個百分點。從速度看，2006年美國次級抵押貸款規(guī)模達(dá)到6000億美元，比2001年（1600億美元）增長了2.75倍，年均增長55%，反觀我國投資型個人住房抵押貸款同比增長達(dá)到113%，是美國的兩倍。

3、當(dāng)前我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險成分不容忽視。表現(xiàn)在：一是盡管首付比例較高，但是由借款人付費、按房價比例付費的評估公司，往往會應(yīng)借款人要求高估房價，變相提高了實際貸款的成數(shù)，充分發(fā)揮杠桿作用套取銀行資金。另外，“住房按揭+最高額住房抵押貸款”創(chuàng)新業(yè)務(wù)，使得新房也可重新作價評估，按評估價而非成交價確定貸款額度，最大幅度地套取銀行信貸資金。二是投資型個人住房抵押貸款風(fēng)險因為資產(chǎn)價格波動而加大。投資型個人住房抵押貸款的還款來源主要依賴于股價和房價持續(xù)上漲所帶來的收益，因此，一旦股價和房價下跌，就會影響投資型個人住房抵押貸款的資產(chǎn)質(zhì)量，其貸款風(fēng)險明顯加大。三是個人住房按揭貸款有部分用于購買第二套以上投資性住房，其風(fēng)險也應(yīng)關(guān)注。有關(guān)統(tǒng)計檢驗顯示，房價變化是個人住房貸款變化的格蘭杰原因，短期內(nèi)房價上漲更會刺激個貸增長，可見，個人購房主要為了追逐持續(xù)上漲的房價，投資成分較濃。四是住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，變相放大貸款風(fēng)險。近兩年我國商業(yè)銀行也采取了各種創(chuàng)新方式放寬借款條件，比如自助循環(huán)貸、寬限期還款、還款自由行、遞增還款等加大了貸款風(fēng)險敞口。五是今年以來個人住房貸款不良率已呈攀升趨勢，由于個人住房貸款的風(fēng)險暴露期通常為3-8年，我國個人住房貸款在近一個時期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約率上升的風(fēng)險期。

三、住房抵押貸款市場形勢與美國的同質(zhì)性分析

1.中美銀行體系普遍低估貸款風(fēng)險，各界認(rèn)同住房按揭為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。主要表現(xiàn)在:第一，2006年以前，美國按揭貸款不良貸款率都在1%以下，假按揭的發(fā)生率則更低。而我國個人住房貸款不良率也是極低，以廈門為例，不良率由2004年的1.26%下降到2006年的0.64%。因此，銀行體系基本認(rèn)同住房按揭為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。第二，《巴塞爾協(xié)議》規(guī)定，完全居住用途的房產(chǎn)作抵押的貸款的風(fēng)險權(quán)數(shù)為50%，而其他類型的固定資產(chǎn)及不動產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)數(shù)為100%，進(jìn)一步鞏固了該意見的權(quán)威性，并影響到商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)資本系數(shù)的核算。其中，匯豐銀行作為全球盈利能力排名第一、風(fēng)險控制最好的銀行，同樣誤判風(fēng)險，2006年匯豐銀行美國按揭貸款業(yè)務(wù)撇賬高達(dá)106億美元。實際上，房價的快速上漲往往會掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)周期性變化并引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，住房按揭貸款風(fēng)險就完全顯示出來，而銀行往往已經(jīng)措手不及?？梢?，低估住房按揭貸款風(fēng)險一直是個十分普遍的全球問題，直至美國的次貸危機為我們揭示了按揭貸款風(fēng)險的真相。

2、中美金融機構(gòu)放松貸款條件，信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新層出不窮。美國放松住房抵押貸款條件表現(xiàn)在：一是次級抵押貸款就是放松貸款條件的典型，它面向信用分?jǐn)?shù)較低、收入證明缺失、負(fù)債較重的人提供住房貸款，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，這為次級抵押貸款市場危機的形成埋下了隱患。二是信貸產(chǎn)品創(chuàng)新多樣化，推出無首付貸款、可調(diào)利率貸款、選擇性可調(diào)利率貸款、誘惑利率、僅支付利息貸款，推出前期還款壓力小而后期大、前期利率固定而后期浮動的貸款產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計，2005-2006年新增按揭貸款中有50%具備上述創(chuàng)新特質(zhì)，大大增加了住房抵押貸款風(fēng)險敞口。

近兩年來，我國商業(yè)銀行也是采取了各種創(chuàng)新方式放寬借款人的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，又以各種創(chuàng)新方式變相放大個人住房按揭貸款風(fēng)險，比如，推出自助循環(huán)貸款，具有一次申請、循環(huán)使用、額度較大、期限較長、使用方面、利息精簡等特質(zhì)；推出寬限期還款、還款自由行、青春無憂遞增還款等信貸創(chuàng)新。這些信貸創(chuàng)新進(jìn)一步放大了住房按揭貸款的潛在風(fēng)險，并最終導(dǎo)致這種風(fēng)險越積越大。

3、中美住房貸款借款人信用風(fēng)險均明顯上升，第一還款來源被嚴(yán)重忽略。美國次貸危機爆發(fā)的最初根源是借款人違約率上升，引起投資次貸債券的基金公司巨虧，然后影響到國際大投資銀行，并進(jìn)一步傳向國際金融市場，因此，追根溯源是借款人的信用危機引發(fā)了美國次貸危機連鎖反應(yīng)。美國借款人信用風(fēng)險較高表現(xiàn)在：一是借款人收入狀況不良。2001年全美次級抵押貸款的發(fā)放對象中，只有25%是只提供很少量收入證明或根本沒有提供任何收入證明的借款人，到了2006年，雖然這個比例已升至45%。根據(jù)美國按揭銀行家協(xié)會的最新估計，2006年獲得次按的美國人，有30%可能無法及時償還貸款。二是假按揭規(guī)模巨大。美國聯(lián)邦調(diào)查局2005年和2006年《金融犯罪報告》披露，全美疑似假按揭的案例數(shù)量2003年為6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍達(dá)到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的損失均在10億美元左右。

我國借款人信用風(fēng)險并不比美國低，表現(xiàn)在：一是從借款人信用評級看，美國對借款人實行信用等級細(xì)分管理，但我國根本未對借款人信用統(tǒng)一評級，實際上，凡是個人要申請住房按揭貸款，幾乎都能從銀行獲得貸款，借款人基本上是不論信用等級的。二是假收入證明、假工資證明盛行。按照銀監(jiān)會的個人住房貸款指引，個人每月按揭還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%，但是很多人不能滿足這一基本，就出現(xiàn)了假收入證明、假工資證明。三是假按揭貸款規(guī)模也非常可觀。截至2006年6月末，國內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。其中，某國有銀行被查出假按揭占被查個人住房貸款總額6.1%。

4、中美住房貸款均過于依賴抵押房產(chǎn)的價值，第二還款來源重要性顯著上升。從美國看，次級抵押貸款迅速發(fā)展背景是房價上漲，次級抵押貸款申請人的實際風(fēng)險承受能力普遍較低，他們對于房地產(chǎn)的再融資基本依賴于房地產(chǎn)價格的上升。如果房價升幅較大，他們便用房產(chǎn)升值的部分再融資。然而，隨著美國房價漸趨平抑，部分地區(qū)房價甚至開始下降，這種貸款立刻成為高危品種，一方面房子出手越來越難，另一方面賣房所得也未必能夠清償貸款，由此引發(fā)危機。

反觀我國，許多商業(yè)銀行在《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》出臺后，銀行實際操作中往往并不重視貸款人的第一還款來源，而更注重抵押品與貸款額度是否相稱，這將風(fēng)險關(guān)口的把守由貸前轉(zhuǎn)到了貸后。但是抵押房產(chǎn)的現(xiàn)金回收率，則取決于市場價值，一旦房價走低，房產(chǎn)難以出手，銀行損失在所難免，因此，關(guān)口后移風(fēng)險可能帶來巨大損失。目前，在房地產(chǎn)市場價格一直上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用、缺乏第一還款來源貸款的潛在風(fēng)險掩蓋起來，但是，一旦中國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，銀行就會陷入資不抵債的危機之中。

5、中美評估機構(gòu)均缺失行為規(guī)范，進(jìn)一步加大住房貸款風(fēng)險。從美國看，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾國際知名信用評級機構(gòu)在次貸危機中嚴(yán)重失職，其評級的標(biāo)準(zhǔn)目前正遭到質(zhì)疑。原因：一是評估機構(gòu)并沒有正確評估次級抵押債務(wù)，虛報抵押資產(chǎn)等級，使得次貸合約打包成金融投資產(chǎn)品出售給投資基金。二是評級機構(gòu)與發(fā)債銀行存在“親密的關(guān)系”，評級費用由發(fā)債公司支付而不是投資人付費，評級機構(gòu)涉嫌指導(dǎo)發(fā)債公司如何修改以獲得高分。三是評估機構(gòu)并沒有深入檢查各個貸款風(fēng)險，而是根據(jù)發(fā)債公司提供的資料應(yīng)付了事。

我國情況十分相似，評估行業(yè)存在諸多問題，一是評估公司常會在委托人的要求下，如簡單地以評估報告的價格來作價，將評估價格高估，幫助借款人獲得更多貸款。二是評估公司估價標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對于同地段同樓盤同樓層同結(jié)構(gòu)的住宅評估價格往往不同。三是評估公司資信等級評定制度不完善，應(yīng)健全能上能下的透明管理制度。

6、中美房地產(chǎn)價格波動，均直接影響住房貸款質(zhì)量。美國的次級按揭在2006年以前一派大好形勢，但是自2006年以來，美國房價只是5%到10%的下跌而已，就使得占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰。美國次貸危機中房價和銀行信貸的強化機制如下：

我國國內(nèi)房價變動也明顯影響住房抵押貸款，表現(xiàn)在：一是實證檢驗顯示房價上漲是個人住房貸款增長的主要原因，對2005年1月至2007年8月廈門個人住房貸款和商品住宅價格統(tǒng)計檢驗結(jié)果顯示，房價變化是個人住房貸款增量變化的格蘭杰原因，特別是短期內(nèi)如果房價猛漲更會刺激個貸增長。二是我國部分住房抵押貸款還款來源和美國一樣，依賴于房價上漲帶來的收益，因此房價與貸款質(zhì)量密切相關(guān)。實際上，歐洲和日本實證研究結(jié)果也表明，房地產(chǎn)周期與銀行信用周期是緊密相連，房地產(chǎn)價格與銀行信貸存在一種自我強化機制。

7.中美貨幣政策持續(xù)加息，形成住房貸款市場的共同外部特征。2004年6月到2006年6月間美聯(lián)儲17次調(diào)高利率，將聯(lián)邦基金利率由1%上調(diào)至5.25%。由于次級貸款是浮動利率貸款，持續(xù)加息增加了借款人利息負(fù)擔(dān)，加上房價下跌又減少了借款收益來源，最終加大了信貸風(fēng)險?？梢姡胄械募酉⑿枰訉徤?，特別是在住房貸款實行浮動利率管理下，加息不僅會影響新增貸款，也會加大原有貸款者的償貸成本。

我國加息政策與美國類似，央行不斷加息增大了借款人的償付壓力。據(jù)測算，自2006年4年以來連續(xù)六次加息，已明顯加大住房貸款月供負(fù)擔(dān)，如果貸款本金50萬，期限15年，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，則六次加息使月供增長8.1%，每月月供增加330元，每月月供總計4399元；如果貸款本金100萬，則月供增加660元，月供總計8797元。

四、住房抵押貸款市場形勢與美國的差異性分析

我國住房抵押貸款市場形勢與美國最大的不同在于，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚處于激流勇進(jìn)的上行通道，房價上漲暫時掩蓋了投資型住房抵押貸款的信用風(fēng)險，目前個人住房貸款不良率低，并不代表我國個人住房抵押貸款風(fēng)險小于美國。此外，我國住房貸款管理、住房貸款發(fā)展、金融市場特征等方面與美國相比，也存在一定差異性。

1、我國首付比例管理較嚴(yán)，為防范住房抵押貸款危機構(gòu)筑了重要防線。從美國看，住房抵押貸款很多采取零首付、無本金貸款，不少貸款還超過房產(chǎn)本身價值，一旦房價發(fā)生波動，住房貸款立刻面臨損失危險。部分借款人在房產(chǎn)價值明顯低于貸款總值的情況下，發(fā)生理性違約，自動放棄房產(chǎn)，停止歸還貸款，進(jìn)一步加劇貸款風(fēng)險。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年美國次級抵押貸款平均只有6%的首付款比例。英國住房抵押貸款額度達(dá)到房產(chǎn)價值100%-125%，抵押品難以覆蓋貸款風(fēng)險。顯而易見，美國房價只要下跌4%，英國房價只要不再上漲或漲幅減緩，銀行住房抵押貸款就會面臨損失風(fēng)險。

相比之下，我國銀行體系基本堅持執(zhí)行首付最低不少于二成的管理措施，為房價波動預(yù)留了空間，使得我國住房抵押貸款質(zhì)量對房價的抗跌性明顯強于美國和英國。但是也應(yīng)注意，部分住房價值被高估，實際貸款成數(shù)更高，另外，發(fā)展中國家房價波動往往大于發(fā)達(dá)國家，這都需要我國保持高于發(fā)達(dá)國家的首付比例。

2、我國資產(chǎn)證券化程度極低，住房抵押貸款風(fēng)險過度集中于銀行體系。雖然美國次貸風(fēng)險很高，但這種風(fēng)險通過資產(chǎn)證券化的方式，由放貸銀行向投資機構(gòu)和市場投資者分散，由國內(nèi)向國外分散，大大提高了銀行本身的抗風(fēng)險能力。而我國住房抵押貸款證券化程度極低，其不良信用貸款的風(fēng)險完全聚集在銀行體系內(nèi)，一旦風(fēng)險出現(xiàn)，銀行體系首當(dāng)其沖，將是最大的受害者。另外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)所需要的資金，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動性資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房按揭貸款等，基本上是來自銀行，因此，整個房地產(chǎn)市場風(fēng)險也都集中在銀行體系。

3、我國股價波動對住房抵押貸款的影響相對較大，加大了金融系統(tǒng)性風(fēng)險。表現(xiàn)在：一是部分住房抵押貸款流入了股市，股票價格波動將影響借款人的還款能力，進(jìn)而影響住房貸款質(zhì)量。據(jù)中國社科院金融研究所副研究員殷劍峰根據(jù)調(diào)研結(jié)果推測，至少有3000億元貸款流入股市，這些貸款主要是以住房為抵押物的住房按揭衍生類貸款。

二是房價、股價、個人住房貸款及各項貸款存在切實的互動機制，房價或股價波動過大都可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。對個人住房貸款、房地產(chǎn)價格、股票價格的統(tǒng)計檢驗證明，三者的確存在切實的互動機制，房價是個人住房貸款增長的主要原因，個人住房貸款是助推股價上漲的格蘭杰原因，股價上漲又是推動各項貸款全面擴張的重要原因，同時，股價上漲在一定程度上也帶動了房價上漲，形成房價和股價輪番上漲并推動信貸擴張的循環(huán)態(tài)勢。

五、預(yù)防住房抵押貸款危機的政策建議

不少金融專家認(rèn)為，美聯(lián)儲長期執(zhí)行低利率政策為次貸危機埋下了風(fēng)險，而2004年6月到2006年6月間美聯(lián)儲17次加息又導(dǎo)致次貸危機的爆發(fā)，因此貨幣政策變化是美國次貸危機的重要原因。無論此觀點正確與否，有一點是明確的，那就是美國運用加息政策調(diào)節(jié)房市并不成功。這令我們聯(lián)想到美國宣稱貨幣政策不能干預(yù)股市，其實從一個側(cè)面也反映了美國運用加息政策調(diào)節(jié)股市并不成功，泰勒規(guī)則和加息政策只是適用于調(diào)節(jié)產(chǎn)出缺口和通脹缺口。因此，為了有效預(yù)防住房抵押貸款危機，我們有必要探索和嘗試新的貨幣政策工具，尤其是充分發(fā)揮信貸杠桿工具，直接對治投資型住房貸款需求的膨脹，減小資產(chǎn)價格波動風(fēng)險向銀行信貸資產(chǎn)的傳遞，運用行之有效的辦法，應(yīng)對當(dāng)前貨幣政策面臨的困難與挑戰(zhàn)。

(一)分步驟微調(diào)房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

1、按揭首付比例與房地產(chǎn)價格指數(shù)掛鉤，實行定期浮動管理，抑制投機炒房需求。重點是參照貨幣單一規(guī)則，把按揭首付比例與房地產(chǎn)價格指數(shù)掛鉤，在房價持續(xù)上漲的情況下定期上調(diào)按揭首付比例，在房價穩(wěn)定或下降的情況下同步下調(diào)按揭首付比例。推而廣之，靈活運用信貸杠桿工具，對房產(chǎn)抵押貸款比例、土地抵押貸款比例也采取浮動管理，這樣可以控制房地產(chǎn)資產(chǎn)的信用擴張規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價格泡沫上漲。

2、適當(dāng)、區(qū)別上調(diào)按揭首付比例。加強對投機炒房的信貸調(diào)控，一是控制第二套住房貸款，建議首付最低五成，對第三套住房貸款不予受理。二是控制二手房按揭貸款，建議首付最低五成，杜絕炒房行為。三是第一套住房貸款90平方米以上，首付最低三成。

3、控制同名轉(zhuǎn)（加）按揭貸款。一是出臺同名轉(zhuǎn)（加）按揭的管理辦法，統(tǒng)一規(guī)范管理期限、利率等貸款要素，避免銀行之間惡性競爭。二是對于轉(zhuǎn)（加）按揭貸款總額度不超過房價五成。三是首次轉(zhuǎn)按應(yīng)在產(chǎn)權(quán)證辦妥并正常還款兩年以后。四是每次轉(zhuǎn)按應(yīng)與前次轉(zhuǎn)按時間間隔三年以上。

4、控制短期住房貸款用途。一是取消住房抵押貸款“資金周轉(zhuǎn)”的使用用途，用途僅限于生產(chǎn)經(jīng)營、生活消費、住房裝修等。二是嚴(yán)格要求提供貸款用途證明文件，包括購房合同、購車合同、裝修合同、購銷合同、訂單、消費發(fā)票等等。三是貸款資金必須劃入對應(yīng)用途的企業(yè)、商戶、開發(fā)商賬戶，不能直接劃入個人結(jié)算賬戶，不能直接支取現(xiàn)金。

5、取消先低后高的還款方式。先低后高的還款方式會使貸款風(fēng)險后移，同時出現(xiàn)貸款行為的逆向選擇，因此，建議取消“寬限期還款、還款自由行、青春無憂遞增還款”等還款方式。

（二）關(guān)注加息政策對借款人還款能力的影響

1、加息需要更加謹(jǐn)慎。現(xiàn)行個人住房貸款利率執(zhí)行一年一定的浮動管理制度，這種利率管理方式將利率風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁給了借款者，如遇到利率上升，借款者的償還負(fù)擔(dān)就會增加。據(jù)測算，自2006年4月以來連續(xù)六次加息，已明顯加大住房貸款月供負(fù)擔(dān)，如果貸款本金50萬，期限15年，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，則六次加息使月供增長8.1%，每月月供增加330元，每月月供總計4399元；如果貸款本金100萬，則月供增加660元，月供總計8797元。

2、鼓勵推廣固定利率與可變利率按揭貸款。從美國實際經(jīng)驗看，美國浮動利率按揭貸款逾期率遠(yuǎn)高于固定利率，逾期率為15%，高于固定利率按揭貸款5個百分點。此外，次級抵押貸款實行浮動利率比重較大，在最優(yōu)貸款、次優(yōu)級貸款、次級貸款中浮動利率貸款所占份額分別為20%以下、60%左右、85%。

3、具體可以采取固定利率與可變利率組合的抵押貸款計息方式，例如，在利率上升周期采取固定利率抵押貸款，而在利率下降周期，則相應(yīng)自動地轉(zhuǎn)為可變利率抵押貸款。這種管理方式使得利率風(fēng)險從完全由借款者承擔(dān)轉(zhuǎn)為由商業(yè)銀行承擔(dān)，這需要商業(yè)銀行具備有效的利率風(fēng)險管理能力，也需要盡快發(fā)展規(guī)避利率風(fēng)險的衍生產(chǎn)品、住房抵押貸款二級市場等。

（三）關(guān)注房價和股價波動對借款人還款能力的影響

1、建立房地產(chǎn)價格下跌的預(yù)警和處理機制。在任何一個市場上，沒有只漲不跌，房市也不例外，房市調(diào)整是必然的，只不過是時間問題，在我國房市調(diào)整過程中，也會出現(xiàn)貸款違約率上升問題，所以要做好預(yù)防措施。一要加強對市場大趨勢的研判，防范系統(tǒng)性風(fēng)險；二要切實通過各項信貸政策調(diào)整，重點控制投資型的住房按揭貸款；三要建立房地產(chǎn)價格下跌的應(yīng)急處理機制，提高房地產(chǎn)市場風(fēng)險的應(yīng)對能力。

2、充分重視加強市場公眾預(yù)期管理，穩(wěn)定市場信心和資產(chǎn)價格波動。一是建立公眾媒體金融輿論時時監(jiān)測機制，重視市場心理預(yù)期對金融穩(wěn)定的影響，把公眾預(yù)期作為貨幣政策工具之一，把塑造公眾預(yù)期作為信貸窗口指導(dǎo)的重要內(nèi)容，保持資本市場的穩(wěn)定發(fā)展。二是健全公眾預(yù)期管理工作機制，靈活運用網(wǎng)絡(luò)、電視、報刊媒體的信息宣傳導(dǎo)向、信息傳遞功能和市場預(yù)期效應(yīng)，合理引導(dǎo)公眾預(yù)期心理，及時傳導(dǎo)央行政策導(dǎo)向，突出央行政策的主導(dǎo)性，有效調(diào)整公眾的市場預(yù)期和企業(yè)的投資預(yù)期，為貨幣政策最終目標(biāo)服務(wù)。

（四）堅持推進(jìn)住房抵押貸款證券化

加快資產(chǎn)證券化，有利于分散銀行信貸風(fēng)險，有利于防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融體系高度聚積。美國次貸危機危害性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1980年代美國儲貸協(xié)會危機，最關(guān)鍵的原因在于1990年代以來，美國資產(chǎn)證券化市場迅速發(fā)展，從而分散了銀行體系的金融風(fēng)險。1980年代銀行按揭貸款比重占全部未到期按揭貸款60%，而目前只占30%左右，把信貸風(fēng)險由銀行向投資機構(gòu)和市場公眾分散，降低了銀行本身信貸風(fēng)險。另外，加快資產(chǎn)證券化，有利于籌集資金。發(fā)行抵押貸款債券，引進(jìn)抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，減少對居民儲蓄存款的依賴。

（五）實現(xiàn)資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重的可調(diào)管理，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測

1、資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重依據(jù)市場變化實行一年一調(diào)。2004年《資本充足性管理辦法》中規(guī)定了計算資本充足性的各項資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重，對個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重為50%，對企業(yè)和個人的其他債權(quán)的風(fēng)險權(quán)重卻為100%。這種僵化和簡單化的資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重管理很難適應(yīng)變幻莫測的宏觀形勢與市場風(fēng)險的客觀要求，甚至和宏觀調(diào)控意圖、貨幣信貸政策相背離。同時，這種管理模式還導(dǎo)致商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)資本風(fēng)險系數(shù)測算中，忽略市場風(fēng)險權(quán)重，推高信用風(fēng)險權(quán)重達(dá)95%左右。因此，資產(chǎn)風(fēng)險權(quán)重應(yīng)比照商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)資本風(fēng)險系數(shù)一年一調(diào)的做法，根據(jù)市場變化實行一年一調(diào)，并提高對住房按揭貸款風(fēng)險準(zhǔn)備的監(jiān)管要求。

2、按貸款五級分類標(biāo)準(zhǔn)對住房貸款實行時時監(jiān)測。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測具體是，對占比較大的“房產(chǎn)開發(fā)貸款”及“個人住房貸款”各項指標(biāo)按貸款五級分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，更加詳細(xì)地反映房地產(chǎn)貸款質(zhì)量情況，為央行統(tǒng)計分析及金融穩(wěn)定決策提供幫助。

（六）加強審慎經(jīng)營理念，重視借款人信用審查

1、轉(zhuǎn)變住房抵押貸款是低風(fēng)險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的觀念，加強住房抵押貸款風(fēng)險意識。當(dāng)前房地產(chǎn)市場繁榮掩蓋了住房抵押貸款風(fēng)險，商業(yè)銀行必須看到房價快速上漲的不可持續(xù)性，充分做好預(yù)防準(zhǔn)備。

2、重視審核借款人第一還款來源，嚴(yán)格執(zhí)行借款人準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。一是加強借款人第一還款來源審核，認(rèn)真調(diào)查合適借款人及其家庭主要成員的資信狀況和債務(wù)負(fù)擔(dān)情況，通過銀行對賬單、納稅證明、證券市值等判斷其現(xiàn)金流，通過多渠道收集信息，判斷借款人收入的穩(wěn)定性。二是提高客戶準(zhǔn)入和住房按揭門檻，只針對本行白金卡以上客戶、優(yōu)質(zhì)客戶、高端客戶。

3、嚴(yán)格審核抵押房產(chǎn)價值及產(chǎn)權(quán)狀況，杜絕抬高房產(chǎn)價值、套取信貸資金的行為。要在多方詢價的基礎(chǔ)上按照孰低原則穩(wěn)健確定抵押房產(chǎn)價值；要根據(jù)評估報告和詢價確定抵押物價值，同時定期對廈門房產(chǎn)價格進(jìn)行風(fēng)險評估；

4、嚴(yán)格控制炒房和投資抵押貸款的發(fā)放，收緊房貸的政策主要指向投機炒房，對于有不斷辦理房貸又不斷結(jié)清記錄的投機客戶，以及一人辦理多套按揭貸款的客戶，應(yīng)當(dāng)不予辦理。收縮大額經(jīng)營創(chuàng)業(yè)貸款、轉(zhuǎn)按揭貸款、循環(huán)貸款等等。

（七）加強評估公司資信等級評定，規(guī)范評估公司從業(yè)行為

1、加強評估公司資信等級評定，規(guī)范評估機構(gòu)從業(yè)行為；

2、建立市場退出機制，對于發(fā)生違法違規(guī)評估公司，堅決取消評估資格；

3、統(tǒng)一規(guī)范房產(chǎn)價值評估參數(shù)和方法，嚴(yán)格遵循抵押物評估保守性原則；

4、加強評估機構(gòu)自律公會管理，杜絕房產(chǎn)評估的隨意性；

5、嚴(yán)格評估程序，要符合行業(yè)規(guī)范，評估人員到現(xiàn)場核實抵押物的情況，核實抵質(zhì)押物所有人真實性，抵押物照片真實性等情況。

（八）建立健全住房貸款保險制度，恢復(fù)住房貸款強制保險要求。

1、重視住房貸款保險功能。住房貸款保險制度的風(fēng)險轉(zhuǎn)移和損失賠償機制，能夠有效緩解住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對稱等導(dǎo)致的風(fēng)險，有利于分散銀行信貸風(fēng)險，有利于住房貸款市場的繁榮和金融體系的穩(wěn)定。

2、建立健全住房貸款保險制度，降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權(quán)益。

3、制定合理的保險費率。科學(xué)預(yù)測經(jīng)濟(jì)趨勢，關(guān)注經(jīng)濟(jì)景氣和行業(yè)周期對住房抵押貸款違約率的影響，制定合理保險費率；

4、建立科學(xué)的風(fēng)險評估和分析模型，改變不合理的保險金額計算方法，按實際房屋重置價格來確定房屋的保險金額。

（九）建立政府住房抵押貸款擔(dān)保制度

1、借鑒美國政府援助住房抵押貸款做法，建立政府住房貸款擔(dān)保制度，在我國當(dāng)前社會信用基礎(chǔ)薄弱且信用體系發(fā)展滯后的情形下，政府對住房金融擔(dān)保機制的高度介入具有現(xiàn)實意義。提高廣大中、低收入階層獲得住房貸款的能力，落實住房福利政策和住房產(chǎn)業(yè)政策，降低貸款成本，減少住房金融風(fēng)險，增強了商業(yè)保險機構(gòu)進(jìn)入市場的信心，強有力支持住房貸款市場的穩(wěn)健發(fā)展。

2、政府住房貸款擔(dān)保機構(gòu)的資金來源主要由政府財政注資，也可以運用政府背景通過發(fā)行長期債券籌集部分資金，在條件成熟時改組成政府控股的抵押貸款擔(dān)保公司。

3、政府抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)的擔(dān)保條件和范圍應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的實際情況實行按年調(diào)整，內(nèi)容包括對貸款的限額、首付款比例、政府擔(dān)保比例、保費、房屋種類、購房面積、獲得政府擔(dān)保的資格等。

（十）完善住房抵押貸款的法律法規(guī)

1、重新修訂《個人住房貸款管理辦法》，現(xiàn)行辦法部分內(nèi)容已經(jīng)不符合當(dāng)前住房貸款發(fā)展現(xiàn)實條件，有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問題，應(yīng)從房屋交易、估價、保險等方面，加快推進(jìn)住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善，以形成對市場主體和市場行為的硬約束。

2、著重規(guī)范個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)行為，通過健全抵押物產(chǎn)權(quán)審查登記機制，完備發(fā)放程序和合同內(nèi)容，以遏制無權(quán)抵押、多頭抵押、重復(fù)抵押等違法行為；

3、通過建立彈性利率體系的住房抵押貸款制度，針對不同經(jīng)濟(jì)狀況的抵押人實行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，打破我國長期來固定不變的貸款利率制度，適應(yīng)以市場為主調(diào)控經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)增長方式。

（責(zé)任編輯：周智立）