中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展在改善人民的居住條件，克服亞洲金融危機(jī)的負(fù)面影響，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展方面起到了積極的作用。但是，我們?cè)诳吹匠煽?jī)的同時(shí)，也必須冷靜地分析可能給這一新興的市場(chǎng)造成威脅的因素。“房地產(chǎn)過熱”是最嚴(yán)重的威脅，我們決不可對(duì)其掉以輕心。對(duì)中國(guó)的個(gè)別城市來講，“房地產(chǎn)過熱”已不是一個(gè)存在于遙遠(yuǎn)的未來的“將來時(shí)”。對(duì)付過熱，“未雨綢繆”遠(yuǎn)勝于“亡羊補(bǔ)牢”。

住房這種商品的投機(jī)需求與實(shí)際需求是同時(shí)存在的。隨著房?jī)r(jià)的升高，實(shí)際需求會(huì)越來越少（兩者反相關(guān)），價(jià)格也會(huì)受到向下的壓力從而回到合理的，人們可以接受的水平；但是，投機(jī)需求則恰恰相反，價(jià)格越漲，投機(jī)需求越旺（兩者正相關(guān)），從而在短期內(nèi)造成價(jià)格的一路飆升，“買漲不買落”則可看成過熱出現(xiàn)的一個(gè)重要表現(xiàn)形式。此外，投機(jī)需求與實(shí)際需求是可以相互轉(zhuǎn)換的，在正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，實(shí)際需求占主導(dǎo)，絕大多數(shù)消費(fèi)者買房子是為了自己居住之用，但是，當(dāng)價(jià)格上漲到一定程度并被預(yù)期會(huì)繼續(xù)上漲，使得在短期內(nèi)（一至兩年內(nèi)）買進(jìn)賣出房子變得有利可圖時(shí)，投機(jī)需求便會(huì)逐漸代替實(shí)際需求，越來越多的人買房子的目的變成了迅速脫手牟利。如果這種態(tài)勢(shì)得不到及時(shí)遏制，便會(huì)造成價(jià)格在短期內(nèi)的飛漲并有可能形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)過熱能夠產(chǎn)生并持續(xù)的條件有：1.人們預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)不斷上升，這為投機(jī)買賣房子牟利的行為提供了動(dòng)力；2.買進(jìn)賣出房子的交易成本能夠保持在低水平，這是投機(jī)行為得以持續(xù)的條件；3.金融機(jī)構(gòu)能持續(xù)提供大量的利率較低的短期貸款，這為投機(jī)者的短期買入提供了財(cái)力支持。若這3個(gè)條件同時(shí)具備，房地產(chǎn)過熱便有了產(chǎn)生的可能，若不采取有效措施便有蔓延擴(kuò)大的危險(xiǎn)。

從宏觀角度講，房地產(chǎn)“價(jià)格變化率、短期貸款率、交易成本”三者之間的關(guān)系對(duì)造成房地產(chǎn)過熱有著直接的聯(lián)系。而價(jià)格變化率與短期貸款率之間的關(guān)系應(yīng)作為首要考慮的因素，因?yàn)槌鲎糟y行的貸款是買房資金的首要的來源（中國(guó)60%—70%的購(gòu)房者申請(qǐng)住房貸款），在假定交易成本為零的前提下，若價(jià)格變化率高于短期貸款率，在短期內(nèi)的投機(jī)性買賣便在“理論上”有利可圖；若買進(jìn)賣出的成本又能保持在一個(gè)低于買進(jìn)賣出的收益的低水平上，則短期的投機(jī)性買賣也在“實(shí)際上”有利可圖，過熱便有了可能產(chǎn)生的宏觀條件。不妨以一個(gè)簡(jiǎn)單的例子說明：假定某地1年期的貸款率為5%，基年房?jī)r(jià)為100，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率為10%，為1年期的貸款率的1倍。那么甲于基年從銀行貸款100買房，然后于第二年以市價(jià)賣給乙，可賺純利5；乙第二年從銀行貸款110買了甲的房子，然后于第三年以市價(jià)賣給丙，可獲純利5.5；丙第三年從銀行貸款121買了乙的房子，然后于第四年以市價(jià)賣給丁，可獲純利6.05。由此可見，單考慮價(jià)格變化率與短期貸款率的關(guān)系，只要前者大于后者，那么就存在短期內(nèi)投機(jī)獲利的可能。如果買進(jìn)賣出的交易成本（因地區(qū)不同而不同）又無法大于收益，則短期房地產(chǎn)投機(jī)便成為了可行的牟利工具。

一個(gè)例子：某大都市出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫跡象

1997-2002年全國(guó)住宅平均價(jià)格年增長(zhǎng)率為3%，大大低于央行規(guī)定的5.58%的1年及1年以下貸款率。結(jié)合以上分析可知，全國(guó)范圍內(nèi)遠(yuǎn)未出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱。

中國(guó)某大都市B的住宅價(jià)格上漲率自1999年開始了大幅度上漲，2000-2001年度更是達(dá)到了兩位數(shù)，已形成了出現(xiàn)過熱的第一個(gè)基本條件。這是一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象。同時(shí)，根據(jù)香港戴德梁行對(duì)該市2002年初房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析報(bào)告：“該市綜合開發(fā)實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，中央銀行再度降低存貸款利率，貨幣化分房由政策研究階段轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)階段，房地產(chǎn)手續(xù)費(fèi)大幅降低等，都促進(jìn)了該市房市的加速發(fā)展?！惫P者認(rèn)為，從上述中可以同時(shí)得到另一個(gè)“隱性”的結(jié)論——投機(jī)房地產(chǎn)的交易成本也相對(duì)降低了，“房地產(chǎn)手續(xù)費(fèi)大幅降低，中央銀行再度降低存貸款利率”在促進(jìn)實(shí)際需求的同時(shí)也降低了投機(jī)需求的“門檻?！?/p>

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：如果該市的住宅平均房?jī)r(jià)仍保持10%的年增速，短期貸款率（5.5%）、短期買賣的主要交易成本不變，則越來越多的人將對(duì)B市房?jī)r(jià)持有較高的預(yù)期，短期買賣價(jià)差將進(jìn)一步有利可圖。從宏觀上講，B市已出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫的苗頭。之所以說是“苗頭”，是因?yàn)閺纳厦娴暮暧^數(shù)據(jù)中反映的情況（快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，較低的交易成本和貸款利率）可以“誘使”越來越多的人持有“高預(yù)期—速投機(jī)—快轉(zhuǎn)手—高回報(bào)”的心態(tài)，從而使越來越多的人買房子的目的轉(zhuǎn)變成短期投機(jī)牟利，從而刺激了投機(jī)性需求的不斷增長(zhǎng)。隨著本地與外來的投機(jī)資本的不斷增長(zhǎng)，B市的房地產(chǎn)泡沫必然會(huì)逐漸膨脹。一旦泡沫破裂，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重的破壞，甚至破壞金融系統(tǒng)運(yùn)作，引發(fā)一場(chǎng)全面的金融危機(jī)?？傊?，危害極大。

抑制過熱的3個(gè)可行目標(biāo)

對(duì)付房地產(chǎn)過熱，“防患于未然”比事后“亡羊補(bǔ)牢”更為重要。那么，如何預(yù)防房地產(chǎn)過熱呢？筆者認(rèn)為可以確立3個(gè)不同且相對(duì)獨(dú)立的目標(biāo)：1.降低價(jià)格的增速以便降低對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期；2.提高商業(yè)銀行的短期買房貸款利率；3.提高短期房屋的轉(zhuǎn)手交易成本。

降低房?jī)r(jià)

針對(duì)第一個(gè)目標(biāo)所作的努力收效是很慢的。結(jié)合中國(guó)的實(shí)際國(guó)情，作為已經(jīng)全面開放的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，其市場(chǎng)化成分越來越高，房?jī)r(jià)主要受市場(chǎng)環(huán)境的影響；而且，作為供給彈性最小的要素——土地在B市這樣一個(gè)大都市里的降價(jià)空間也很小，所以，行政干預(yù)、控制供給面的有關(guān)政策并不能使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有效降低。另一方面，對(duì)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的過度干預(yù)又可能造成投資的極度萎縮，與我國(guó)“擴(kuò)大內(nèi)需”、“住房改革”的基本戰(zhàn)略相左。

提高商業(yè)銀行短期買房貸款利率

與第一個(gè)目標(biāo)相比，提高商業(yè)銀行的短期貸款利率的做法在中國(guó)更容易實(shí)現(xiàn)。但價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化卻使得定出一個(gè)新的只抑制投機(jī)需求卻不影響實(shí)際需求的利率變得難上加難。而且，歷史已證明了貨幣政策的改變是不可能完全控制某個(gè)市場(chǎng)或某個(gè)產(chǎn)業(yè)的走向的。這個(gè)目標(biāo)看似容易實(shí)則不一定很見效，而且有可能影響到房地產(chǎn)的真實(shí)需求，與我國(guó)政府“擴(kuò)大內(nèi)需”，“加速住房改革”的基本戰(zhàn)略相悖。

提高房屋短期再交易成本

這一目標(biāo)是目前最容易、最有效的。既能抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，又不會(huì)對(duì)社會(huì)其他群體造成絲毫損害。說它最容易，是因?yàn)榉课莸脑俳灰壮杀局饕烧刂?，政府完全可以依靠行政命令?qiáng)制執(zhí)行；說它有效，是因?yàn)槿绻艽蠓鹊奶岣哔I進(jìn)房屋后于短期（一至兩年內(nèi)）再賣出的交易成本，使買賣價(jià)差所得利潤(rùn)等于或小于交易成本，對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為造成致命的打擊，有效抑制已產(chǎn)生的過熱苗頭和可能產(chǎn)生的過熱。這一措施對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)需求不會(huì)造成任何影響，不會(huì)對(duì)社會(huì)的其他群體造成損害，與投機(jī)性需求相比，房地產(chǎn)的真實(shí)需求是長(zhǎng)期的需求，簡(jiǎn)單地說，沒有人為了居住的目的辛辛苦苦買了一套商品房后只住了一兩年就又轉(zhuǎn)手賣了。既然如此，第三個(gè)目標(biāo)便不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)真實(shí)需求群體造成利益上的損害，也不會(huì)與國(guó)家“擴(kuò)大內(nèi)需”、“住房改革”的戰(zhàn)略相背。

建議對(duì)買房后兩年之內(nèi)又賣出的單位和個(gè)人加征100%的“收益”稅。這一行政措施雖名為“稅”，但并不是普通的稅種，因?yàn)槠淠康牟⒉皇菫榱颂岣哒霓D(zhuǎn)移支付能力，而是通過設(shè)立較高的短期交易成本使得短期的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)無利可圖。