王宏煒

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)不成熟，存在價(jià)格持續(xù)高漲、市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不平衡、一二線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大等問(wèn)題影響著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。究其原因，高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生主要由經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)三大因素決定。本文從宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行7深入兩全面的分析，并提出一些建議。

房地產(chǎn) 價(jià)格影響

宏觀因素 市場(chǎng)分析

隨著我國(guó)房地產(chǎn)制度的不斷改革，各地房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為群眾矚目的焦點(diǎn)話題。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，受諸多因素的影響。從宏觀方面分析，主要包括國(guó)家的住房和土地使用制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、財(cái)政金融政策，稅收政策等。但究其根本，最主要還是體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)三方面的影響。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面

影響房?jī)r(jià)的最主要因素在于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是支撐房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的衡量，可以從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、物價(jià)水平、利率情況等方面來(lái)分析。

（1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值簡(jiǎn)稱GDP，是指在一定時(shí)期內(nèi)，一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所能生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值總和。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值主要從以下途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格：一是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)水平的提高和人民生活水平的改善。當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人們會(huì)加大對(duì)生活必需品的消費(fèi)，在解決好溫飽問(wèn)題后，人們開(kāi)始注重對(duì)住房的改善。另外，城市人口和就業(yè)人口隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而上升，從而住宅需求增加。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上升。二是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的提高反映了一國(guó)或者地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)條件較好，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心，從而房地產(chǎn)投資增加，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（2）地方物價(jià)水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

物價(jià)水平是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的溫度計(jì)，是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)水平的重要指標(biāo)。物價(jià)水平對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。物價(jià)水平影響房?jī)r(jià)的途徑主要有兩個(gè)：一是物價(jià)水平上漲，代表著市場(chǎng)上大部分商品價(jià)格上漲；二是房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)雙重屬性，因此房地產(chǎn)在膨脹時(shí)期具有良好的保值與增值功能。當(dāng)物價(jià)水平較高時(shí)，貨幣賠值，人們傾向于將手中的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)與CPI的走勢(shì)基本相同，二者之間存在正向相關(guān)的關(guān)系。

（3）貨幣利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

利率是影響一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。目前，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率主要有房地產(chǎn)貸款開(kāi)發(fā)利率和個(gè)人住房抵押貸款利率。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，利率提高，融資成本增加，使得開(kāi)發(fā)商減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，從而房地產(chǎn)供給減少，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。對(duì)購(gòu)房者而言，利率上漲，購(gòu)房者的購(gòu)房成本增加，每月還貸壓力增大，降低了購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力和購(gòu)房的積極性，減小對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，利率對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同方向的。

（4）土地價(jià)格與房?jī)r(jià)長(zhǎng)期互動(dòng)

自從土地制度改革以來(lái)，地方政府壟斷土地用途變更權(quán)，為謀取巨額地租而抬高土地價(jià)格，城市化進(jìn)程推進(jìn)，城市土地資源日益稀缺，土地交易價(jià)格快速上漲。土地價(jià)格作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，影響房地產(chǎn)價(jià)格；反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格影響住房投資和土地需求，從而對(duì)地價(jià)造成影響。地價(jià)與房?jī)r(jià)存在長(zhǎng)期互動(dòng)機(jī)制，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響大于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

政策層面影響

（1）房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策。

房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策主要是指與購(gòu)房相關(guān)的各種銀行信貸政策。目前我國(guó)現(xiàn)有貨幣調(diào)控政策主要是以提高首付款比例來(lái)進(jìn)行調(diào)控，體現(xiàn)為提高首套房及二套房的首付比例，暫停發(fā)放三套房及以上的住房貸款等等。我國(guó)現(xiàn)今的房地產(chǎn)貨幣政策主要問(wèn)題在于信貸發(fā)放差異性不強(qiáng)。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，調(diào)控政策往往較為注重實(shí)效，在提高首套房首付比例控制炒房的同時(shí)，也抑制了一部分中低收人群體的住房需求。

（2）房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政政策。

房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政政策主要是指與稅收相關(guān)的各種收費(fèi)，其中包括現(xiàn)下熱議的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收以及二手房交易稅。我國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)政政策主要是通過(guò)調(diào)整稅收種類和稅率來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，而其中最為有效的手段是增設(shè)持有環(huán)節(jié)相關(guān)的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅以及通過(guò)征收二手房交易稅費(fèi)來(lái)增加交易成本。目前多數(shù)省份現(xiàn)只能利用房地產(chǎn)管理部門(mén)核準(zhǔn)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行參考，確定的計(jì)稅依據(jù)往往難以正確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求。

（3）房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策。 我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控主要以行政政策為主，近幾年政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政調(diào)控措施層出不窮，常常與財(cái)政、貨幣和土地等相關(guān)政策相結(jié)合，調(diào)控力度大，效果明顯，是現(xiàn)今最為有效的調(diào)控手段。目前我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策主要以限購(gòu)政策和保障性住房政策為主。

另外，國(guó)家出臺(tái)的人口政策也客觀上影響了房地產(chǎn)的發(fā)展。如，近幾年國(guó)家對(duì)計(jì)劃生育政策進(jìn)行調(diào)整，放開(kāi)了對(duì)二孩生育的管控，對(duì)我國(guó)人口數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)緩起到調(diào)控作用。人口的增長(zhǎng)，勢(shì)必帶來(lái)對(duì)房產(chǎn)的附性需求，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激，也會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)一定的波動(dòng)。

社會(huì)發(fā)展影響

影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要是指人口增長(zhǎng)、心理預(yù)期、社會(huì)安定等反映，還包括政治安定、社會(huì)治安等。在政局穩(wěn)定，治安良好、安定和諧的社會(huì)環(huán)境背景下，居民對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期穩(wěn)定，有利于增強(qiáng)投資者的購(gòu)房信心，成為房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和房?jī)r(jià)穩(wěn)定的有力保證。

總的來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟和完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在諸多的不理性情況，房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控機(jī)制不夠完備。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，政府部門(mén)必須高度重視，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行有效調(diào)控，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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