王艷娟　白懷杰　劉　琴

[摘 要]2000年以來(lái),房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)成了大家最關(guān)注的話題。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為土地所花費(fèi)的成本越來(lái)越高導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的飆升，高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的主要原因;有些人士則認(rèn)為近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)，房屋供不應(yīng)求,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,而且刺激了開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求,從而拉動(dòng)了地價(jià)的上漲?？删烤故欠?jī)r(jià)抬高了地價(jià)還是地價(jià)抬高了房?jī)r(jià)呢？通過(guò)分析城市地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系,旨在弄清地價(jià)與房?jī)r(jià)間的相互影響。

[關(guān)鍵詞]土地價(jià)格 土地出讓金 土地一級(jí)市場(chǎng)

一、房?jī)r(jià)與地價(jià)的構(gòu)成

（一）房?jī)r(jià)的構(gòu)成

從商品房的價(jià)格構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)主要由土地出讓金、征地或者拆遷費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、銷售費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、稅金、利潤(rùn)、其他費(fèi)用等九項(xiàng)構(gòu)成。

其中，土地出讓金作為國(guó)家收益歸國(guó)家所有；征地拆遷費(fèi)用作為土地使用收益歸原土地使用者所有；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的直接開(kāi)發(fā)費(fèi)歸建筑開(kāi)發(fā)承包商所有；利潤(rùn)、銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用則作為收益歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所有。

（二）地價(jià)的構(gòu)成

我國(guó)目前公認(rèn)的地價(jià)構(gòu)成是：“土地價(jià)格= 出讓金+配套費(fèi)+征地拆遷開(kāi)發(fā)費(fèi)”其中，出讓金是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付金額,是國(guó)家作為土地所有者的一種收益；城市建設(shè)配套費(fèi)是指城市建設(shè)部門向各類基本建設(shè)項(xiàng)目征收的用于城市道路橋涵、供熱、供水、供電以及污水和垃圾處理等組成的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)費(fèi)用；征地拆遷費(fèi)是對(duì)原國(guó)有土地使用者和農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償,屬于補(bǔ)償性質(zhì)；土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指為了達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件而投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用,包括宗地內(nèi)、外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

二、房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系

（一）房?jī)r(jià)與地價(jià)的一般關(guān)系

首先，地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲，要降低房?jī)r(jià)，也并非只有降低地價(jià)一個(gè)途徑。住房?jī)r(jià)格是由開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)兩部分構(gòu)成，成本包括建筑成本、地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、各種規(guī)模等，其中地價(jià)約占成本的1／3左右。理論上說(shuō)，如果地價(jià)上漲而其他成本下降，或者開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)減少，且地價(jià)上漲數(shù)額小于或等于其他成本與利潤(rùn)下降之和，則房?jī)r(jià)仍然可以維持原價(jià)甚至下降。只有其他成本都呈剛性再無(wú)下降空間，而開(kāi)發(fā)商已到了無(wú)利可圖的地步，地價(jià)的上升才會(huì)全部反映在房?jī)r(jià)上，成為房?jī)r(jià)上漲的直接原因。

其次，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，價(jià)格取決于供求關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格同樣如此。一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)合理與否，不能看其絕對(duì)價(jià)格高低，而要看是否與該地居民有支付能力的需求相符。中國(guó)地域遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平差異巨大，房地產(chǎn)價(jià)格水平有高有低完全是正常情況。在杭州、上海等沿海城市，每平方米3000多元的住房屬于低價(jià)，在內(nèi)地某些城市則是高價(jià)，僅根據(jù)絕對(duì)價(jià)格來(lái)議論房?jī)r(jià)高低是沒(méi)有意義的。判斷房產(chǎn)價(jià)格合理與否，關(guān)鍵在于住房供求是否平衡，房?jī)r(jià)最終受需求的約束。

（二）地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房?jī)r(jià)構(gòu)成公式上看，地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，水漲船高，地價(jià)的上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，地價(jià)的上漲是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。

在房?jī)r(jià)構(gòu)成和利益分配中，地價(jià)是房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素之一。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地的取得是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)端和基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商總是先取得土地使用權(quán)，才能成功進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，地價(jià)的上漲必然會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。

而且，從成本定價(jià)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格＝成本＋利潤(rùn)＋費(fèi)用。在房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，因此房地產(chǎn)的價(jià)格就主要取決于開(kāi)發(fā)商取得土地的價(jià)格，即土地價(jià)格決定了房?jī)r(jià)。但值得我們注意的是，房地產(chǎn)的成本價(jià)格并不等于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)對(duì)房屋的供需所決定的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，當(dāng)供大于求的時(shí)候，價(jià)格不會(huì)因?yàn)槌杀镜投簧?dāng)供小于求的時(shí)候，價(jià)格不會(huì)因?yàn)槌杀靖叨坏?。在現(xiàn)實(shí)樓盤銷售中也的確如此，地價(jià)的高低并不能決定房?jī)r(jià)的最終變化。如同一地段內(nèi)，以協(xié)議方式（施行招、拍、掛制度）取得土地的成本明顯低于以招、拍、掛方式取得土地的成本，但同等條件下的樓盤同期上市時(shí)房?jī)r(jià)卻鮮有差別。

（三）房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響

在房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響作用方面，本文想通過(guò)“玉米法律悖論”來(lái)說(shuō)明。19 世紀(jì)的英國(guó),法律禁止進(jìn)口谷物和玉米，然而隨著國(guó)內(nèi)對(duì)谷物需求的增加,最終導(dǎo)致了種植谷物的土地價(jià)格的增長(zhǎng)?？梢钥闯龅貎r(jià)高是玉米價(jià)格高的結(jié)果，而不是玉米價(jià)格高的原因。

同樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上也存在這樣的悖論。近年來(lái)隨著人民生活水平的提高，人們因?yàn)樾枰纳谱》織l件而產(chǎn)生了對(duì)住宅的需求,土地是建造房屋必需的生產(chǎn)要素,這就導(dǎo)致了對(duì)住宅類用地的需求。而土地資源具有稀缺性，土地供給無(wú)彈性，而需求確在不斷的上漲，土地資源的供不應(yīng)求必然帶來(lái)土地價(jià)格的上漲，也就是說(shuō)，地價(jià)的上漲其實(shí)是房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果，而不是房?jī)r(jià)上漲的原因。

三、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

“房?jī)r(jià)決定地價(jià)論”的著眼點(diǎn)是在價(jià)格的形成機(jī)制上，而“地價(jià)決定房?jī)r(jià)論”的著眼點(diǎn)在房?jī)r(jià)的構(gòu)成上。在關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格的關(guān)系討論中，土地影響了房地產(chǎn)價(jià)格，而土地價(jià)格又是由房地產(chǎn)價(jià)格形成的。

房?jī)r(jià)與地價(jià)在一定范圍內(nèi)、一定條件下相互作用，相互影響。地價(jià)在一定程度上影響了房?jī)r(jià)，但并非房?jī)r(jià)上漲的唯一因素。房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，由于高房?jī)r(jià)帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致土地的需求量大增，從而提升了地價(jià)。而土地取得成本作為房?jī)r(jià)的一個(gè)構(gòu)成因素，其提高也增加了商品房的成本價(jià)格，加上合理的利潤(rùn)，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

（二）建議

合理的房?jī)r(jià)和地價(jià)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要條件。過(guò)高的房?jī)r(jià)和地價(jià)會(huì)阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高過(guò)低的地價(jià)不僅會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，更會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)。因此，正確處理地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展應(yīng)從以下幾方面入手：

1.加強(qiáng)土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，對(duì)土地的使用狀況實(shí)施全程的監(jiān)管和制約,做到及時(shí)開(kāi)發(fā)，及時(shí)推入市場(chǎng)，防止開(kāi)發(fā)商囤積土地,防止土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)的脫鉤。

2.以有形土地市場(chǎng)為基礎(chǔ)，建立統(tǒng)一完善的城市土地交易系統(tǒng),加強(qiáng)土地的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)建設(shè),形成公開(kāi)、透明的土地交易信息平臺(tái)。

3.完善和改良土地收購(gòu)儲(chǔ)備政策，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控,建立土地市場(chǎng)宏觀監(jiān)測(cè)機(jī)制，增強(qiáng)土地供應(yīng)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)性,適時(shí)穩(wěn)定地價(jià)水平。

4.加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房體系建設(shè)，增加數(shù)量供應(yīng),嚴(yán)格審核受益人群，杜絕少數(shù)人借房生財(cái)。

總之，只有政府充分發(fā)揮其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的管理職能，適時(shí)地制定合理的公共政策，才能保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展，妥善處理地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。

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