實(shí)施物業(yè)稅不但有助于防止征地中的腐敗和社會(huì)矛盾，促進(jìn)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的形成，而且可以有效抑制地方政府出售土地中“寅吃卯糧”等短視行為，從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)盛行等問題，對(duì)維持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定特別是金融系統(tǒng)的穩(wěn)定也有重要意義

土地制度的基本矛盾

在中國(guó)現(xiàn)行的土地制度中，土地交易至少有三類不同的價(jià)格：一種是土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”時(shí)政府支付給農(nóng)民的價(jià)格；另一種是商業(yè)用地，包括商業(yè)、服務(wù)、金融、旅游等建設(shè)用地通過“招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓”(簡(jiǎn)稱“招拍掛”)形成的價(jià)格；還有一種是非經(jīng)營(yíng)用地(包括工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通等用地)通過“協(xié)議出讓”的價(jià)格。三種價(jià)格有天壤之別，沒有統(tǒng)一的土地市場(chǎng)可言。

土地價(jià)格的嚴(yán)重扭曲必然導(dǎo)致土地資源配置的嚴(yán)重扭曲。更重要的是，在法治不健全的情況下，土地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”給相關(guān)政府部門帶來的巨大利益必然引致腐敗，甚至出現(xiàn)強(qiáng)制農(nóng)民出賣土地的現(xiàn)象。這嚴(yán)重影響了政府形象和社會(huì)穩(wěn)定，也加劇了資源配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的扭曲。

如果取消“協(xié)議出讓”，對(duì)非農(nóng)用地統(tǒng)一實(shí)行“招拍掛”制度，則同地區(qū)同時(shí)間內(nèi)的非農(nóng)地價(jià)格可以統(tǒng)一，服務(wù)業(yè)和制造業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)格局扭曲也就可以消除。然而這還不夠，還應(yīng)當(dāng)消除或減小政府征用農(nóng)用地所支付的價(jià)格與轉(zhuǎn)讓非農(nóng)用地所收取的價(jià)格之間的巨大差異。但這比消除各種非農(nóng)用地之間的價(jià)格差要難得多。

困難的根源，在于土地所有制的特別安排以及農(nóng)業(yè)和農(nóng)用地的特殊地位?，F(xiàn)有土地制度賦予農(nóng)民特定的土地使用權(quán)(耕種權(quán))，政府則保留土地所有權(quán)，這賦予政府耕種權(quán)以外的其他權(quán)利。在補(bǔ)償農(nóng)民耕種權(quán)的前提下，政府有權(quán)征用土地以做它用，也可以限制農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)為它用。

因此，改革土地制度時(shí)，我們面臨一個(gè)基本矛盾：一方面，政府征用農(nóng)用地所支付的價(jià)格與轉(zhuǎn)讓非農(nóng)用地所收取的價(jià)格之間存在巨大差異，因而不能形成統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，土地資源配置存在嚴(yán)重扭曲，土地資源分配中的腐敗泛濫；另一方面，政府擔(dān)心，如果簡(jiǎn)單地通過將土地所有權(quán)劃歸農(nóng)民來統(tǒng)一土地市場(chǎng)、讓農(nóng)民有自由買賣土地的權(quán)利，就會(huì)有過多的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為它用，農(nóng)業(yè)和農(nóng)用地的特殊地位就不能得到保證，同時(shí)也減少了政府的財(cái)政收入，影響政府投入基礎(chǔ)設(shè)施的積極性。

物業(yè)稅可解制度難題

對(duì)非農(nóng)用地征收物業(yè)稅是解決上述矛盾的有效方法。物業(yè)稅是根據(jù)土地的使用價(jià)值來征稅，其中兩種比較常見：一種是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值征稅，另一種是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的租金收入征收。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值征收物業(yè)稅經(jīng)濟(jì)效益較高，且實(shí)施中的問題較少。

實(shí)施物業(yè)稅以后，不動(dòng)產(chǎn)所有者需要付出兩種代價(jià)：一種是購(gòu)買時(shí)一次性支付的價(jià)格，另一種是購(gòu)買后每年應(yīng)繳的物業(yè)稅。當(dāng)業(yè)主將未來的物業(yè)稅考慮在內(nèi)時(shí)，愿意支付的一次性購(gòu)買價(jià)和沒有物業(yè)稅時(shí)相比就降低了。業(yè)主行為會(huì)通過地產(chǎn)商影響土地市場(chǎng)，從而降低非農(nóng)用土地價(jià)格。如果不對(duì)農(nóng)用地征物業(yè)稅，則物業(yè)稅對(duì)農(nóng)用地價(jià)格影響不大，因而縮小政府征用農(nóng)用地所支付的價(jià)格與轉(zhuǎn)讓非農(nóng)用地所收取的價(jià)格差。這將減少土地資源分配中的腐敗以及土地資源配置中的扭曲。

物業(yè)稅的實(shí)施也有利于土地所有制的改革，從而促進(jìn)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的形成。物業(yè)稅和政府對(duì)土地農(nóng)轉(zhuǎn)非的控制，都是政府土地所有權(quán)的體現(xiàn)形式，它們之間有一定的替代關(guān)系。如果物業(yè)稅率足夠高，農(nóng)用地和非農(nóng)用地之間的價(jià)差將足夠低，這時(shí)改革土地所有制的負(fù)面影響會(huì)較低。

當(dāng)然，物業(yè)稅實(shí)施過程中也可能有腐敗現(xiàn)象，但同一不動(dòng)產(chǎn)每年應(yīng)繳物業(yè)稅的數(shù)額和沒有物業(yè)稅情況下一次性的地價(jià)相比，要小得多；因而，其中的腐敗問題會(huì)比現(xiàn)有制度下的腐敗問題小得多。

物業(yè)稅除了可以降低現(xiàn)有制度下土地市場(chǎng)的缺陷所帶來的成本，還可以保持甚至強(qiáng)化現(xiàn)有土地制度的一些優(yōu)點(diǎn)：

——它仍然可以保護(hù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)用地的特殊地位：如物業(yè)稅只對(duì)非農(nóng)用地征收，現(xiàn)有制度在土地資源的分配中對(duì)農(nóng)用地的傾斜在物業(yè)稅制度中得到體現(xiàn)；

——由于物業(yè)稅和土地的價(jià)值掛鉤，地方政府可以從非農(nóng)用土地(包括已出售土地)的不斷升值中得益，他們投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的積極性會(huì)更有持續(xù)性；

——地方政府出售土地的收入周期性很強(qiáng)，而物業(yè)稅是一種更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財(cái)政來源。它更可以有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，對(duì)降低宏觀經(jīng)濟(jì)周期的嚴(yán)重性、增強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性也有助益。

物業(yè)稅抑制地產(chǎn)泡沫

物業(yè)稅的實(shí)施對(duì)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)盛行、中低收入消費(fèi)者買不起住房等問題，對(duì)維持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定特別是金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，也有重要意義。

首先，物業(yè)稅所引起的一次性房?jī)r(jià)降低，有利于中低收入消費(fèi)者購(gòu)房。在一般情況下，未來的物業(yè)稅額和到時(shí)消費(fèi)者的支付能力正相關(guān)，所以消費(fèi)者支付物業(yè)稅也不應(yīng)成為問題：經(jīng)濟(jì)狀況好時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)較高，在稅率不變的情況下，物業(yè)稅額也比較高，消費(fèi)者收入和支付能力也相應(yīng)提高；經(jīng)濟(jì)狀況較差時(shí)，盡管消費(fèi)者支付能力較低，但房?jī)r(jià)會(huì)因經(jīng)濟(jì)較差而不會(huì)太高，所以物業(yè)稅額也相應(yīng)下降。

綜合這兩個(gè)因素，物業(yè)稅的實(shí)施有益于中低收入的消費(fèi)者。因?yàn)橹械褪杖胂M(fèi)者購(gòu)房能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)商將把注意力轉(zhuǎn)移到為他們提供自住房，中低收入消費(fèi)者的直接競(jìng)爭(zhēng)以及開發(fā)商注意力的轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者是不利的。最后，即便未來房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，物業(yè)稅也會(huì)隨著大幅上漲，投機(jī)者所得的投機(jī)利潤(rùn)將受到抑制。

當(dāng)中低收入消費(fèi)者購(gòu)買自住房相對(duì)增加而投機(jī)性購(gòu)房相對(duì)減少時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性都會(huì)相應(yīng)提高。首先房地產(chǎn)的空置率會(huì)下降，而過高的空置率是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要因素；其次是消費(fèi)者對(duì)自住房的需求比較穩(wěn)定，而投機(jī)需求則受很多外在因素影響(比如境外投機(jī)者對(duì)匯率的預(yù)期)并波動(dòng)很大。

物業(yè)稅帶來房地產(chǎn)消費(fèi)者支付形式的變化，也會(huì)有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。物業(yè)稅的直接效果是將消費(fèi)者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付加上未來的多次較小額支付。如果消費(fèi)者從銀行貸款，物業(yè)稅使消費(fèi)者的支付從每月較高的按揭付款變?yōu)槊吭螺^低的按揭付款加上物業(yè)稅款。在后一種付款方式下，消費(fèi)者面臨付款困難的可能性較小，從而減少消費(fèi)者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，減少金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性。

物業(yè)稅的實(shí)施，首先要解決如何從現(xiàn)有土地體制向物業(yè)稅體制過渡的問題。物業(yè)稅實(shí)施前和實(shí)施后，購(gòu)房的消費(fèi)者對(duì)賣房的未來附加成本期望不同，付出的價(jià)格也不同；如果收稅時(shí)對(duì)他們不加以區(qū)別對(duì)待，對(duì)后者是不公平的。過渡機(jī)制的設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)稅實(shí)施的成敗會(huì)有重大影響。如何讓公眾和利益相關(guān)者形成對(duì)物業(yè)稅的正確認(rèn)識(shí)也是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。決策者應(yīng)該盡力克服這些困難，爭(zhēng)取物業(yè)稅的早日實(shí)施。

作者為清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院和香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院教授