黃緒江　張肇智

編者按：抑制房地產(chǎn)過熱是本輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。為了進(jìn)一步控制房價(jià)的過快上漲，5月29日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)了建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（以下簡稱《意見》）。作者對咸寧市房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，房價(jià)新規(guī)對欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場會有積極的作用，但實(shí)施效果會受當(dāng)?shù)乜陀^條件的影響。

房價(jià)新規(guī)對欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響

有助于增加有效供給，滿足多層次住房需求。從2003年“121”文件、“831”土地政策、新老“國八條”，到2004年10月29日之后的四次調(diào)息，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)政策主要目的都是為了控制需求，但市場房價(jià)卻始終難以實(shí)現(xiàn)回落，而此次《意見》卻著重于房地產(chǎn)供求的調(diào)整，將調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到增加有效供給，加大了廉租房、中小套房、低價(jià)格房的供給比例。調(diào)查顯示，社會各界對此次《意見》的出臺，大部分持肯定態(tài)度，認(rèn)為《意見》有利于增加新建中小套型普通商品房供應(yīng)比例，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足居民多層次的住房需求。

有助于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，提高開發(fā)商素質(zhì)。《意見》明確規(guī)定：“對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款”。這一規(guī)定一方面將有力地抑制房地產(chǎn)市場上一些開發(fā)商“空手套白狼”的投機(jī)行為，促進(jìn)開發(fā)商提高實(shí)力和素質(zhì)，在很大程度上保護(hù)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的市場份額和市場利益，提高優(yōu)質(zhì)開發(fā)商信貸融資的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場的“優(yōu)勝劣汰”，另一方面，必將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的有序競爭，為房地產(chǎn)市場的管理和監(jiān)控也帶來了更為便利的條件。金融部門也表示，將進(jìn)一步從嚴(yán)控制對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。據(jù)調(diào)查，咸寧市金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放仍處于起步階段，金額最大的一筆為建行于2006年初發(fā)放的2000萬元，其他三家國有商業(yè)銀行零星發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不足1500萬元。商業(yè)銀行對這些房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理一直采取審批從嚴(yán)的謹(jǐn)慎態(tài)度，均要求企業(yè)辦理了有效足額抵押。

有助于打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，防范住房消費(fèi)貸款風(fēng)險(xiǎn)。對首付比例提高至30%這一規(guī)定，咸寧市金融機(jī)構(gòu)和居民反映，此舉既可以有效地打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，防止利用住房消費(fèi)信貸炒作房價(jià)，又可以有效滿足自住房用戶對消費(fèi)信貸的需求，緩解房市結(jié)構(gòu)性矛盾。據(jù)了解，咸寧市目前真正意義的住房按揭貸款還很少。居民和金融機(jī)構(gòu)辦理的住房消費(fèi)貸款，大多屬于抵押貸款，即居民在取得房產(chǎn)證之后，再按一定比例向銀行申請抵押貸款，而且金融機(jī)構(gòu)住房消費(fèi)貸款一般都只對有穩(wěn)定收入、穩(wěn)定職業(yè)的居民（即公職人員）發(fā)放，首付比例至少要達(dá)到30%，所以，這次提高首付比例對欠發(fā)達(dá)地區(qū)基本上沒有影響。與此同時(shí)，受前期房地產(chǎn)市場有關(guān)央行準(zhǔn)備將住房按揭貸款首付比例提高到五成這一傳言的誘導(dǎo)，不少居民的住房消費(fèi)信貸意愿得到了部分釋放。據(jù)咸寧市建設(shè)銀行反映，2006年元旦至4月，該行累計(jì)發(fā)放住房消費(fèi)貸款近600萬元，4月28日貸款利率加息之后，該行20天內(nèi)就受理住房消費(fèi)貸款近200萬元，增幅明顯加快。

在一定程度上可抑制房價(jià)過快上漲勢頭。近三年來，咸寧市特別是市區(qū)商品房價(jià)格一路飚升，出現(xiàn)了跳躍式增長。從2003年的商品房均價(jià)650元/平方米直升到2005年底的1050元/平方米，到2006年5月底已升至1300元/平方米。房價(jià)新政出臺后，咸寧市及時(shí)制訂了“嚴(yán)格市場準(zhǔn)入、實(shí)行稅收征管、加強(qiáng)金融調(diào)控”三項(xiàng)穩(wěn)定市場房價(jià)的措施，因此，大多數(shù)居民相信，隨著此次房產(chǎn)新政各項(xiàng)稅收、信貸、土地政策的陸續(xù)到位，咸寧市房價(jià)過快上漲的勢頭必然會受到一定抑制。

延緩欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度。咸寧市作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)近兩年才剛剛起步，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境限制，房地產(chǎn)一級市場尚不完善，更談不上二、三級交易市場。此次房價(jià)新政的出臺，必將對房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展帶來深刻影響。首先是房地產(chǎn)信貸趨嚴(yán)可能影響本地房地產(chǎn)發(fā)展速度。部分商業(yè)銀行反映，咸寧市目前的房貸市場可供商業(yè)銀行選擇的客戶資源較為稀缺，相對于其他信貸市場而言，反而是一個(gè)安全系數(shù)較高的信貸市場，也是商業(yè)銀行試圖逐步深入的一個(gè)市場。但此次《意見》的出臺，大大提高了房地產(chǎn)開發(fā)信貸的條件，而本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資質(zhì)、資本金、開發(fā)能力、銷售能力等方面普遍發(fā)展不夠，商業(yè)銀行從自身風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，很有可能放棄剛起步的房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)，從而造成有效供給不足的本地房市發(fā)展速度減緩。其次是房地產(chǎn)二級市場受到打壓，不利于欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康成長?！兑庖姟芬?guī)定“對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的銷售收入全額征收營業(yè)稅”，不少居民認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)尚未出現(xiàn)明顯的炒房和投機(jī)行為，再加上也沒有真正意義的二級市場，這種稅收杠桿不但很難發(fā)揮調(diào)控作用，相反還很有可能導(dǎo)致二手房交易不暢，增加了中低收入階層的交易成本，出現(xiàn)適得其反的結(jié)果。

影響房產(chǎn)新政實(shí)施效果的主要問題

我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r千差萬別。由于房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是針對我國的大城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，因此，一些政策規(guī)定與欠發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)際情況有一定的差距，在欠發(fā)達(dá)地區(qū)的執(zhí)行中，可能會面臨一些現(xiàn)實(shí)問題而影響實(shí)施的效果。

欠發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)勁的居民住房消費(fèi)需求對房價(jià)的推動作用不容忽視。近年來，欠發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速增長的良好局面，城鄉(xiāng)居民收入得到了穩(wěn)步提高，居民住房消費(fèi)意愿表現(xiàn)得十分強(qiáng)烈，商品房開發(fā)和銷售呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展的勢頭，當(dāng)期上市的竣工房完全能夠被市場及時(shí)消化。以咸寧市為例，2005年末城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到了8004元/人、2911元/人，分別比上年增加369元/人、213元/人；全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額3.8億元，其中商品房銷售面積14.5萬平方米，成交金額達(dá)到9200萬元，空房閑置率不足5%。受當(dāng)前銀行利率水平較低、市民消費(fèi)觀念的改變、市區(qū)城市人口的快速增長和房改政策的實(shí)施等因素影響，居民住房消費(fèi)意愿有增無減，不會簡單地因?yàn)槟稠?xiàng)政策的出臺而會減弱，甚至還會成為推動房價(jià)居高不下的重要因素。

欠發(fā)達(dá)地區(qū)居民住房消費(fèi)習(xí)慣加大房價(jià)新政執(zhí)行難度?！兑庖姟芬?guī)定，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型面積90平方米以下的住房必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)面積70%以上”。這一硬性規(guī)定與經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)居民的消費(fèi)習(xí)慣不相適應(yīng)。據(jù)了解，咸寧市目前房地產(chǎn)開發(fā)中住房面積一般為100～120、120～170平方米這兩種戶型，90平方米以下的住房開發(fā)不足開發(fā)總額的10%，這主要是受經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)住房消費(fèi)習(xí)慣影響。咸寧市目前人平居住面積達(dá)41平方米，高出全國平均水平近15平方米，高出發(fā)達(dá)城市則更多。居民特別是富裕以后進(jìn)城的農(nóng)民更熱衷于購買大戶型的住房，這種消費(fèi)習(xí)慣很大程度上影響到了城鎮(zhèn)居民的購房行為。開發(fā)商為迎合住房消費(fèi)者的需要，同時(shí)考慮到土地、規(guī)費(fèi)等固定成本的均攤效用，不得不更多地把投資目光放在90平方米以上的套房之上。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商也擔(dān)心，在此硬性規(guī)定執(zhí)行以后，將有可能迫使90平方米以下房價(jià)略有下調(diào)，但90平方米以上住房會因市場需求與市場供應(yīng)的平衡、“物以稀為貴”的現(xiàn)象導(dǎo)致房市均價(jià)不降反漲。

土地價(jià)格和規(guī)費(fèi)上升，影響房價(jià)新政的實(shí)施效果。據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商反映，目前房價(jià)上漲的主要因素為政府規(guī)費(fèi)提高、土地成本上升、建材漲價(jià)和勞動力成本上漲，其中土地購置成本由2005年的均價(jià)16萬元/畝上漲到2006年的20萬元/畝，加之建材成本居高不下、勞動力成本只漲不跌，商品房開發(fā)成本也呈上升趨勢。2006年5月16日，咸寧市土地轉(zhuǎn)讓金最高達(dá)到了746元/平方米，合計(jì)每畝24.9萬元，城市配套費(fèi)由2004年的22元/平方米上漲到55元/平方米，環(huán)保部門的噪音污染費(fèi)由3000元/棟上漲到7000元/棟。房地產(chǎn)開發(fā)成本上漲的趨勢，也影響到了居民對房價(jià)的預(yù)期回落。不少居民表示，縱觀房地產(chǎn)市場近幾年的變化，在房地產(chǎn)市場最有定價(jià)權(quán)的往往是有話語權(quán)的、有政策影響權(quán)的、有錢有勢的群體。地方政府不可避免地希望房價(jià)上漲，因?yàn)橹挥蟹績r(jià)上漲，地價(jià)才能上漲，房地產(chǎn)交易也可以帶動財(cái)政收入的增加；金融部門也不希望房價(jià)回落，要不然，貸款就會因有效抵押不足而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商肯定是希望房價(jià)上漲，這是商業(yè)的本質(zhì)決定的；老百姓也不情愿房價(jià)大跌，這樣就會物失所值。多個(gè)經(jīng)濟(jì)利益體對房價(jià)的預(yù)期將會在很大程度上影響到此次房市新政的實(shí)施效果，房價(jià)在市場的不可預(yù)見因素下是否回落將存在著很多變數(shù)。

（作者單位：人民銀行咸寧市中心支行）

責(zé)任編輯：張明莉