凌　月

目前對于中國都市高收入群體投資房地產(chǎn)有核心影響的城市依次是上海、北京、廣州、成都和深圳，而主要因生活環(huán)境因素而產(chǎn)生購置房地產(chǎn)興趣的城市是沿海的大連、青島、杭州和珠海等城市。

隨著最近幾年中國城市房地產(chǎn)的發(fā)展，購房者由周邊甚至更遠的地區(qū)向某些區(qū)域或中心城市匯聚趨向，比如京滬房產(chǎn)尤其是中高檔房產(chǎn)的購置者中，周邊地區(qū)、港澳、甚至外國購房者擁有舉足輕重的比重。

全國性統(tǒng)一市場初現(xiàn)端倪

從前進策略與招商銀行最近進行的《金葵花指數(shù)報告》的研究結(jié)果中可以看出，在這些本土高收入群體中，生活選擇與投資選擇向少數(shù)地區(qū)集中的趨向十分明顯。由于現(xiàn)有的高收入群體，對房地產(chǎn)的投資體驗、收益效果、看好度、相關(guān)知識占有方面比較其他投資工具具有更加突出的正面感受，由此可以推斷，中國都市高收入群體的地區(qū)偏好集中與對房地產(chǎn)投資價值認同相結(jié)合，使得少數(shù)城市的房地產(chǎn)可能獲得來自國內(nèi)多個地域高收入群體組合形成的購買與投資群體，這意味著在高端房市上，全國性統(tǒng)一市場已初現(xiàn)端倪。

上海房地產(chǎn)最具投資價值

在投資價值方面，上海的價值為各地高收入者所一致認同，處第一層級；北京處在第二層級；構(gòu)成第三層級的有深圳、廣州和成都，深圳雖提及率稍低，但考慮訪問對象不包括深圳本地高收入者，故其實際價值應(yīng)高于那些提及率與它接近甚至稍高于它的城市；其余城市大致歸入第四層級。與高收入群體投資地域偏向有所差異的是，在生活地域偏好上，上海與北京在一二層級的地位不變，但認同度已遠不如投資偏好高；躋身于第三層級的城市則分散地包括廣州、成都、大連、珠海、青島、杭州，其中后四個城市的高收入群體是不在調(diào)查范圍內(nèi)的；其余為第四層級城市。投資價值認同與生活地域認同交叉產(chǎn)生的后果可用做考察各地房地產(chǎn)市場的動員力。綜合兩個方面因素的作用，目前對于中國都市高收入群體投資房地產(chǎn)有核心影響的城市依次是上海、北京、廣州、成都和深圳，而主要因生活環(huán)境因素而產(chǎn)生購置房地產(chǎn)興趣的城市是沿海的大連、青島、杭州和珠海等城市。

在所有的城市中，各地高收入群體對于上海、北京和廣州的投資與生活價值具有較強的公認度。而武漢、西安、沈陽在投資、生活上的價值的低認同度也是普遍的。同時，這些城市的高收入群體也有非常強的自我貶低趨向，比如在生活價值認定方面，北京有11.9%、上海有25.6%、廣州有7.6%、成都有10.1%的高收入者認同本市，而沈陽就只有3.4%、西安只有1.6%、武漢更不到1%；而在投資價值認定方面，認同本市的高收入者上海有49.6%、北京有19.7%、廣州有10.9%、成都有7.5%，而沈陽只有1.4%、西安2.4%、武漢還是不到1%。

成都生活價值認同度高

在上海、北京、廣州以外的其他高價值城市，對于成都的生活價值高認同度來自上海、廣州、沈陽；對于大連、杭州、珠海的生活價值高認同度散步在各市；而從投資價值方面看，京滬穗以外的高價值城市中，對成都的高認同度來自北京、武漢、西安、沈陽；對深圳的高認同度來自上海、廣州、成都和北京；對武漢的高認同度來自上海；對西安的認同度來自京滬。

美國城市研究所每年發(fā)布的美國公眾認定的最適合生活的城市也反過來成為指導美國公眾選擇房地產(chǎn)的重要參考信息。前進策略和招商銀行的這次調(diào)查將已經(jīng)具備了跨區(qū)域進行房產(chǎn)購置能力的中國都市高收入群體對于不同地區(qū)的投資和生活價值放在一起進行比較研究，可以幫助我們形成這樣一個更加明確的認識：高收入群體在地區(qū)價值認同上已經(jīng)超越了本鄉(xiāng)本土的概念，從而使其跨地區(qū)的選擇行為發(fā)生成為可能；而具有吸引力的生活環(huán)境與城市經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的關(guān)系，所有在生活上更有吸引力的城市都是經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，但是人們對于生活環(huán)境的偏好又不僅僅以經(jīng)濟發(fā)展為限，在那些公認度比較高的城市中，我們注意到他們既是具有依水傍海這樣的自然特點，同時相對而言在文化開放度、社區(qū)設(shè)施發(fā)展、信息充分度等方面又是處在相對優(yōu)勢的地區(qū)。