柳澤春

8月31日，深康佳(000016)公告，控股股東華僑城集團，決定將持有的5500萬股A股以每股5．53元的價格轉讓給天大集團。天大以超過凈資產值10％的價格受讓非流通股，受到市場高度關注。

9月24日，華僑城(000069)公告，控股股東華僑城集團，決定以集中競價的交易方式增持華僑城A流通股股份，投入資金不超過2億元人民幣，增持規(guī)模不超過其總股本的3％。

華僑城集團年初發(fā)行的4億元可轉債剛好進入轉股期，增持流通股將首先助推債轉股。此間，集團整體上市的消息開始傳播。

向華僑城“輸送”利潤

在華僑城集團旗下的兩家上市公司中，深康佳已失去融資資格多年，華僑城以其優(yōu)良的業(yè)績與行業(yè)影響力，成為集團在資本市場的重要門面。

華僑城屬下有錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷等多家主題公園，是中國擁有主題公園家數(shù)最多、規(guī)模最大、效益最好的公司。

上市以來，華僑城的凈利潤一直保持了較高的增長速度，近五年凈利潤年均復合增長率高達25．5％，近三年年均凈資產收益率高達19．07％。這在深滬兩市旅游類上市公司中是絕無僅有的。

今年，華僑城半年的業(yè)績已超過上年全年業(yè)績水平。上半年，華僑城分別實現(xiàn)主營業(yè)務收入2．68億元、實現(xiàn)凈利潤2．31億元，分別增長49．85％、42．97％，凈資產收益率達到13．96%。

然而，一個不容忽視的事實是，華僑城漂亮業(yè)績的背后是，公司大部分利潤來自投資收益。統(tǒng)計顯示，近五年華僑城有高達79．8％的利潤來自于投資收益。

其中，絕大部分的凈利潤來自于其參股40%的華僑城房地產公司(由集團控股)。如果剔除投資收益的影響，那么華僑城的業(yè)績將非常平庸，2000年、2003年甚至會出現(xiàn)經營虧損。

2003年上半年，盡管華僑城旅游業(yè)遭受“非典”重創(chuàng)，主營業(yè)務收入同比下降了31．09%、主營業(yè)務利潤同比下降62．14％，但公司卻早早就作出前三季度公司凈利潤大幅度增長50％以上的盈利預測。顯然，旅游業(yè)務利潤對于華僑城貢獻較小。

在集團資產負債率高達75．45％的情況下，通過銀行間接融資的空間已十分有限；而相比集團lOO多億元的資產規(guī)模，每年3億元左右的夸利潤，將使其靠自身積累實現(xiàn)滾動發(fā)展變得十分緩慢。

1997年9月，華僑城IP0募集資金3．00億元。其中1．36億元用于收購集團所屬的深圳錦繡中華49％股權、0．44億元用于收購集團持有的長沙世界之窗25％的股權；1999年，華僑城出資9235萬元，收購集團持有的深圳世界之窗20％的股權；2000年8月，華僑城進行10配3股，募集資金2．43億元，用于收購建設集團控股的歡樂谷項目。2003年12月，華僑城發(fā)行4億元可轉換債券，全部資金用于與華僑城房地產公司共同開發(fā)波托菲諾項目(占50％權益)。

在只有華僑城這一資本平臺的情況下，華僑城集團向上市公司輸送利潤的傾向并不難理解。此外，華僑城集團持有華僑城總股本的68．60％，單就這一比例，華僑城集團伸出援助之手并不吃虧。

退出傳統(tǒng)家電產業(yè)的抉擇

與華僑城相比，從1999年前的高歌猛進，到2000年的價格雪崩，陷入價格戰(zhàn)泥潭的深康佳，已在彩電領域掙扎多年。如何推動深康佳產業(yè)升級，是華僑城集團的一件大事。倚重政策扶持的華僑城集團，在_充分競爭的彩電業(yè)，謀劃撤出有其明智之處。

深康佳上市以來，先后于1996、1998、1999年進行了再融資，累計融資超過20億元，這為深康佳的快速發(fā)展壯大奠定了基礎。

在1989～1999年，深康佳的主營業(yè)務收入從3．3億元增長到101．3億元，十年間收人增長30倍，在銷售收入的拉動下，深康佳的凈利潤也從1000多萬元很快上升到數(shù)億元。深康佳上市后，連續(xù)七年的每股收益保持在0．80～1．10元，顯示出當時的輝煌。

然而，由于彩電業(yè)激烈的價格戰(zhàn)，深康佳的利潤從2000年出現(xiàn)下滑，2001年深康佳進而巨虧6．95億元。深康佳本希望借助手機業(yè)務翻身，然而介入不足三年的手機業(yè)務就又一次重蹈彩電業(yè)價格戰(zhàn)的覆轍，欲振乏力。

截止到2003年底，深康佳資產總額為96．37億元，凈資產30.54億元，當年實現(xiàn)主營業(yè)務收入128．06億元，這在華僑城集團的版圖中是很沉重的部分，要想從彩電業(yè)轉型乃至退出都不是件容易的事。

對此，華僑城集團不可能袖手旁觀。2002年，深康佳正是在集團的幫助下，從華僑城房地產公司項目開發(fā)中獲得近億元的投資收益，才得以逃脫被ST的厄運。然而，深康佳擁有30多億元的凈資產，要幫助其重新恢復融資能力，絕非易事。

華僑城集團在深康佳、華僑城兩家公司的股權比例分別為68．60%、40．42%，集中優(yōu)勢扶持華僑城也許是集團公司比較現(xiàn)實的選擇。年初以來，關于華僑城集團淡出深康佳、深康佳與外資合作等傳聞不斷見諸報端，盡管深康佳董秘何建軍矢口否認華僑城集團淡出深康佳的質詢，但傳聞很快得到驗證。

8月31日，深康佳公告，華僑城集團與安徽天大集團簽訂了《股權轉讓協(xié)議》。華僑城集團將其持有的公司5500萬股非流通國有法人股A股，以每股5．53元人民幣的價格，轉讓給天大集團。股權轉讓完成后，華僑城集團仍然直接間接持有深康佳A總股本的31．28%。

通過減持深康佳股權，華僑城集團將逐步從傳統(tǒng)家電行業(yè)撤退，而且近3億元的轉讓價款將對華僑城集團優(yōu)化產業(yè)結構起到重要作用。

迪斯尼壓力之下

自1989年華僑城投資的國內第一家主題公園“錦繡中華”開業(yè)之后的十年里，華僑城一直是國內主題公園業(yè)無可爭議的老大。華僑城所屬的四大主題公園是其最重要的核心資產，也是集團的重要門面，但盈利能力差強人意。

恰在此時，離深圳近在咫尺、占地310英畝的香港迪斯尼樂園將在2005年底落成開放。如果屆時華僑城仍然無法為游客提供新的興奮點的話，迪斯尼樂園將對游客分流，勢必給華僑城旅游業(yè)經營帶來更大挑戰(zhàn)。

“我們現(xiàn)在重點考慮的是，如何應對迪斯尼開業(yè)對華僑城的沖擊?！比A僑城一高管坦言。

華僑城《2001～2005年企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綱要》中，明確了加快跨區(qū)域發(fā)展，實施“中華錦繡”工程的戰(zhàn)略構想。希望以華僑城突出的旅游品牌、主題公園經營管理經驗、旅游市場策劃拓展能力、廣場藝術創(chuàng)意表演系統(tǒng)、資金等要素組成綜合輸出資本，與國內的優(yōu)質旅游資源相結合，構筑華僑城在中國跨區(qū)域的旅游產業(yè)集群。

2001年初，華僑城投資3000萬元的曲阜孔廟旅游項目，是“中華錦繡”工程的第一站。然而，三年之后，今年2月4日，華僑城正式退出在曲阜三孔景區(qū)的經營，將其持有的50%股權轉讓，獲得股權轉讓款3000萬元。

2002年開始，華僑城明顯加快了擴張的腳步。5月，華僑城集團與北京朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)共同注冊成立了北京世紀華僑城實業(yè)有限公司，計劃建設一個面積為1平方公里、總投資為20億元的旅游主題社區(qū)。

2003年初，華僑城又與中國長江三峽總公司、湖北省宜昌市政府簽訂協(xié)議，組建合資公司，注冊資金為人民幣1．5億元，共同開發(fā)長江三峽壩區(qū)旅游資源，發(fā)展三峽壩區(qū)旅游產業(yè)。

但是，華僑城也很明白，其自身和迪斯尼不是一個重量級的對壘，但是對手來了，必須迎戰(zhàn)。投資總額為141億港元的香港迪斯尼公園，一旦建成開放，將對同樣以主題公園為主的華僑城集團形成巨大沖擊。

如今，在深圳風景最漂亮的東部海域，斥資30億元建設一個“東部華僑城”——也是華僑城應對沖擊的策略之一。

地產業(yè)擴張

華僑城房地產公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)，注冊資本為2億元，華僑城持股比例為40％。

截至2003年底，該公司總資產31．30億元。2003年華僑城房地產公司合怍開發(fā)的“波托菲諾純水岸”一期項目(14萬建筑平方米)實現(xiàn)主營業(yè)務收入18．70億元，實現(xiàn)凈利潤5.02億元。粗略計算，其每平方米房地產創(chuàng)造的凈利潤竟然超過4000元，讓人咋舌。

相對深康佳(家電業(yè))的沉淪、華僑城(旅游業(yè))危機四伏，華僑城房地產業(yè)無疑是集團公司一座增值潛力巨大的“金礦”。

近年來，隨著華僑城在深圳土地儲備的減少，華僑城北上京城、東進上海的動作明顯加大，這預示著一種戰(zhàn)略轉移。華僑城集團i芏大力擴張房地產業(yè)務。

2002年6月，華房公司浦江項目正式簽約。浦江鎮(zhèn)開發(fā)是上海市“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃的重要組成部分，預計經過十年的建設，把浦江鎮(zhèn)營造成一個具有意大利風格，集生態(tài)、旅游、居住、商業(yè)為一體的新型城鎮(zhèn)。

北京世紀華僑城實業(yè)公司中，華僑城、華僑城房地產公司分別持股為29．28％、27．03％。今年，有關地產項目已經全面開工。

目前，華僑城地產在深圳地產綜合實力排名中，從上年的第3名躍升到第2名，在全國地產企業(yè)銷售額排行中列第l1位，華僑城集團房地產業(yè)正處于快速發(fā)展階段。

2004年6月28日，國資委發(fā)布有關通報，決定整合巾央企業(yè)的房地產資源，告知擬尋求重組合作方并準備將房地產業(yè)作為非主業(yè)剝離的有關中央企業(yè)，可與華僑城集團公刊等五家企業(yè)聯(lián)系，研究有關重組問題，國資委將做好有關協(xié)調。

盡管這僅是一個指導性的政策，但可以推知，華僑城地產在全國的擴張將受到各種關照。在國資委管轄的資產總額達8·32萬億的189家央企當中，有不下半數(shù)曾染指地產投資。保守估算，有數(shù)百億的資金業(yè)已沉淀其中。

華僑城房地產在眾彩房地產企業(yè)中脫穎而出，一方面反映了華僑城地產在業(yè)內的實力，另一方面，也反映了華僑城集團努力擴張其房地產業(yè)務的結果。政策將有助于華僑城整合全國房地產存量資源。

華僑城地產全國擴張的大幕已經拉開。

整體上市利弊說

據(jù)長期關注華僑域的分析人士預測，北京、上海的房地產擴張，以及深圳三洲田項目，總投資將超過80億元。

公司證券部門的李珂暉表示，北京、上海的項目盤子較大，但可以實現(xiàn)滾動發(fā)展，公司還可以通過自身桌道獲得資金，所以，華僑城對資金的需求，遠沒有外界報道的那么多。

即便如此，華僑城近期的資金需求也會在數(shù)十億元。隨著華僑城集團在北京、上海等大城市“固地”的結束，資金成為實施地產擴張的主要制約因素。

今年以來，TCL集團、武鋼集團整體上市的示范效應，給華僑城集團帶來不小的觸動。寶鋼的整體上市進程，更助推了華僑城集團整體上市的激情。

據(jù)悉，在今年2月召開的華僑城集團2004年工作會議上，華僑城集團首席執(zhí)行官兼總裁任克雷第一次正太提出要“實現(xiàn)整體上市”。有傳言稱，華僑城集團香港主板上市，計劃籌集的資金規(guī)模在80億元港幣。但華僑城對該消息未作確認。

9月24日，華僑城發(fā)布公告稱，控股股東決定投入資金不超過2億元，通過深交所集中競價的交易方式增持華僑城的流通A股，增持規(guī)模不超過華僑城總股本的3％。華僑城A股當日封漲停，其可轉債(125069)漲幅更大，盤中最高漲幅曾達18．1％，終盤以12．13％的漲幅報收。

華僑城集團稱，由于市場環(huán)境的影響，華僑城的市值被市場低估，這種狀況不刊于華僑城控股公司的未來發(fā)展，也有損其全體股東的共同利益，集團公司作為大股東，有責任表達對華僑城控股公司未來發(fā)展的信心。

華僑城集團已持有華僑城68．6％的非流通股，繼續(xù)增持2％的流通股對提升控股地位并不重要。有市場人士認為，集團增持華僑城流通股是明顯的作秀；亦有人士認為華僑城回購流通股意在熱身整體上市。

華僑城房地產公司最初為華僑城集團旗下的全資子公司，經過2000年的資產置換、2001年股權轉讓后，華僑城與華僑城集團的持股比例變?yōu)?0：60。華僑城最近的資料顯示，華僑城房地產公司的股權結構為，華僑城集團持有45％，華僑城持有40％，深圳思眾投資公司持有15％。

《新財經》通過研究華僑城公開資料，注意到先于集團整體改制，華僑城房地產公司的改制已經暗流涌動。深圳思眾投資在華僑城房地產公司的現(xiàn)身的背后，華僑城集團整體上市、抑或分拆上市，管理團隊或已謀定。