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        北京保障房縮小覆蓋

        2007-05-14 15:06:00陳曉舒
        中國新聞周刊 2007年42期
        關(guān)鍵詞:適用房廉租房保障性

        陳曉舒

        用抬高門檻來縮小保障性住房的享受人群,是否違背了“解決城市低收入家庭住房困難”的政策初衷?

        11月12日,北京市城八區(qū)各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的廉租房與經(jīng)濟適用房資格審核窗口開放,開始受理市民申請。這宣告了北京市新廉租房與經(jīng)濟適用房申請標準的正式實施。

        而這,讓在朝陽區(qū)管莊社區(qū)衛(wèi)生所工作的叢慶頗感郁悶。因為根據(jù)新的北京市經(jīng)濟適用房申購標準,他將不再有資格申購北京的經(jīng)濟適用房。

        申購門檻的增高,令今年“五一”剛結(jié)婚的他措手不及:“我們夫妻倆的月收入都只有2000元,要放在去年,還是符合申購經(jīng)濟適用房的標準的,計劃不如變化快呀!”按照叢慶的“如意算盤”,結(jié)婚和申購一套經(jīng)濟適用房是他2007年最重頭的兩個工作目標。

        11月5日,北京市建委等五部門共同下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準入標準的通知》(以下簡稱“《通知》”)。至此,北京保障性住房已經(jīng)沿用五年的準入標準得以徹底改寫。這一改寫,大大提高了申請門檻,也改寫不少北京市民的住房夢。

        這一次的調(diào)整,不僅是對8月13日國務(wù)院“24號文”(《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)的貫徹,更是北京市保障性住房供應(yīng)量不足與惠及面過寬的反差下,不得不做的調(diào)整。

        更嚴格的準入

        《通知》在申請、申購上最大的變化,就在于制度安排上不再“一成不變”,也不再只以“6萬元”作為申購經(jīng)濟適用房一概而論的標準。

        按照《通知》規(guī)定,申請廉租房的家庭人均月收入須低于580元,人均住房使用面積在7.5平方米及以下,并且按照家庭人口,規(guī)定了總資產(chǎn)凈值的上限。

        而申購經(jīng)濟適用住房的家庭人均住房使用面積須在10平方米及以下。而根據(jù)家庭人口,家庭年收入分別要求在22700~60000元的標準線以下,而家庭總資產(chǎn)凈值則須分別在27萬元至48萬元的標準線以下。從家庭收入來看,這相當于每月收入在1892元以下的北京市民才有資格購買經(jīng)濟適用房。

        而2002年,北京正式面向社會供應(yīng)經(jīng)濟適用房時,給申請人設(shè)定的“門檻”是擁有北京市常住戶口,而經(jīng)濟條件的要求只有一個,就是家庭年收入在6萬元以下,且不分家庭內(nèi)有多少人口數(shù)。

        《通知》同時細化了2007年北京市城八區(qū)城市居民申請廉租住房、經(jīng)濟適用房的家庭收入、現(xiàn)有住房、資產(chǎn)三項指標。

        根據(jù)北京市建委的解釋,家庭收入是指家庭成員的全部收入總和,包括工資、獎金、津貼、補貼、各類保險金及其他勞動收入、儲蓄存款利息等。家庭資產(chǎn)是指全部家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車、現(xiàn)金和有價證券、投資(含股份)、存款、借出款等。

        不僅如此,申購新規(guī)還在制度設(shè)定上打下伏筆,要求根據(jù)北京市經(jīng)濟發(fā)展水平每年變化一次標準。

        北京市建委主管經(jīng)濟適用房的副主任張家明表示說,會逐步建立北京市住房家庭檔案,通過稅收部門、銀行系統(tǒng)來幫助審核體系的建立。目前已經(jīng)確立的,是在2007年5月,北京市的宣武區(qū)陶然亭街道經(jīng)濟適用房改革試點區(qū)中實行的,三級審核、兩級公示制度。

        申請家庭首先須向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請;街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府通過審核材料、入戶調(diào)查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產(chǎn)等情況進行初審,并將符合條件的申請家庭報區(qū)縣住房保障管理部門;區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭進行復(fù)審;通過復(fù)審的申請家庭情況才能進入公示階段;經(jīng)過在申請人戶口地和實際居住地公示無異議的,才報給北京市建委復(fù)核;經(jīng)過復(fù)核符合條件的,北京市建委將予以備案。

        至此,申請家庭才能進入排隊等候通知,選購有意向的經(jīng)濟適用房源。

        強化流出限制

        根據(jù)《通知》的細則規(guī)定,經(jīng)濟適用房的申請不僅嚴進,同時嚴出。規(guī)定中明確,經(jīng)濟適用住房只能自住,不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年的,只能由購買人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門,照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定價格回購。

        對于購買經(jīng)濟適用住房滿5年的,出售時應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款,并由政府優(yōu)先回購;但購房人也可以在補繳政府應(yīng)得收益后取得完全產(chǎn)權(quán)。

        新規(guī)同時注明,已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的,原經(jīng)濟適用住房由政府回購。由政府回購的房屋繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房向符合條件的家庭出售。

        “新政策規(guī)定五年之內(nèi)自住不出售,五年外政府優(yōu)先回購,不僅從出口上堵死了想借保障性住房投資謀利的人的發(fā)財之道,又能形成體內(nèi)循環(huán),使保障性住房能確實被需要的人所使用。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端向本刊表示。

        據(jù)北京中原三級市場部調(diào)查數(shù)據(jù),在新政實施前,天通苑、回龍觀經(jīng)濟適用房聚集區(qū)域,用于出租的經(jīng)適房占到50%~60%,經(jīng)適房業(yè)主在5年內(nèi)靠出租收益來養(yǎng)房,等到5年以后再上市進行出售。

        而來自北京市建委的統(tǒng)計,目前北京經(jīng)濟適用房存量1800萬平方米,約為20萬套,其中滿5年的經(jīng)濟適用房比例僅在18.5%左右,約為37000套。

        而在昌平區(qū)的天通苑、回龍觀區(qū)域,占到北京市滿5年經(jīng)適房60%。另外,在朝陽區(qū)的青年路小區(qū),豐臺區(qū)的正陽家園、建欣苑小區(qū),崇文區(qū)的左安蒲園小區(qū),滿5年經(jīng)適房也有少量分布。

        根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計資料顯示,回龍觀和天通苑的已滿5年的經(jīng)適房價格分別為8350元/平方米和8200元/平方米,分別比同區(qū)域的二手商品房價格低14.8%和15.5%。

        供應(yīng)量的缺口

        根據(jù)北京市政府對家庭收入水平和住房情況的初步統(tǒng)計,截至2005年底,應(yīng)享受保障住房的家庭約為45.7萬戶,占城鎮(zhèn)戶籍戶比例約為13.7%。隨著房價的上漲,這一比例還在不斷地提高。

        截至2007年2月底,北京市批準集中建設(shè)經(jīng)濟適用房項目52個,總規(guī)模約2600多萬平方米,累計開工2197萬平方米,銷售面積約2000萬平方米,解決約19萬戶家庭的住房問題。另外,有2.6萬戶家庭享受了廉租房解困政策。

        這也就意味著,截至2007年,還有半數(shù)以上應(yīng)享受保障住房的家庭沒有得到應(yīng)有保障。

        記者了解到,在北京市的土地規(guī)劃中,2007年至2010年的住宅用地供應(yīng)總量為6400公頃,經(jīng)濟適用房及廉租房用地將分攤到860公頃,“兩限普通商品房”用地740公頃,其他商品房用地4800公頃。

        根據(jù)“十一五”的規(guī)劃,將保障廉租住房建設(shè)150萬平方米,市、區(qū)縣政府集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房1500萬平方米。北京市建委副主任張家明表示,2007年北京市的目標是建設(shè)200萬平方米經(jīng)濟適用房、30萬平方米廉租房。到2010年,北京還將建設(shè)保障性住房21萬套。

        “納入到低收入家庭的住房保障問題要有計劃逐步解決。對于買不到保障性住房的家庭,可以買限價商品房。”建設(shè)部政策研究中心科研處處長文林峰指出。

        “十一五”期間,北京市將新建住房1.23億平方米,其中規(guī)劃兩限商品住房1500萬平方米,占住房總量的12.2%。在2008年至2010年,經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量為480萬平方米,廉租住房為120萬平方米,而“兩限”商品住房的供應(yīng)量約為1200萬平方米。

        “夾心層”的尷尬

        保障性住房供應(yīng)總量缺口尚難彌補的現(xiàn)在,經(jīng)濟適用房的申購標準調(diào)高,也讓北京出現(xiàn)了更大量的購房“夾心層”。

        這些如同叢慶一樣的“夾心層”北京市民,原本有資格購買經(jīng)濟適用房的人喪失了資格。如今的境況是,既買不到保障性住房,也買不起商品房。

        叢慶自己算過一筆賬,如果購買一套50平米、單價8000元/平米的商品房,按照6成的按揭成數(shù),首付16萬元,每月還須還款接近2000元?!白?0年房奴,不久的將來如果有了孩子,三個人生活,每月將只有2000塊,人均不足700元可以支配?!眳矐c說,“這樣的生活,想都不敢想?!?/p>

        這不僅是“夾心層”們的煩惱,在廉租房和經(jīng)濟適用房的標準之間同樣也存在這樣一個類似的缺口,徘徊其間的人群既買不起經(jīng)濟適用房,又不符合廉租房條件。

        對此,許多專家質(zhì)疑,國務(wù)院24號文的規(guī)定是“逐步擴大廉租住房制度的保障范圍”,和“房價較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市,要增加經(jīng)濟適用住房供應(yīng)”。北京這個住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的地方,用抬高門檻來縮小保障性住房的享受人群,是否違背了政策的初衷?

        中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長張元端則認為:“這是在供應(yīng)量不足的情況下,最先滿足最需要住房人的需求?!?/p>

        香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍也向本刊解釋:“在政策執(zhí)行的初始階段,可以將界定范圍放低,解決最需要人群的住房問題。隨著住房保障體系的日益完善,不斷擴大住房保障的惠及面,全面保障中低收入群體,與商品房形成兩條線路,兩個市場,共同完善我國的房地產(chǎn)市場秩序。”

        北京市建委副主任張家明則對此解釋稱,將采用“租售并舉”政策,在新建的經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)配建一部分政策性租賃用房,或者通過逐步擴大廉租租金補貼的方式,做大廉租房的覆蓋面把更多中低收入人群囊括進來。

        而對于那些還做著自有住房夢的“夾心層”們,除了寄希望于經(jīng)濟適用房供應(yīng)量的持續(xù)擴大,即將出臺的北京市限價房仍然是更加值得期待的。

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