摘 要：運(yùn)用協(xié)整分析方法與誤差糾正模型，考察了1991～2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的關(guān)系。實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市化水平的提高是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因；中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)城市化水平之間存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系；短期來(lái)看，均衡關(guān)系由短期偏離向長(zhǎng)期均衡調(diào)整的速度較慢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 城市化； 協(xié)整分析；誤差糾正模型

中圖分類號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

文章編號(hào)：1003-7217(2007)02-0109-04

一、引言

房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題由于與廣大城鎮(zhèn)居民的生活息息相關(guān)，因此一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格主要是由房地產(chǎn)需求與供給決定。中國(guó)從20世紀(jì)90年代開(kāi)始選擇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的取向，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在20世紀(jì)90年代初期開(kāi)始逐步形成。1991～2005年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格總體處于上升趨勢(shì)（如圖1），年均增長(zhǎng)9.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期居民可支配收入的增長(zhǎng)率，因此，房地產(chǎn)價(jià)格成為人們經(jīng)常詬病的主要對(duì)象。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企的原因及影響因素，不少學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了分析^[1～4]。以下將從中國(guó)快速的城市化進(jìn)程（如表1）對(duì)房地產(chǎn)需求的角度進(jìn)行實(shí)證分析。

圖1 中國(guó)1991～2005年房屋銷(xiāo)售價(jià)格變化

從統(tǒng)計(jì)的年份看，中國(guó)城市化水平漲幅比較平穩(wěn)， 每年保持在1%～2% 之間， 到2005年底， 全國(guó)城市化水平達(dá)到42.81%。城市化水平提高， 城市人口素質(zhì)相應(yīng)提高， 為商品房建設(shè)的硬件質(zhì)量及環(huán)境建設(shè)等的軟件質(zhì)量提出了更高的要求。除了加大城鎮(zhèn)居民對(duì)生活性消費(fèi)用房的正常需求，也加大了商業(yè)與工業(yè)等生產(chǎn)性用房的正常需求，同時(shí)也加大了城鎮(zhèn)居民對(duì)以上用房的投機(jī)性需求。對(duì)于投機(jī)性需求的購(gòu)房，由于遲早是要套現(xiàn)的，因此，對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期越高，投機(jī)就越過(guò)度。

表1 1991～2005年中國(guó)城市化進(jìn)程（%）

財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐(雙月刊)2007年第2期2007年第2期(總第146期)陳石清，黃 蔚:中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平實(shí)證分析

二、實(shí)證分析

為了從定量的角度考察中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格（FDCP）與中國(guó)城市化水平（CSH）的相關(guān)性，選取了這兩個(gè)變量1991～2005的年度數(shù)據(jù)，采用協(xié)整檢驗(yàn)（Co-integration Test）和誤差糾正模型(ECM)來(lái)進(jìn)行實(shí)證分析。對(duì)于時(shí)間系列變量協(xié)整關(guān)系的研究是20世紀(jì)80年代計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法論上的一個(gè)重大突破。以下使用這一方法論證中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)城市化水平之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系。

Granger 與Ｎewbold通過(guò)多次模擬分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)非平穩(wěn)的時(shí)間序列不能進(jìn)行簡(jiǎn)單的最小二乘回歸，對(duì)此，Ｅnger與Granger提出了非平穩(wěn)的時(shí)間序列變量之間的協(xié)整關(guān)系研究方法。這一方法的基礎(chǔ)是如果兩個(gè)（或兩個(gè)以上）的值呈現(xiàn)非平穩(wěn)性，但它們的某種線形組合卻呈現(xiàn)平穩(wěn)性，表明變量之間存在某種長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系，即協(xié)整關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)意義上，這種協(xié)整關(guān)系的存在表明，可以通過(guò)一個(gè)變量值的變化影響另一個(gè)變量值的變化。

為消除經(jīng)濟(jì)變量中可能存在的異方差引起的不利影響，并且考慮到在分析中取各變量的自然對(duì)數(shù)后不會(huì)改變變量之間的關(guān)系，在這里對(duì)各序列進(jìn)行取自然對(duì)數(shù)變換，得到新的變量分別為LnFDCP、LnCSH。

（一）變量平穩(wěn)性檢驗(yàn)

在對(duì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析時(shí)，首先要對(duì)各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，否則，直接對(duì)非平穩(wěn)的時(shí)間序列進(jìn)行回歸將導(dǎo)致謬誤回歸（spurious regression）現(xiàn)象。采用ADF檢驗(yàn)方法分別對(duì)變量LnFDCP、LnCSH、進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，利用Eviews3.1軟件，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2 變量的單位根檢驗(yàn)（ADF檢驗(yàn)）

（二）協(xié)整檢驗(yàn)與協(xié)整方程

關(guān)于協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)主要有兩種方法：一是Engle和Granger（1987）提出的基于協(xié)整回歸殘差的ADF檢驗(yàn)的EG兩步法；二是Johansen(1990)提出的基于VAR模型對(duì)協(xié)整向量系統(tǒng)進(jìn)行極大似然估計(jì)和檢驗(yàn)。Johansen的檢驗(yàn)方法又被稱為極大似然估計(jì)與跡檢驗(yàn)或最大特征根檢驗(yàn)，其要點(diǎn)是將求極大似然函數(shù)最大化問(wèn)題轉(zhuǎn)化為在正則約束條件下求最大特征根的問(wèn)題，這種方法能精確地檢驗(yàn)出協(xié)整關(guān)系的個(gè)數(shù)。

其次，進(jìn)行Johansen協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。利用Eviews3.1軟件進(jìn)行處理，結(jié)果如表3。

表3 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

表3表明：在5％與1%的臨界值水平下，變量LnFDCP、LnCSH存在唯一的協(xié)整關(guān)系。各個(gè)變量之間的長(zhǎng)期關(guān)系為方程（1）：

協(xié)整方程表明：在不考慮其它因素的情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)城市化水平之間存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。在這種長(zhǎng)期均衡關(guān)系中，城市化水平每提高1%，則房屋銷(xiāo)售價(jià)格增加2.91%。

(三)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)

利用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)城市化水平變量之間的因果關(guān)系。Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)涉及到滯后階數(shù)的選定，這里對(duì)最優(yōu)滯后階數(shù)的選取是基于無(wú)約束的VAR模型的殘差分析來(lái)確定的，即根據(jù)AIC定階準(zhǔn)則確定，最后確定最優(yōu)滯后階數(shù)K＝3。

從表4檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，在5% 的顯著水平下，ＬnCSH是LnFDCP的Granger原因，而ＬnFDCP不是LnCSH的Granger原因。亦即中國(guó)城市化水平的提高是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因，反過(guò)來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)中國(guó)城市化水平的提高沒(méi)有顯著的因果關(guān)系。

表4 相關(guān)變量之間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果（滯后階數(shù)K=3）

（四)向量誤差糾正模型（VECM）

如果包含在VAR模型中的變量之間存在協(xié)整關(guān)系，則可以在協(xié)整方程的基礎(chǔ)上建立包括誤差糾正項(xiàng)（EC）在內(nèi)的向量誤差糾正模型(VECM)，以此來(lái)研究系統(tǒng)的短期動(dòng)態(tài)特征。誤差糾正項(xiàng)反映變量之間的關(guān)系偏離長(zhǎng)期均衡狀態(tài)對(duì)短期變化的影響，其系數(shù)的大小表明了短期非均衡狀態(tài)向長(zhǎng)期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度。利用Eviews3.1軟件，得到向量誤差糾正模型：

從結(jié)果看出，誤差糾正項(xiàng)的系數(shù)不太顯著，大小為0.07，表明糾正上一期非均衡的程度約為7％，說(shuō)明當(dāng)長(zhǎng)期均衡關(guān)系出現(xiàn)偏離時(shí)，從非均衡狀態(tài)向長(zhǎng)期均衡狀態(tài)調(diào)整的速度比較慢。(五)脈沖響應(yīng)分析

以下運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)( Impulse Response Function)來(lái)分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。在VAR模型的標(biāo)準(zhǔn)式中，擾動(dòng)項(xiàng)也稱為新息，脈沖響應(yīng)函數(shù)試圖描述任意一個(gè)變量的擾動(dòng)如何通過(guò)模型影響其它變量，最終又反饋到自身的過(guò)程。根據(jù)Eviews 3.1所提供的脈沖響應(yīng)分析方法和函數(shù)圖備選項(xiàng)，用組圖分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)中國(guó)城市化水平一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息的響應(yīng)程度，結(jié)果如圖2。圖2中，實(shí)線部分為計(jì)算值，虛線

圖2 LnFDCP 對(duì)LnCSH一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息的響應(yīng)

部分為響應(yīng)函數(shù)值加(或減)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的置信帶。圖2表明，中國(guó)城市水平的提高對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響總體上具有較為明顯的正向響應(yīng)，但具有不明顯的滯后一期效應(yīng)。受一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息的影響，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始會(huì)出現(xiàn)不太明顯的小幅下跌。從第2期開(kāi)始，房地產(chǎn)價(jià)格保持一個(gè)比較穩(wěn)定的小幅上升態(tài)勢(shì)。

三、結(jié)論及政策建議

從實(shí)證分析的結(jié)果可以看出：中國(guó)城市化水平的提高是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的Granger原因；中國(guó)城市化水平與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格之間存在一種顯著的長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系，亦即城市化水平越高，房地產(chǎn)價(jià)格越高；VECM反映了相關(guān)變量之間的信息傳導(dǎo)機(jī)制，從ＶＥＣＭ看出，中國(guó)城市化發(fā)展水平與中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系由短期偏離向長(zhǎng)期均衡調(diào)整的速度較慢，城市化水平的短期變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化影響不太明顯。基于此，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題作出以下幾點(diǎn)思考:

1．對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格偏高原因的認(rèn)識(shí)。長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，中國(guó)各主要房地產(chǎn)價(jià)格飆升，越來(lái)越多的人開(kāi)始參與到這一行業(yè)中，房地產(chǎn)成了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。各微觀經(jīng)濟(jì)主體一再炒作房地產(chǎn)，只是一種現(xiàn)象。而這種現(xiàn)象的背后反映了一種深層次的原因，那就是在中國(guó)加速城市化、工業(yè)化，人們收入水平極大提高的條件下，對(duì)城市房地產(chǎn)的需求必然增加。投資者講究的是預(yù)期收益，正是投資者預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的美好前景，才加大了該領(lǐng)域的投機(jī)行為。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)程中， 特別是在泡沫發(fā)展過(guò)程中， 越來(lái)越多的人會(huì)把房地產(chǎn)作為一種投資性或投機(jī)性資產(chǎn)看待， 人們的購(gòu)買(mǎi)行為是出于對(duì)未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期， 這種高度一致的“海嘯”式預(yù)期一旦形成，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的災(zāi)難。

2．中國(guó)城市化的任務(wù)任重道遠(yuǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升將是長(zhǎng)期的。目前，無(wú)論是理論界還是決策層都清楚地認(rèn)識(shí)到：工業(yè)化是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源泉，是提高中國(guó)占人口絕大多數(shù)的農(nóng)民收入的根本途徑；城市化是現(xiàn)代化的必由之路，工業(yè)化內(nèi)在要求加快人口從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)移^[5]。雖然中國(guó)城市化的發(fā)展很迅速，但是與世界其它國(guó)家相比城市化程度還很低，僅與世界發(fā)展中國(guó)家的60%的平均水平相比也有很大的差距。未來(lái)5～15年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，將是我國(guó)城市化迅速擴(kuò)張時(shí)期。按照1995年以來(lái)的平均進(jìn)度，中國(guó)城市化比率2010年將超過(guò)50%，2020年將達(dá)到64%。在這個(gè)過(guò)程中，可以說(shuō)對(duì)城市房地產(chǎn)的大量需求是長(zhǎng)期的，但是土地的供給卻是剛性的。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確18億畝耕地保有量確定為約束性指標(biāo)。目前，中國(guó)耕地面積只有18.31億畝，而且還會(huì)存在由于自然條件的變化，如沙漠化、水土流失等原因進(jìn)一步減少的壓力。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升將是長(zhǎng)期的。

3．政府應(yīng)當(dāng)采取有效的手段調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度，使之低于人們可支配收入的上升幅度，或者說(shuō)人們能夠接受的程度。為此，應(yīng)做到：

（1）從城市化的角度出發(fā)控制房地產(chǎn)的價(jià)格。第一，把握城市化的適當(dāng)進(jìn)度，尤其是控制特大城市與大城市的發(fā)展規(guī)模，控制城市常住人口的增長(zhǎng)。第二，大力發(fā)展中小城市、城鎮(zhèn)建設(shè)。當(dāng)前我國(guó)的中小城市、城鎮(zhèn)的規(guī)模均有所擴(kuò)大，但是土地普遍閑置，利用不夠充分。因此，應(yīng)在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)利用。第三，加快新農(nóng)村建設(shè)的步伐。新農(nóng)村建設(shè)是縮小城鄉(xiāng)差距，改善農(nóng)民生存狀況的一個(gè)偉大舉措，城鄉(xiāng)差距的縮小有利于減輕人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的壓力。

（2）采取行政手段與經(jīng)濟(jì)手段控制房地產(chǎn)價(jià)格，而不能單純使用貨幣政策。第一， 完善住房保障制度， 使人們預(yù)期在不同的收入狀況下都能擁有適當(dāng)?shù)淖》浚?無(wú)論是享受廉租房還是租金補(bǔ)貼等， 不用擔(dān)心因?yàn)闊o(wú)法追趕飛速上漲的房?jī)r(jià)而失去住房的權(quán)利。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)登記制度和交易申報(bào)制度， 并定期公開(kāi)， 為長(zhǎng)久的搜集和發(fā)布市場(chǎng)信息提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。真實(shí)而充分的信息不僅能夠促進(jìn)各市場(chǎng)主體的行為更加理性， 也能使政府的干預(yù)和調(diào)控措施更加理性且有效^[6]。第三，嚴(yán)格控制住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)。改變長(zhǎng)期以來(lái)住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理，高檔房、大面積住房較多，適合工薪階層居住的小戶型小面積的中檔住宅較少的局面。第四， 完善稅收體制， 使房地產(chǎn)稅收在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)合理分?jǐn)?。第五，限制外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模。第六， 進(jìn)行有效的金融制度安排， 預(yù)防由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。如根據(jù)價(jià)格的變化進(jìn)行抵押信貸準(zhǔn)備金率的變化， 或?qū)︺y行及企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)提出要求等^[3]， 這些可以在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的不同時(shí)期起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。

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An EmpiricalStudy onPrice of Real Estate and Urbanizationin ChinaCHEN Shi-qing1， HUANG Wei2

( 1．College of Economics， Central South Foresty University of Technology， Changsha ， Hunan 410008，China ；

2．College of Economics，Huazhong University of Science and Technology， Hubei，Wuhan 430074，China)Abstract：Using Johansen co integration test and vector error correction model， this paper investigates the relationship between price of real estate and urbanization in China over the period 1991-2005. The evidence suggests urbanization in China is the Granger causality of price of real estate， and remarkable positive co-integration between the two variables in the long term， but the speed of adjusting short run departure to long-run equilibrium is slow.

Key words： Real estate ； Urbanization； Co-integration Test；ErrorCorrectionModel（ECM）

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