李　問(wèn)

"錦江之星"在酒店的每個(gè)環(huán)節(jié)都精打細(xì)算，節(jié)儉到家。非如此，錦江的投資回報(bào)率不會(huì)達(dá)到20%的水平。前期開(kāi)發(fā)、工程改擴(kuò)建以及最后的管理運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要把水分?jǐn)Q干。

記者從中國(guó)飯店業(yè)協(xié)會(huì)了解到，中國(guó)目前在全國(guó)有五星級(jí)酒店175家，北京有30家；三星級(jí)以上酒店在全國(guó)有數(shù)千家，而經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在全國(guó)不過(guò)幾百家，品牌不過(guò)數(shù)十個(gè)。據(jù)美國(guó)酒店業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)表明，營(yíng)收排在全美零售業(yè)第三位的經(jīng)濟(jì)型酒店達(dá)5.39萬(wàn)家，占酒店市場(chǎng)份額的70％。而目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的比例尚不足10％，巨大的潛力，使經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)燃起狼煙。

在中國(guó)一直專注于發(fā)展中高檔星級(jí)酒店的法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)看中了這一市場(chǎng)，他們認(rèn)為 ：中國(guó)絕大多數(shù)旅客需求的不是五星級(jí)酒店而是高品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店。2003年，其旗下品牌"宜必思"經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店進(jìn)入天津，成為首家由國(guó)際品牌投資的經(jīng)濟(jì)型酒店。

雅高亞洲區(qū)首席副總裁邵棟來(lái)曾經(jīng)用一架波音747飛機(jī)的經(jīng)營(yíng)作比喻：假如頭等艙客滿，而經(jīng)濟(jì)艙只有20％的客人，那這架飛機(jī)的運(yùn)營(yíng)一定虧本；假如頭等艙空艙，而經(jīng)濟(jì)艙滿艙，飛機(jī)的運(yùn)營(yíng)絕對(duì)不會(huì)虧本。一言以蔽之，雅高正是看準(zhǔn)了這一中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的空缺。

今年年初，上海錦江旅館投資管理有限公司以 5400 萬(wàn)人民幣成功購(gòu)買北京機(jī)電汽車大廈（下稱機(jī)電大廈），用于改造開(kāi)設(shè)"錦江之星"北京西客站店,這也是"錦江之星"歷史上第一次以拍賣形式簽下的項(xiàng)目，將建成有 280 間客房、 200 個(gè)餐位的"錦江之星"北京地區(qū)旗艦店。對(duì)于錦江集團(tuán)的這次大手筆投資，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)點(diǎn)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)型酒店蠶食高檔酒店市場(chǎng)，大肆擴(kuò)張的時(shí)代即將到來(lái)。

前期開(kāi)發(fā)如何控制成本？

4月底，該事件的操作者之一、錦江之星北方公司前期開(kāi)發(fā)人員在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)，首次披露了這一事件的內(nèi)幕，揭開(kāi)了經(jīng)濟(jì)型酒店前期開(kāi)發(fā)的神秘面紗。

北京機(jī)電大廈的收購(gòu)過(guò)程可謂斗志斗勇，而最后的拍賣更是智慧與膽識(shí)的較量。最初，錦江之星通過(guò)廣告得知了北京機(jī)電大廈的轉(zhuǎn)讓消息。經(jīng)過(guò)幾輪談判，最終雙方達(dá)成了以6600萬(wàn)人民幣的價(jià)格購(gòu)買機(jī)電大廈的初步協(xié)議。就在即將簽署協(xié)議的時(shí)候，機(jī)電大廈卻表現(xiàn)得猶豫不決，遲遲不簽協(xié)議。錦江高層指示將此事調(diào)查清楚。

通過(guò)各方打探，經(jīng)辦人員終于摸清了機(jī)電大廈的底牌。原來(lái)此大廈已經(jīng)是破產(chǎn)企業(yè)，債務(wù)關(guān)系尚未理清，其產(chǎn)權(quán)所有者是某商業(yè)銀行。而根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)必須要通過(guò)拍賣轉(zhuǎn)讓出去,于是經(jīng)辦人員將調(diào)查結(jié)果上報(bào)錦江集團(tuán)和公司領(lǐng)導(dǎo)，希望贏得時(shí)間以繼續(xù)壓低成本。在錦江集團(tuán)和公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，經(jīng)辦人員充分利用其中的各種利益糾葛和錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，把機(jī)電大廈的前前后后摸得一清二楚。最終，在北京產(chǎn)權(quán)交易中心舉辦的拍賣會(huì)上，錦江集團(tuán)以5400萬(wàn)人民幣的價(jià)格拿下了這塊商業(yè)寶地。

"在這個(gè)大廈周圍環(huán)繞有6個(gè)高檔酒店，一旦錦江之星開(kāi)業(yè)，對(duì)他們的影響可想而知。" 經(jīng)辦人員透露，錦江之星北京西客站店將保持經(jīng)濟(jì)型酒店低價(jià)、高品質(zhì)的服務(wù)宗旨，只是在價(jià)位上可能會(huì)比石景山等店要高一點(diǎn).

北京是錦江之星北方戰(zhàn)略市場(chǎng)的重中之重?？偛康囊笫?，在北京的每一個(gè)區(qū)都要有"錦江之星"的分店，在兩年內(nèi)開(kāi)成30家店的規(guī)模。而這一戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵一步就是前期開(kāi)發(fā)。

前期開(kāi)發(fā)工作就是搜集信息，查看地點(diǎn)，然后與對(duì)方談判、溝通，其成敗的關(guān)鍵就在于雙方能否達(dá)成共識(shí)，達(dá)到雙贏的結(jié)果。既有利于盤活對(duì)方的不動(dòng)產(chǎn)，又有利于經(jīng)濟(jì)型酒店保持低成本的擴(kuò)張。至于合作的具體方法視情況而定，可以是收購(gòu)、租賃、合資、加盟及委托管理等各種方式。"最終能不能合作，這既要看溝通的功夫是否到家，還要看雙方在酒店經(jīng)營(yíng)上能否引起共鳴。"

關(guān)鍵是低成本運(yùn)作

可以說(shuō)，以盡可能低的代價(jià)獲得適合連鎖開(kāi)發(fā)新店是經(jīng)濟(jì)型酒店擴(kuò)張的第一關(guān)，開(kāi)發(fā)人員告訴記者，經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)就是低成本、高水準(zhǔn)服務(wù)，也就是將節(jié)儉與享受統(tǒng)一起來(lái)。如何能使兩者兼具，考驗(yàn)的是經(jīng)營(yíng)者的精明與智慧，也是競(jìng)爭(zhēng)力所在。"所以在北京西客站店的未來(lái)定價(jià)上，我曾經(jīng)非常不理解集團(tuán)堅(jiān)持低價(jià)位的方針，現(xiàn)在我明白了，也越來(lái)越認(rèn)同，價(jià)格是實(shí)力的體現(xiàn)。"

所以開(kāi)發(fā)這第一關(guān)非常重要，如果前期選址時(shí)付出的代價(jià)太高，那么將來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)的房?jī)r(jià)就降不下來(lái)。所以開(kāi)發(fā)人員在與對(duì)方談判前，會(huì)把該地段的改造裝修等投入估算得詳詳細(xì)細(xì)，并且預(yù)計(jì)出房間數(shù)及可能的回收時(shí)間，確定出具體的租金數(shù)額。錦江的低價(jià)讓對(duì)方恨得牙癢癢。所以，在選址談判是時(shí)，開(kāi)發(fā)人員往往會(huì)調(diào)侃一句；"有沒(méi)有勇氣與上海人合作一把？"

出于成本的考慮，經(jīng)濟(jì)型酒店在選址時(shí)，一般會(huì)在城市的"二級(jí)地段"，略微有些偏僻，但是交通一定要方便，周圍的環(huán)境也要相對(duì)舒適，以此來(lái)彌補(bǔ)酒店不處于市中心的缺憾。開(kāi)發(fā)人員向記者解釋了為什么"錦江之星"的第一家店選在石景山："一是考慮到交通比較方便，處于地鐵沿線；二是因?yàn)槲挥谑吧接螛?lè)場(chǎng)的附近，娛樂(lè)設(shè)施均比較理想。但是唯一美中不足的就是周圍的商務(wù)環(huán)境稍差一些。"

談到在北京的下一步擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)人員現(xiàn)在感到最大的挑戰(zhàn)的就是，由于北京酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng)已經(jīng)被瓜分的七零八落，對(duì)于"錦江之星"這樣的后來(lái)者，開(kāi)發(fā)的難度非常大。另外，在北京具有更多地理優(yōu)勢(shì)的"如家"快捷、"新燕莎"等酒店，也對(duì)錦江之星的市場(chǎng)拓展構(gòu)成威脅。

近一兩年來(lái)，"如家"快捷的擴(kuò)張速度非?？?，關(guān)鍵是其前期開(kāi)發(fā)做得非常好。"如家"快捷充分利用了其原有的資源。因?yàn)?如家快捷"是2002年由首都旅游集團(tuán)和攜程旅行服務(wù)公司共同投資組建的，所以，"如家"將首旅集團(tuán)旗下的二星級(jí)以下酒店稍加改造后，就是一個(gè)很不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)型酒店，成本相對(duì)要低一點(diǎn)。

只有前期開(kāi)發(fā)的成本控制好了，經(jīng)濟(jì)型酒店才能夠提供更好的硬件服務(wù)。作為"錦江之星"今年春節(jié)前開(kāi)張的北京石景山店，其設(shè)施設(shè)備、物資配置上與以前的"錦江之星"有了較大的變革。北京石景山店衛(wèi)生間采用整體衛(wèi)浴配置，墻與墻之間、面池與墻面之間設(shè)有接縫，使清潔消毒更為徹底。更具環(huán)保意義的是，石景山店采用"中水"處理系統(tǒng)，客人的洗浴用水，通過(guò)處理系統(tǒng)凈化，又用作馬桶用水，大大節(jié)約了水資源的利用。 而更使錦江之星人自豪的是每間客房都能高速寬帶上網(wǎng)，滿足了商務(wù)客人移動(dòng)辦公的需求。"現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店里能夠做到寬帶上網(wǎng)的還不多，即使是法國(guó)雅高的'宜必思'也只是做到了在大堂里裝有寬帶。"

投資風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

對(duì)于國(guó)內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)者，錦江之星的開(kāi)發(fā)人員笑得非常坦然："市場(chǎng)太大了，真正要做起來(lái)需要很長(zhǎng)的時(shí)間。而且真正擁有競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力，談何容易。資金量的籌備相對(duì)容易，但是前期的開(kāi)發(fā)成本一旦控制不好，很難做成真正意義上的經(jīng)濟(jì)型酒店。而最關(guān)鍵的是管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)不是一朝一夕的事。而且，一旦跨區(qū)域整合的時(shí)候，不同地域文化的融合是很重要的。"

錦江之星在酒店的每個(gè)環(huán)節(jié)都精打細(xì)算，節(jié)儉到家。非如此，錦江的投資回報(bào)率不會(huì)達(dá)到20%的水平。前期開(kāi)發(fā)、工程改擴(kuò)建以及最后的管理運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都要把水分?jǐn)Q干。

"如家"總經(jīng)理季琦對(duì)此也深有感觸。他總結(jié)道：做經(jīng)濟(jì)型酒店首先需要直面的是投資風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)價(jià)格處于高價(jià)位，一旦買進(jìn)可能在未來(lái)被套牢，甚至破產(chǎn)；其次是管理上的壁壘，"管一個(gè)店容易，管10個(gè)店不難，但管50個(gè)店就很難了"，當(dāng)連鎖達(dá)到一定規(guī)模，必然會(huì)面臨這個(gè)問(wèn)題；其三，行業(yè)外的人來(lái)做這個(gè)行業(yè)比較危險(xiǎn)，因?yàn)?隔行如隔山"，有了資本并不一定就能做好。酒店行業(yè)的發(fā)展本身有規(guī)律，每隔6到8年都會(huì)經(jīng)歷一次波峰和波谷，現(xiàn)在可能正處于波峰，但未來(lái)必然會(huì)出現(xiàn)波谷，"如果現(xiàn)在冒然進(jìn)來(lái)，將來(lái)可能連怎么死都不知道。"

除此之外，季琦認(rèn)為，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的過(guò)程中還可能會(huì)面臨一些意想不到的風(fēng)險(xiǎn)，如在往邊緣城市發(fā)展的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)因人員階段性流動(dòng)而產(chǎn)生的市場(chǎng)真空；國(guó)外品牌大舉入侵所導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)加??；因缺乏合適的法律環(huán)境而造成的擴(kuò)張受阻等。

"做經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店首先需要有好的機(jī)制，然后需要充足的資金和人才儲(chǔ)備，最后需要有一套適合中國(guó)的連鎖模式，這些是涉足這一領(lǐng)域的一些基本條件。"季琦最后說(shuō)。