[關(guān)鍵詞] 住宅抵押貸款； 住宅抵押貸款保險(xiǎn)； 住宅抵押貸款證券化

[中圖分類(lèi)號(hào)] F83.572 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1007-1962（2004）11-0044-02

近幾年，伴隨住宅市場(chǎng)的發(fā)展，銀行降息、政府讓利，我國(guó)的個(gè)人住宅抵押信貸有了長(zhǎng)足的發(fā)展。到2002年底，個(gè)人住宅抵押信貸余額已經(jīng)突破8000億元，分別占GDP和銀行信貸比重的8%和7%左右，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有巨大影響。而個(gè)人住宅信貸收益穩(wěn)定和違約率低(目前僅為1%)的特點(diǎn)，使之成為各商業(yè)銀行優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的理想選擇。然而，在可喜的成績(jī)面前我們必須看到：一方面，國(guó)有商業(yè)銀行控制著全社會(huì)70%左右的金融資產(chǎn)；另一方面，中小股份制商業(yè)銀行，由于金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，融資渠道單一，不得不涉足“借短貸長(zhǎng)”的抵押信貸業(yè)務(wù)。在我國(guó)現(xiàn)有住宅抵押貸款制度不健全的情況下，上述情況在一定程度上都加大了住宅抵押貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)。

概括起來(lái)，住宅抵押貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)有如下幾種形式：

1.借款人的道德、信用風(fēng)險(xiǎn)，這是指借款人不能按期償還住房抵押貸款本息而導(dǎo)致貸款人經(jīng)濟(jì)損失；2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)，這是指貸款人無(wú)法處置抵押物或抵押物處置后發(fā)生損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；3.銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是指貸款人持有的住房債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)而可能遭受的利益損失。那么，如何完善住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系，通過(guò)抵押貸款證券化等金融制度與工具創(chuàng)新，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；如何有效地防止房地產(chǎn)過(guò)熱，積極引導(dǎo)信貸資金有序地向市場(chǎng)潛力巨大的普通居民住宅的投資與消費(fèi)轉(zhuǎn)換？筆者認(rèn)為，下述建議可以為我國(guó)住宅抵押貸款金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避作初步探討：

(一)建立完善的住宅抵押貸款保險(xiǎn)制度

住宅抵押貸款擔(dān)保制度是指保證在收取一定保險(xiǎn)費(fèi)用后，當(dāng)借款人因各種原因無(wú)法還貸時(shí)，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)按貸款合同應(yīng)歸還的貸款本息。在我國(guó)如何建立住宅抵押貸款保險(xiǎn)制度呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從三方面作出努力：

1.從政府的角度來(lái)講，政府是住宅保障系統(tǒng)的發(fā)起者，必須發(fā)揮在政策、資金上對(duì)住宅抵押貸款保險(xiǎn)制度構(gòu)建中的主體作用。具體而言就是建立專(zhuān)門(mén)的政策性機(jī)構(gòu)保證市場(chǎng)的穩(wěn)定性和流動(dòng)性，保證住宅抵押貸款保險(xiǎn)制度的良性運(yùn)作；利用國(guó)家信用組建住宅抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，用地方財(cái)政撥款作為啟動(dòng)資金，和保險(xiǎn)公司構(gòu)成一個(gè)較為全面的貸款保險(xiǎn)系統(tǒng)；同時(shí)，在初期適當(dāng)對(duì)住宅抵押貸款保險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)提供政策支持，提供稅收優(yōu)惠。

2.從住宅保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的角度來(lái)講，住宅保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)抵押貸款保險(xiǎn)的險(xiǎn)種和費(fèi)率時(shí)必須依據(jù)不同的情況，進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃。如在設(shè)計(jì)險(xiǎn)種時(shí)，就可以針對(duì)普通住宅和針對(duì)由于借款人身故或完全殘廢的情況的保險(xiǎn)區(qū)別設(shè)立；在設(shè)計(jì)費(fèi)率時(shí)，對(duì)于不同的投保人應(yīng)當(dāng)確立不同的費(fèi)率。

3.從住宅抵押貸款保險(xiǎn)法規(guī)來(lái)講，我國(guó)應(yīng)當(dāng)盡快建立具有充分可操作性的住宅抵押貸款保險(xiǎn)法規(guī)，使住宅抵押貸款違約行為依法得到妥善解決。

(二)建立可靠的銀行監(jiān)督管理制度

借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是住宅抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。對(duì)此西方國(guó)家普遍設(shè)立了系列管理制度，防范信用風(fēng)險(xiǎn)，值得我們學(xué)習(xí)。具體措施有：

1.審查借款人是否有可靠的資金來(lái)源。根據(jù)借款人的工作情況、收入情況、文化程度、專(zhuān)業(yè)技能等方面綜合平衡后作出抵押期內(nèi)是否具有可靠收入的判斷，設(shè)置個(gè)人信用等級(jí)，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據(jù)。2.審查借款人是否存在先期債務(wù)。如果借款人已經(jīng)負(fù)債累累，并且擁有逾期的未償還貸款，則拒絕提供個(gè)人住宅貸款。3.審查借款人的“還貸與收入比率”和“貸款與房?jī)r(jià)比率”，一般而言，要求“還貸與收入比率”保持在4左右，而“貸款與房?jī)r(jià)比率”一般則在80%左右。4.審查借款人的抵押物情況，包括抵押物的產(chǎn)權(quán)、價(jià)值、性質(zhì)等，只有無(wú)約束房產(chǎn)才視為合格的抵押品。5.建立對(duì)借款人財(cái)務(wù)狀況的有效監(jiān)控體系。由于借款人財(cái)務(wù)狀況變化較大，因此各國(guó)都對(duì)借款人財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，一般貸款人都有借款人收入來(lái)源情況的詳細(xì)資料，可以隨時(shí)監(jiān)控借款人的財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況。6.貸款發(fā)放之后要強(qiáng)化監(jiān)督。銀行應(yīng)當(dāng)經(jīng)常了解和檢查借款人的計(jì)劃執(zhí)行、財(cái)務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管和使用情況，監(jiān)督借款人按期歸還本息。

(三)盡快推動(dòng)住宅抵押貸款證券化在我國(guó)的發(fā)展

住宅抵押貸款證券化實(shí)際是住宅抵押貸款債權(quán)人即銀行、金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的，在貸款期限、利率、抵押范圍類(lèi)型等方面具備共性的抵押貸款以發(fā)行債券的方式出售給投資者，包括抵押債券及由抵押貸款支持、擔(dān)保的各種證券。這一市場(chǎng)被稱(chēng)為抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。實(shí)質(zhì)上，抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)是指買(mǎi)賣(mài)抵押住宅債權(quán)的市場(chǎng)；在這一市場(chǎng)中，住宅抵押銀行將已抵押的住宅債權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一機(jī)構(gòu)，這一機(jī)構(gòu)將不同銀行承辦的、成千上萬(wàn)的住宅抵押債權(quán)打包統(tǒng)一推向證券市場(chǎng)，從證券市場(chǎng)吸引資金投到住宅抵押銀行，房地產(chǎn)抵押一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)相聯(lián)通并形成良性的資金流通。參考國(guó)外住宅抵押貸款證券化進(jìn)程，筆者認(rèn)為我國(guó)住宅抵押貸款證券化至少應(yīng)做到如下兩點(diǎn)：一是建立健全政府支持體系。二是培育和優(yōu)化住宅抵押貸款證券化的市場(chǎng)環(huán)境。

(四)進(jìn)一步完善有關(guān)的法律規(guī)定

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律和現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，要規(guī)避住宅抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)可～采取如下措施：

1完善抵押物處置，雖然理論上借款人違約，銀行可～依法對(duì)抵押住宅進(jìn)行處置，但實(shí)際上缺乏關(guān)于處置抵押物的法津程序規(guī)定以及如何安置居民的規(guī)定，造成難以處置抵押物的問(wèn)題。為規(guī)范抵押權(quán)人和抵押人之間的關(guān)系，井保護(hù)可能存在的抵押貸款證券投資者的利益，有必要完善有關(guān)規(guī)定，制定《強(qiáng)制搬遷法》。2完善<擔(dān)保法)中的規(guī)定。我國(guó)《擔(dān)保法》中規(guī)定抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保，但是我國(guó)在進(jìn)行住宅抵押貸款征券化設(shè)計(jì)時(shí)則明確要求抵押貸款債權(quán)合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)@就要求擔(dān)保法中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)一步完善。

綜上所述，我國(guó)銀行從事的住宅抵押貸款業(yè)務(wù)存在著很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，建立相應(yīng)的對(duì)策避免住宅抵押貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論在理論方面還是在實(shí)踐方面都有很長(zhǎng)的路要走。

(作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué))