流　帆

文中提語：在當(dāng)前高房價(jià)和低利率情況下，購房者實(shí)際上是把購房的所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)航o了銀行。

對(duì)于忽忽上漲的房價(jià)，朱成隴看不到背后的深層動(dòng)因，他看到的只是日益火暴的購房市場，和低貸款利率帶來的購房低成本。

“現(xiàn)在買房很劃得來的！”朱成隴并不是一個(gè)房地產(chǎn)市場的投資里手，他只是一個(gè)剛剛在一家效益還不錯(cuò)的外企工作幾年的年輕小伙子。

小朱購買的房子是位于北京東部朝陽路沿線的XX家園。戶型應(yīng)該還不錯(cuò)，小朱對(duì)其覬覦良久，從小區(qū)建設(shè)的一期一直跟蹤到現(xiàn)在的三期。

再不買還不漲到天上去？小朱認(rèn)為現(xiàn)在購房正逢其時(shí)。

這種分析也是當(dāng)前房市比較普遍的觀點(diǎn)。所以，小朱一出手就買一套140平米的大房子。為此，小朱要背上不小的負(fù)擔(dān)：首付17萬，月供4000。而且，首付中一多半是父母墊付的，另一小半中一部分是管同事朋友借的，最后一小部分才是這幾年自己攢的。

算賬關(guān)鍵其實(shí)在于月供能不能承擔(dān)。

“我算過了，每個(gè)月扣公積金將近800塊錢，按雙倍返還計(jì)算，這一項(xiàng)我每個(gè)月就是1600元錢用來還款。扣除800塊錢的其他收入差不多也有6000左右，我每月只需要再拿出2400塊錢來交房貸，按照人民銀行個(gè)人還款每月不超過收入50%的規(guī)定，我也是符合的?！?/p>

聽起來句句是理，不過，對(duì)于小朱之類的想法，一些經(jīng)濟(jì)金融專家卻有不同看法。專家們認(rèn)為，這是購房貸款利率過低導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場需求過熱的幻象。

低利率，房價(jià)上漲背后的推手

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和城市化水平的不斷提高，到2010年，我國需要將1.06億人口轉(zhuǎn)移為城鎮(zhèn)人口，而到2020年時(shí)，這一數(shù)字將達(dá)到3.25億。而若以人均20平米的住房面積計(jì)算，僅住宅屆時(shí)就需要65億平米以上。

不過，這種需求只是社會(huì)學(xué)上的范疇。事實(shí)上，真正決定房地產(chǎn)需求的依據(jù)是居民的可支配收入，也就是居民的實(shí)際購買力。

中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展研究室易憲容主任說，如果從理論購房的需求來講，我們的住房供應(yīng)在這20年內(nèi)都是相當(dāng)緊張的。但是根據(jù)現(xiàn)在的價(jià)格來看，我們的民眾沒有承擔(dān)這么高價(jià)格的能力。

但是，房價(jià)卻還一直在上升，而且是急速攀升。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局9月下旬公布的最新統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，我國今年前八月商品房平均價(jià)格同比增長13.5%，比今年一季度上漲6.9%；商品住宅平均價(jià)格2525元／平方米，同比增長11.2%，比一季度上漲4.7%。

北京的房子無論東西南北均呈現(xiàn)出熱銷的情景，有開發(fā)商用“像賣大白菜一樣賣房子”來形容今年的北京樓市。

另據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，二季度，全國有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。

這儼然是一個(gè)不可理解的悖論：一方面房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了購房者的實(shí)際購買能力，另一方面宏觀調(diào)控重拳之下房價(jià)上漲的勢頭銳不可擋！

原因何在？建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在接受記者采訪時(shí)，對(duì)房價(jià)過快上漲的具體原因給出了５點(diǎn)看法。其中排在前兩點(diǎn)的就是中低價(jià)房的供應(yīng)不足。

一是在今年1—8月，經(jīng)濟(jì)使用住房的建設(shè)投資占開發(fā)總投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%；二是一些城市的中低價(jià)位普通商品住房，特別是中低價(jià)位中小套型的房子還存在供不應(yīng)求，這部分房子價(jià)格上漲比較快。

是供應(yīng)不足還是需求過旺？中國社會(huì)科學(xué)院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室研究員袁剛明和易憲容兩位經(jīng)濟(jì)、金融方面的專家在這一點(diǎn)上有著不約而同的共識(shí)：我國現(xiàn)在處于利率最低的時(shí)期，多數(shù)人買房基本上通過銀行的信貸來購房，低利率支撐了購房者對(duì)高房價(jià)的購買力。

袁剛明指出，“房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是取決于居民現(xiàn)實(shí)的——或者說是拿得出來的資金。現(xiàn)在很多居民購買住房實(shí)際上是通過貸款來實(shí)現(xiàn)的，這樣就大大突破了居民實(shí)際擁有收入的限制。”

總的來說，當(dāng)前住房的需求旺盛增長和住房貸款的快速增長是相稱的?，F(xiàn)在住房貸款增長速度很快的主要原因在于，住房貸款的利息只有4％多一些，這要比住房價(jià)格上升的幅度慢的多。現(xiàn)在住房價(jià)格已經(jīng)上升到10％以上，而住房貸款只有4％，那當(dāng)然是合算的了。

高房價(jià)，糾纏在高增長期許的謎局中

既然低利率推動(dòng)了房價(jià)的急速上漲，那么調(diào)高利率問題就解決了嗎？事實(shí)上并非人們想象的這么簡單。

有一個(gè)背景值得關(guān)注，那就是房價(jià)的上漲是在國家實(shí)行宏觀調(diào)控的條件下出現(xiàn)的。那么，為什么在宏觀調(diào)控的背景下，房價(jià)上漲的勢頭還如此迅猛？下面這則新聞耐人尋味：

今年8月的海南，在一個(gè)以“宏觀調(diào)控、土地與信貸緊縮下的中國地產(chǎn)”為題的會(huì)議上，幾乎所有發(fā)表演講的開發(fā)商均宣稱，目前的宏觀調(diào)控對(duì)他們幾乎沒有影響。

這似乎表明，在中央政府限制土地和信貸的組合拳下，房地產(chǎn)業(yè)卻越挫越勇。

對(duì)這一現(xiàn)象，袁剛明認(rèn)為，那是因?yàn)楹暧^調(diào)控的閘門并沒有卡在需求這一邊。

袁剛明說，宏觀調(diào)控總的來說應(yīng)該是調(diào)控需求，因?yàn)橛行枨蟛艜?huì)有投資的供給。而最近這幾個(gè)月，國家主要是對(duì)鋼鐵或者是水泥等這些投資比較過熱的行業(yè)進(jìn)行控制?？刂频闹饕€是供給，對(duì)房地產(chǎn)也做了部分的需求控制，但是不像對(duì)鋼鐵水泥投資的供給控制那么厲害。

控制的閘門沒有關(guān)向房地產(chǎn)需求這一邊，主要原因還是當(dāng)前各方面對(duì)房地產(chǎn)的需求還有著一些不同的意見。

“比如說認(rèn)為房地產(chǎn)的需求還是中國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前一個(gè)很好的增長點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)需求還應(yīng)該給予支持。這樣一些看法，還存在著很大的力量?！?/p>

易憲容認(rèn)為，在當(dāng)前一些地方政府的意識(shí)中，房地產(chǎn)是拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的主要支柱，所以并不愿意采取措施拉下房地產(chǎn)市場高速增長的剎車閘。

“中國只要一加息，房地產(chǎn)市場需求立即會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很大的變化，房價(jià)也就會(huì)大幅度下降?！?/p>

易憲容說，“但是央行不加息并不意味著我國經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不需要加息，關(guān)鍵在于其中存在利益集團(tuán)的博弈。房地產(chǎn)商不愿意加息、地方政府不愿意加息、建設(shè)部與之有關(guān)的也不愿意加息，利益集團(tuán)博弈的結(jié)果就是不加息?！?/p>

除此之外，不加息維持的低利率還提供了房地產(chǎn)商操縱價(jià)格的有利條件。

“房地產(chǎn)市場中，賣者是相當(dāng)有限的，而土地是被完全控制的?！币讘椚菡f，“在低利率背景下，房地產(chǎn)商如果能夠預(yù)期到買方市場會(huì)很大，就會(huì)操縱價(jià)格?！?/p>

后續(xù)的情況是，房地產(chǎn)商通過各種廣告宣傳鼓噪，又會(huì)促使購房者競相進(jìn)入市場。因?yàn)樵趦r(jià)格不斷上漲的情況下，人們對(duì)房地產(chǎn)市場的期望會(huì)很高，就像當(dāng)年進(jìn)入股市一樣，需求一下就聚積得很大。

于是，在市場各方的推動(dòng)下，房地產(chǎn)的價(jià)格也就持續(xù)上漲。

房貸，誰來承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？

一連串因果關(guān)聯(lián)背后，其實(shí)隱藏著有如股市一般的風(fēng)險(xiǎn)，那么這其中的風(fēng)險(xiǎn)由誰來承擔(dān)呢？

“在土地不會(huì)貶值的預(yù)期下，在低利率刺激下的房地產(chǎn)市場需求還會(huì)持續(xù)發(fā)酵，大量銀行資金會(huì)進(jìn)一步通過個(gè)人貸款形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場，繼續(xù)推高房價(jià)?！币讘椚菡f。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局編制的《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)年報(bào)》，銀行資金大約占房地產(chǎn)資金來源的22%，自有資金占30%，其他資金約占30%左右，但由于“其他資金”是通過非銀行金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化而來的銀行資金，因此，在房地產(chǎn)業(yè)中，直接與間接的銀行資金占到52%左右。

雖然121號(hào)文件在資金上卡住了房地產(chǎn)開發(fā)商的咽喉，但在個(gè)人房貸上沒有新的限制。來自上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海個(gè)人住房貸款增加345.11億元，增幅達(dá)20%。

對(duì)于個(gè)人住房貸款，過去人們害怕或者是不太習(xí)慣使用這種方式，擔(dān)心背上一輩子的債。現(xiàn)在越來越多的人，尤其是中青年認(rèn)識(shí)到這種現(xiàn)代的貸款購買是一種很好的方式，而且從長遠(yuǎn)來看也是合算的。

比如一個(gè)年輕人買房子，就像前面所說的朱成隴，工作沒有幾年，其實(shí)連首付款的錢都無法拿出。但是在父母親給付了頭一期以后，其他70％、80％基本上都可以從銀行貸款按揭。那么，既然銀行貸款，他為什么不買大的呢，反正利息很低，一個(gè)月還幾千，他們感覺完全可以供下去。

“但是他們沒有想到一個(gè)問題，就是說利息不會(huì)永遠(yuǎn)只在一個(gè)最低水平上，它永遠(yuǎn)是變化的?！?/p>

易憲容說，“如果利息假設(shè)上升到80％左右，連本帶利就是十年翻一倍。你是100萬，到十年以后就200萬。他們沒有感覺到這種利率可能的變化，所以都趁這個(gè)低利率的時(shí)候拼命進(jìn)入房地產(chǎn)市場，就像當(dāng)年進(jìn)入股市一樣?！?/p>

目前房地產(chǎn)業(yè)的需求是一種泡沫式的，是一種為了投機(jī)而進(jìn)行著的需求。這種泡沫式的“需求幻象”帶來的是房價(jià)高泡沫，有著極高的危險(xiǎn)性，一旦泡沫被擠破危害的將是整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)。易憲容的話聽起來有些危言聳聽。

他認(rèn)為，正如股市存在風(fēng)險(xiǎn)一樣，泡沫太高的房價(jià)同樣存在著高風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前高房價(jià)和低利率情況下，購房者實(shí)際上是把購房的所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)航o了銀行。

“我們現(xiàn)在存在這樣一種信用文化。那就是，假設(shè)貸款者真的無法還錢會(huì)怎么樣？沒有關(guān)系，這里頭都是銀行的錢押在那里，大不了這個(gè)房子我不要了，銀行你要你拿去！那么這個(gè)責(zé)任誰來承擔(dān)？銀行！銀行是誰？是整個(gè)社會(huì)！”易憲容說。