中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展需要新的資金來源和融資方式，REITS能有效彌補(bǔ)這一需求缺口，但法律環(huán)境還不允許REITS在中國實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國目前有50多個(gè)資金信托產(chǎn)品，其中約20個(gè)涉及房地產(chǎn)投資，籌集的用于房地產(chǎn)投資的資金約30億人民幣。但是，這些信托資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)是非常有限的，主要是因?yàn)樾磐型顿Y公司認(rèn)為房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)較高。

中國房地產(chǎn)信托投資與國外REITS的區(qū)別

目前，一些海外房地產(chǎn)投資基金在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍。這些海外基金所在國的有關(guān)基金監(jiān)管的法律較完善、且國內(nèi)金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)其發(fā)展較為有利。但受中國房地產(chǎn)市場(chǎng)高回報(bào)的吸引，摩根斯坦利等海外基金在中國通過直接投資的方式，與國內(nèi)合作伙伴共同組建房地產(chǎn)項(xiàng)目公司參與開發(fā)。

多數(shù)海外基金的投資策略是很謹(jǐn)慎的，不會(huì)承擔(dān)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，他們?cè)谌A投資金額在全球的資產(chǎn)組合中占的比例很小。海外投資基金在中國投資時(shí)，往往通過以下一些方式回避風(fēng)險(xiǎn)：(1) 投資方式以直接投資為主，參與項(xiàng)目的開發(fā)過程，投資項(xiàng)目多位于北京、上海等大城市地理位置較優(yōu)越的地段；(2)傾向于選擇大型、有政府背景的房地產(chǎn)開發(fā)商作為合作伙伴，以便保證開發(fā)項(xiàng)目能順利辦理相關(guān)審批手續(xù):(3)由于追求短期高回報(bào)，更多選擇中高檔住宅進(jìn)行投資。

由于中國不斷膨脹的中產(chǎn)階層住房需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)，使得住宅投資的回收期相對(duì)較短、且投資回報(bào)率相對(duì)高，尤其是一些地段優(yōu)越、定位準(zhǔn)確的住宅項(xiàng)目在預(yù)售階段就能有較好銷售成績(jī)。相反，海外投資基金目前很少涉足寫字樓、零售物業(yè)、酒店、度假村等類型項(xiàng)目的投資，主要原因在于這些項(xiàng)目投資回收期較長(zhǎng)，且在處置時(shí)相對(duì)較難。

但是，海外投資基金在中國投資也面臨一些障礙。例如，通常需要在國內(nèi)建立合資企業(yè)或獨(dú)資企業(yè)，由此產(chǎn)生較高的管理成本。

就國內(nèi)的房地產(chǎn)信托投資而言，其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資方式與亞洲一些國家目前房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）的方式有很大差別（見表1）。相對(duì)而言，REITS的風(fēng)險(xiǎn)較小。

但是由于國內(nèi)的“一法兩規(guī)“僅涉及對(duì)房地產(chǎn)信托的管理，沒有相關(guān)法律法規(guī)保障投資者的利益、規(guī)范管理基金的使用，房地產(chǎn)無法在國內(nèi)合法募集，法律環(huán)境還不允許中國在近期采取REITS。

目前，中國對(duì)普通百姓購買信托產(chǎn)品有很多限制。主要表現(xiàn)在：信托投資公司在辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)，不得通過報(bào)刊、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營銷宣傳；不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)。因此，此類信托產(chǎn)品的投資者在很大程度上限于機(jī)構(gòu)投資者和部分收入較高的個(gè)人。這樣限制的部分原因是政府不希望中、小個(gè)人投資者將其生活儲(chǔ)蓄或是其他一些難以承受投資失敗的資金，投資于風(fēng)險(xiǎn)較高的投資工具。由于信息不對(duì)稱，缺乏基本投資知識(shí)，中小投資者根本無法了解這些投資工具的潛在風(fēng)險(xiǎn)。中國政府對(duì)大量普通老百姓將個(gè)人儲(chǔ)蓄投資于風(fēng)險(xiǎn)投資工具可能遭受重大損失，并最終導(dǎo)致對(duì)社會(huì)穩(wěn)定性的負(fù)面影響是非常關(guān)注的。

房地產(chǎn)投資基金未來發(fā)展模式建議

REITs是一個(gè)很重要的投資工具，一般是指以信托基金或公司形式收集資金用以投資、運(yùn)作及管理一些有穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如辦公樓、商場(chǎng)、工業(yè)樓宇及酒店等。REITs 可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)增加流動(dòng)性、盤活低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并可讓小型投資人有機(jī)會(huì)持有大型的資產(chǎn)，從而得到較穩(wěn)定的回報(bào)。

REITs一般具備以下特征：

● 清晰的投資目標(biāo)

● 把大部分的收益分配給基金投資者(通常超過90%)

● 須符合某些由有關(guān)監(jiān)管單位設(shè)立的投資限制，如借貸上限、投資地域限制及限制參與開發(fā)活動(dòng)

● 可私募或在交易所上市

在澳州、荷蘭和比利時(shí)等地區(qū)稱為“Listed Property Trusts” (LPTs)

以美國的經(jīng)驗(yàn)來說有三種主要類別：

一是 投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的股本型房地產(chǎn)信托基金(Equity REITs)。

二是 為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款，或投資于貸款及房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)證券(Mortgage-backed Securities)，收取來自抵押貸款利息的抵押借貸型房地產(chǎn)信托基金(Mortgage REITs)。

混合以上兩種形式的房地產(chǎn)信托基金(Hybrid REITs)。

三是 自”121號(hào)文件“出臺(tái)后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展需要新的資金來源和融資方式，REITs能有效地彌補(bǔ)這一需求缺口。

REITs的特點(diǎn)在于提供穩(wěn)定的租金回報(bào)率和相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)，可充分發(fā)揮中國較高的儲(chǔ)蓄率的優(yōu)勢(shì)，有助于促進(jìn)中國證券市場(chǎng)的發(fā)展；REITs的發(fā)展，減少了開發(fā)商對(duì)銀行信貸的過度依賴，有利于銀行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)金融政策的緊縮，REITs產(chǎn)品自身的一些特點(diǎn)，也是其未來在中國的發(fā)展的重要優(yōu)勢(shì)條件。這種新型融資工具的優(yōu)勢(shì)在于：

（1）為投資者提供相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的投資工具，且REITs通過投資于已建成的有穩(wěn)定租金或其他收入的物業(yè)，保證較高的投資回報(bào)。

（2）增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性。REITs通過投資購買寫字樓物業(yè)、零售物業(yè)，促進(jìn)該類物業(yè)的銷售，REITs的上市，保持了較高的流動(dòng)性。同時(shí)，為發(fā)展商提供了銀行信貸以外的融資途徑。

（3）REITs遵循公開、透明的管理模式，通過對(duì)其所投資資產(chǎn)相關(guān)資料的公開，有助于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程的透明度。

（4）REITs的價(jià)格變動(dòng)與其所投資物業(yè)的資產(chǎn)凈值相關(guān)，受股票等其他金融產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)的影響較小。

盡管REITs在中國的發(fā)展，可以帶來上述一些積極有利的影響，但由于種種原因，許多促使REITs在日本、新加坡、韓國等一些亞洲國家產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)因素，很難在短期內(nèi)在中國實(shí)現(xiàn)。因此，REITs在中國的出現(xiàn)仍尚待時(shí)日。具體而言：

（1）由于中國金融市場(chǎng)環(huán)境及機(jī)制與其他經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的亞洲國家存在明顯差別，在中國，擁有能產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收入物業(yè)的開發(fā)商，可以通過房地產(chǎn)抵押、租金質(zhì)押等方式向銀行申請(qǐng)貸款。因此，適合REITs投資的有穩(wěn)定回報(bào)的物業(yè)相對(duì)較少。

（2）目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，未來3─5年，主要大城市房地產(chǎn)的供應(yīng)增長(zhǎng)較快，盡管需求也將有所上升，但市場(chǎng)波動(dòng)明顯。一旦REITs出現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不太穩(wěn)定的狀態(tài)下，保證投資者的回報(bào)將成為一個(gè)問題。

（3）REITs在中國的發(fā)展，還需吸取日本的經(jīng)驗(yàn)，防止房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生。

（4）REITs的發(fā)展需要房地產(chǎn)中介顧問行業(yè)提供專業(yè)較高水平的服務(wù)，如房地產(chǎn)評(píng)估等。以保證其運(yùn)作方式能與國際慣例接軌。

中國房地產(chǎn)信托與國際房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的區(qū)別

中國房地產(chǎn)信托；其他亞洲地區(qū)的REITs

相關(guān)法規(guī)：中國信托法；較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)信托基金或基金投資條例

投資目標(biāo)：主要為開發(fā)商提供貸款；主要為股本型。投資于收租房地產(chǎn)物業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有一定限制，甚至完全不允許

投資項(xiàng)目：通常為個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目；通常為一攬子收租物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)較低的開發(fā)建設(shè)募資

投資年限：較短，一般為1-3年；無限（CR-REIT除外）

流通性：低；高（一般在交易所上市）

亞洲部分國家和地區(qū)推出REITs的背景和發(fā)展現(xiàn)狀

日本：日本是亞洲最早出現(xiàn)REITS和發(fā)展最成熟的市場(chǎng)，日本推出REITs的原因與經(jīng)歷20世紀(jì)90年代初的泡沫經(jīng)濟(jì)破滅和扶助日本企業(yè)重組有密切關(guān)系。如果沒有REITs，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)恢復(fù)得這樣快日本目前有11個(gè)REITs上市，市場(chǎng)表現(xiàn)理想，但由于市場(chǎng)現(xiàn)存可購買的優(yōu)質(zhì)物業(yè)不足，令其未來發(fā)展有一定隱憂

韓國：成因和日本近似。金融風(fēng)暴后，韓國有很多大公司需要轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以取得資金清償債務(wù)，并進(jìn)行公司重整，2001年通過REITS法案，讓K-REITs和CR-REITs兩種REITs成立，目前共有8個(gè)CR-REITs，主要因其享有較多的稅務(wù)優(yōu)惠（期限為5年）

新加坡：新加坡興起的原因和日韓不太一樣，推出REITs的主要原因是因?yàn)樾录悠路康禺a(chǎn)市場(chǎng)在REITS推出的時(shí)候呆滯，市場(chǎng)需要資金才能盤活起來，開發(fā)商希望能將資金從較低報(bào)酬率用途上釋放出，轉(zhuǎn)投資到較高報(bào)酬的地方。同時(shí)，市場(chǎng)也需要尋找到有穩(wěn)定收入，而風(fēng)險(xiǎn)較少的投資工具，目前有3個(gè)REITS上市。其中兩個(gè)為商鋪基金、一個(gè)為工業(yè)基金

泰國：在泰國上市的REITS稱為“Property Funds Type”，于2003年底才推出首個(gè) REITs，目前有兩個(gè)REITs上市，其一持有服務(wù)式公寓物業(yè)，另一投資于商辦物業(yè)

香港 ：證監(jiān)會(huì)于2003年上半年進(jìn)行咨詢，并于2003年7月完成有關(guān)規(guī)例的制定，但自2003年年底起房地產(chǎn)市道好轉(zhuǎn)，間接令發(fā)展商發(fā)行REITS的意欲轉(zhuǎn)趨冷淡。有消息指，證監(jiān)會(huì)正就允許REITs投資海外市場(chǎng)進(jìn)行研究。如落實(shí)將有助REITs的發(fā)展，估計(jì)市場(chǎng)上第一個(gè)REITs將由香港房屋委員會(huì)發(fā)行

臺(tái)灣：臺(tái)灣在2003年7月通過“不動(dòng)產(chǎn)證券化條例”，但有關(guān)條文執(zhí)行細(xì)節(jié)仍有待進(jìn)一步公布推行資產(chǎn)證券化主要目的是提高房地產(chǎn)的流動(dòng)性、為臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來刺激、增加融資渠道、以及便利政府以此獲取資金進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)計(jì)劃， “不動(dòng)產(chǎn)”定義廣泛：包括土地、建筑改良物、道路、橋、隧道、軌道、碼頭、停車場(chǎng)及其他具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的土地附著物