房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭雁產(chǎn)業(yè)，有持續(xù)的發(fā)展空間。20世紀(jì)90年代中后期以來(lái)，我國(guó)發(fā)生了持續(xù)的通貨緊縮，各個(gè)行業(yè)的需求受到了不同程度的影響，只有住房需求仍然旺盛。這種情況下，國(guó)家把房地產(chǎn)確定為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，確定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針、完善了政策。1995年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3179億元，到2002年，已達(dá)7790億元，增長(zhǎng)一倍多。2003年年底，達(dá)到10600億元，其間，每年完成商品住宅300萬(wàn)套。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中吸納就業(yè)人數(shù)最多的部門(mén)，目前從業(yè)人數(shù)高達(dá)3000萬(wàn)人，每年創(chuàng)造的增加值占新增國(guó)民生產(chǎn)總值2個(gè)百分點(diǎn)。直接創(chuàng)造的增加值和直接拉動(dòng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)占全部國(guó)民生產(chǎn)總值的六分之一。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，以及建設(shè)“小康”目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，這樣一個(gè)發(fā)展速度至少還有20年的增長(zhǎng)空間。

如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)？我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上是健康、正常的。2003年GDP增長(zhǎng)9.1％，由于各方面原因，2004年將會(huì)有所下調(diào)，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率是7％。

社會(huì)各界對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)是否過(guò)熱的看法，主要是由于鋼鐵、水泥等部分行業(yè)過(guò)熱。也有些人提到了現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)增速過(guò)快，有過(guò)熱的傾向。我個(gè)人的看法是當(dāng)前的房地產(chǎn)不存在整體性過(guò)熱，這一判斷主要基于以下三個(gè)事實(shí)：

一，規(guī)模適度。房地產(chǎn)業(yè)每年的增長(zhǎng)速度在20％－30％之間，尚在國(guó)家宏觀調(diào)控的區(qū)間之內(nèi)。

我國(guó)每年新增住宅600萬(wàn)套，約合6億平方米，其中以商品房形式完成的約占一半，300萬(wàn)套。這一規(guī)模應(yīng)該說(shuō)是適度的，只有保持這樣的增長(zhǎng)速度，2020年的“小康”目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。我們現(xiàn)在的人均住房面積是23平方米，“小康”的標(biāo)準(zhǔn)是35平方米，假如我們從現(xiàn)在開(kāi)始，每人每年增加1平方米，20年后才能實(shí)現(xiàn)“小康”目標(biāo)，因此說(shuō)，目前發(fā)展規(guī)模適度、增速平穩(wěn)。

二，當(dāng)前市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)銷(xiāo)率在90％左右。每年建成的房屋，通常在第二年下半年就可達(dá)到90％的銷(xiāo)售率。這樣的銷(xiāo)售率是非常正常的。

按規(guī)律，如果一般的工業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售率達(dá)到85％，就屬于是良好的銷(xiāo)售率。

三，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。有些地區(qū)高，有些地區(qū)低，有些地區(qū)上升的幅度大些，有些地區(qū)上升幅度小些。2003年全國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)平均上升4.9％，35個(gè)大中城市上升9％，這樣的增幅應(yīng)當(dāng)說(shuō)也在正常的范圍之內(nèi)。當(dāng)然最近北京、上海、杭州、成都等地的房?jī)r(jià)上升較快。但總體上看，仍屬于平穩(wěn)狀態(tài)。

目前房地產(chǎn)行業(yè)仍存在一系列的問(wèn)題，主要是三個(gè)方面問(wèn)題：

一，局部地區(qū)增速過(guò)快。全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)中，有11個(gè)省市2003年的增速超過(guò)了50％；35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市超過(guò)了70％，這種程度顯然是過(guò)高。并且結(jié)構(gòu)不盡合理，高檔商品房做得過(guò)多。

二，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上升過(guò)快。究其原因，我個(gè)人認(rèn)為有兩條：第一，地價(jià)上升較快。我國(guó)的土地制度從過(guò)去的無(wú)償無(wú)限制使用，到有償有限制使用，直到最近的公開(kāi)掛牌拍賣(mài)，初步實(shí)現(xiàn)了土地的商品化，這是一個(gè)很大的歷史性進(jìn)步。有效地避免了在土地交易當(dāng)中的不規(guī)范行為。但是這里也存在著一個(gè)問(wèn)題，在沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)和完善的土地評(píng)估制度的情況下，土地招標(biāo)拍賣(mài)不可避免地會(huì)導(dǎo)致地價(jià)大幅攀升，大城市每畝價(jià)格100萬(wàn)元以下的地已經(jīng)很少，個(gè)別城市甚至達(dá)到每畝1000萬(wàn)元，由于地價(jià)占到房?jī)r(jià)的40%，必將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大幅上漲。第二，投資性購(gòu)房增長(zhǎng)較快?，F(xiàn)在很多購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋的目的不是為了滿(mǎn)足基本生活的需要，而是用來(lái)租賃或等到價(jià)格上漲后二次出售。這種做法在我國(guó)現(xiàn)有的法律框架內(nèi)是沒(méi)有限制的。在商品經(jīng)濟(jì)中，房子作為一種商品，是能夠自由買(mǎi)賣(mài)的。但是這種行為會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上升。有關(guān)報(bào)紙介紹，溫州從事炒房的人上萬(wàn)，資金超過(guò)千億，由溫州至寧波，后來(lái)到杭州、上海、深圳、成都，每到一處，便令當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲至少20%，這就造成隱性泡沫現(xiàn)象——房產(chǎn)市場(chǎng)基本供求沒(méi)有實(shí)質(zhì)改變，但是房?jī)r(jià)升高了，房子賣(mài)不出去，最終輸家是銀行。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)的資金來(lái)源是銀行貸款。

我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)性炒作不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，世界上許多國(guó)家在房地產(chǎn)的炒作上是有著很多限制的。對(duì)于這類(lèi)問(wèn)題，應(yīng)該采用諸如稅收政策等一系列經(jīng)濟(jì)的手段加以引導(dǎo)，不能采取急剎車(chē)的方式。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體上正處于起步階段，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮離不開(kāi)房地產(chǎn)的發(fā)展，因此在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、處理問(wèn)題時(shí)，應(yīng)保持充分的理性，不宜采取過(guò)激手段。海南房地產(chǎn)泡沫的正面教訓(xùn)是及時(shí)遏制了房地產(chǎn)的過(guò)度炒作現(xiàn)象，但是也遺留了不少后患。

三，目前制約我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸是資金。在全國(guó)32618家房地產(chǎn)企業(yè)中，國(guó)內(nèi)企業(yè)占80％，而其中又有三分之一是國(guó)有企業(yè)，而且這些企業(yè)資本金普遍匱乏，甚至許多是零資產(chǎn)起家。目前全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率77%。房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段主要是依賴(lài)銀行間接融資，能夠在股市融資的房地產(chǎn)企業(yè)僅有40余家，而資產(chǎn)證券化、產(chǎn)業(yè)投資基金等目前都還處在研究階段。在這種情況下，房地產(chǎn)單一的融資方式，與它日益發(fā)展的建設(shè)規(guī)模形成矛盾，要么橫向融資、橫向拆借，要么就靠施工單位墊款?，F(xiàn)在80%的房產(chǎn)商一直依靠施工單位墊款。2003年房產(chǎn)商對(duì)施工單位的欠款高達(dá)4000億元。

因此，如何解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的金融問(wèn)題，就顯得十分關(guān)鍵。這個(gè)問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展將受到嚴(yán)重的制約。

影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一個(gè)問(wèn)題是土地儲(chǔ)備不足。土地儲(chǔ)備關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展問(wèn)題，然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展這一矛盾會(huì)更加突出。

土地儲(chǔ)備資源短缺迫使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。由過(guò)去單一集中在城市、大城市的中心區(qū)適當(dāng)?shù)南虺青l(xiāng)結(jié)合部、衛(wèi)星城轉(zhuǎn)移。過(guò)去房地產(chǎn)只講地段，所謂講地段就是講是否在城市的中心區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的面積不斷擴(kuò)大，人口的進(jìn)一步增長(zhǎng)，要求我們更多地向城鄉(xiāng)結(jié)合部發(fā)展，房地產(chǎn)也應(yīng)該順應(yīng)這一發(fā)展趨勢(shì)。