肖　媛　印建松

隨著人民生活水平的不斷提高，在衣食無憂的前提下，人們越來越注重住的質(zhì)量和品位。隨著我國城市化進程的加快，教育制度的改革、戶籍制度的改革等等，人們紛紛在城市置購住房，或舊房換新房、小房易大房。需求的擴大刺激了城市房地產(chǎn)市場的急速升溫。由于投資性和投機性購房隊伍的膨脹，開發(fā)商和中介機構的推波助瀾，在巨大利益推動下，全國城市房價連續(xù)攀升，長三角地區(qū)更是房價飛漲，上海2004年流傳的一句類似戲謔的話“消滅一百萬以下的房子”似乎將變成事實。杭州、南京、寧波等城市，從2004年下半年到2005年3月，房價平均漲幅都在30％到40％左右。

房價的持續(xù)“高燒”，已讓普通老百姓深感揪心，也已成為構建和諧社會的巨大障礙。為此，國務院轉(zhuǎn)發(fā)了中央七部委聯(lián)合出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》，上海市、江蘇省、浙江省也紛紛采取針對性措施，從財政、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)等方面人手，給本地的房地產(chǎn)市場降溫。但是，縱觀這些調(diào)控政策措施，較多的是把目光盯緊房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了“房價高燒”的病根之一——房產(chǎn)中介機構。正是他們，或通過虛假交易，發(fā)布虛假信息，或與開發(fā)商勾結，人為加劇市場供應緊張。在上海，甚至發(fā)展到幾家中介公司聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價推向二手房市場牟取暴利。因此，切實落實國務院穩(wěn)定房價通知精神，加強對房地產(chǎn)中介服務業(yè)的規(guī)范管理，理應成為“組合拳”的一項重要舉措。

一、房地產(chǎn)中介服務業(yè)的發(fā)展概況

房地產(chǎn)中介是伴隨著市場經(jīng)濟體系的建立而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)，它是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是房地產(chǎn)市場走向成熟的重要標志。近年來，我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)有了迅猛發(fā)展，截至2004年底，全國已建立26000多家房地產(chǎn)經(jīng)紀中介公司，從業(yè)人員近65萬人，滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個方面，大大活躍了市場，加速了流通。而在長三角地區(qū)，房地產(chǎn)中介服務業(yè)更是發(fā)展迅猛，上海出現(xiàn)了一家挨一家的房地產(chǎn)中介一條街，南京、杭州、寧波、紹興、蘇錫常地區(qū)，“中介多過米鋪”，不再僅僅是一個夸張的形容，而成為一個事實。一些已初具規(guī)模，且有一定知名度的房地產(chǎn)中介機構還把觸角伸向了周邊地區(qū)，不惜重金進行廣告宣傳，打開了當?shù)胤康禺a(chǎn)中介服務市場，掀起了房地產(chǎn)交易特別是二手房產(chǎn)交易和房屋租賃的熱潮。

作為這種迅速發(fā)展趨勢的適應，相關法制建設也取得了一些進展。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對房地產(chǎn)中介服務的概念、中介服務機構的設立、中介服務人員資格認證制度等做了原則性的規(guī)定。另外，為了配合《房地產(chǎn)管理法》的施行，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務行為，細化《房地產(chǎn)管理法》中關于房地產(chǎn)中介服務的內(nèi)容，建設部發(fā)布或建設部和相關部委發(fā)布了一系列關于房地產(chǎn)中介服務的法規(guī)，主要有：《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》，《關于房地產(chǎn)中介服務收費的通知》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等。這些法規(guī)的頒布為房地產(chǎn)中介服務業(yè)的規(guī)范發(fā)展奠定了堅實的法律基礎，有力地促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

二、當前我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)發(fā)展中存在的問題

1．相關法律法規(guī)不完善。房地產(chǎn)中介服務業(yè)畢竟是一個新興行業(yè)，且國家出臺的相關法律法規(guī)尚不完整配套，有的嚴重滯后于房地產(chǎn)業(yè)及其中介服務業(yè)的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)中介服務的管理職能不清、缺乏檢查監(jiān)督，甚至在中小城市完全放任不管，因而必然存在諸多問題。其主要有：

我國目前僅出臺了《城市房地產(chǎn)管理法》，制定了《城市房地產(chǎn)交易條件》等，對房地產(chǎn)中介行為主體的責、權、利規(guī)范不夠，而且中介活動所涉及的房地產(chǎn)經(jīng)紀、評估、咨詢、訴訟、質(zhì)監(jiān)、保險、擔保等方面的法規(guī)，調(diào)節(jié)的廣度與深度也遠不能滿足實際需要。至于房地產(chǎn)中介機構違反法律法規(guī)、欺詐行為應如何處罰等也沒有相應的措施和保證。

2．政府管理滯后，職能不清。主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是市場中介組織定位不準。目前許多省市的房地產(chǎn)中介機構如房地產(chǎn)交易所、經(jīng)紀人事務所、評估公司，或由政府部門組建，或是政府機構的“翻版”，官辦色彩十分濃厚，造成政府與中介組織的角色錯位，職能混亂。二是市場管理的多元化。中介機構的多頭管理體制，不僅造成實際市場管理的政出多門，職能不清，而且引發(fā)具體業(yè)務管理中的扯皮現(xiàn)象。房地產(chǎn)中介機構至今未建立起像“中國律師協(xié)會”那樣的行業(yè)自律組織，沒有嚴格的行業(yè)準入機制，缺乏專門的約束監(jiān)督隊伍。一句話，誰來管、如何管、管什么都未落到實處。三是放任不管。由于很多中介服務組織達不到法人標準，甚至無場地、無資金、無工商登記、稅務登記，僅僅是一張桌子、一部電話、一間小棚子就開張營業(yè)，工商、稅務不值得管，城管、街道不知道如何管，導致中小城市的“黑中介”為數(shù)眾多，因而也就不存在有序管理了。

3．中介機構內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場行為不規(guī)范。很多中介機構沒有取得資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證，相當多的中小城市根本沒有行業(yè)組織，完全是“游兵散勇、烏合之眾”，各做各的業(yè)務，各賺各的錢，而應該怎樣開展中介業(yè)務，有哪些法規(guī)約束，就連從業(yè)人員自己也是全然無知。相當部分從業(yè)人員的公正、公開、公平意識淡薄，缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德，有的唯利是圖，不擇手段地“賺錢”。一些中介機構暗箱操作，違規(guī)經(jīng)營，低價收房，高價拋售。一些中介機構隱瞞事實、虛構情節(jié)、欺騙顧客，如張先生買的什么價，李小姐買的又是什么價，房價還要漲多高等等，誘導、誤導客戶上當，從中牟利，嚴重影響了中介機構的形象，損害了客戶利益，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。

4．執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)偏低。中介服務工作的開展，需要大批精通房地產(chǎn)業(yè)務、房地產(chǎn)法律等方面知識，并有實踐經(jīng)驗的人才。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對行業(yè)人員從業(yè)資格都有專門規(guī)定，如美國規(guī)定至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關的8門學科才具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。而我國目前由于中介服務人員資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，加之專業(yè)人員供給少，市場需求卻很大，造成房地產(chǎn)中介服務人員素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)狀。在一些中小城鎮(zhèn)，很多從業(yè)人員沒有經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)培訓，不具備從業(yè)資質(zhì)，甚至連委托、代理的關系都說不清楚，更談不上資產(chǎn)評估，市場前瞻咨詢等，就掛起了中介服務的牌子。因而欺騙顧客、發(fā)布虛假信息、充當“媒子”等時有發(fā)生，由此引發(fā)的矛盾、糾紛、沖突不斷。

5．房地產(chǎn)中介服務手段落后，情報、信息的開發(fā)利用不夠充分。目前，許多房地產(chǎn)中介服務機構對外聯(lián)絡不廣，對情報、信息的收集，主要或全部靠人工完成，開發(fā)利用缺乏深度，導致信息資源浪費、難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢。而有些房產(chǎn)中介服務機構由于缺乏信息，甚至胡亂編造信息，相互抄襲信息，假冒客戶以“求租求購”的名義騙取信

息，以制造自己業(yè)務量大、房源充足等等似象，騙取客戶的信任，引誘客戶上鉤。

三、加強對房地產(chǎn)中介服務業(yè)規(guī)范管理的政策建議

1．健全有關法律法規(guī)。要進一步修改和完善《社團登記辦法》、《公司法》等法律法規(guī)，制定《經(jīng)紀人法》等法律，促使中介組織及其人員嚴格按照有關法律和規(guī)章的要求執(zhí)業(yè)。要進一步完善房產(chǎn)中介服務準入制度，要建立房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)業(yè)道德規(guī)范和房地產(chǎn)中介服務行業(yè)管理規(guī)定，加強對從業(yè)人員的管理和監(jiān)督，對違法違規(guī)者要及時給以警告、吊銷營業(yè)執(zhí)照、取消執(zhí)業(yè)資格等處罰，觸犯刑事的則追究刑事責任，凈化隊伍，重塑形象，真正做到有法可依、違法必究。

2．建立行業(yè)管理體系。根據(jù)發(fā)達國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗和慣例，中介行業(yè)都是通過介于政府與中介機構的行業(yè)組織進行管理。如香港的測量師學會，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會等。這些行業(yè)管理組織受政府委托，制定行業(yè)標準，職業(yè)道德準則，并監(jiān)督貫徹實施。為此，要注意以下兩個方面：(1)組建全國性的房地產(chǎn)中介行業(yè)組織，這個組織除了可以制定中介業(yè)務標準，編寫教材和培訓中介人員外，還應有紀律監(jiān)督和技術指導職能。(2)要打破部門所有、部門管理、地區(qū)封鎖、業(yè)務分割的狀態(tài)，盡快理順房地產(chǎn)中介服務中的多種關系。尤其要盡快解決房地產(chǎn)評估與資產(chǎn)評估、土地評估，房地產(chǎn)咨詢、代理與土地咨詢、代理等多頭管理，業(yè)務交叉，職能不清等問題。

3．大力培養(yǎng)中介服務人才。具體可采取學校辦專業(yè)、社會培訓等多種方法擴大中介服務人才隊伍的規(guī)模和提高中介經(jīng)紀人的專業(yè)水平與職業(yè)道德。另外，應借鑒美日等房地產(chǎn)市場發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立規(guī)范、系統(tǒng)的中介服務人員資格認證制度與持證上崗制度，從而依據(jù)房地產(chǎn)中介的不同內(nèi)容、性質(zhì)和特點，明確規(guī)定從業(yè)人員所應具備的條件，只有滿足這些條件并經(jīng)資格認證的人，才能從事相應的中介服務，從而實現(xiàn)行業(yè)隊伍整體水平的提高。我國目前對房地產(chǎn)估價師實行資格認證制度，對提高估價人員的素質(zhì)起到了良好的促進作用，應將此辦法逐步推廣到咨詢、經(jīng)紀等其他中介服務領域。為了實現(xiàn)以上要求，可在大中專院校開設房地產(chǎn)中介服務、房地產(chǎn)評估等專業(yè)，逐步培養(yǎng)一批具有專業(yè)水準的人才隊伍。

4．加強房地產(chǎn)咨詢網(wǎng)絡和服務體系的建設。要形成一個城市乃至一個經(jīng)濟圈(如長三角地區(qū)、京津唐地區(qū)、珠三角地區(qū))現(xiàn)代化的信息咨詢網(wǎng)絡。實行二手房交易網(wǎng)上公示制度和實名制制度，杜絕中介機構與開發(fā)商的聯(lián)手作假現(xiàn)象發(fā)生。另外，按照公正、公開、公平的市場經(jīng)濟原則，允許房地產(chǎn)中介機構開展行業(yè)協(xié)作，相互間提供有償服務，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)信息、資源的充分利用與利益分享，發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢。

(作者單位：中共靖江市委黨校)

責任編輯：浩宇