[摘要] 近年來，我國房地產(chǎn)市場投資增長和房價(jià)上漲過快問題突出，導(dǎo)致住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，矛盾突出，本文分析了問題存在原因并提出相應(yīng)的解決對策。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資； 房價(jià)上漲； 宏觀調(diào)查

[中圖分類號] F293.31 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號]1007-1962（2007）07-0025-02

從1998年住房體制改革以來，雖然其間國家實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的

問題依然日益嚴(yán)重。2000年開始，全國房地產(chǎn)投資增幅連續(xù)五年超過20％，其中有三年接近或超過30％。房價(jià)方面，根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示：2005年，全國平均房價(jià)比2004年同期增長7.1%。2006年每個(gè)月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲幅度都在5.5%左右。房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致矛盾日益突出，應(yīng)盡快尋找對策，有效抑制房地產(chǎn)投資和房價(jià)上漲熱，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資增長過快及房價(jià)過高的原因分析

一是房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚。國家統(tǒng)計(jì)局2006年12月3日發(fā)布了一組關(guān)于房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)：2005年，全國有5.6萬戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)利潤1109億元，同比增長29.3%。財(cái)政部在2006年11月發(fā)布的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)顯示：39家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤為12.22%，但實(shí)際上卻達(dá)到26.79%，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率高達(dá)57%。高回報(bào)率吸引眾多企業(yè)投資房地產(chǎn)行業(yè)。

二是房地產(chǎn)投資能按乘數(shù)效應(yīng)增加GDP。不僅投資于房地產(chǎn)增加GDP，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也都增加GDP，能達(dá)到GDP增加的乘數(shù)效應(yīng)。房地產(chǎn)投資的周期較長，其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈很長。房地產(chǎn)業(yè)投資的增長，能夠引起原材料、能源、礦產(chǎn)品等投資的增長。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)（國家也已經(jīng)明確指出），對GDP直接和間接的影響都很大。中國經(jīng)濟(jì)增長高度依賴于投資，而投資又主要依賴于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資占了固定資產(chǎn)投資的大部分。

三是銀行信貸失衡。近些年來大量資金從銀行流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行對房地產(chǎn)的信貸額度連年大幅度攀升。2000年，房地產(chǎn)信貸占銀行業(yè)整體信貸的６％，而到了2005年，房地產(chǎn)貸款總額已經(jīng)高達(dá)4.91萬億元。近年在土地購置、建筑施工、裝修及材料方面的資金，90%以上都來自銀行信貸。

四是外資大量進(jìn)入。中國從2002年取消外銷房、內(nèi)銷房區(qū)別，自此，外資投資中國境內(nèi)房地產(chǎn)沒有任何政策障礙。國家外匯管理局2005年底指出外資在中國房地產(chǎn)市場中的比例為15%；根據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2006年一季度房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際使用外資金額14.79億美元，同比增長47.67%，占同期服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域吸收外商實(shí)際投資金額的51.49%。根據(jù)國家外匯管理局發(fā)布的國際收支年報(bào)中披露的數(shù)字，2005年境外機(jī)構(gòu)購買中國建筑物34億美元，但也補(bǔ)充表示，由于統(tǒng)計(jì)制度的缺陷，大量境外投資中國樓市尚未得到確認(rèn)。

五是供求關(guān)系和地價(jià)的外在影響。目前，土地成本和稅費(fèi)相加已占建房成本的50%至60%，“招拍掛、價(jià)高者得”導(dǎo)致房價(jià)被推高。如2006年北京前三季度住宅平均地價(jià)分別是3957、3987、4016元/平方米。（《新京報(bào)》2006年10月25日)供求關(guān)系同樣影響房價(jià)。如北京2005年第四季度開始，大部分月份供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于銷售面積，2006年2、3月份銷供比超過1.5。北京二手房市場供需比為1:6，世紀(jì)城、中關(guān)村等地高達(dá)1:10。但供求關(guān)系和地價(jià)只是影響房價(jià)的外在因素，從某一地區(qū)看可能是房價(jià)的決定因素，從整體上看未必正確。2006年的商品房空置率始終在1.23億平方米左右（從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看）就足以證明。

六是灰色成本（樓市中的商業(yè)賄賂）抬高房價(jià)。根據(jù)2006年10月19日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，官方提供的數(shù)據(jù)顯示，每年發(fā)生在中國境內(nèi)的洗錢規(guī)模預(yù)計(jì)在3000億元到4000億元之間，房地產(chǎn)等行業(yè)成為洗錢的主要渠道之一。同時(shí)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要辦齊“五證”，蓋好20多個(gè)公章，這些環(huán)節(jié)除涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)等部門之外，還要經(jīng)過房管、工商、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機(jī)構(gòu)的審批或者備案。只要某個(gè)環(huán)節(jié)存在暗箱操作，房地產(chǎn)中的腐敗現(xiàn)象就會(huì)隨之產(chǎn)生，而腐敗成本必然會(huì)抬高房價(jià)。

二、抑制房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的根本途徑

筆者認(rèn)為，抑制房地產(chǎn)投資增長和房價(jià)上漲過快的根本途徑是以下三點(diǎn)：

一是要弄清房地產(chǎn)業(yè)的資金來源。中國目前房地產(chǎn)業(yè)的信息透明度太低，全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)還沒有建立起來。必須實(shí)施陽光工程，把房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的資金來源以實(shí)名制公布于眾，讓社會(huì)公眾監(jiān)督。如果能建設(shè)好這一偉大陽光工程，房地產(chǎn)業(yè)的根本問題就解決了90%。

二是建立健全二元住房模式。1998年的《國務(wù)院關(guān)于深化住房制度的決定》(即23號文)中就提出對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租房。按照這個(gè)原則，國家要建立以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主體的住房體系，滿足廣大中低收入階層的住房需求。

政府要明確在私人商品房市場和低收入住房保障體系中的不同定位。我國的住房制度從一個(gè)完全的福利分房體系轉(zhuǎn)到一個(gè)完全商品化的體系，還沒有一個(gè)在市場之外的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房體系。政府在商品房市場中應(yīng)盡可能地減少干預(yù)，其職責(zé)是監(jiān)督房地產(chǎn)業(yè)的資金來源的合法性。政府要直接運(yùn)用其土地資源、財(cái)力和行政手段，解決低收入家庭沒有能力購買商品房的問題。要設(shè)立專門職能機(jī)構(gòu)，資金列入政府預(yù)算，切實(shí)保障窮人、兼顧平民的住房。

但更要嚴(yán)格審核購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，目前已售的經(jīng)濟(jì)適用房問題很多，如2006年全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)建立的REICO工作室發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用房政策評價(jià)》報(bào)告顯示：北京市經(jīng)濟(jì)適用房自用率僅為51.34%。這表明北京經(jīng)濟(jì)適用房中有一半被作為投資的房產(chǎn)出售或者出租。

三是宏觀調(diào)控政策的針對性要強(qiáng)。2006年5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(以下簡稱“國十五條”)，要求“各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布”，但是2006年11月底發(fā)布的《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的通報(bào)》披露，截至９月底，全國還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未公布住房建設(shè)規(guī)劃。多數(shù)地方?jīng)]有達(dá)到“國十五條”的要求，說明宏觀調(diào)控政策本身就有不足之處。如“國十五條”指出：“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款?！睂?shí)際上，早在2004年初，銀監(jiān)會(huì)針對過熱行業(yè)的信貸調(diào)控，就提出要求將項(xiàng)目資本金提高到35%。有的調(diào)控政策還是滯后的，如“國十五條”提出：“為抑制房價(jià)過快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。”但實(shí)際上調(diào)查顯示，全部住房貸款（包括公積金貸款及組合貸款）平均期限為17年，平均首付比例為37%，已經(jīng)大大超過了30%。(《人民日報(bào)》2006年6月1日)所以出臺(tái)宏觀調(diào)控政策之前，一定要做好調(diào)查研究工作，針對性要強(qiáng)。

(作者單位：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院)

責(zé)任編輯史小今