摘要：房地產(chǎn)業(yè)由于擁有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，直接影響了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和質(zhì)量，分析和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展效率具有十分重要的意義。運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法，選取投資規(guī)模、勞動(dòng)生產(chǎn)率和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目三個(gè)投入指標(biāo)和房屋銷售面積、銷售價(jià)格和造價(jià)三個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)建立了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營效率的模型，分別測(cè)算了我國31個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的總體效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率及規(guī)模收益狀況，為進(jìn)一步改進(jìn)和調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了相應(yīng)理論與實(shí)證依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；數(shù)據(jù)包絡(luò)分析；效率分析；規(guī)模效益

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X(2007)09-0174-03

一、研究背景

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)擁有較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，因而對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有廣泛的影響作用，其增長(zhǎng)和衰退直接影響到國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度。近年來，隨著生活水平的提高，人民買房的需求不斷膨脹，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而在目前全國總體上固定資產(chǎn)投資比例過高，增長(zhǎng)過快的宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的背景下，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了投資過熱和部分地區(qū)結(jié)構(gòu)性矛盾突出的現(xiàn)象。本文正是基于這樣的背景，運(yùn)用屬于數(shù)據(jù)包絡(luò)分析的方法對(duì)全國31個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營效率作一評(píng)價(jià)，分析各自的規(guī)模收益狀況，以求為下一步的改進(jìn)和調(diào)整提出有益的建議參考。

二、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型的建立

1．模型簡(jiǎn)介

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法(Data Envelopment Analysis，簡(jiǎn)稱DEA)是由運(yùn)籌學(xué)家Charnes和Cooper等人以相對(duì)效率概念為基礎(chǔ)發(fā)展起來的一種非參數(shù)統(tǒng)計(jì)方法，它運(yùn)用線性規(guī)劃模型評(píng)價(jià)和研究具有多投入和多產(chǎn)出的若干決策單元(DMU)的相對(duì)有效性。該方法的基本思路是：通過對(duì)投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)的綜合分析，確定有效生產(chǎn)前沿面，并根據(jù)各DMU與有效生產(chǎn)前沿面的距離狀況，確定各DMU是否為DEA有效，并指出其他DMU非DEA有效的原因及改進(jìn)的方向和程度。

房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營效率受到資金投入、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、銀行信貸政策以及本地消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等多重因素的影響，在本文中，確定系統(tǒng)的輸入要素為投資規(guī)模x₁、勞動(dòng)生產(chǎn)率x₂、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)x₃三項(xiàng)指標(biāo)，系統(tǒng)的輸出要素是房屋銷售面積y₁、銷售價(jià)格y₂、造價(jià)y₃三項(xiàng)指標(biāo)。

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(1)效率分析

可以看出，在目前的投資、技術(shù)和管理水平下，已有的31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中有11個(gè)處在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營總體效率和純規(guī)模效率前沿面上，他們分別是：北京市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、上海市、山東省、廣東省、海南省、四川省、云南省、西藏自治區(qū)、寧夏回族自治區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)。除了四個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)外，其他效率高的省市大部分都是東南沿海比較發(fā)達(dá)的省市，說明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在很大程度上決定了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營效率的好壞。而投資規(guī)模在前5位的省有3個(gè)都處在前沿面上，說明投資規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營效率也有很大影響，提高投入有助于發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益從而提高其運(yùn)營效率。而幾個(gè)少數(shù)民族自治區(qū)雖然投資規(guī)模不大，但其在相應(yīng)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和企業(yè)總數(shù)量上表現(xiàn)出色，所以其運(yùn)營效率也達(dá)到了很高的水平。

處在房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營純技術(shù)效率前沿面上的省有16個(gè)，分別是：北京市、天津市、內(nèi)蒙古自治區(qū)、上海市、浙江省、江蘇省、山東省、廣東省、海南省、四川省、云南省、西藏自治區(qū)、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)、新疆維吾爾自治區(qū)。從表上可以看出：雖然天津市、江蘇省、浙江省、甘肅省、青海省的純技術(shù)效率已經(jīng)達(dá)到最高，但其規(guī)模效益分別為0.810、0.826、0.894、0.889和0.889，列倒數(shù)前5位，對(duì)比輸出指標(biāo)可以看出，這5個(gè)省(市)還需要挖掘更大潛力發(fā)揮規(guī)模效益優(yōu)勢(shì)。(如江蘇、浙江和天津市雖然投資規(guī)模和勞動(dòng)生產(chǎn)率以及企業(yè)個(gè)數(shù)都達(dá)到較高水平，但其輸出的房?jī)r(jià)跟與之規(guī)模近似的省相比，還有較大的增長(zhǎng)空間。)

(2)DMU在生產(chǎn)前沿面上的投影和影子價(jià)格分析

非DEA有效的DMU在生產(chǎn)前沿面上的投影是DEA有效，即可以通過適當(dāng)調(diào)整非DEA有效的DMU輸入、輸出的數(shù)值使其達(dá)到DEA有效。以湖北省的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營情況為例，湖北省的房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)前沿面(基于輸入的C²R模型)上的投影點(diǎn)為：x₁=0.821×2390412=1962528，x₂，=0.821×17932=14722，x₃=0.821×1309-59.060139=1016，y₁=1073.4754，y₂=1506，y₃=1076.36。說明湖北省要在保持目前產(chǎn)出水平不變的條件下達(dá)到DEA有效，應(yīng)當(dāng)減少縮減投資427884萬元，勞動(dòng)生產(chǎn)率降低3210元／人，同時(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)293家。運(yùn)用DEA分析可以實(shí)現(xiàn)在保證當(dāng)前產(chǎn)出(如銷售面積、銷售價(jià)格和造價(jià))不變的情況下，將非有效的DMU轉(zhuǎn)化為有效的途徑如，縮減投資和縮減房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目等，從而為下一步改進(jìn)該省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營提供了努力的方向。

湖北省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的各輸入輸出的影子價(jià)格分別為u₁=0、、u₂=0.000007、u₃=0、v₁0.00068、v₂=0，v₃=0.00009，由于在理想狀況下達(dá)到相同的產(chǎn)出會(huì)使實(shí)際的投資金額和企業(yè)數(shù)目均有剩余，所以此兩項(xiàng)投入資源的影子價(jià)格均為0，表示單獨(dú)降低此2項(xiàng)輸入中的任何一個(gè)單位數(shù)值都不影響其DEA效率。而湖北省的勞動(dòng)生產(chǎn)率的影子價(jià)格為0.000007，可見勞動(dòng)生產(chǎn)率的大小對(duì)湖北省房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營效率影響比較大，適當(dāng)調(diào)整勞動(dòng)生產(chǎn)率是湖北省提高生產(chǎn)效率的關(guān)鍵。湖北省房地產(chǎn)業(yè)的銷售面積的影子價(jià)格為0.00068，造價(jià)的影子價(jià)格為0.00009，表明對(duì)于湖北省的房地產(chǎn)業(yè)來說，在保持當(dāng)前投入水平不變的情況下，銷售面積和房屋造價(jià)對(duì)其運(yùn)營效率有較大影響，其中銷售面積的影響更大些。綜上所述，可知對(duì)于湖北省房地產(chǎn)業(yè)的改進(jìn)策略應(yīng)為縮減投資規(guī)模、縮減房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目同時(shí)調(diào)整勞動(dòng)生產(chǎn)率，做更大促銷努力以提高銷售面積，由此才可達(dá)到理想的運(yùn)營效率水平。對(duì)于其他非有效的DMU可以做相似的分析，分析方法如上，此處其他分析略。

(3)規(guī)模效益分析

表中給出了31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益狀況，可以看出

北京、內(nèi)蒙古、上海、山東、廣東、海南、四川、云南、西藏、寧夏、新疆這11個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)模效益不變；天津、黑龍江、江蘇、浙江、福建、湖北、廣西7個(gè)省屬于規(guī)模效益遞減狀態(tài)，而河北、山西、遼寧、吉林、安徽、江西、河南、湖南、重慶、貴州、陜西、甘肅、青海13個(gè)省屬于規(guī)模遞增階段。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)理論可知，總產(chǎn)量曲線上的平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量的關(guān)系將生產(chǎn)過程按照規(guī)模從小到大分為三個(gè)階段：規(guī)模效益遞增、規(guī)模效益不變和規(guī)模效益遞減，合理的生產(chǎn)規(guī)模應(yīng)當(dāng)處于規(guī)模效益不變的階段，此處生產(chǎn)達(dá)到最佳規(guī)模且產(chǎn)出穩(wěn)定在較高水平。通過對(duì)全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的分析，發(fā)現(xiàn)有11個(gè)省處在規(guī)模效益不變的階段，也就是說大概有1/3的省份的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展達(dá)到了合理的規(guī)模(而實(shí)際上也正是這11個(gè)省份的房地產(chǎn)運(yùn)營全部都在生產(chǎn)前沿面上)，其他省份的發(fā)展應(yīng)當(dāng)借鑒這些省份房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。

三、總結(jié)

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)以其蓬勃的發(fā)展速度和巨大的資本吸納能力，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不可忽視的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，如何能夠在有限的資源投入的基礎(chǔ)上提高運(yùn)營效率，本文采用DEA方法進(jìn)行了相關(guān)分析。通過以上分析，我們可以看出，投資規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，而此產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和企業(yè)個(gè)數(shù)(市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況)也對(duì)其運(yùn)營效率有很大影響；全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營狀況各不相同，其中，東南沿海發(fā)達(dá)省份由于其較大的投資規(guī)模和相對(duì)較高的勞動(dòng)生產(chǎn)率運(yùn)營效率比較理想，31個(gè)省份中有11個(gè)省份已經(jīng)達(dá)到了合理的運(yùn)營效率水平，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入了規(guī)模收益不變的階段。對(duì)于其他各個(gè)發(fā)展效率沒有達(dá)到理想水平的省份，本文通過相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析給出了其改進(jìn)的方向和程度的建議。

[責(zé)任編輯 馮勝利]

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文