陳曉舒

用抬高門檻來縮小保障性住房的享受人群，是否違背了“解決城市低收入家庭住房困難”的政策初衷？

11月12日，北京市城八區(qū)各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的廉租房與經(jīng)濟適用房資格審核窗口開放，開始受理市民申請。這宣告了北京市新廉租房與經(jīng)濟適用房申請標準的正式實施。

而這，讓在朝陽區(qū)管莊社區(qū)衛(wèi)生所工作的叢慶頗感郁悶。因為根據(jù)新的北京市經(jīng)濟適用房申購標準，他將不再有資格申購北京的經(jīng)濟適用房。

申購門檻的增高，令今年“五一”剛結(jié)婚的他措手不及：“我們夫妻倆的月收入都只有2000元，要放在去年，還是符合申購經(jīng)濟適用房的標準的，計劃不如變化快呀！”按照叢慶的“如意算盤”，結(jié)婚和申購一套經(jīng)濟適用房是他2007年最重頭的兩個工作目標。

11月5日，北京市建委等五部門共同下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準入標準的通知》(以下簡稱“《通知》”)。至此，北京保障性住房已經(jīng)沿用五年的準入標準得以徹底改寫。這一改寫，大大提高了申請門檻，也改寫不少北京市民的住房夢。

這一次的調(diào)整，不僅是對8月13日國務(wù)院“24號文”(《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)的貫徹，更是北京市保障性住房供應(yīng)量不足與惠及面過寬的反差下，不得不做的調(diào)整。

更嚴格的準入

《通知》在申請、申購上最大的變化，就在于制度安排上不再“一成不變”，也不再只以“6萬元”作為申購經(jīng)濟適用房一概而論的標準。

按照《通知》規(guī)定，申請廉租房的家庭人均月收入須低于580元，人均住房使用面積在7.5平方米及以下，并且按照家庭人口，規(guī)定了總資產(chǎn)凈值的上限。

而申購經(jīng)濟適用住房的家庭人均住房使用面積須在10平方米及以下。而根據(jù)家庭人口，家庭年收入分別要求在22700～60000元的標準線以下，而家庭總資產(chǎn)凈值則須分別在27萬元至48萬元的標準線以下。從家庭收入來看，這相當于每月收入在1892元以下的北京市民才有資格購買經(jīng)濟適用房。

而2002年，北京正式面向社會供應(yīng)經(jīng)濟適用房時，給申請人設(shè)定的“門檻”是擁有北京市常住戶口，而經(jīng)濟條件的要求只有一個，就是家庭年收入在6萬元以下，且不分家庭內(nèi)有多少人口數(shù)。

《通知》同時細化了2007年北京市城八區(qū)城市居民申請廉租住房、經(jīng)濟適用房的家庭收入、現(xiàn)有住房、資產(chǎn)三項指標。

根據(jù)北京市建委的解釋，家庭收入是指家庭成員的全部收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼、各類保險金及其他勞動收入、儲蓄存款利息等。家庭資產(chǎn)是指全部家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車、現(xiàn)金和有價證券、投資(含股份)、存款、借出款等。

不僅如此，申購新規(guī)還在制度設(shè)定上打下伏筆，要求根據(jù)北京市經(jīng)濟發(fā)展水平每年變化一次標準。

北京市建委主管經(jīng)濟適用房的副主任張家明表示說，會逐步建立北京市住房家庭檔案，通過稅收部門、銀行系統(tǒng)來幫助審核體系的建立。目前已經(jīng)確立的，是在2007年5月，北京市的宣武區(qū)陶然亭街道經(jīng)濟適用房改革試點區(qū)中實行的，三級審核、兩級公示制度。

申請家庭首先須向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請；街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府通過審核材料、入戶調(diào)查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產(chǎn)等情況進行初審，并將符合條件的申請家庭報區(qū)縣住房保障管理部門；區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭進行復(fù)審；通過復(fù)審的申請家庭情況才能進入公示階段；經(jīng)過在申請人戶口地和實際居住地公示無異議的，才報給北京市建委復(fù)核；經(jīng)過復(fù)核符合條件的，北京市建委將予以備案。

至此，申請家庭才能進入排隊等候通知，選購有意向的經(jīng)濟適用房源。

強化流出限制

根據(jù)《通知》的細則規(guī)定，經(jīng)濟適用房的申請不僅嚴進，同時嚴出。規(guī)定中明確，經(jīng)濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的，只能由購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門，照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定價格回購。

對于購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，出售時應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購；但購房人也可以在補繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

新規(guī)同時注明，已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府回購。由政府回購的房屋繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房向符合條件的家庭出售。

“新政策規(guī)定五年之內(nèi)自住不出售，五年外政府優(yōu)先回購，不僅從出口上堵死了想借保障性住房投資謀利的人的發(fā)財之道，又能形成體內(nèi)循環(huán)，使保障性住房能確實被需要的人所使用。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端向本刊表示。

據(jù)北京中原三級市場部調(diào)查數(shù)據(jù)，在新政實施前，天通苑、回龍觀經(jīng)濟適用房聚集區(qū)域，用于出租的經(jīng)適房占到50%～60%，經(jīng)適房業(yè)主在5年內(nèi)靠出租收益來養(yǎng)房，等到5年以后再上市進行出售。

而來自北京市建委的統(tǒng)計，目前北京經(jīng)濟適用房存量1800萬平方米，約為20萬套，其中滿5年的經(jīng)濟適用房比例僅在18.5%左右，約為37000套。

而在昌平區(qū)的天通苑、回龍觀區(qū)域，占到北京市滿5年經(jīng)適房60%。另外，在朝陽區(qū)的青年路小區(qū)，豐臺區(qū)的正陽家園、建欣苑小區(qū)，崇文區(qū)的左安蒲園小區(qū)，滿5年經(jīng)適房也有少量分布。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計資料顯示，回龍觀和天通苑的已滿5年的經(jīng)適房價格分別為8350元/平方米和8200元/平方米，分別比同區(qū)域的二手商品房價格低14.8%和15.5%。

供應(yīng)量的缺口

根據(jù)北京市政府對家庭收入水平和住房情況的初步統(tǒng)計，截至2005年底，應(yīng)享受保障住房的家庭約為45.7萬戶，占城鎮(zhèn)戶籍戶比例約為13.7%。隨著房價的上漲，這一比例還在不斷地提高。

截至2007年2月底，北京市批準集中建設(shè)經(jīng)濟適用房項目52個，總規(guī)模約2600多萬平方米，累計開工2197萬平方米，銷售面積約2000萬平方米，解決約19萬戶家庭的住房問題。另外，有2.6萬戶家庭享受了廉租房解困政策。

這也就意味著，截至2007年，還有半數(shù)以上應(yīng)享受保障住房的家庭沒有得到應(yīng)有保障。

記者了解到，在北京市的土地規(guī)劃中，2007年至2010年的住宅用地供應(yīng)總量為6400公頃，經(jīng)濟適用房及廉租房用地將分攤到860公頃，“兩限普通商品房”用地740公頃，其他商品房用地4800公頃。

根據(jù)“十一五”的規(guī)劃，將保障廉租住房建設(shè)150萬平方米，市、區(qū)縣政府集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房1500萬平方米。北京市建委副主任張家明表示，2007年北京市的目標是建設(shè)200萬平方米經(jīng)濟適用房、30萬平方米廉租房。到2010年，北京還將建設(shè)保障性住房21萬套。

“納入到低收入家庭的住房保障問題要有計劃逐步解決。對于買不到保障性住房的家庭，可以買限價商品房。”建設(shè)部政策研究中心科研處處長文林峰指出。

“十一五”期間，北京市將新建住房1.23億平方米，其中規(guī)劃兩限商品住房1500萬平方米，占住房總量的12.2%。在2008年至2010年，經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量為480萬平方米，廉租住房為120萬平方米，而“兩限”商品住房的供應(yīng)量約為1200萬平方米。

“夾心層”的尷尬

保障性住房供應(yīng)總量缺口尚難彌補的現(xiàn)在，經(jīng)濟適用房的申購標準調(diào)高，也讓北京出現(xiàn)了更大量的購房“夾心層”。

這些如同叢慶一樣的“夾心層”北京市民，原本有資格購買經(jīng)濟適用房的人喪失了資格。如今的境況是，既買不到保障性住房，也買不起商品房。

叢慶自己算過一筆賬，如果購買一套50平米、單價8000元/平米的商品房，按照6成的按揭成數(shù)，首付16萬元，每月還須還款接近2000元?！白?0年房奴，不久的將來如果有了孩子，三個人生活，每月將只有2000塊，人均不足700元可以支配?！眳矐c說，“這樣的生活，想都不敢想?！?/p>

這不僅是“夾心層”們的煩惱，在廉租房和經(jīng)濟適用房的標準之間同樣也存在這樣一個類似的缺口，徘徊其間的人群既買不起經(jīng)濟適用房，又不符合廉租房條件。

對此，許多專家質(zhì)疑，國務(wù)院24號文的規(guī)定是“逐步擴大廉租住房制度的保障范圍”，和“房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟適用住房供應(yīng)”。北京這個住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的地方，用抬高門檻來縮小保障性住房的享受人群，是否違背了政策的初衷？

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端則認為：“這是在供應(yīng)量不足的情況下，最先滿足最需要住房人的需求?！?/p>

香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍也向本刊解釋：“在政策執(zhí)行的初始階段，可以將界定范圍放低，解決最需要人群的住房問題。隨著住房保障體系的日益完善，不斷擴大住房保障的惠及面，全面保障中低收入群體，與商品房形成兩條線路，兩個市場，共同完善我國的房地產(chǎn)市場秩序。”

北京市建委副主任張家明則對此解釋稱，將采用“租售并舉”政策，在新建的經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)配建一部分政策性租賃用房，或者通過逐步擴大廉租租金補貼的方式，做大廉租房的覆蓋面把更多中低收入人群囊括進來。

而對于那些還做著自有住房夢的“夾心層”們，除了寄希望于經(jīng)濟適用房供應(yīng)量的持續(xù)擴大，即將出臺的北京市限價房仍然是更加值得期待的。