商業(yè)銀行抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)處置是近年來銀行資產(chǎn)處置糾紛比較集中的領域，本文結合了抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)處置實踐，對常見的法律問題、法律風險及其應對作一探析。

法律風險及其成因

銀行抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)處置過程中被提起訴訟的常見問題和風險有以下幾類：

因拍賣財產(chǎn)被第三方占有使用，導致被訴風險。近年來銀行發(fā)生的此類案件有一定數(shù)量，此類案件風險在于處置抵貸資產(chǎn)時，當事行未對標的物狀況盡到調查義務，如抵貸資產(chǎn)是否存在被第三方承租、合法占有等情況，導致在抵貸資產(chǎn)競拍后買受人起訴銀行，形成被訴風險。

因資產(chǎn)交易面積不符，引發(fā)被訴風險。此類案件風險在于處置抵貸資產(chǎn)時，當事行未對交易資產(chǎn)的面積認真核查，如未對資產(chǎn)真實面積與產(chǎn)權證面積相對照、未在拍賣前剔除資產(chǎn)中已被他方合法占有的面積等，導致該抵債資產(chǎn)被第三方買受后以銀行交付資產(chǎn)面積與事實不符且存在違約為由起訴銀行，形成風險。

因未履行告知義務，引發(fā)優(yōu)先權糾紛。此類案件風險在于拍賣處置前，當事行對承租方未履行必要的告知義務或履行告知義務不符合法律規(guī)定，在抵貸資產(chǎn)處置后，承租方以銀行未履行告知義務導致其喪失了優(yōu)先購買抵貸資產(chǎn)的權利而訴訟銀行，形成風險。

因違反合同約定，導致訴訟風險發(fā)生。此類風險發(fā)生在合同履行過程中，集中表現(xiàn)在當事行簽約后因交付的房產(chǎn)或土地有瑕疵或無法交付，未能如約完成交付義務或在抵債資產(chǎn)拍賣處置后合同中的附屬義務無法實現(xiàn)，導致買受方無法實現(xiàn)交易目的而訴訟銀行。

因處置資產(chǎn)上存在為他方設定的抵押權而引發(fā)訴訟風險?！吨腥A人民共和國擔保法》及司法解釋規(guī)定，抵押人將已登記的抵押物轉讓給第三人，抵押物的轉讓并不影響抵押權的效力，抵押權人可以追及該抵押物行使其抵押權，取得抵押物的第三人不得提出異議；如果抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，未通知抵押權人或告知受讓人，轉讓行為無效，受讓人應將抵押物返還抵押人；同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，對已登記生效的抵押合同，拍賣、變賣抵押物所得的價款按抵押物登記的先后順序清償?？梢?，在銀行對抵債資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)拍賣處置后，當銀行對抵債房地產(chǎn)享有的債權僅為普通債權時，則不能對抗該房地產(chǎn)上設立的任何一個抵押權人；如果銀行對抵債房地產(chǎn)享有抵押權，其按抵押物登記的先后順序在拍賣標的物上享有權利，如果銀行閑置固定資產(chǎn)上有抵押權的，抵押權優(yōu)于拍賣買受人權利。此類案件雖然在銀行尚未發(fā)生，但是其隱含的風險不容忽視。

應對措施

訴訟中的風險防范措施

綜合分析近年來銀行在抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)處置領域發(fā)生的被訴案件，可采取如下措施防控法律風險：

抗辯買受人訴訟主體不適格。為此，結合相關法規(guī)規(guī)定，拍賣物買受人無權直接起訴銀行有以下兩種情形：（1）因未說明拍賣標的的瑕疵給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償，無權直接起訴銀行（但可以要求法院追加銀行為第三人），拍賣人承擔責任后認為屬銀行責任的，拍賣行有權起訴銀行（《拍賣法》第61條）。（2）拍賣物屬于法律、法規(guī)禁止買賣的；拍賣物所有權或者處分權有爭議，未經(jīng)司法、行政機關確權的；拍賣物尚未辦結海關手續(xù)的海關監(jiān)管貨物的，如給買受人造成損失，買受人有權向拍賣人要求賠償，無權直接起訴銀行（可以要求法院追加銀行為第三人）；拍賣企業(yè)給予賠償后認為屬于委托人責任的，拍賣企業(yè)有權起訴銀行（《拍賣管理辦法》第48條）。

標的物瑕疵方面的抗辯。從資產(chǎn)處置案例實踐分析，引發(fā)訴訟案件風險的重要原因在于權利人對標的物的瑕疵請求。瑕疵請求規(guī)則經(jīng)常成為銀行在抵債資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)拍賣處置領域被訴案件的焦點問題。銀行在抗辯標的物瑕疵請求時，應注意：（1）是否適當履行瑕疵告知義務。根據(jù)《拍賣法》第18條和第27條的規(guī)定，委托人應當向拍賣人說明拍賣標的物的來源和瑕疵，拍賣人應當向競買人說明拍賣標的物的瑕疵。銀行負有向拍賣公司對拍賣標的來源和瑕疵進行說明的義務，這種說明義務應在《委托拍賣合同》中得到體現(xiàn)。拍賣公司有向競買人說明拍賣標的來源和瑕疵的義務，這種說明義務應在《拍賣會資料》和《拍賣成交確認書》中得到體現(xiàn)。也就是說，銀行在《委托拍賣合同》中已向拍賣公司說明拍賣標的存在瑕疵的，如因拍賣公司未向競買人說明的，銀行不承擔責任。（2）依法運用瑕疵聲明抗辯權。根據(jù)《拍賣法》第61條的規(guī)定，拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的物的真?zhèn)位蚱焚|的，不承擔瑕疵擔保責任。但是如果拍賣人、委托人對拍賣標的物已做確定性的陳述，該部分內容就不得以“聲明不保證”為由拒絕承擔責任；同時，根據(jù)《拍賣管理辦法》第53條的規(guī)定，拍賣企業(yè)、委托人明確知道或應當知道拍賣標的物有瑕疵時，免責聲明無效。

優(yōu)先權的主張及抗辯。在資產(chǎn)處置類糾紛案中，權利人提起訴訟的另一重要原因就是優(yōu)先權問題。從訴訟實踐來看，主要表現(xiàn)在承包人主張建設工程價款的優(yōu)先權以及承租人的優(yōu)先購買權。

（1）承包人建設工程價款優(yōu)先權及抗辯。由于建設工程是靠承包人付出勞動（或墊付資金）建造的，因此承包人對工程價款享有的債權已不是一種普通的債權，為此我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的除外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于建設工程優(yōu)先受償問題的批復》中又明確了“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理的執(zhí)行案件中應當依照《合同法》第286條的規(guī)定，認定建設工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”。可見，雖然承包人的價款屬債權，但因法律賦予其優(yōu)先權，而具有特殊債權的性質和地位。即便銀行對該工程享有抵押權或所有權，承包人也有從該工程中優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。因此，銀行對抵債資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)拍賣處置后，承包人的優(yōu)先受償權仍優(yōu)于拍賣買受人的權利。

對于承包人的優(yōu)先受償權的法定抗辯有如下兩種：一是建設工程的性質屬不宜折價、拍賣的，承包人不享有優(yōu)先受償權；二是自建設工程竣工之日或建設工程約定的竣工之日起，承包人在法定6個月的期限內未行使優(yōu)先權，則承包人喪失優(yōu)先受償權。這里的6個月屬于除斥期間，不能中止、中斷、延長。

（2）承租人和共有人的優(yōu)先購買權及抗辯?！吨腥A人民共和國合同法》、《城市私有房屋管理條例》、最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《民法通則》第78條規(guī)定，按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權利。一般來講，認為共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。

對承租人和共有人的優(yōu)先購買權的抗辯：一是銀行是否已盡通知義務。如在出賣前三個月已經(jīng)通知承租人和共有人，而其未行使權利或出價低于買受人，則承租人和共有人的優(yōu)先購買權滅失。二是承租人主張優(yōu)先購買權時要具備一個條件，就是出租人與承租人簽訂的租賃協(xié)議已在房屋所在地的房產(chǎn)交易中心登記備案，否則承租人不得主張優(yōu)先購買權。

訴訟時效的抗辯。拍賣法對于拍賣標的存在瑕疵未聲明的訴訟時效和拍賣標的存在缺陷造成人身、財產(chǎn)損害請求賠償?shù)脑V訟時效做了區(qū)別規(guī)定：根據(jù)《拍賣法》第61條，因拍賣標的存在瑕疵未聲明的，請求賠償?shù)脑V訟時效期間為1年，自當事人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。因拍賣標的存在缺陷造成人身、財產(chǎn)損害請求賠償?shù)脑V訟時效期間，適用《中華人民共和國產(chǎn)品質量法》和其他法律的有關規(guī)定（一般為兩年）。

管理中的風險防范措施

為了有效防控抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)處置有關法律風險，銀行在抵入和處置過程中應注意以下事項：

認真審核資產(chǎn)產(chǎn)權證明文件。銀行閑置固定資產(chǎn)和債務人抵貸的房地產(chǎn)，須同時持有《房屋所有權證》和《土地使用權證》；債務人以無地上建筑物、其他附著物的土地使用權抵貸的，須持有《國有土地使用權證》；債務人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵貸的，須持有《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》等有效證明文件。交通工具、機器設備也需提供相關權利證明。

結合資產(chǎn)實際情況，做好現(xiàn)場核查工作。為確定抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)所有權的真實和有效，處置部門應提供對實物進行現(xiàn)場勘察記錄以及到房地產(chǎn)管理登記部門核實產(chǎn)權證書的查詢記錄，從而確定抵貸房地產(chǎn)權屬是否明確、有無爭議，有無設定抵押、質押等他項權利；應提供抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他費用的相關材料；應查明抵貸資產(chǎn)和閑置固定資產(chǎn)是否被司法機關查封、凍結，是否屬于限制、禁止流通物。

對于在資產(chǎn)處置過程中與他方簽定協(xié)議的，必須經(jīng)過嚴格的審查。例如，閑置固定資產(chǎn)出租的《租賃協(xié)議》、閑置固定資產(chǎn)和抵債資產(chǎn)維護工程的《承攬合同》、《抵債資產(chǎn)出租合同》和《委托拍賣合同》，都必須經(jīng)本行法律審查后方可簽定。處置部門要提供協(xié)議背景資料和交易對方的相關資料，對法律審查需要的材料進行補充。

（作者單位：中國工商銀行黑龍江分行法律事務部）