房價是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風向標，其走勢情況既能反映當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，又能預(yù)示未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，且與國民經(jīng)濟及各階層利益緊密相關(guān)?！皣藯l”的出臺，使房價在沉悶了一段時間之后，出現(xiàn)了報復性上漲。今年又出臺“國六條”，結(jié)果會怎樣呢？筆者認為，根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點和各相關(guān)利益群體的需要分析，我國房市價格發(fā)展的趨勢仍是適度上漲。

市場經(jīng)濟應(yīng)由市場來調(diào)節(jié)，由市場來決定供求關(guān)系，由市場來決定房價漲跌，而非行政手段。我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟還不是真正意義的市場經(jīng)濟，是政府在主導房地產(chǎn)市場，即決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地資源掌握在政府手里，現(xiàn)有的土地供給制度就決定了政府指向哪里（出讓哪塊土地），開發(fā)商就得打向哪里（到哪里開發(fā)）；政府部門指定多大容積率，開發(fā)商就建多少房子；政府部門確定綜合地價是多少，開發(fā)商就得接受多少土地成本。雖然也經(jīng)“招拍掛”，但影響操作過程的因素很多，行政行為仍然起主導作用。

另外，作為支撐房地產(chǎn)業(yè)的另一個重要資源——銀行信貸，無論是信貸規(guī)模、信貸條件、還是貸款利率，都由政府控制。

房地產(chǎn)開發(fā)商只能在這些主要資源非市場化的大背景下，按照政府指定的條件，來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，上游資源由政府控制，下游產(chǎn)品面對廣大消費者接受市場檢驗。這是一種畸型的市場。

雖然主要資源的非市場化決定了我國房地產(chǎn)市場是政府主導型市場，但畢竟已進入市場，市場經(jīng)濟規(guī)律的巨大杠桿無時不在掙脫政府行政手段的束縛而調(diào)控著進入市場的各個主體及相互間的關(guān)系。我國當前房地產(chǎn)業(yè)這種行政強制干預(yù)與市場自然調(diào)控犬齒交錯的現(xiàn)實，使影響房價變化的因素較為復雜。

市場經(jīng)濟規(guī)律和經(jīng)濟發(fā)展的需要

供給與需求是最基本的經(jīng)濟力量，任何行業(yè)都受其支配。市場供求關(guān)系是房價漲跌的鑰匙，也只有供求關(guān)系才能從根本上調(diào)節(jié)房價。我國正在向中等發(fā)達國家奮進，雖然國內(nèi)許多發(fā)達城市和地區(qū)的GDP已接近中等發(fā)達國家水平，可人居環(huán)境和條件還有很大差距（中等發(fā)達國家人均居住面積近50平方米，我國城市人均居住面積約為20平方米），那些欠發(fā)達和不發(fā)達地區(qū)差距就更大了。加上社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城市化的發(fā)展，大量農(nóng)村人口城市化，這些無疑對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更大更持久的剛性需求，也就意味著中國在未來20—30年內(nèi)房地產(chǎn)市場仍是供不應(yīng)求的關(guān)系，中國房市是長期牛市，降價不可能。

從國家到地方，房地產(chǎn)業(yè)均是經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它對GDP的推動作用是明顯的。尤其對于我國的投資拉動型經(jīng)濟來說更為重要。我國國民經(jīng)濟每年以9%以上的速度增長，今年上半年GDP增幅達到10.9%，固定資產(chǎn)投資同期增長29.8%，而讓在國民經(jīng)濟中占有重要地位的房地產(chǎn)業(yè)，其房市低靡不振，這本身是不符合經(jīng)濟發(fā)展的需要。從大多數(shù)發(fā)達國家發(fā)展的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)有一定的超前性，即房價增幅略高于GDP增長速度是適宜的。只有房價適度上漲，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長，才能保證GDP的增長。

房地產(chǎn)業(yè)自身特點和現(xiàn)狀所決定的

房地產(chǎn)業(yè)因其投資大、周期長、涉及行業(yè)多等因素，屬于高投資、高風險的行業(yè)，高收益、高回報是理所應(yīng)當?shù)?，否則就沒有人投資地產(chǎn)了。房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平高于加工制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等是正常的，是承擔高風險的超額利潤。保證開發(fā)商正常利潤的實現(xiàn)是房地產(chǎn)業(yè)生存、發(fā)展的必然。

房價的高低與房價構(gòu)成要素的變化相關(guān)聯(lián)，簡單地說房價是由綜合地價、建筑成本、相關(guān)配套費，稅收、利潤和管理費用構(gòu)成的。近年來政府的相關(guān)配套費雖略有上漲，但影響作用不大，稅率基本穩(wěn)定，那影響房價的主要因素就在綜合地價和建筑成本上。綜合地價控制在政府手里，近幾年地價上漲的幅度是比較大的，平均每年增幅超過10%，它是房價上漲的主要因素。就建筑成本而言，隨著人們住房標準的提高，新型建筑材料的使用和一些強制性建筑規(guī)范的要求，加上主要建筑材料如鋼材、水泥、門窗等大幅度漲價，使建筑成本有一定幅度的加大，這是房價上漲的次要因素。就開發(fā)商的利潤空間看，是逐年下降的，在房屋購買成本中（以1萬元/m2房子為例），地價從五年前的占10%升至30%左右，建筑成本從占25%升至近30%，稅收10%強一點，配套費10%弱一點，還有5%左右的營銷管理等費用，開發(fā)商的利潤空間有多大就不言而喻了。而房地產(chǎn)市場的門檻是在逐年提高，開發(fā)商投資成本加大，利潤空間縮小，房價怎么可能降。

相關(guān)利益團體不希望房價下跌

首先是金融部門。過分緊縮和過分擴張不僅對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展不利，還會增加銀行的風險。房價下跌，房市蕭條，會直接導致不良貸款的增加，房價下跌3個百分點，不良資產(chǎn)率上升1個百分點。致使我國銀行本來就很高的不良資產(chǎn)率雪上加霜。房價下跌還會使開發(fā)商貸款、房屋按揭貸款等資金需求量下降，這就直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，對我們高額儲蓄（已達16萬億元）的國家來說，原本就有幾萬億的過剩資金，會因房價的下跌，房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，而加劇這種狀況。

對廣大百姓而言，目前我國家庭財產(chǎn)的大部分是房產(chǎn)，房價的漲跌直接決定著家庭財產(chǎn)的增減，和股票一樣隨大盤的調(diào)整而變化。假設(shè)房價平均下跌2個百分點，我們的家庭財產(chǎn)就會減少近1個百分點。房價下跌，這無疑對勒緊腰帶，幾乎傾其所有（房價與年收入比超過10：1）才置得房產(chǎn)的普通百姓是一盆冷水，澆滅了他們用房產(chǎn)升值來平衡透支付出的滿懷期待。

對于地方各級政府而言，房地產(chǎn)業(yè)是地方財政收入的重要來源，許多地方財政收入的增加直接體現(xiàn)在土地出讓金上。只有房價的穩(wěn)定適度增長，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，進而保證稅收的穩(wěn)定增長。GDP是各級政府的主要考核指標，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用是顯而易見的，各級政府從利益出發(fā)也不希望房價下跌。

此外，作為龍頭產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè)眾多，尤其是建材業(yè)，房價的波動直接波及如鋼材、水泥、門窗等一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，造成國民經(jīng)濟發(fā)展的波動，這種連帶反應(yīng)是不可小視的。

與房子這種商品的特殊性有關(guān)

房子是附著于土地之上的特殊商品，因土地是不可再生的資源，就使得某一特定環(huán)境中、某一特定土地上的房屋具有不可復制性、不可移動性和相對壟斷性。你嫌房價高可以不買，但只能買此地以外的適價房屋。隨著土地的不斷被開發(fā)利用，土地資源日趨缺乏。而經(jīng)濟發(fā)展的需要，人們對生存條件不斷改善的需要卻在日益高漲，物以稀為貴，地價只能上漲，以地價作為主要構(gòu)成的房價焉有不漲之理。

國際房地產(chǎn)市場的價格走勢

從各國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況看，其價格作走勢有著與其他商品不同的特殊性，即只漲不跌。房價在美國，從二戰(zhàn)發(fā)展至今一直在漲，最近五年還累計上漲50%；在日本，房價已漲三十幾年了，它是世界公認的高房價國家；在英國、法國、德國、韓國等都一樣，就連莫斯科平均房價也一直在大漲。惟一的例外是我國的香港有幾次下跌，但從一個較長的時期看，香港的房價也是升幅較大的地區(qū)之一，幾次下跌也只是長期上漲趨勢中的短暫波動。我國已加入WTO，參與國際經(jīng)濟大循環(huán)是必然。隨著國際金融機構(gòu)及國際性房地產(chǎn)公司對中國市場的進入，中國的房地產(chǎn)業(yè)與國際接軌的進程將大大縮短，房價與國際市場的距離只能縮小。

就我國的房地產(chǎn)市場看，在房地產(chǎn)開發(fā)較好的許多地區(qū)，國民經(jīng)濟發(fā)展與中等發(fā)達國家的差距已經(jīng)很小，但我們的房價卻只是其幾分之一。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，房價的漲幅不宜過高是各國的共識，但其幅度應(yīng)略高于GDP增長速度和居民收入增長速度，所以房價平均10%—15%的漲幅是合理的。

總之，我國在一個較長的時期內(nèi)，對房地產(chǎn)的強大剛性需求決定了房價的走勢——適度上漲，這是市場經(jīng)濟的需要，與國際接軌的必然，在客觀上沒有降價的理由，人為的操縱勢必遭到市場的懲罰。