當前我國房地產(chǎn)形勢總體上是好的，房地產(chǎn)市場發(fā)展總體上是健康的。但由于市場需求偏大以及住房供應結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)建設成本提高，部分城市和地區(qū)的投資性購房和投機性購房大量增加，供求結(jié)構(gòu)性矛盾明顯，局部地區(qū)商品房價格上漲過快、存在著局部過熱的現(xiàn)象，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。為控制房地產(chǎn)業(yè)整體過熱，2004年以來，中央實施了以土地、信貸為主的宏觀調(diào)控措施，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制。

我國住房制度改革正在逐步深入，住房商品化、社會化、貨幣化效果剛剛顯現(xiàn)。同時居民消費結(jié)構(gòu)升級，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化使得住宅的消費需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房條件的需求、農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口增加的需求、城市建設發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展水平提高的需求等。1990年我國城鎮(zhèn)化水平為26.4％，2004年已超過40％，城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。這部分需求是剛性的、真實的、客觀的、合理的，由此帶來的房價上漲有其合理的成分。

住房分配貨幣化水平與房價存在矛盾

隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，職工收。人提高，加之深化住房制度改革以來，住房分配貨幣化使得城鎮(zhèn)居民住房消費能力有所提高。但從總體上看，受整個國民經(jīng)濟總體水平的限制，購房能力仍較弱。在目前房價居高不下的形勢下，住房分配貨幣化的標準很準適應，房價收入比過高，職工購買商品房的承受能力；不足，從而影響住房分配貨幣化的推行。

以北京一位1999年以后參加工作的無房新職工為例，可以看出高房價與住房分配貨幣化之間的矛盾。北京2004年商品住宅平均售價為4747元／平方米，購買1套60平方米的標準住宅則需要284820元，該職工每月工資收入為2000元左右，其中國家住房按月補貼約400元(按其標準工資的66％計算)、單位為其繳存的住房公積金約200元，即其住房分配貨幣化的收人為600元，如其辦理公積金貸款或政策性貼息貸款購房(按貸款80％、年利率4．41％計算)，貸款22萬元、期限20年，則每月需還貸本息和約為1400元；加上裝修、購買家具等支出，其住房分配貨幣化收入遠遠不能；承受高額的房價。

長期以來，住房作為一種社會福利無償分配給職工。幾十年形成的依賴思想、福利觀念和住房消費觀念在居民的頭腦中根深蒂固，給住房消費商品化帶來思想上的抵觸情緒。同時，幾千年來中華民族以節(jié)儉為美德，長期形成了量人為出的傳統(tǒng)消費習慣。我國國民儲蓄率之高居世界前列。居民成為銀行的最大債權(quán)人，而對銀行的債務幾乎為零，居民沒有借款消費的習慣，金融機構(gòu)也沒有健全的消費信貸體制。在消費信用極不發(fā)達的我國，大部分居民只會等到攢夠了錢再消費，這種習慣住宅消費需求實現(xiàn)前的積蓄準備期過長，落后的消費習慣和認識已經(jīng)成為深化住房制度改革急需突破的一個關(guān)鍵點。

住房制度改革政策創(chuàng)新

住房分配貨幣化向工資化轉(zhuǎn)變

住房分配貨幣化有三種形式：住房公積金、住房補貼、住房消費工資化。而目前實行的住房公積金、住房補貼則是住房實物福利分配的貨幣轉(zhuǎn)化形式，從長遠看僅是深化住房制度改革中的一項過渡性措施，不宜作為一種長期的制度安排。住房公積金和住房補貼的存在有其一定的合理性和歷史必然性，但從居民消費角度看，是一種扭曲(兩者支取的前提是先消費后支取)；另一方面，由于政府和職工對住房公積金和補貼資金缺乏強有力的監(jiān)督，極易滋生尋租腐敗現(xiàn)象(權(quán)利機關(guān)可以通過補貼發(fā)放的標準、辦法及實施設立新的尋租條件)。

國際經(jīng)驗表明，在成熟的市場經(jīng)濟條件下，作為獨立的市場主體的現(xiàn)代企業(yè)，其經(jīng)營目標和理性決策的結(jié)果是住房分配的貨幣工資化；企業(yè)選擇支付工資是根據(jù)利潤最大化原則所作的微觀經(jīng)濟決策。住房分配制度改革的根本目標是行政力量退出分配領(lǐng)域，企業(yè)成為住房貨幣分配主體，政府直接干預住房分配的現(xiàn)象將逐步消失，取代以間接的政策性的住房保障體系。應該逐步建立企業(yè)工資性分配為主、住房公積金和住房補貼等保障性措施為輔、最終完善住房消費工資化的住房分配貨幣工資化體系。

改革現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策

深化住房制度改革的重要內(nèi)容是建立和完善多層次的住房保障體系，切實建立對不同收入家庭實行不同層次住房供應體系。即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。廉租住房可以從騰退的舊公房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建；廉租住房的租金實行政府定價。

目前經(jīng)濟適用房開發(fā)建設存在著一些問題。經(jīng)濟適用房建設沒有采取公開招標建設，而是采取由直接委托開發(fā)商建設、政府給予優(yōu)惠、按限價銷售的做法。一方面因不通過招標容易滋生腐敗，另一方面因?qū)Ψ课菔蹆r控制不嚴而使開發(fā)商取得不合理的利潤。此外，對購房者資格條件的審核管理存在著漏洞。在社會誠信系統(tǒng)沒有建立的條件下，購房者家庭年收人證明等要求的材料都可以通過多種造假途徑獲得，導致經(jīng)濟適用房大量流人了實際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，給國家造成了不必要的損失。其他還存在諸如戶型偏大、統(tǒng)一定價等問題。按照規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的都是低收入者，從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，80～100平方米的需求最為強烈，但很多經(jīng)濟適用房項目都建成了100平方米以上的大戶型，甚至還有300平方米的躍層。雖然每建筑平方米的單價控制在政府規(guī)定的范圍內(nèi)，但總價卻仍居高不下。

應當改革現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策。首先可以通過各種途徑將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房。一般情況下，積壓商品房具有經(jīng)濟適用房所不具備的區(qū)位優(yōu)勢，能增加經(jīng)濟適用房的吸引力。轉(zhuǎn)化的具體做法為：允許手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)明晰、符合有關(guān)規(guī)定的積壓商品住宅，經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權(quán)后，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房銷售；銷售對象為中低收人家庭和拆遷安置戶；經(jīng)批準將積壓商品住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房銷售的，銷售價格不得超過政府規(guī)定的最高限價；制定稅費減免政策，被確定為積壓商品住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房銷售的開發(fā)商可以享受與開發(fā)經(jīng)濟適用房同等的政策優(yōu)惠，諸如享受一定數(shù)量的返還土地出讓金、減免房地產(chǎn)交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費、契稅等稅費。

其次應嚴格實行購買經(jīng)濟適用房申請、審批制度，將經(jīng)濟適用住房列入社會保障體系，完善經(jīng)濟適用住房政策，規(guī)范經(jīng)濟適用住房管理。嚴禁經(jīng)濟適用房投機行為，對登記購買經(jīng)濟適用房、個人所得稅超過一定數(shù)額的的居民，禁止其購買經(jīng)濟適用房，居住不到1年的經(jīng)濟適用房上市交易應補交全部土地出讓金或地價款，同時征收交易稅。

再次，應該按照市場方式確定經(jīng)濟適用房建設指標。經(jīng)濟適用房在本質(zhì)上和商品房是一樣的，應減少國家對經(jīng)濟適用房建設指標的硬性規(guī)定，在政府間接干預下讓供應者、消費者自主進行投資決策和消費決策。同時，改革經(jīng)濟適用房建設用地出讓方式，停止劃撥出讓，以市場價格出讓城市土地使用權(quán)(如土地年租制)以保證經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)的完整性，從根本上消除經(jīng)濟適用房上市交易障礙。國家通過在提高住房補貼或保證開發(fā)商適當利潤水平前提下減免政府稅費等手段降低房價，使居民實際購買力提高。

發(fā)展住宅市場

隨著住宅商品化的不斷發(fā)展，應建立以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為真正自負盈虧、自擔風險的住宅供應主體的住宅供應體制，實現(xiàn)住宅建設社會化。政府主要承擔經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，企事業(yè)逐步退出住房供應體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政府政策的引導和金融稅收政策的支持下，依法籌集資金、投入商品房的生產(chǎn)和銷售，自主經(jīng)營、自負盈虧、自擔風險、自求平衡、自我積累，逐步成為住宅供應主體。

建立以個人為真正住宅消費主體的住房消費體制。隨著住房實物福利分配制度的取消，單位在住房消費體制中的地位日漸弱化，居民個人將成為住宅消費的主體。發(fā)展住宅市場，增加對住房建設的投入，應當滿足居民個人對住房的有效需求，減少集團消費，住房建設應以市場需求為導向，隨著人們收入的改善和需求的多樣性進行不斷調(diào)整、提高住宅的品質(zhì)和質(zhì)量。從而建立以有效需求為導向、有效供應為基礎(chǔ)的住宅良性發(fā)展機制。

加快城鎮(zhèn)土地使用制度改革，加強住宅產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，建立以政府為主體的住房調(diào)控體制。通過政府的調(diào)控、管理、監(jiān)督、審批等政策，采取增加住宅供給、拉動住宅需求、控制住宅價格等方式，引導各市場主體對住宅市場形成合理的預期，避免出現(xiàn)供給增量脫離市場需求而形成空置和浪費，以實現(xiàn)住宅市場資源的優(yōu)化配置。

建立以中介服務為紐帶的住房市場交易體制。應鼓勵并完善房地產(chǎn)中介服務體系，發(fā)展房地產(chǎn)評估、法律、咨詢、經(jīng)紀等行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)中介服務有關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范管理中介從業(yè)人員，提高住宅市場運行效率，降低住宅交易成本和交易風險。

推進住房制度改革配套改革措施

要改革住宅金融體制，大力發(fā)展住宅金融，擴大住宅金融對住房制度改革的支持力度。應當拓寬住房建設資金和消費資金的來源，建立相應住房儲蓄機構(gòu)，引導住房資金的積累。住房儲蓄機構(gòu)作為專業(yè)住房金融機構(gòu)，利用政府貼息，吸儲個人自愿參與，互助互利，形成過渡時期支持經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設和個人抵押住房貸款的資金來源。發(fā)展住房抵押貸款二：級市場，建立銀行風險防范機制，適時開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，增強銀行抵押貸款的變現(xiàn)能力、流動性。發(fā)展住宅金融業(yè)務的社會化和專門化，發(fā)展房地產(chǎn)交易、評估、保險、法律等專門機構(gòu)，進行住宅金融產(chǎn)品創(chuàng)新。通過房地產(chǎn)開發(fā)信貸和消費信貸的規(guī)范和完善，促進房地產(chǎn)投資理性化，避免房地產(chǎn)無效供給，促進住宅消費，避免房地產(chǎn)投機行為。

完善住宅稅收體制，推進住房制度改革。住房制度改革核心內(nèi)容是住房分配貨幣化，將住房消費逐步納入職工工資中。應進一步放寬住房消費貨幣化資金的稅收政策，一方面對住房補貼(包括國家住房補貼和單位自籌的住房補貼)免征個人所得稅，另一方面應提高個人所得稅起征點，對以貨幣工資形式增加的住房消費部分采取特殊政策予以減免。如規(guī)定城鎮(zhèn)居民在購買第一套商品房時可以抵扣個人所得稅等等。

完善社會保障體系，改變居民消費觀念。近年來，教育和醫(yī)療等體制改革不斷推進，同時社會保障體系建設相對滯后，人們對就業(yè)制度、養(yǎng)老保險制度、住房制度、醫(yī)療保險制度、教育制度等一系列改革的結(jié)果尚不清楚。按照西方經(jīng)濟學凱恩斯貨幣需求理論分析，我國居民貨幣需求中預防和謹慎動機占很大比例，支出預期中對福利制度改革后可能增加的個人負擔部分預期增多，用于即期消費的傾向降低。2003年，城市居民消費傾向為76.9％，比上年下降1.4個百分點。發(fā)展和健全社會保障體系，可以激活居民龐大的儲蓄存款，改變居民消費觀念，增加居民消費預期，激發(fā)住宅消費。

(作者單位：中國人民大學研究生院)