小區(qū)頻頻被盜，物業(yè)是否該承擔(dān)責(zé)任？前世界乒乓球冠軍江嘉良四塊金牌遭竊，精神損害誰(shuí)來(lái)賠償？一場(chǎng)由失竊案而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)的巨額賠償糾紛——

案引：2006年8月23日深夜，上海浦東新區(qū)公安局忽然接到一個(gè)報(bào)警電話(huà)。打電話(huà)的人十分焦急，他告訴民警自己叫江嘉良，剛發(fā)現(xiàn)家里被小偷洗劫一空，丟失了很多珍貴的物品。當(dāng)晚警方迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)柜中物品已被悉數(shù)翻出，遍地狼藉，其狀甚慘。

金牌遭竊

提到江嘉良，對(duì)體育稍微感點(diǎn)興趣的人都知道，他是我國(guó)著名的乒乓球運(yùn)動(dòng)員，曾經(jīng)代表中國(guó)六奪世界冠軍，包括在兩屆世乒賽上蟬聯(lián)男單冠軍。退役后江嘉良奔波于國(guó)內(nèi)外，開(kāi)起乒乓球俱樂(lè)部，繼續(xù)醉心其乒乓球王國(guó)事業(yè)。最終在2002年決定落戶(hù)上海。這次失竊正是發(fā)生在他位于上海浦東“水清木華”小區(qū)的家中。案發(fā)的那段時(shí)間，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)多次發(fā)生入室盜竊的事件，但是由于江嘉良夫婦一直不在上海，并沒(méi)得知這個(gè)情況。一直到8月23日夜里回到家中，才發(fā)現(xiàn)家里早已被梁上君子洗劫一空。江嘉良告訴民警，丟失的物品不光包括寶石吊墜、鉆戒等一些名貴的珠寶首飾，還包括一枚國(guó)務(wù)院頒發(fā)的全國(guó)先進(jìn)工作者獎(jiǎng)?wù)屡c四塊洲際乒乓球比賽金牌。

案件發(fā)生后，江嘉良夫婦心里難過(guò)了很久，尤其是江嘉良的妻子吳玉芳，這位曾經(jīng)的百花獎(jiǎng)影后每每說(shuō)到激動(dòng)處，幾乎落淚：“這些獎(jiǎng)牌都是代表著他的榮譽(yù)的東西，……跟隨了我們這么多年，每到一個(gè)新家，我們都會(huì)首先將其擺放好……”的確，見(jiàn)證著青春、汗水與事業(yè)的榮光的獎(jiǎng)?wù)峦蝗徊灰矶w，碰到這樣的事，誰(shuí)能輕易釋?xiě)涯?？江嘉良心中的失落也難以自抑，當(dāng)初選擇水清木華小區(qū)，就是看中開(kāi)發(fā)商的承諾，哪怕是高達(dá)2.5元/平方米/月的物業(yè)管理費(fèi)也認(rèn)了，心里想著畢竟算是上海浦東新區(qū)的高檔住宅，安全問(wèn)題應(yīng)該不在話(huà)下。

江嘉良家的失竊案，立刻引起小區(qū)其他業(yè)主的關(guān)心。鄰居們紛紛在小區(qū)的業(yè)主論壇上發(fā)表帖子，質(zhì)疑水清木華的治安問(wèn)題是不是存在隱患，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊案不止江嘉良一家。

物業(yè)的錯(cuò)？

水清木華小區(qū)一共住了800多戶(hù)，江嘉良一家住在第18幢。據(jù)18幢的住戶(hù)們反映，在案發(fā)的那段時(shí)間，門(mén)禁系統(tǒng)一直不靈光，甚至有幾天根本沒(méi)法使用，大門(mén)24小時(shí)處于敞開(kāi)狀態(tài)。業(yè)主們推測(cè)這給了小偷以可乘之機(jī)，小偷甚至不用套密碼就能在大樓里長(zhǎng)驅(qū)直入。而小區(qū)物業(yè)公司對(duì)此并沒(méi)有采取及時(shí)的安全防范措施，一直拖到案發(fā)后才予以修復(fù)。

不僅如此，業(yè)主們還認(rèn)為水清木華小區(qū)的燈光亮度似乎比一般的住宅區(qū)要微弱昏暗。雖說(shuō)夜晚來(lái)臨后，燈光迷離給小區(qū)帶來(lái)了一種朦朧美，但是這黑暗也正給行竊者提供了一層天然的面紗。對(duì)于盜竊者來(lái)說(shuō)，這樣的昏暗簡(jiǎn)直是踩點(diǎn)作案的絕佳環(huán)境。記者看到，在小區(qū)業(yè)主的論壇上，抱怨路燈稀疏，燈光昏暗的帖子不在少數(shù)，而物業(yè)卻一直沒(méi)采取增加照明的措施。

江嘉良夫婦還告訴記者，“水清木華”的《小區(qū)入住須知》中，明確寫(xiě)明了“小區(qū)主要出入口及公共設(shè)施、公用部位等地方，皆有物業(yè)管理人員24小時(shí)值班和巡邏，出于職責(zé)要求，管理人員會(huì)對(duì)陌生人詢(xún)問(wèn)身份”。但實(shí)際情況與治安承諾卻大相徑庭。針對(duì)這個(gè)情況，記者來(lái)到小區(qū)做了一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)保安對(duì)于進(jìn)入小區(qū)的人員并不進(jìn)行盤(pán)問(wèn)、登記。記者也在無(wú)人詢(xún)問(wèn)的情況下，輕松地自保安身邊經(jīng)過(guò)，進(jìn)入住宅區(qū)。調(diào)查中，一位忻姓業(yè)主也向記者提到：“有一次，我開(kāi)車(chē)出去，在門(mén)衛(wèi)前停了一分多鐘，我發(fā)現(xiàn)保安在睡覺(jué)，我把他叫醒了。”至于《須知》中寫(xiě)到的24小時(shí)巡邏，住戶(hù)們紛紛表示保安在這方面有明顯的疏漏。

種種跡象顯示，正是由于小區(qū)的物業(yè)公司沒(méi)有提供良好的安全服務(wù)，致使小區(qū)的治安存在著嚴(yán)重的隱患，給小偷的行竊創(chuàng)造了時(shí)機(jī)。

意外“驚喜”

就在江嘉良夫婦為這事而與物業(yè)公司鬧得不可開(kāi)交的時(shí)候，2006年9月14日，公安局那邊傳來(lái)了一個(gè)好消息，光臨江嘉良家的梁上君子抓獲了。

經(jīng)過(guò)公安機(jī)關(guān)的調(diào)查，作案當(dāng)天徐阿曉背著雙肩包來(lái)到水清木華小區(qū)，看到18幢大門(mén)洞開(kāi)，也無(wú)人看守，于是很順利地乘電梯到樓層的中間，通過(guò)消防通道、過(guò)道窗，攀爬進(jìn)江嘉良家的廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)實(shí)施作案。雖然江嘉良所住的樓層是12層，但因?yàn)樾彀灾霸鲞^(guò)空調(diào)安裝工，攀爬高樓對(duì)他而言，簡(jiǎn)直易如反掌。雖然在此之前不曾進(jìn)入過(guò)該小區(qū)，但當(dāng)其身背雙肩背包進(jìn)出小區(qū)正門(mén)時(shí)，均未被要求登記或詢(xún)問(wèn)，同時(shí)在該小區(qū)近一個(gè)小時(shí)的逗留期間，亦未遇到小區(qū)保安巡邏。所以一切就這樣“順理成章”地發(fā)生了，整個(gè)作案過(guò)程簡(jiǎn)直如同美國(guó)大片中的蜘蛛俠。

喜出望外的江嘉良夫婦連忙趕到公安局來(lái)認(rèn)領(lǐng)失物，但結(jié)果卻令人更加失望，不僅吳玉芳獲得百花獎(jiǎng)最佳女主角時(shí)佩戴的貴重首飾等具有極高紀(jì)念收藏價(jià)值的物品未被追回，而且，其中最為珍貴的江嘉良的四塊洲際乒乓球比賽金牌仍不見(jiàn)蹤影。

那么，小偷抓住了，獎(jiǎng)牌又去哪了呢？經(jīng)公安局盤(pán)查得知，徐阿曉在當(dāng)天作案后，發(fā)現(xiàn)這些獎(jiǎng)牌并不是純金的，就隨手丟棄在了馬路邊的垃圾桶里。

怒上法庭

徐阿曉的歸案讓案件真相大白，可那四塊珍貴的獎(jiǎng)?wù)戮贡蝗舆M(jìn)了垃圾桶，下落不明，這讓江嘉良越想越窩火。他發(fā)現(xiàn)，小偷徐阿曉的落網(wǎng)，恰恰證實(shí)了案發(fā)后小區(qū)業(yè)主們對(duì)治安的種種質(zhì)疑。不僅如此，據(jù)徐阿曉交代，他選擇水清木華小區(qū)來(lái)下手，除了保安巡邏不力、小區(qū)燈光昏暗之外，陽(yáng)臺(tái)未封閉也是一個(gè)重要的原因。這讓江嘉良想到，剛?cè)胱∵@個(gè)小區(qū)時(shí)，他曾經(jīng)有過(guò)封閉陽(yáng)臺(tái)的想法，但正是因?yàn)楫?dāng)時(shí)物業(yè)公司提出，封閉陽(yáng)臺(tái)會(huì)影響小區(qū)外觀，物業(yè)公司的阻攔，才沒(méi)有封閉陽(yáng)臺(tái)的。而這也恰恰給了小偷以可乘之機(jī)，造成了多戶(hù)失竊的惡果。江嘉良認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)公司的管理有頗多疏漏之處，是發(fā)生失竊的直接原因，應(yīng)該對(duì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任。由于與證大物業(yè)多次交涉無(wú)果，在獎(jiǎng)牌追回?zé)o望的情況下，2006年12月，江嘉良夫婦委托龔婷賢律師，將證大物業(yè)管理有限公司告上了浦東新區(qū)法院，向物業(yè)及開(kāi)發(fā)商提出索賠15萬(wàn)元。

法庭上，物業(yè)公司雖然對(duì)江家遭竊深感遺憾，但表示自己對(duì)此不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。18幢樓的門(mén)禁系統(tǒng)是由該幢801室業(yè)主損壞的，物業(yè)公司得知后，及時(shí)在16天的維修期內(nèi)修理好了；至于小區(qū)的燈光照明，是符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，使用過(guò)程中，物業(yè)也一直在進(jìn)行正常維護(hù)。至于管理人員巡邏的問(wèn)題，物業(yè)公司認(rèn)為自己并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。試想一下，整個(gè)小區(qū)內(nèi)一共住了800家住戶(hù)，人數(shù)如此眾多，怎么能要求保安人員能記住全部住戶(hù)的面目特征呢？既然如此，對(duì)陌生人進(jìn)行詢(xún)問(wèn)也就只能是物業(yè)公司的合理義務(wù)，如果小偷趁機(jī)混跡進(jìn)入小區(qū)，物業(yè)公司也沒(méi)法對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。最后，證大物業(yè)還談到自己作為管理規(guī)范、取得相關(guān)部門(mén)認(rèn)可的優(yōu)秀物業(yè)管理公司，也不存在亂收費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人對(duì)此頗為委屈，明明是小偷干的壞事，為什么要物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)責(zé)任呢？冤有頭，債有主，江嘉良丟失物品，得怪小偷才對(duì)。

節(jié)外生枝

物業(yè)公司在法庭上還辯稱(chēng)，原告江嘉良夫婦曾在2006年明確向物業(yè)表示拒付物業(yè)管理費(fèi)和終止物業(yè)管理合同，并已經(jīng)實(shí)際不再繳付物業(yè)管理費(fèi)，因此是江嘉良夫婦先行違約。而且根據(jù)新的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助管理，其主要責(zé)任是管理、服務(wù)，而保安責(zé)任非主要職責(zé)。

對(duì)此，江嘉良夫婦的代理人上海匯業(yè)律師所楊國(guó)勝律師表示原告從未向被告提出終止物業(yè)管理服務(wù)，暫不繳納物業(yè)管理費(fèi)的原因是原告的房屋于兩年前發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，多次與被告交涉但一直沒(méi)有得到解決，作為業(yè)主唯一的制約方式只有暫緩繳納物業(yè)管理費(fèi)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，第一，盜竊人徐某的陳述印證了物業(yè)疏于管理、保安人員未能勤勉盡職等情形，為徐某實(shí)施盜竊行為提供了便利條件，故在物業(yè)公司無(wú)證據(jù)證明案發(fā)時(shí)其已積極履行上述合同義務(wù)或盡到合理注意義務(wù)的情況下，對(duì)原告構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒于原告江嘉良失竊物品大部分已被公安機(jī)關(guān)追繳并予以返還，故應(yīng)在未返還部分確定原告的實(shí)際損失，具體數(shù)額由法院根據(jù)失竊物品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、被告的過(guò)錯(cuò)程度及該小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等酌情確定。至于原告所主張卻未被徐某生效的刑事判決書(shū)所確認(rèn)的物品，在原告未提供充分證據(jù)證明該損失存在的情況下，法院難以采信。

其次，物業(yè)公司僅系對(duì)物業(yè)管理合同義務(wù)的違反，而非對(duì)原告法定人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)利的直接侵害，故原告以失竊獎(jiǎng)牌系具有人格象征意義的特定紀(jì)念物為由，要求被告賠償精神損害撫慰金的請(qǐng)求，法院不予支持。據(jù)此，浦東法院判決被告上海證大物業(yè)管理有限公司賠償原告江嘉良、吳玉芳經(jīng)濟(jì)損失人民幣8000元。

被告證大置業(yè)作為房屋開(kāi)發(fā)商，原告提供的證據(jù)難以證明系爭(zhēng)房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工存在安全隱患，且也不能證明證大置業(yè)未依合同約定提供一卡通門(mén)禁系統(tǒng)等安全設(shè)施，故原告對(duì)證大置業(yè)的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

尾聲

記者看到，案后，“水清木華”管理處發(fā)布了一個(gè)提示，表示物業(yè)公司會(huì)加強(qiáng)小區(qū)的安全管理，同時(shí)提醒業(yè)主注意防范?！?/p>