主持人：近年來中國大陸房地產(chǎn)市場的火暴，已無需贅言，房產(chǎn)交易可以說是普通人一生中最大的交易之一，尤其是對于升斗小民來說可能會(huì)動(dòng)用他們大半輩子的積蓄。房屋是一種非常特殊的商品，可以說世界上并沒有兩套完全相同的房子，一旦爭議雙方對房屋產(chǎn)生糾紛或爭執(zhí)，訴諸公堂的不在少數(shù)。如何防患于未然呢？還是請林律師、沈律師來教你幾招吧。

故事當(dāng)然還得從趙亞當(dāng)錢夏娃說起。

趙亞當(dāng)是非澳大利亞永久居民，他買二手房必須要通過審批，但他怕麻煩，因此想了個(gè)好點(diǎn)子，準(zhǔn)備通過錢夏娃（澳大利亞永久居民）購買，錢款全部由趙亞當(dāng)提供，這時(shí)通常出現(xiàn)的情形是錢夏娃說這房子是她自己出錢買的，這類訴訟通常比較容易，只要趙亞當(dāng)提供當(dāng)時(shí)匯款書證即可。不過，如果趙亞當(dāng)是個(gè)搞海洛因加工的商人的話而又恰恰有段時(shí)間忘了“報(bào)稅”的話，該案就會(huì)有些小小麻煩。

沈寒冰律師：在房屋案件中最經(jīng)常發(fā)生的恐怕就數(shù)借款還是委托購買而發(fā)生爭執(zhí)的案件了。在現(xiàn)實(shí)生活中通常是房屋漲價(jià)后，錢夏娃會(huì)說當(dāng)時(shí)房屋購買不是代理，而是向趙亞當(dāng)借款，畢竟借款的利息通常會(huì)低于房屋漲價(jià)的幅度（當(dāng)然，香港負(fù)資產(chǎn)情形例外）。這時(shí)錢夏娃只要將房屋出售后給趙亞當(dāng)原來的購房款即可。在此案中，假如房屋購入價(jià)在1990年是100萬，到了1996年房屋升至160萬，如果錢夏娃說當(dāng)時(shí)向趙亞當(dāng)借款是年息7%，那么借六年也不過40多萬，如賣出該房160萬，扣去本金和利息錢夏娃可白得約20萬，如果房子價(jià)格低，漲幅高，錢夏娃所得利潤會(huì)遠(yuǎn)高于此數(shù)。

這類案件法官的著眼點(diǎn)通常是看當(dāng)時(shí)借款的“條件”，而調(diào)整這類法律關(guān)系的所適用的法律還是“衡平”。法官會(huì)看當(dāng)時(shí)雙方的法律地位，該案中趙亞當(dāng)是非澳洲永久居民就對他的案件會(huì)產(chǎn)生幫助，如錢夏娃無法提供借款的證據(jù)，特別是還款的證據(jù)，法官通常會(huì)將這類案件判給趙亞當(dāng)。

林蔭茂律師：對于該糾紛，不管結(jié)果如何，給我們的教訓(xùn)是往往“聰明反被聰明誤”，如果趙亞當(dāng)走正常的審批程序，也就不會(huì)惹火燒身，搞出這一連串的麻煩了。為了規(guī)避法律，亞當(dāng)出錢讓夏娃買房，不是一個(gè)委托關(guān)系，而是隱名買房的關(guān)系。委托關(guān)系下，仍應(yīng)該是亞當(dāng)名義買房。但就事論事，從法律的角度而言，如果在中國內(nèi)地的話，關(guān)鍵是要看房地產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名，如果你訴求是要房子，那么，判決會(huì)根據(jù)產(chǎn)證記載作出，亞當(dāng)必輸。除非你有充分的證據(jù)證明夏娃使用了欺騙的手法取得房地產(chǎn)權(quán)證的，同時(shí)，這種欺騙是房地產(chǎn)管理部門無法發(fā)現(xiàn)的，也就是說，房地產(chǎn)管理部門在頒發(fā)產(chǎn)證時(shí)沒有過錯(cuò)，這時(shí)官司就復(fù)雜了。你打的官司叫侵權(quán)官司，你要證明夏娃欺騙了房地產(chǎn)部門，侵害了你的所有權(quán)。其中包括證明亞當(dāng)和夏娃之間不是借款關(guān)系，而是委托關(guān)系。如果被法院支持的話，亞當(dāng)可以憑生效判決書到房地產(chǎn)管理部門去請求撤銷夏娃的產(chǎn)證，頒發(fā)亞當(dāng)?shù)漠a(chǎn)證。如果房地產(chǎn)部門在頒發(fā)權(quán)證時(shí)有過錯(cuò)，那么，亞當(dāng)不應(yīng)該打侵權(quán)訴訟，應(yīng)該先打行政官司，訴求是撤銷錯(cuò)誤的權(quán)證。當(dāng)然，要證明房地產(chǎn)管理部門的審批頒證行為有過錯(cuò)是比較難的，關(guān)鍵是從頒證程序上找茬。一般發(fā)生亞當(dāng)和夏娃這樣的糾紛，亞當(dāng)肯定是要房子不要還錢。但是當(dāng)確權(quán)官司、侵權(quán)官司、行政官司都走不通的話，亞當(dāng)只好打還款官司了，房屋增值部分只能作為學(xué)費(fèi)送給夏娃了。

沈律師：除這類案件外，還有一個(gè)特別類別的案件，那就是一些男人因?yàn)榕说幕ㄑ郧烧Z而莫名其妙將自己的房屋拱手送給女人，法院通常會(huì)為這些男人討回公道。此類案件中最著名的就是一位律師將自己所有的產(chǎn)業(yè)送給了他喜歡的女人，而這女人在收到禮物后一腳將其蹬開，最高法院說：“該律師當(dāng)時(shí)處于（腦）殘疾狀態(tài)，因此做出的贈(zèng)房決定是無效的，女方應(yīng)歸還財(cái)產(chǎn)?！?/p>

林律師：“腦殘疾狀態(tài)”是否屬于無民事行為能力？根據(jù)我國民法通則規(guī)定，不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人。而且，要證明該律師在贈(zèng)與時(shí)處于不能辨認(rèn)自己行為的精神病人，這在程序上還要進(jìn)行醫(yī)學(xué)司法鑒定。如果真是如此，那么，根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，無民事行為能力人實(shí)施的民事行為無效。另外，房屋贈(zèng)與是要辦理登記手續(xù)的。根據(jù)我國合同法對贈(zèng)與合同的規(guī)定，受贈(zèng)人嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與，比如：該女子見律師有反悔之意，一時(shí)難以控制失落的情緒，當(dāng)街撒潑，一頓拳腳相加，竟然將律師打成了重傷被送進(jìn)醫(yī)院。這一來律師因禍得福，以自己受到嚴(yán)重侵害為由要求撤銷贈(zèng)與行為。合同法還規(guī)定，因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)與。比如，該女子將律師打死了，或者打瘋了，該律師的父母雙親可以請求撤銷贈(zèng)與。比較多的情況是，在附義務(wù)的贈(zèng)與合同下，受贈(zèng)人不履行約定的義務(wù)，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。比如，該律師已經(jīng)年過70，贈(zèng)與合同附加了扶養(yǎng)義務(wù)，該女子不履行扶養(yǎng)義務(wù)，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。我國合同法還有一條規(guī)定，贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。比如，該律師得了精神病，沒有了經(jīng)濟(jì)來源，唯一的財(cái)產(chǎn)就是這套房子，必須靠這套房子的出租來維持生存，顯然，該贈(zèng)與可以不再履行。

林律師：我們再看看一個(gè)發(fā)生在中國的房屋故事，而這個(gè)故事所發(fā)生的法律關(guān)系，如果請沈律師用澳洲所開創(chuàng)的“禁止反言”原理來調(diào)整是再適合不過了。

沈律師：在澳洲錢夏娃可以以“禁止反言”原則起訴?！敖狗囱浴痹瓌t的最終確立是通過悉尼喬治街上的一個(gè)房屋擁有者和租賃者之間的非合同關(guān)系訴訟產(chǎn)生的。

很多年之前，趙亞當(dāng)在喬治街上有幢房子，錢夏娃來租，在簽約之前雙方就許多細(xì)節(jié)進(jìn)行了協(xié)商，談得最多的是趙亞當(dāng)原本的房屋間隔不適用錢夏娃的店，趙亞當(dāng)在確信錢夏娃要租后就決定按錢夏娃的要求進(jìn)行改動(dòng)，雙方同時(shí)也讓各自的律師進(jìn)行租約簽署工作。但就在同一周內(nèi)，錢夏娃發(fā)現(xiàn)了另一家更適合自己店鋪的房屋，于是錢夏娃馬上致電給她的律師，問租約已經(jīng)交換了沒有，她的律師立刻將已經(jīng)裝在信封中剛要送出去的租約抽了回來。

錢夏娃接著和另一家房東簽訂了租約。趙亞當(dāng)將房屋改裝后等了很久也不見錢夏娃的蹤影，趙亞當(dāng)?shù)穆蓭煷叽馘X夏娃的律師多次也無結(jié)果。趙亞當(dāng)因?yàn)楦膭?dòng)房屋結(jié)構(gòu)耗資數(shù)十萬，還不算因此拖延時(shí)間而損失的租金，趙亞當(dāng)只得起訴錢夏娃。但是這里有個(gè)非常難以克服的法律問題，那就是以什么為基礎(chǔ)起訴。至少到準(zhǔn)備起訴為止的那天，雙方?jīng)]有任何法律關(guān)系，那份應(yīng)該簽署的租約被錢夏娃的律師從信件堆中抽回了。

如果沒有租約，那么違約從何談起。當(dāng)時(shí)這件案子一直打到澳洲最高法院。

我們偉大的博瑞能法官（退休后擔(dān)任悉尼科技大學(xué)校長一職）在此奠定了英美法歷史上里程碑式的“禁止反言”原則，禁止錢夏娃以租約尚未簽署以及有關(guān)法律規(guī)定該租約必須以書面形式（不能僅僅是口頭的）作為借口而不簽此協(xié)議，并且詳細(xì)闡述了“禁止反言”的六大原則。這些原則中最主要的是如果一方對另一方的陳述深信不疑，并且也按照和依賴這一陳述進(jìn)行了作為和不作為，而此作為或不作為一旦在這陳述改變后不能返還原狀或撤銷，或者即使返還原狀或撤銷的這方會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p失，損失方即符合此原則而依賴此原則進(jìn)行訴訟。

我們前面提到的中國買房子的案例以此原則訴訟即刻獲勝。因?yàn)橘I房方完全深信出售方會(huì)將房子賣給他們，他們深信這點(diǎn)，在3年中沒有去買其他房屋，現(xiàn)在出售方突然說不賣了，而購買方回到3年以前的狀態(tài)接受3年前的房款的話將因?yàn)榉课轁q價(jià)而買不到同樣的房子，雖然購買方?jīng)]有付清全部房款，房屋也還沒有過戶，但這些條件已經(jīng)符合了“禁止反言”原則起訴，購房者必定獲勝。

（本文不作任何法律建議，本作者對由采取，比照或推理本作品中的任何事例所引起的任何后果不承擔(dān)任何責(zé)任。）

圖：王儉 編輯：孫薇薇