束哲民

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需政策的推行，近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，以至于出現(xiàn)過熱的苗頭?？傮w分析我國的房地產(chǎn)業(yè)，我認為仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運行，但局部過熱和房地產(chǎn)價格漲幅過快問題應引起足夠的重視。

一

1．房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現(xiàn)。發(fā)展經(jīng)濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉變。對于中國這樣一個人口眾多的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模尤為重要。近些年，全球經(jīng)濟增速放緩，我國經(jīng)濟一直保持7％—8％的高增長率，其中投資貢獻率高達3．6％左右。在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重逐步上升，彌補了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資增長率下降的遺缺，其對經(jīng)濟增長的貢獻率也慢慢顯現(xiàn)出來。

從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點的分布來看，它主要集中在北京、上海、廣州、南京、杭州等為主導的大城市群，客觀地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔心的一面。這些地帶是中國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平的提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)增長。那么，我國的房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐?我認為，當前的房地產(chǎn)熱主要是需求拉動的。

2．銷售率、空置率，地域分化明顯。近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，商品房屋和商品住宅的銷售率(當年銷售面積占當年竣工面積的比例)基本保持在80％以上，其中商品住宅的銷售率要更高一些。

但是，由于房地產(chǎn)投資總量的不斷增加，在銷售率回升的同時，空置面積也在上升。對于空置率，我們要做認真的分析。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應該為多少?以住宅為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其偏好程度差異極大，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮(zhèn)存量房有多少至今仍是一個未知數(shù)。再次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟實力的強弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的1／7，卻能使之化險為夷，絕處逢生。

3．房價快速上漲，炒房圈地熱，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂。近幾年，全國一些大中城市的房屋銷售價格快速上漲，漲幅超前。面對節(jié)節(jié)攀升的房價，廣大百姓找不到自己能負擔得起的住房。

實事求是的講，北京等大城市房價高有其合理的一面，其中“五多”——常駐人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚；但是，土地市場的不規(guī)范，炒房圈地熱是造成北京等大城市房價盤升的根本原因。許多投機商借“舊城改造”之機忙著炒房圈地，房價經(jīng)多次轉手越抬越高，這些投機商巨頭從中獲得了暴利，這種炒房圈地熱對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以說是殆害長遠。俗話說“沒有能長到天那么高的大樹”，房地產(chǎn)的價格也不可能無休止地長下去。短期的漲價也許在可承受范圍之內(nèi)，但是，當房價上漲過快超過廣大百姓可接受的程度，那么，就會對社會安定、經(jīng)濟發(fā)展、吸引創(chuàng)業(yè)企業(yè)和人才產(chǎn)生不利影響。香港土地成本高、房價高已成為其經(jīng)濟發(fā)展一大制約因素，這難道不應該引起我們的警覺和深省嗎?

目前國家已出臺了多項政策措施，抑制炒房行為，平抑快速上漲的房價，我們已看到有一定的效果，是否能夠有實質性作用，還需繼續(xù)觀察。

4．房地產(chǎn)信貸發(fā)展，有喜也有憂。房地產(chǎn)是一種投入大、價值高的資產(chǎn)，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從住宅消費信貸方面分析，將抵押信貸機制引入住宅市場，對于多年來習慣于追逐“大企業(yè)”、“大項目”、“大筆貸款”的中國銀行業(yè)來說無疑是一重大突破，對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產(chǎn)結構，提高了銀行信貸資金的“安全性、盈利性”，也促進了住宅生產(chǎn)與消費的良性循環(huán)。

從房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面分析，我們可以看到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。而消費者購房的預付款除一部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。因此，無論資金以何種形式出現(xiàn)，都是從銀行的口子出去的。

那么，靠銀行信貸搞投資是否會誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫、金融風險?在現(xiàn)代信用經(jīng)濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發(fā)泡沫取決于資金的投向和使用效率，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目地炒房圈地、炒高檔樓宇，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失調(diào)，泡沫就不可避免了。因此，分析房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，銀行信貸的規(guī)模、增長速度只是一個變量，關鍵是看資金的投向和資產(chǎn)的質量。

此外，銀行自身體系是否健全也是抵御房地產(chǎn)信貸風險的關鍵。衡量銀行體系健全的基本指標包括：資本充足率、資產(chǎn)質量(壞賬率)、經(jīng)營管理水平、收益率和流動資產(chǎn)比率等。在1997東亞金融危機中，香港和新加坡的房地產(chǎn)信貸占銀行資產(chǎn)的30％～40％，卻能在房地產(chǎn)價格大幅縮水時安然無恙，因為香港和新加坡銀行的資本充足率高達15％～20％，不良資產(chǎn)率僅為3％，而韓國、菲律賓和泰國銀行的資本資產(chǎn)比率在6％～10％，不良貸款率高達22％，因此，房地產(chǎn)價格的波動使這些國家的銀行陷入前所未有的災難。在我國銀行資本金不足，不良資產(chǎn)率居高不下的情況下，個人住房信貸和房地產(chǎn)企業(yè)貸款在銀行資產(chǎn)中應占多大的份額才有利于優(yōu)化資產(chǎn)結構?在我國信用制度、抵押保險制度不健全的情況，如何提高房地產(chǎn)信貸的質量?這些都是亟待解決的問題。

二

當前，我國房地產(chǎn)業(yè)潛在的風險不在總量在結構，不在速度在質量。因此，對于不同的房地產(chǎn)熱，政府的調(diào)控方式也應有所不同。根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機理，我認為，防范房地產(chǎn)泡沫應采取如下措施：

1．從土地源頭人手，規(guī)范土地市場。中國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得的超額利潤就是來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。表面上看起來，全

國房地產(chǎn)企業(yè)已超過4萬家，是個充分競爭的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，因此，完全有能耐獲得“壟斷的超額利潤”。其中很大一部分通過協(xié)議轉讓流入了房地產(chǎn)企業(yè)。盡管從前年下半年開始土地市場引入了競價機制，但由于競價拍賣機制只適用于競爭性的市場，而在土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求的情況下，競價拍賣機制只會提高房地產(chǎn)企業(yè)對地價的預期，使壟斷供給的壟斷產(chǎn)品形成壟斷價格，并且不斷把這種壟斷價格推向新高。所以，我們看到，隨著土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高，而作為終端產(chǎn)品的房子，價格更是高得離譜。

土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。我們認為：首先，應通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠發(fā)展奠定基礎。其次，加快建設有形的土地市場，實現(xiàn)國有土地使用權交易的公正、公開、公平。今后，國有土地無論使用者是誰(政府或其他企事業(yè)單位)，土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作的諸多弊端，且招標并不是簡單的價高者得標，政府可用綜合指標，包括企業(yè)的資質，以往的開發(fā)業(yè)績、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置，同時，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。再次，建立土地信息系統(tǒng)，各城市政府應對所有待出讓的土地、現(xiàn)有土地使用結構、規(guī)劃、評估價格等信息公開，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利；另外，必須對違規(guī)違紀者給予嚴厲的制裁，以保障市場秩序的正常運行。

2．靈活運用利率、完善稅收政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場，杜絕偷稅漏稅。近兩年的房地產(chǎn)熱，一定程度是在政府宏觀調(diào)控政策刺激下形成的。在經(jīng)濟緊縮時，低息、減免稅政策有利于刺激有效需求，本無可非議，但是，長期實施一種政策，或無視受益對象實施同一政策，就可能給市場一種錯誤的信號：多次降息、資金成本低會誘使許多企業(yè)、個人涉足于高風險的投資，從而導致市場資源配置的失誤。為引導企業(yè)投資與開發(fā)更符合市場的需求，政府應適時調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調(diào)高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜；各城市政府還應對高檔不動產(chǎn)開征不動產(chǎn)稅，并可采取累進稅，有利于抑制奢靡之風，而將有限和寶貴的資源用在實現(xiàn)城鎮(zhèn)化和工業(yè)化上。此外，完善市場信息的供給，也是政府調(diào)控市場的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已相當嚴重，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不規(guī)范，納稅意識薄弱。在北京、四川、山西、上海、山東、云南等省市的稅務稽查人員均發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的大肆偷漏稅問題，且欠稅金額巨大。其中浙江房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅問題已經(jīng)相當嚴重。業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅手段花樣繁多，查出的不過是冰山一角，大量沒查出的自然成了企業(yè)的利潤。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤，另一方面卻是大肆偷漏國家稅款，解決房地產(chǎn)行業(yè)的偷稅漏稅行為已刻不容緩。

3．完善房地產(chǎn)金融體制，防患于未然。我國銀行業(yè)是在金融體制不健全的情況下涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務，從外部環(huán)境上講，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，從內(nèi)部機制上講，我國銀行自身存在著許多脆弱性，如資本不足、不良資產(chǎn)過高，資產(chǎn)負債管理水平低等，這些都會加大房地產(chǎn)信貸的風險。但是，面對金融全球化的沖擊和多次下調(diào)利率利差收益縮小的壓力，我國銀行業(yè)迫切需要尋找新的利潤增長點，新興的房地產(chǎn)信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業(yè)理想的選擇。個人住房抵押貸款是一種好資產(chǎn)，但持有比例過高，也會增加資金成本和經(jīng)營風險，這就是“雞蛋不能放在一個籃子里”的道理。在美國，個人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行資產(chǎn)的18％，占抵押銀行資產(chǎn)的50％，銀行資金來源不同，資金的運用也會有所不同。在香港，銀行要及時動態(tài)追蹤貸款的質量。因此，我國的銀行業(yè)應從基礎設施建設人手，提高自身抵御金融風險能力；金融監(jiān)管部門應從制度建設人手，完善信用制度、抵押制度、抵押保險和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才有利于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

21世紀全球經(jīng)濟結構的大調(diào)整，中國工業(yè)化、城市化進程的加快，都為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇。我們的房地產(chǎn)企業(yè)應該認清自己的使命與責任：我們不僅是未來城市的開發(fā)建設者，還是未來城市、地域空間的設計者；我們?yōu)槿藗兲峁┑牟粌H僅是實物資產(chǎn)、價值的載體，還有全新的知識技術、全新的生產(chǎn)與生活方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應堅持“以人為本”的理念，在投資與經(jīng)營中少一點盲從，多一點理性；少一點炒作，多一點真誠，給消費者多一點實惠。同時，也為宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展作出實實在在的貢獻。

(作者單位：南京永華會計事務所)

責任編輯：浩宇