新政出臺

房產(chǎn)投資慎估風險

日前，國家七部委（建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會）共同提出了穩(wěn)定住房價格工作的《八點意見》，力求通過遏制投機需求、控制投資需求和限制被動性需求，合理引導住房消費，以達到最終穩(wěn)定住房價格的目的。在這《八點意見》中，其中有三點是值得房產(chǎn)投資者關(guān)注的，并會帶來相應的投資風險。

其一是嚴格控制高檔住房建設(shè)，使投資可選項目的范圍進一步縮小，強化了投資市場的競爭。

《意見》重申了對別墅用地停止供應的政策，要嚴格控制高檔住房用地供應，同時，對于已在市面流通的供應土地，要嚴格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。就房產(chǎn)投資市場而言，高端的住房通常都是房產(chǎn)投資的主體，另外包含少量品質(zhì)高的中檔住房。這項政策的嚴格執(zhí)行（就當前形勢來看，政府表現(xiàn)出了堅定的決心來調(diào)控房地產(chǎn)市場），將會形成未來至少3年以上高檔住房供應總量會限制在一定范圍之內(nèi)，據(jù)此可以推斷，現(xiàn)階段部分高品質(zhì)中檔住房和高檔住房將成為有實力的房產(chǎn)投資者爭奪的對象，高端投資市場競爭會加劇。

其二是依據(jù)房產(chǎn)持有時間長短征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，將會增加投資成本，影響投資收益。

《意見》第三條有明確規(guī)定，從2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的銷售收入全額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住宅超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅。依據(jù)此規(guī)定，如果投資者想免交或少交營業(yè)稅，就要將房產(chǎn)壓在手中至少2年，投入的資金循環(huán)周期將變長，若有銀行按揭甚至要背負更多的利息支出，所以增加了房產(chǎn)投資的成本。如果不足2年就進行轉(zhuǎn)手交易，部分投資收益將受到營業(yè)稅上繳的影響。

其三是禁止期房轉(zhuǎn)讓，實行實名制購房與網(wǎng)上及時備案，將使以前的有些投資行為變?yōu)橥稒C行為，增加了法律風險。

《意見》中援引國務(wù)院的決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實行實名制購房，在房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預訂人不一致時，房屋權(quán)屬登記機關(guān)將不給予辦理權(quán)屬登記手續(xù)，推行商品房預售合同網(wǎng)上及時備案。在這樣的條件下，如果投資者想將名下的房產(chǎn)快進快出（2年內(nèi)）進行投機，就要面臨“名不副實”的法律風險，尤其是接盤的下家投資者。

在這里要特別說明的是，以上的分析和判斷結(jié)論均是基于政策執(zhí)行到位基礎(chǔ)之上的，至于政策的執(zhí)行力度和時效性在此不予評論。但是，國家涉及土地和房屋、計劃、金融、稅收監(jiān)管的七大部門針對房價共同出臺意見尚屬首次，其決心可窺一斑，提醒房產(chǎn)投資者慎估風險。

（本文作者為北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)）

揮別股權(quán)分置，

誰付出了最大的代價

股權(quán)分置改革試點方案，挑在黃金周這樣一個休市一周的時候公布，本身似乎就意味著證監(jiān)會對方案缺乏信心，而方案本身，則再明白不過地表明了證監(jiān)會在中國股市這樣一個上天堂還是下地獄的歷史分界點，所拿出的不是勇氣而是逃避。

一個由于計劃經(jīng)濟所產(chǎn)生的影響中國股市這么多年的毒瘤，現(xiàn)在證監(jiān)會卻要把它推給市場來解決，可是政策面占63%的中國股市會用什么樣的“市場手段”來解決？信息從來都不對稱，而且充滿各種惡意炒作和操控的中國股市，哪里還談得上有什么公平的市場？

對流通股的具體補償方案，這本是一個應該被最為重視的問題，證監(jiān)會卻把權(quán)利交給了上市公司，這真是天大的笑話，你能指望地主自己悲天憫人很主動、很公平地補償長工么？如果地主都是這種高尚的人，那我們當年還要土改干嗎？依照目前的方案，對股市和上市公司貢獻最大、而付出代價也最大的廣大流通股中小股民，將再一次成為擺在案板上的豬肉。

曾經(jīng)記得有某位專家說過，“改革總要付出代價”，這可能沒錯，問題在于要誰付出代價。至少就目前看來，中小股民再次成為最大的犧牲者。就好比在抑制房地產(chǎn)市場的措施中，付出代價的是購房者一樣，粗放而野蠻的政策總是會選擇最容易犧牲的犧牲者，因為他們是弱勢群體，因為他們即便反抗也掀不起什么大浪。況且，中國股市一直以融資為自己的主要職能，服務(wù)對象是上市圈錢的公司而不是股民，這就注定了，在5月9日這樣一個對于中國股市必將載入史冊的日子，被埋葬的不僅僅是股權(quán)分置，還有作為陪葬品的中小股民。

小額賬戶收費之爭

風波又起，緣自近期建設(shè)銀行開征小額賬戶的管理費。建行深圳分行已經(jīng)公告：對人民幣小額個人活期存款賬戶—即日均存款余額小于500元的賬戶，收取10元賬戶管理費，并執(zhí)行0.01%的活期存款利率。雖然目前只有深圳分行實施，但是各地建行儲戶已經(jīng)深感不安和不滿，同時也引發(fā)了民間、網(wǎng)上對于這次事件的激烈爭辯。

仔細想想，個人賬戶上余額不足500元的人應該不是多數(shù)。為什么大家都不獨善其身，而要跑出來斥責銀行呢？相信更多是源自于對銀行服務(wù)的不滿。一直以來，包括建行在內(nèi)的四大國有商業(yè)銀行的服務(wù)始終不得人心。國內(nèi)銀行似乎還沒有真正意識到自己的本質(zhì)是服務(wù)性行業(yè)，“服務(wù)”應該面對所有的客戶，讓每一個客戶都有賓至如歸的感覺。我們接受“差別”服務(wù)，銀行大可以讓VIP貴賓客戶享受高人一等的款待，但是這不代表一般客戶就只能遭受冷淡的對待。

建行方面對這次收費的解釋是：一方面是為了減少維護賬戶的運營成本，提高銀行的工作效率。以深圳分行為例：全行563萬個賬戶中，日均存款余額300元以下賬戶占賬戶總數(shù)的77.4%，其中日均存款余額10元以下賬戶占賬戶總數(shù)的43%，這些賬戶大部分是長期不使用的睡眠賬戶，但卻占用了近一半的系統(tǒng)資源。從這方面考慮，建行的做法無可厚非。

建行的另外一個解釋是這次的收費依照了國際的通用慣例。但是，只要是國際慣例我們就可以名正言順地執(zhí)行嗎？有國際慣例作為參照，任何事情都是合情合理的嗎？國際慣例是否符合中國國情呢？

以美國美洲銀行為例，普通的支票賬戶要保證750美元的余額，否則將收取每月7美元的服務(wù)費。但是這樣的收費背后，卻有這樣的服務(wù)存在：銀行會為客戶每月寄發(fā)存款通知單，詳細記錄每個月的資金往來并附帶相關(guān)單據(jù)；列明各類賬戶的到期日，利息和余額并且說明這個余額水平能享受什么服務(wù)；各種消費都能順利使用儲戶的個人支票并可在一定范圍內(nèi)透支，而且這項服務(wù)是免費的。試問建行能為我們的500元儲戶提供這樣的服務(wù)嗎？

既然賬戶收費已經(jīng)是“勢不可擋”了，那么，建議銀行還是盡快提高自己的服務(wù)質(zhì)量吧。只要有好的服務(wù)，老百姓還是會“心甘情愿”地掏錢的。

“透支”人生

在我們身邊，“月光族”和“負”翁的數(shù)量似乎在漸漸增加。問問這些人，他們可能會瀟灑地告訴你：及時行樂最重要，即使今天沒有錢，我們還可以刷卡?！跋然ㄎ磥礤X”在他們中已經(jīng)是一種潮流。讓人眼花繚亂的銀行卡廣告鋪天蓋地，申請一張信用卡似乎是再容易不過的事情了；分期付款消費的廣告說得真誘惑，極容易引人“犯罪”……面對這一切，年輕的高收入群體毫無抵抗力，自然而然地墮進了一個美麗的幻影中，過上了“透支”的人生。

刷卡消費似乎被說成是一種值得推薦的消費方式。但是在你消耗未來錢財?shù)臅r候，不僅僅是“透支”了你的錢，同時也在“透支”著你的生活。這種在發(fā)達國家普遍流行的消費模式，在中國是否也能行得通呢？

發(fā)達國家擁有完善的社會保障體系，每個人從出生到死亡都能獲得國家提供的良好保障。甚至可以這樣說，在福利完善的國家中，每個人都不必太擔憂自己未來的生活。例如在高福利國家加拿大，一個25歲的人基本已經(jīng)可以預見自己50歲后的退休生活了。但是在國內(nèi)，再高收入的群體依然要為自己的退休打算，國家不可能提供高福利，所有的退休費用還需要自己來籌措。所以，合理儲蓄、投資，為將來做計劃無疑是非常重要的。別小看一次刷卡，它除了在無形中花掉你未來的收入以外，還“吞噬”了你未來的儲蓄、未來的投資資金，破壞了你原本的理財計劃。

臺灣電視上的一則信用卡廣告讓人印象深刻，它沒有提出誘人的借款利率，沒有鼓勵你消費和刷卡，反而凝重地說出了“刷卡消費要謹慎”的廣告語。或許你依然愿意享受刷卡消費那一刻的快感，但是在刷卡的時候你是否也應該為自己未來的人生多考慮一點呢？