摘 要：國外關(guān)于農(nóng)村土地信托的研究主要涉及土地信托的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、土地信托的目的和作用、土地信托中的公私關(guān)系、組織形式和運作模式幾個方面，主要以土地所有權(quán)私有化為前提，但已將研究重點從所有權(quán)轉(zhuǎn)移到使用權(quán)和控制權(quán)，且成果主要集中在農(nóng)村土地改革和土地資源保護方面。因此，通過對國外上述研究成果綜述和簡要評論，可以為我國在該領(lǐng)域的研究提供借鑒。

關(guān)鍵詞：土地信托；土地流轉(zhuǎn)；土地使用權(quán)；農(nóng)村金融體制

中圖分類號：F831

文獻標(biāo)識碼： A

文章編號：1003-7217(2007)02-0014-05

在加快我國農(nóng)村金融體制改革研究的整體框架中，對土地流轉(zhuǎn)及其方式的研究處于相當(dāng)重要的地位。因為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度是制約農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。完善的土地流轉(zhuǎn)機制和發(fā)達的農(nóng)村土地市場有利于拓寬農(nóng)村的投融資渠道從而促進資源的有效配置，而土地信托正是一種新的、有效的土地流轉(zhuǎn)方式，在土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。對此，國外學(xué)者已經(jīng)從不同的角度展開了研究。下面擬對國外已有的研究成果加以概括以作為我們的借鑒。

國外關(guān)于農(nóng)村土地信托問題的研究體現(xiàn)在以下幾個方面。

一、 關(guān)于土地信托的實現(xiàn)基礎(chǔ)

信托形式的運用需要以明晰的產(chǎn)權(quán)界定和權(quán)利的可轉(zhuǎn)讓性為基礎(chǔ)，土地信托也不例外。國外在研究土地信托問題時也離不開這樣的基礎(chǔ)。

首先，在土地產(chǎn)權(quán)界定方面，一開始，西方經(jīng)濟學(xué)的研究以私有制為前提，認(rèn)為只有完全的私有產(chǎn)權(quán)，才能促使生產(chǎn)要素在市場機制下的合理流轉(zhuǎn)；只有土地私有制才能實現(xiàn)土地信托。在土地私有條件下，土地市場的建立受其他要素和商品市場變化的影響，農(nóng)村非農(nóng)勞動力市場的產(chǎn)生使得農(nóng)業(yè)人力資本要素處于邊際生產(chǎn)狀態(tài)的農(nóng)民放棄土地。當(dāng)金融市場認(rèn)可土地的擔(dān)保功能時，利用土地信托將成為農(nóng)業(yè)資金要素的重要來源。

但是，西方的土地產(chǎn)權(quán)理論演變，經(jīng)歷了一個從重“所有”到重“利用”的轉(zhuǎn)變。這種趨勢具體表現(xiàn)為：在經(jīng)濟關(guān)系上，土地所有權(quán)表現(xiàn)為“單純的土地所有權(quán)”；在立法上，改變了以往把土地歸屬放在首位的做法，開始注重資源的有效利用和土地的開發(fā)；土地所有權(quán)開始逐步證券化^[1]。同時，土地利用要符合宏觀效率的思想逐步興起。一些學(xué)者積極倡導(dǎo)社會和團體主義的土地所有權(quán)理論，以取代土地所有權(quán)絕對性理論。如德國耶林在《法律的目的論》中指出：所有權(quán)行使的目的，不應(yīng)當(dāng)僅僅為“個人利益”，應(yīng)同時為“社會利益”。法國學(xué)者迪吉則主張“社會連帶說”，認(rèn)為“土地所有權(quán)并非為土地所有人之利益而存在，僅為增進人類之共同需要而賦予保有土地者之社會機能而己”。隨著所謂的“現(xiàn)代土地問題”的產(chǎn)生，“個人和社會協(xié)調(diào)”的所有權(quán)思想開始出現(xiàn)，澳大利亞的麥克爾森(Miehaelson)指出:“所有權(quán)只是獨占性的權(quán)利，而不是一個不受干涉的個人權(quán)利”。也有的學(xué)者把所有權(quán)概括為“一種排他的權(quán)利而不作為一種絕對的權(quán)利”。

西方學(xué)者還認(rèn)為：土地產(chǎn)權(quán)制度的基本作用就是通過激勵機制誘導(dǎo)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟活動主體的行為決策，并進一步影響農(nóng)業(yè)經(jīng)濟活動的績效。或者說，有什么樣的土地產(chǎn)權(quán)制度，理性人就會做出什么樣的行為反映。諾斯指出：“制度構(gòu)造了人們在政治、社會或經(jīng)濟方面發(fā)生交換的激勵結(jié)構(gòu)”，“對于不穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)，實施很差的法律，進入壁壘以及壟斷性限制，利潤最大化企業(yè)傾向于具有較短時間中較少的固定資本，并將傾向于較小的規(guī)模。最為有利可圖的業(yè)務(wù)可能是在貿(mào)易再分配活動或黑市上。這一組合很難導(dǎo)向生產(chǎn)性的效率”^[2]。

可見，西方關(guān)于土地信托的研究是建立在土地私有的前提下的，這與中國土地所有權(quán)歸國家、農(nóng)戶只有使用權(quán)的國情不同，但仍然有一定的借鑒意義。因為土地使用權(quán)是土地產(chǎn)權(quán)的一部分，明確農(nóng)戶對土地的使用權(quán)仍然可以建立所謂的“有保障的產(chǎn)權(quán)制度”，從而作為土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)應(yīng)用于土地信托。

其次，在土地的可轉(zhuǎn)讓性方面，國外的研究主要是一些對轉(zhuǎn)型國家的調(diào)研。因為這些國家的土地產(chǎn)權(quán)不夠明晰，使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，土地?zé)o法在市場機制下合理流轉(zhuǎn)，從而給完全市場機制下的土地信托形成障礙。這些研究對指導(dǎo)中國的農(nóng)地制度改革很有啟發(fā)意義。美國的羅伊·普羅斯特曼(1996)^[3]通過實地調(diào)查，對中國的農(nóng)村土地使用制度做了認(rèn)真研究，認(rèn)為土地使用權(quán)權(quán)屬不充分，權(quán)能不明確。土地使用權(quán)屬不充分，使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無法在更大范圍內(nèi)進行。而土地使用權(quán)和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移會使資源配置更有效，并刺激對土地資源開發(fā)利用的深度投資，減少農(nóng)戶的風(fēng)險規(guī)避行為。同時還提出:“一些地方采取行政手段推財經(jīng)理論與實踐(雙月刊)2007年第2期2007年第2期(總第146期)岳意定，劉志仁等：國外農(nóng)村土地信托：研究現(xiàn)狀及借鑒行規(guī)模經(jīng)營，除了認(rèn)識上的原因外，還有一個重要的原因，就是地方政府和集體組織為了便于控制農(nóng)村土地，便于轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地?！?/p>

而俄羅斯的農(nóng)業(yè)用地立法研究(1998)^[4]更具體地討論了農(nóng)業(yè)用地可轉(zhuǎn)讓性的幾個方面的問題和分歧：對潛在土地所有者的技術(shù)要求，對非居民土地所有權(quán)的限制，在信貸違約的情況下向抵押權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地的限制，個人土地所有權(quán)的上限，土地股份及其轉(zhuǎn)讓的方式。該研究提出應(yīng)在俄羅斯實行這樣的轉(zhuǎn)變：土地股份可通過購買或租賃的方式轉(zhuǎn)讓，而后者更為適用。一份土地股份就是一種選擇權(quán)，可以被出售、購買、繼承等。股份的所有者對分配土地有絕對權(quán)利。這種機制使得法人實體希望獲得大面積的農(nóng)業(yè)用地以累積所需數(shù)目的股份然后用于分配。研究還指出，租賃是農(nóng)村地區(qū)的一種特別補充機制，所有者更偏好于租賃土地股份而非實物土地。

世界銀行在發(fā)展中國家的農(nóng)村土地管理改革方面也做出了很多努力，提出了“市場導(dǎo)向的耕地改革”（MLAR）計劃以及自愿土地流轉(zhuǎn)機制，并要求實行土地書名與登記制度，明確土地的所有權(quán)。但國外的一些學(xué)者的實證研究表明這些措施雖有一定作用，但并不一定能保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的順利進行：首先，這種土地書名與登記制度雖然大量減少了無主土地并促進了帶有可轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)權(quán)的土地的供給，但這無法保證土地產(chǎn)權(quán)市場的發(fā)展。因為對于追求利潤的貸款者來說，所有權(quán)證明并非獲得貸款的充分條件，穩(wěn)定的土地收入水平才是更重要的決定因素。更有甚者，農(nóng)戶可能不愿意用其土地所有權(quán)作為抵押品。從而得出結(jié)論，土地所有權(quán)并不是獲得使用權(quán)保障的唯一方法，應(yīng)參照不同的背景和地方偏好，建立更加靈活的體系（Dwniz Baharaglu，2002）^[5]。此外最近還有學(xué)者（Saturnino M.Borras JR，2005）^[6]以菲律賓為例，用實證方法檢驗了與市場導(dǎo)向的耕地改革以及自愿土地流轉(zhuǎn)機制有關(guān)的變量，得出一個預(yù)測結(jié)果：MLAR模型用于菲律賓不僅無法促進分配改革，而且會破壞潛在的國家主導(dǎo)的土地改革政策。這也映證了Dwniz Baharaglu的結(jié)論。

從國外的這些研究可以看出，要實現(xiàn)真正意義上的土地信托，實現(xiàn)土地的有效流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)必須實現(xiàn)可轉(zhuǎn)讓，當(dāng)然，在中國的特殊背景下，這種轉(zhuǎn)讓性的實現(xiàn)形式還需要進一步探索。

二、關(guān)于土地信托的目的和作用

由于西方國家土地的私有制和自由流轉(zhuǎn)性，為了追求更高的經(jīng)濟利益，農(nóng)村土地的使用方式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，不斷從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變成非農(nóng)用地。為了保護土地資源，國外很多學(xué)者對于農(nóng)村土地用途的控制進行了研究，如Donald M. Mcleod等(1999)^[7]就根據(jù)美國西部農(nóng)村的實際提出了土地使用控制的三種方式：分區(qū)制、購買發(fā)展權(quán)、集群式發(fā)展，并建立了土地使用控制方式的選擇模型。土地信托方式就是出于保護土地資源和公眾利益的目的用于實踐的。

在美國和英國，無論是局部性的、地域性的還是全國性的土地信托都是一種很有影響的非盈利組織，它和私有土地主們一同來保護他們的土地以達到保護和利用土地或者其他公眾利益的目的。它們保護土地的工作對于他們所從事或者協(xié)助土地交易的社區(qū)和地域非常重要。這些交易包括土地的獲取、保護、管理協(xié)定，或者其他的能夠從土地上獲取的實際資產(chǎn)的一些利益。

此后，西方學(xué)者們就對這種土地流轉(zhuǎn)形式進行了實證研究，并且建立了各種決策模型：其中Philip J. Bacon等（2002）^[8]基于信息經(jīng)濟學(xué)的貝葉斯網(wǎng)絡(luò)理論建立了一個BN模型，該模型主要是為了保證農(nóng)村土地使用的可持續(xù)性。這個模型主要由四個部分組成：人員的觀點、土地類型、土地使用的選擇、成本和利益的標(biāo)準(zhǔn)。這個BN模型不是最優(yōu)化模型，而是幫助專家分析有關(guān)土地的數(shù)據(jù)。該模型的使用包括兩個階段：第一個階段是關(guān)于土地類型的標(biāo)準(zhǔn)和土地使用的選擇，這個階段是為了評估對現(xiàn)在的土地使用的滿意度；第二個階段是關(guān)于改變土地使用的成本，改變成本需要考慮風(fēng)險和銀行利息、管理、財產(chǎn)的讓渡等因素，這可用一個模型來評價土地管理者改變土地使用后的滿意度，即：

在成本支付期內(nèi)改變的滿意度=長期預(yù)期的滿意度－總的改變成本/成本支付期

而Julie Ann Gustanski(1999) [9]基于倫理經(jīng)濟學(xué)建立了一個土地信托保護決策支持模型（ILCOS），他認(rèn)為土地的使用方式是深層次的政治、經(jīng)濟和文化結(jié)構(gòu)的反映。盡管土地信托有一個共同的目的保護土地資源，但是每一個土地信托機構(gòu)都有自己的設(shè)置和地域。所以，他對倫理經(jīng)濟學(xué)政策模式在土地信托保護方面的整個過程給出了一個總體的概念，從而總結(jié)出土地信托的決策支持的環(huán)境模型。這個模型由5個大塊組成：土地的使用和環(huán)境、社會經(jīng)濟、計劃與獲取的評估、決策制定的方法、積極的決策制定。該模型主要提出和檢驗了美國和英國的土地信托與保護私有土地因果關(guān)系上的模式，以開發(fā)一種可行的決策支持工具。此外，Roger Coupal和Any Seidl（2003）^[10]還研究了在稅收基礎(chǔ)上的土地使用選擇的影響，分析了發(fā)展農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村居住用地的相關(guān)成本及其對財政結(jié)構(gòu)的影響。

可見，國外關(guān)于土地信托的研究主要是為了探討其在促進土地資源和公眾利益保護中的作用和具體操作，真正將其納入農(nóng)村金融體制研究范圍的并不多，只有對轉(zhuǎn)型國家的一些研究中提到了要鼓勵信托的發(fā)展來提高農(nóng)村土地商業(yè)化水平。其中Zvi Lerman(2004)^[11]就通過大量的調(diào)查證明：農(nóng)民收入的提高、農(nóng)田的增大需要土地市場起作用。農(nóng)村金融應(yīng)該強調(diào)利益性、節(jié)省性，鼓勵各種不同種類的信托，而不是設(shè)計大量的項目來完全進行改頭換面或全面發(fā)展農(nóng)村貸款系統(tǒng)。三、關(guān)于土地信托中的公私關(guān)系

基于西方土地產(chǎn)權(quán)理論從重“所有”到重“利用”的轉(zhuǎn)變以及“個人和社會協(xié)調(diào)”的所有權(quán)思想的出現(xiàn)，很多研究成果揭示了私人土地信托與政府的土地保護行為之間的關(guān)系。根據(jù)實證研究結(jié)論，存在三種觀點：一種可稱為“替代論”，即作為土地使用權(quán)和土地保護行為的兩種類型的供給者，私人土地信托與政府土地政策之間是相互擠出的關(guān)系，一方的行為會擠出另一方的供給。Dominic P. Parker和Walter N. Thurman（2004）^[12]的研究就體現(xiàn)這一觀點，他分析了美國聯(lián)邦土地計劃對土地信托行為的影響，以土地信托需求建模，指出政府的土地計劃會減少私人土地信托對相同設(shè)施的提供，即：

其中，Ｄ_LT為土地信托需求，Ｓ*為土地保護效應(yīng)，Ｇ代表政府保護政策。但在某種程度上，私人土地信托會比政府行為更有效，并以各郡縣的數(shù)據(jù)檢驗了模型。而Mahendra Reddy 和Padma Lal（2002）^[13]研究了斐濟的國家土地流轉(zhuǎn)，認(rèn)為其政府將土地轉(zhuǎn)讓給信托機構(gòu)NLTB會造成政府信譽維持危機，也不利于提高公民生活水平。第二種可稱為“互補論”，即私人土地信托與政府政策之間是相互補充的關(guān)系，主要是認(rèn)為土地信托可以彌補傳統(tǒng)的政府模式的不足。如Julie Ann Gustanski(1999)^[14]指出傳統(tǒng)的模式結(jié)構(gòu)是執(zhí)行政府的政策、規(guī)劃和發(fā)展控制、農(nóng)業(yè)政策和稅收結(jié)構(gòu)，極大地對土地的使用方式負(fù)責(zé)保護或者其他管理。由于許多的原因，傳統(tǒng)的政府方式是試圖迫使人們保護土地，但得到的結(jié)果卻與政府的計劃目標(biāo)相去甚遠。而土地信托作為一種市場機制可以通過建立決策模型考慮到各種經(jīng)濟因素，從而有效地在促進土地流轉(zhuǎn)的同時保護土地資源。第三種可稱為“兩重論”，即私人土地信托與政府政策之間既有替代關(guān)系又有互補關(guān)系。在這一方面，美國的Heidi J. Albers和Amy W. Ando(2001)^[15]就構(gòu)造了一個實證模型以識別土地信托運作中最佳代理人的數(shù)量，也即對土地信托機構(gòu)的需求。在模型中，信托組織的最優(yōu)數(shù)量表現(xiàn)為土地保護的最優(yōu)數(shù)量及其基本產(chǎn)出的最優(yōu)數(shù)量。該模型說明了最佳受托人的數(shù)量是由兩方面的競爭力量決定的，這兩方面競爭力量就體現(xiàn)了私人土地信托與政府政策之間的雙重關(guān)系：一方面政府保護利益的外部性使得受托人越少效率越高；另一方面，由于政府高昂的組織成本以及信托機構(gòu)集資專門化的優(yōu)勢，使得受托人越多效率越高。

可見，西方國家關(guān)于土地信托中的私人與政府的關(guān)系分析也多是基于土地資源保護和社區(qū)建設(shè)需要的，較少有以農(nóng)村金融體制為研究方向的需求分析。但是其實證方法值得我們借鑒。

四、關(guān)于土地信托的組織形式和運作模式

綜觀國外對土地信托的研究，其組織形式和運作模式大致有以下幾種分類方法：

1．按照土地信托組織設(shè)置的目的，可以分為兩種類型：（1）以保護生態(tài)資源為目的的土地信托組織，其焦點是土地；（2）社區(qū)信托組織（CLTs），需要土地和對土地的改善來建設(shè)住房或公共資源，其焦點是使用土地的人。兩者如果能在信任和長期穩(wěn)固關(guān)系的基礎(chǔ)上很好地合作則有以下優(yōu)點：（1）可以將各自擁有的不同的金融工具和技術(shù)資源互補；（2）在不同的土地購買和所有權(quán)機制上可以互補；（3）合作的最終產(chǎn)品要優(yōu)于各自單獨創(chuàng)造的最終產(chǎn)品。土地信托聯(lián)盟就是一個促進兩者合作的組織（Campbell， Marcia Caton，Salus，Danielle A，2002）^[16]。

2．按照安全程度和信托權(quán)利的不同，可分為三種形式：社區(qū)土地信托(Community land trust)、給予被分配人在閑置的公共土地上暫時開發(fā)權(quán)的臨時性執(zhí)照（Temporary occupation licences）、土地購買公司（Land-buying companies）。其中信托權(quán)利包括改善權(quán)、開發(fā)權(quán)、耕種權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)等。其中CLTs安全程度最高，其次是LBCs，最后是TOLs。從所擁有的權(quán)利來看，CLTs對低收入者來說是一種創(chuàng)新的形式以確保他們的使用權(quán)，并在很大程度上為其成員提供了一系列權(quán)利，但各種權(quán)利的擁有仍有一些限制條件；另外，雖然一些權(quán)利對于作為聯(lián)合持有人的已婚婦女有某些限制，但總的來說，對于男性和女性來說還是平等的。在LBCs下的各種權(quán)利對于男性、女性及聯(lián)合持有人都是一致的，但一些權(quán)利如開發(fā)和改善權(quán)是臨時的。在TOLs下各種權(quán)利的實現(xiàn)會受到其有限的組織能力的限制，參與者不得不履行與這些權(quán)利相關(guān)的責(zé)任和義務(wù)（Wendy E. Taylor，2003）^[17]。并有學(xué)者指出CLTs是最經(jīng)濟且最有價值的模型（University of Salford，2005）^[18]。但該模型雖然在英國等發(fā)達國家能有效運用，卻并不一定適用于發(fā)展中國家，如Bassett和Ellen M（2005）^[19]。就以使用社區(qū)信托模式（CLTs）的肯尼亞為例，評價了6年來肯尼亞的實踐表現(xiàn)，認(rèn)為該模式在肯尼亞表現(xiàn)不佳的原因有：法律的復(fù)雜性，缺乏政府對該模型持續(xù)的支持，在解決剩余土地的分配問題上有不同的觀點。因此，CLT并不是此時適合肯尼亞國情的模式。政策制定者需要從非正式的或者傳統(tǒng)的機構(gòu)方面考慮如何增強使用權(quán)的安全性和更好地管理農(nóng)業(yè)土地。

3．對于土地信托的具體執(zhí)行機構(gòu)，可以有兩種類型：一類是利用已有的實體組織，如住房協(xié)會、遺產(chǎn)信托機構(gòu)、發(fā)展信托機構(gòu)、教區(qū)組織等，設(shè)立永久性的基金以支持社區(qū)發(fā)展（University of Salford，2005）^[18]，這種類型主要是英美國家采用；另一類是建立土地信托銀行或允許銀行選擇或參與土地信托業(yè)務(wù)，采用這種類型的主要是以日本為代表的東亞國家。對于第二種類型，還有學(xué)者指出應(yīng)通過建立一個信托銀行的附屬公司來參與更為廣泛的信托業(yè)務(wù)。信托銀行子公司的活動范圍包括土地信托和貸款信托，但是不包括基金信托（Smithson， Simon，1991）^[20]。

國外對于土地信托的組織形式和運作模式的研究都是針對具體的國家和地區(qū)進行的個案研究，而各國以及不同的地區(qū)具有不同的農(nóng)村經(jīng)濟環(huán)境，因此沒有公認(rèn)的所謂固定模式。

五、結(jié)束語

綜上所述，國外關(guān)于農(nóng)村土地信托模式中土地產(chǎn)權(quán)的研究主要以土地所有權(quán)私有化為前提，但其關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)從重“所有”到重“利用”的轉(zhuǎn)變逐步模糊了所有制的界限，將土地信托的基礎(chǔ)——土地產(chǎn)權(quán)研究的重點從所有權(quán)轉(zhuǎn)移到使用權(quán)和控制權(quán)，對我國的研究具有借鑒意義，為信托標(biāo)的物問題的解決開辟了道路。另一方面，國外關(guān)于土地信托的研究往往把重點集中在土地改革和土地資源保護方面，而沒有將其列入農(nóng)村金融體制的建立和完善的范疇，他們研究的利用土地信托促進農(nóng)業(yè)發(fā)展的機制多是通過這樣的途徑，即通過對土地使用的控制和對農(nóng)民將其用于生產(chǎn)性用途的激勵以促進農(nóng)業(yè)的發(fā)展以保障農(nóng)民利益；而對通過將土地使用權(quán)作為信托資產(chǎn)來保證農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和土地交易市場的建立的途徑來達到解決“三農(nóng)”問題目的的研究不多。這與西方國家的土地與其他商品一樣可以自由流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀有關(guān)。所以，國外尚沒有關(guān)于農(nóng)村土地信托風(fēng)險及控制、定價機制、利益再分配機制等方面的系統(tǒng)研究。因此，國內(nèi)的研究除了結(jié)合我國國情借鑒國外的理論和方法外，還應(yīng)致力于填補這些方面的空白。

參考文獻：

[1]林善浪.中國農(nóng)村土地制度與效率研究[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社.1999．

[2]道格拉斯·C·諾斯.制度、制度變遷與經(jīng)濟績效[M].上海：上海三聯(lián)書店，1994．

[3]羅伊·普羅斯特曼(美)等.中國農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營:政策適當(dāng)嗎? [J].中國農(nóng)村觀察.1996，(6)：17－29，63．

[4]E.Serova. Agricultural Land Transferability Law: Development Progress[J]. Analytical centre agrifood economy.1998．

Land Legislation Development in Russia[J]. Analytical centre agrifood economy.1998．

[5]Dwniz Baharaglu. World Bank Experience in Land Management The Debate on Tenure Security[J]. Housing Research BackgroundLand Management Paper. July 2002，126－145

[6]Saturnino M.Borras JR. Can Redistributive Reform be Achieved via Market-Based Voluntary Land Transfer Schemes? Evidence and Lessons from the Philippines[J]. The Journal of Development Studies， Vol.41， No.1， January 2005， 90-134．

[7]Donald M. McLeod， Jody Woirhaye， and Dale J. Menkhaus. Factors Influencing Support for Rural Land Use Control: A Case Study[J]. Agricultural and Resource Economics Review. April 1999，44-56．

[8]Philip J. Bacon， Jeremy D. Cain， Michal Kozakiewicz， Marcin Brzezinski， Anna Liro. Promoting More Sustainable Rural Land Use and Development: a Case Study in Eastern Urope Using Bayesian Network Models[J]. Journal of Environmental Assessment Policy and Management. Vol.4. No.2. June，2002，199-240．

[9]Julie Ann Gustanski.The ethics-economics-policy paradigm: The foundation for an integrated land trust conservation decision-support model[J]. Urban Ecosystems. 1999.3，83-111．

[10]Roger Coupal， Andy Seidl. Rural Land Use and Your Taxes: The Fiscal Impact of Rural Residential Development in Colorado[ＯＬ]. http://dare.agsci.colostate.edu/extension/pubs.html.2003．

[11]Zvi Lerman. Policies and institution for commercialization of subsistence farms in transition countries[J]. Journal of Asian Economics. 15(2004). pp461-479．

[12]Dominic P. Parker，Walter N. Thurman.Crowding out Open Space:Federal Land Programs and Their Effects on Land Trust Activity [J]. AAEA Short Paper Tuesday， August 3， 2004．

[13]Mahendra Reddy， Padma Lal， State Land Transfer in Fiji: Issues and Implications[J].Pacific Economic Bulletin.Vol.17.No.1，May，2002.146-153．

[14]Julie Ann Gustanski. The ethicseconomicspolicy paradigm: The foundation for an integrated land trust conservation decision-support model[J]. Urban Ecosystems. 1999.3，83-111．

[15]Heidi J. Albers，Amy W. Ando. State-Level Variation in LandTrust Abundance: Could it Make Economic Sense[J].Resources for the Future.October 2001.pp 01-36．

[16]Campbell， Marcia Caton，Salus，Danielle A. Community and conservation land trusts as unlikely partners? The case of Troy Gardens， Madison， Wisconsin[J]. Land Use Policy. Vol.14.No.3 .1997. 215-229．

[17]Wendy E. Taylor. Property rights-and responsibilities? The case of Kenya[J]. Habitat International 28 (2004). 245-287．

[18]University of Salford. The Community Land Trust Model[ＯＬ]. www.creativecommons.org.2005．

[19]Bassett， Ellen M. Tinkering with tenure: the community land trust experiment in Voi， Kenya[J]. Habitat International 29(2005). 375-398．

[20]Smithson， Simon. Financial Reform In Japan Institution Deregulation Entering Critical Phase[J].

East Asian Executive Reports; Feb 15，1991; 13，2; ABI/INFORM Global pg.8．

Forergn Rural Lond Trust:

Current Situatron of Research and Review YUE Yiding， LＩＵ Zhiren， ZＨＡＮＧ Xuan

(School of Business， Central South University， Changsha，Hunan 410083，China)Abstract：Foreign researches about rural land trust mainly refer to its base of property right， purpose and function of land trust， public and private relation of land trust， pattern of organization and operation. These researches those are mainly based on private ownership have changed their focal point from ownership to rights of use and control. At the same time， most of the achievements focus on rural land reform and the conservation of land resources. Therefore summary and review of these results can provide the reference effect for the research on this field of China.

Key words： Land Trust; Land Transfer; Right of Land Use; Rural Financial Syste