中國(guó)人民銀行6月13日公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款以及土地儲(chǔ)備貸款做出了新的規(guī)定。

一石激起千層浪。一些房地產(chǎn)商說此舉無異于“釜底抽薪”，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有金融的支持是不可行的，但市場(chǎng)中的供需雙方若完全依賴于單一銀行渠道的支持，全部風(fēng)險(xiǎn)都將成為銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

我們認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅僅依靠政策性金融支持或者商業(yè)銀行信貸都不能解決房地產(chǎn)商和廣大購(gòu)房者的資金瓶頸。最根本的方法還是開放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的融資方式和融資工具，變孤軍作戰(zhàn)為全民參與。

1000多年前，詩(shī)圣杜甫曾發(fā)出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感嘆，時(shí)至今日，又有多少“張大民”還沒有過上他們的幸福生活。黨的“十六大”明確提出，到2020年我國(guó)將全面進(jìn)入小康社會(huì)，但正如建設(shè)部前任部長(zhǎng)侯捷所言，“小康不小康，關(guān)鍵看住房?！?/p>

2000年我國(guó)人均GDP已達(dá)到860美元，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)已由溫飽社會(huì)邁入小康社會(huì)。在衣、食、住、行四大需求中，吃飯和穿衣的要求已經(jīng)基本得到滿足，但人們對(duì)車子和房子的要求還沒有被滿足。相對(duì)而言，人們對(duì)房子的需求更為迫切，因?yàn)橹挥小鞍簿印辈拍堋皹窐I(yè)”。構(gòu)成中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車（出口、投資、內(nèi)需）中，房地產(chǎn)的發(fā)展無疑將刺激投資及內(nèi)需方面的增長(zhǎng)，可以預(yù)見，在今后很長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)都將發(fā)揮中流砥柱的作用。

在住房制度改革以前，我國(guó)的住房市場(chǎng)主要是以國(guó)有、集體企業(yè)作為投資主體，向職工福利分配住房。今天的住房市場(chǎng)主體已轉(zhuǎn)向商品住房的建設(shè)、銷售。1991年，全國(guó)商品房的銷售面積為2745萬平方米，2002年已大幅增加到16570萬平方米，其中個(gè)人購(gòu)買率高達(dá)88%以上。住房市場(chǎng)化正在穩(wěn)步推進(jìn)！

世界銀行的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP達(dá)到1500美元以上時(shí)，其住宅建設(shè)也將達(dá)到峰值。從1998年——2000年，我國(guó)住宅投資的年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了10.4%，加上對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶來的波及效益，使住宅投資占同期國(guó)內(nèi)名義GDP增長(zhǎng)的32.5%。在今后將近10年的時(shí)間里，我國(guó)住宅建設(shè)的增長(zhǎng)勢(shì)頭不可阻擋，將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。在這一過程中，充足的資金支持將是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，無論是開發(fā)商還是購(gòu)房者都將產(chǎn)生大量的資金要求。

從1999年下半年開始，全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。大家都知道，中國(guó)金融業(yè)所面臨最棘手的問題就是高居不下的不良資產(chǎn)率，而目前個(gè)人住房貸款的違約率卻處在不到1%的低水平，因此各家商業(yè)銀行逐步減少了對(duì)國(guó)有企業(yè)的貸款，而個(gè)人貸款業(yè)務(wù)卻在不斷地上升，以個(gè)人住房為主的消費(fèi)信貸已成為國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域。

經(jīng)濟(jì)適用房：惟一供不應(yīng)求的商品

中國(guó)住房需求的“蛋糕”到底有多大？建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹為記者算了一筆賬：

從城市化角度看，中國(guó)城鎮(zhèn)化水平每增加1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口相應(yīng)就增加1800多萬。1980年我國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?9.4%，1995年為29%，2001年又上升到36.2%。照目前的速度增長(zhǎng)，到2010年將達(dá)到46%。屆時(shí)，城市人口將達(dá)到6.4 億。

從市場(chǎng)潛力看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積在14平方米左右，雖然比改革開放前提高了不少，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍。此外，城鎮(zhèn)家庭住房在8平方米以下的家庭比例為12%，在12平方米以下的家庭比例更是高達(dá)40%。而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到33—35平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。

中國(guó)人民銀行、建設(shè)部、日本國(guó)際協(xié)力基金組織、日本野村綜合研究所共同組織中日兩國(guó)的專家，用了2年多的時(shí)間對(duì)中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行了專題調(diào)研，并選擇了一些有代表性的城市進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并對(duì)這些城市的住戶、企事業(yè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)商做了上萬份問卷調(diào)查。在此基礎(chǔ)上，日本專家應(yīng)用國(guó)際通行的經(jīng)驗(yàn)和模型，對(duì)中國(guó)未來10年中各類住宅的需求進(jìn)行了科學(xué)的預(yù)測(cè)。（研究報(bào)告全文近期將由中信出版社出版）

報(bào)告顯示，大陸31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的人口中，居住在城市的人口達(dá)4.56億，是總?cè)丝诘?6%。2000年中國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品房的支出增長(zhǎng)了50.6%，其中84.8%為個(gè)人購(gòu)買。今后，個(gè)人購(gòu)買商品房的比例仍將不斷上升。

中日專家對(duì)上海、武漢、成都3個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)及住房公積金的運(yùn)作狀況進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)查。專家們預(yù)測(cè)，到2010年上海市全市人口將達(dá)1357萬人，自有住房需求量為82.6萬戶、租房需求量為93.8萬戶。隨著城市化的加速，流動(dòng)人口的增加，可以預(yù)見，上海在未來10年間將會(huì)產(chǎn)生約1.52億平方米住房需求，由此產(chǎn)生3729.6億元的資金需求。

2010年，武漢市人口將達(dá)792萬人，自有住房需求量為57.7萬戶、租房需求量為26.5萬戶。與上海、成都相比，武漢國(guó)營(yíng)企業(yè)的公房數(shù)量較多。擁有公房的人在出售公有房后，購(gòu)買自有住房的比例也較大。因此，預(yù)計(jì)武漢將會(huì)有約6346萬平方米的住房需求和94億元的資金需求。

成都市人口在2010年將達(dá)1093萬人，自有住房需求量為29.1萬戶，租房需求量為55.7萬戶。但是由于受西部大開發(fā)政策的影響，流動(dòng)人口將會(huì)增多，預(yù)計(jì)成都將會(huì)有約有6144萬平方米的住房需求和40億元的資金需求。（見表1、表2）

城市人口的迅速增長(zhǎng)和潛在市場(chǎng)的巨大需求給我國(guó)住房建設(shè)提供了無限的想象空間。

“和需求相比，目前國(guó)內(nèi)提供的住宅有著很大的差距。”秦虹對(duì)記者說，“這個(gè)差距不僅是在供應(yīng)的數(shù)量上，還有諸如房屋結(jié)構(gòu)滿足不了需求以及高檔房供應(yīng)比較多等問題?！?/p>

據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近5年來，我國(guó)城鄉(xiāng)住宅投資年增長(zhǎng)額保持在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)額的30%左右。截至2002年底，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積超過20平方米，82%的城鎮(zhèn)家庭擁有了私有住房，住房成套率達(dá)到70%。

但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房水平還比較低，我國(guó)尚有1.5億平方米危舊房屋需要改造、156萬個(gè)家庭缺房、35萬個(gè)家庭人均建筑面積在8平方米以下。改善中低收入家庭的住房條件，我們的任務(wù)還十分艱巨。目前全國(guó)80%以上家庭屬于中低收入家庭，在這些家庭中，至少有50%以上的住房比較緊張，條件較差。

1998年政府取消了福利分房，經(jīng)濟(jì)適用房成為中低收入家庭實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)的惟一期盼。

由于經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，北京每次推出此類項(xiàng)目都會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者幾天幾夜排號(hào)的景象，從最早的天通苑、回龍觀到后來的瑞海新城、翠城。不論寒冬還是酷暑，只要有經(jīng)濟(jì)適用房放號(hào)，購(gòu)房者一般就會(huì)提前3、4天到售樓處安營(yíng)扎寨，一副不達(dá)目的誓不罷休的樣子。很多人餓了吃點(diǎn)方便面，渴了喝點(diǎn)自帶的水，苦熬幾個(gè)晝夜，只是為了拿到一張經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)表。

經(jīng)濟(jì)適用房之所以這樣受寵，最主要的原因就是它的價(jià)格低，老百姓可以承受的起。北京社會(huì)科學(xué)院近期完成的一份《居民生活質(zhì)量研究報(bào)告》中顯示，北京城區(qū)有48.6%的在職人員月收入在1000－2000元之間；月收入在1000元以下的為40.3%；只有11.1%的就業(yè)者月收入在2000元以上。而相對(duì)于市民的收入，北京的樓價(jià)真的有些“高處不勝寒”。有數(shù)據(jù)顯示，北京家庭年平均收入與樓價(jià)比已經(jīng)達(dá)到1∶22，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1：6的國(guó)際平均水平。

高樓價(jià)和低收入一方面造成相當(dāng)一部分商品房有價(jià)無市；另一方面又造成經(jīng)濟(jì)適用房得不到開發(fā)?，F(xiàn)在，中國(guó)有98.5%的商品供大于求，1%的商品供求平衡，只有0.5%的商品供不應(yīng)求。“在現(xiàn)今的中國(guó)，中低價(jià)位的商品房成為了惟一供不應(yīng)求的商品?！鼻睾鐚?duì)記者說。

到目前為止，經(jīng)濟(jì)適用房占商品房銷售面積的比例，上海為8%，武漢和成都為31%，在住房市場(chǎng)占有越來越重要的位置（見表3）。但是，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于利潤(rùn)較低，開發(fā)商對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的興趣不大。

走出供應(yīng)與需求的錯(cuò)位就需要改進(jìn)目前住宅金融體制。

住房公積金：住宅金融的核心

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本通常只占資產(chǎn)總額的10%，即每1元的自有資本必須推動(dòng)10元的總資產(chǎn)。顯而易見，房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)的依賴性較其他行業(yè)更大，金融支持的薄弱將使房地產(chǎn)開發(fā)成為天方夜譚。

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，為了將房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)有效地結(jié)合起來，各國(guó)政府對(duì)住宅金融機(jī)構(gòu)的組織形式、資金來源、信用保證等多方面實(shí)行政府參與或加以引導(dǎo)，并在財(cái)政、稅收上給予支持，從而確保了住宅金融機(jī)構(gòu)擁有穩(wěn)定的資金（見表4）。

中國(guó)的住宅金融雖然起步晚，但目前已初步建立起具有中國(guó)特色的住宅金融體系，即以“住房公積金”為核心，以各大商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部為運(yùn)行主體的住宅金融模式。這種住宅金融體系可以大致分為房地產(chǎn)開發(fā)金融和個(gè)人住宅金融兩大塊，前者為開發(fā)商、投資商、建筑商等住房建設(shè)者提供融資；后者則給居民個(gè)人購(gòu)房提供金融支持。個(gè)人住宅金融大致可分為政策性住宅金融和商業(yè)性住宅金融兩大類，前者俗稱為“委托性”業(yè)務(wù)，以住房公積金的運(yùn)作為核心；后者為“自營(yíng)性”業(yè)務(wù)，以商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款為主要方式。

1991年，為了加大個(gè)人住房貸款的發(fā)放力度，改善中低收入家庭的購(gòu)房能力，上海市借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)率先推行公積金制度。1994年，國(guó)務(wù)院在全國(guó)推廣了這一制度。目前全國(guó)有30個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，36個(gè)大中城市，213個(gè)地級(jí)市和大部分縣建立了住房公積金制度。其基本原則是“房委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”。

住房公積金制度是國(guó)家動(dòng)用法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)住房基金進(jìn)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，并由政府集中支配，定向用于住宅建設(shè)和住宅融資的管理制度。這一制度已成為我國(guó)住宅金融體系的重要支柱之一。各地住房公積金繳存比例基本達(dá)到職工工資收入的5%，部分城市達(dá)到8%—10%。住房公積金的覆蓋率也逐步提高，上海、天津等地達(dá)到90%以上。

2001年年底，全國(guó)商業(yè)性和公積金個(gè)人住房貸款余額合計(jì)達(dá)6398億元，是1997年的33倍，首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%。同期，全國(guó)住房公積金歸集總額為3326億元，歸集余額為2405億元，共向210萬戶家庭發(fā)放貸款970億元。住宅金融的發(fā)展不僅大大提高了居民購(gòu)房的支付能力，也有效地推動(dòng)了房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改善了銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

住房公積金貸款在資金支持力度、運(yùn)營(yíng)模式以及服務(wù)方面仍存在許多問題。中國(guó)人民銀行研究局的劉萍處長(zhǎng)劉萍介紹，在目前公積金管理中存在以下3個(gè)方面的問題：

第一，一些地區(qū)的住房委員會(huì)制度沒有真正建立，“房委會(huì)決策”流于形式。公積金管理中心是在地方政府監(jiān)督下的獨(dú)立的事業(yè)單位，不少公積金管理中心在人員構(gòu)成、業(yè)務(wù)費(fèi)用方面與行政部門連為一體，實(shí)際上是“兩塊牌子，一套班子”，至今仍未按照規(guī)定實(shí)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理。有些地方的公積金管理中心還存在著和地方政府的住宅管理部門、住宅委員會(huì)等行政部門共同編制財(cái)務(wù)報(bào)表的情況。這使得公積金管理中心自身的資產(chǎn)負(fù)債管理變得模糊不清。

公積金是一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，國(guó)內(nèi)有些公積金管理中心并不把它作為是對(duì)公積金存款人的一種負(fù)債。相反，認(rèn)為它是依法在各地區(qū)“征收”的一種特殊資金，是公積金管理中心的資產(chǎn)，其運(yùn)用權(quán)在于公積金管理中心。這種認(rèn)識(shí)的偏差導(dǎo)致公積金管理中心與公積金存款人之間的關(guān)系，是作為存款人的代理人進(jìn)行存款的資產(chǎn)管理，還是與存款人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，至今沒有一個(gè)十分明確說法。

第二，住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范，住房公積金管理中心不能真正作為“不以贏利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”運(yùn)行。一些城市甚至存在多個(gè)管理中心的現(xiàn)象，資金管理分散。

目前遍布全國(guó)的2000多家公積金管理中心，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，業(yè)務(wù)由不具備金融專業(yè)知識(shí)的人員處理。由于業(yè)務(wù)人員的融資審查能力不足，造成了某些地方公積金管理中心出現(xiàn)不發(fā)放貸款的情況和消極態(tài)度對(duì)待貸款發(fā)放的情況。

盡管國(guó)內(nèi)大多數(shù)公積金管理中心將所積累的公積金滯留在所委托的商業(yè)銀行，但由于所謂的公積金“屬地”管理原則，使得資金無法在不同地域的公積金管理中心之間進(jìn)行相互融通、調(diào)撥。

第三，一些地方住房公積金監(jiān)督機(jī)制不健全，住房公積金使用率低，擠占、挪用住房公積金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，公積金的管理存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

全國(guó)住房公積金的使用效率一直不高，個(gè)人貸款余額占?xì)w集余額的平均比例僅在1/3左右。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展在不同地區(qū)之間存在較大差異，如北京、上海、天津等地，貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較為迅猛，放貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，近幾年甚至還會(huì)出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象。但有的地區(qū)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)較少，歸集上來的資金貸不出去，形成了大量沉淀。

在資金運(yùn)用方面，既存在著地方政府下達(dá)行政命令的現(xiàn)象，也存在著公積金管理中心獨(dú)自進(jìn)行非法運(yùn)作的情況。其挪用形態(tài)各異，諸如作為地方財(cái)政資金的挪用、作為對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行資金補(bǔ)貼的挪用、作為土地、房地產(chǎn)投機(jī)目的的挪用、作為股市投資的挪用，等等。而這些資金被挪用后回收的可能性很低，大部分已成為不良債權(quán)。由此造成的后果是，盡管賬面上的公積金余額很大，但實(shí)際上可用于貸款的資金卻不足。

各公積金管理中心在每年公布公積金及住房貸款的金額時(shí)，都是“報(bào)喜不報(bào)憂”。盡管財(cái)政部要求公積金中心應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)價(jià)主義的原則編制財(cái)務(wù)報(bào)表，但在一些公積金管理中心至今還拒絕披露財(cái)務(wù)信息，將其視為“商業(yè)秘密”。按理說，公積金管理中心應(yīng)該接受公積金存款人的檢查，但現(xiàn)在的情況是，財(cái)務(wù)報(bào)表不完備與財(cái)務(wù)信息不公開的“雙重壁壘”，使得來自外部的檢查都被隔離于門外。

在現(xiàn)行的利率管理體系下，公積金貸款利率優(yōu)勢(shì)并不明顯。以30年期貸款為例，年利率為4.59%，只比普通的商業(yè)銀行按揭貸款利率低1%。如果公積金貸款額在5萬—10萬元、還款期限在10年—15年的話，1%的利率差意味著每戶每月的利息負(fù)擔(dān)只能減輕40元——80元左右，這種水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足一般的城市職工的要求。另外，在現(xiàn)行制度下，公積金貸款采取的是每年進(jìn)行一次調(diào)整的浮動(dòng)型利率，這也與居民在接受融資時(shí)，希望在低利率時(shí)期將貸款的還款金額固定的需求相左。

“我們的公積金還存在著‘窮人幫助富人’的問題?！鼻睾缯f，“目前各地公積金是按照工資比例的5%——10%繳存。但國(guó)內(nèi)高收入階層的10%和低收入的10%存在著很大的差距。由此產(chǎn)生的后果是，高收入者對(duì)于公積金的用量大大高于低收入者。低收入者可能交一輩子的錢，最后并沒機(jī)會(huì)用這錢去買房子。這很不公平。公積金是互助的形式，應(yīng)該設(shè)計(jì)成高收入者高利息貸款，低收入者低利息貸款?！鼻睾缯f。

作為政策性金融的住房公積金在運(yùn)作中有必要融入與住宅政策相對(duì)應(yīng)的新型金融商品。但是現(xiàn)行的住房公積金制度除了比商業(yè)住房貸款利率低之外，在融資條件方面并沒有體現(xiàn)其它政策性因素。此外，住房公積金制度在許多中小城市沒有全面推廣開來。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的在崗職工人數(shù)計(jì)算，2000年住房公積金的覆蓋率為55%，還有近4700萬職工未建立住房公積金，有13個(gè)省的公積金覆蓋率不到50%，河南還不到30%。相當(dāng)多的地區(qū)住房公積金仍然局限于國(guó)有單位之內(nèi)，而占職工總數(shù)更大份額的非國(guó)有職工沒有機(jī)會(huì)進(jìn)入這一制度。因此，住房公積金社會(huì)保障作用得不到很好的發(fā)揮。

據(jù)記者得到的消息，目前央行會(huì)同建設(shè)部所做的公積金改革方案業(yè)已完成，將分為3個(gè)階段改革現(xiàn)行的公積金管理體系。

第一階段將由現(xiàn)行的管理體系向管理機(jī)構(gòu)型過渡，設(shè)立 “中央住房公積金管理中心”、“省住房公積金管理中心”、“城市住房公積金管理中心”3級(jí)組織體制；

第二階段是由管理機(jī)構(gòu)型向系統(tǒng)金融型過渡，作為從行政部門分離出來的非營(yíng)利獨(dú)立法人，設(shè)立“中央住宅金融機(jī)構(gòu)”和“省住宅金融機(jī)構(gòu)”，重新構(gòu)筑住房公積金的組織體制；

第三階段是由系統(tǒng)金融型向政策金融機(jī)構(gòu)型過渡，作為承擔(dān)住宅政策金融的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立“中央住宅銀行（暫稱）”，從根本上重建住房公積金的組織體制。

央行新政策：一石激起千層浪

6月的京城，天氣已是初夏的燥熱，但央行的一紙公文還是讓房地產(chǎn)商感到絲絲寒意。中國(guó)人民銀行2003年6月13日公布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款以及土地儲(chǔ)備貸款做出了新的規(guī)定，提高了貸款的門檻。

一石激起千層浪。一些房產(chǎn)界人士說此舉是“釜底抽薪”，因?yàn)楝F(xiàn)在多數(shù)房產(chǎn)項(xiàng)目資金都來自商業(yè)銀行，房產(chǎn)業(yè)風(fēng)聲鶴唳，可能最直接的后果是銀行的壞賬增加。有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家也表示不要搞“一刀切”。但央行痛下殺手也有不得已的苦衷。目前紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)在央行看來繁榮中已泛起了泡沫，而各家商業(yè)銀行視為“香餑餑”的個(gè)人住房貸款也存在著“短存長(zhǎng)貸”的隱憂。

在中國(guó)，由于沒有開放房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，沒有發(fā)展銀行信貸之外更多的金融工具（諸如不動(dòng)產(chǎn)基金、不動(dòng)產(chǎn)信托基金、抵押貸款證券化等手段），使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部流程都離不開銀行信貸的支持，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購(gòu)房的消費(fèi)信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。銀行可謂是“萬千風(fēng)險(xiǎn)于一身”。

“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)階段性的調(diào)整不可避免?！眲⑵继庨L(zhǎng)對(duì)記者說，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)持續(xù)了5年的高速增長(zhǎng)，每年的平均增速都在25%左右。但其中也暴露了一些問題，在局部地區(qū)出現(xiàn)了局部性的泡沫。”據(jù)央行的研究預(yù)測(cè)，2003年房地產(chǎn)的投資增幅要整體回落，樓盤的銷售價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)回落。

眾所周知，近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與金融業(yè)的大力支持是分不開的。特別是1998年央行放開對(duì)個(gè)人的住房抵押貸款，而此前銀行只是給開發(fā)商貸款。目前，國(guó)內(nèi)各家銀行的個(gè)貸業(yè)務(wù)都是增速很快的部分。據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字：住房抵押貸款余額在1993年時(shí)是19億，在1998年達(dá)到426億，1999年為1358億，2000年為3377億，2001年為5598億，2002年為8253億。但在個(gè)貸如火如荼的背后，隱憂也不容忽視。

據(jù)央行發(fā)布的《2002年中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，2002年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7736億元，同比增長(zhǎng)21.9%。從當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況看，部分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)量過大、房?jī)r(jià)上漲過快、住房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高等問題。

2002年11月，中國(guó)人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。許多房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行手中獲得開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的資金，進(jìn)行滾動(dòng)操作，然后將樓盤以按揭貸款的方式進(jìn)行銷售，并將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)套在了銀行身上。全國(guó)建筑市場(chǎng)稽查特派員辦公室在最近對(duì)37個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)行為進(jìn)行的一次專項(xiàng)稽查中發(fā)現(xiàn)，有28.68%的項(xiàng)目未建立項(xiàng)目資本金制度，而寄希望于銀行貸款和售房款來支撐工程開發(fā)建設(shè)。

其實(shí)，從2002年年底以來，央行已經(jīng)不止一次發(fā)出要收縮房貸的信號(hào)。“如果房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅，它對(duì)投資和消費(fèi)的打擊絕不低于股市泡沫破滅的影響?！毖胄幸晃桓邔尤缡钦f。

不少房地產(chǎn)商質(zhì)疑央行未免“下藥過猛”，認(rèn)為一旦收緊房地產(chǎn)貸款銀根，得不到銀行貸款的開放商的資金鏈條可能會(huì)斷裂，資金實(shí)力不夠的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。新華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)認(rèn)為央行此舉非但不能達(dá)到防范金融風(fēng)險(xiǎn)的初衷，還會(huì)導(dǎo)致金融陷阱，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“冬天”，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都會(huì)受影響。任志強(qiáng)說：“開發(fā)商并沒有充分的金融手段可以利用，無法用股權(quán)融資方式擴(kuò)大資本，以滿足市場(chǎng)供給日益擴(kuò)張的條件”。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本融資看，用股權(quán)進(jìn)行融資的情況極差，將近3萬家開發(fā)企業(yè)中，利用發(fā)行股票上市融資的企業(yè)只有130多家（境內(nèi)外上市、買殼及改變業(yè)務(wù)方向）僅占0.4%；用私募方式進(jìn)行股份化的企業(yè)也極為少數(shù)。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資情況看，沒有不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，企業(yè)債權(quán)融資大都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出口，銀行要獨(dú)立面對(duì)開發(fā)商、建筑商和個(gè)人消費(fèi)者三個(gè)方面的信貸資金。

全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生教授說：“我覺得房地產(chǎn)業(yè)最大的問題是在資金瓶頸。單渠道從銀行獲取資金，這是比較危險(xiǎn)的。一旦改變了游戲規(guī)則，馬上就會(huì)對(duì)業(yè)界產(chǎn)生非常大的影響。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)喬志敏教授說：“長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，房地產(chǎn)融資渠道應(yīng)該多元化，北京、上海等地開放的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需求很旺”。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展沒有金融的支持是不可行的。目前化解住宅金融風(fēng)險(xiǎn)最根本的方法應(yīng)該是開放金融市場(chǎng)，讓市場(chǎng)擁有更多的金融工具來分散銀行一家獨(dú)自支撐整個(gè)市場(chǎng)的局面。

貸款證券化：拓寬房地產(chǎn)融資領(lǐng)域

據(jù)專家介紹，目前我國(guó)商品房空置量已超過7000萬平方米，因此積壓的國(guó)有商業(yè)銀行貸款已超過2000億元，再加上新建的商品房，要想全面啟動(dòng)房市，約需要3500億元的巨額資金；此外，我國(guó)要實(shí)現(xiàn)人均居住面積8平方米的目標(biāo)，還需投資數(shù)千億元。看來，公積金、住房基金的積累遠(yuǎn)不能滿足需要，資金瓶頸凸顯。

2002年年底，澳洲最大的投資銀行麥格理銀行與中國(guó)最大的房地產(chǎn)信貸銀行中國(guó)建設(shè)銀行達(dá)成合作協(xié)議，在上海成立了中國(guó)首家致力于房屋信貸服務(wù)和房屋信貸證券化的公司——麥格理管理咨詢有限公司。此舉預(yù)示著住房貸款證券化的悄然登臺(tái)。

據(jù)該公司總經(jīng)理李近宇講，5年前，當(dāng)他們與國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行首次接觸談及住房貸款證券化時(shí)，銀行對(duì)此并不熱心，當(dāng)時(shí)個(gè)人住房按揭貸款的金額尚小，銀行資金充裕，感覺不到壓力。但近兩年的形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了很大變化，以建行上海分行為例，自1992年起至今累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款超過84億元，這樣的資產(chǎn)規(guī)模足以開展房貸證券化。為了擺脫“短存長(zhǎng)貸”引起的流動(dòng)性障礙，許多銀行開始關(guān)注住房貸款證券化。

住房貸款證券化起源于美國(guó)，最初做這個(gè)業(yè)務(wù)的公司是在政府的支持下運(yùn)做的，用SPV（Special Purpose Vehicle）的方式。SPV作為一個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體，把整個(gè)資產(chǎn)池打包以后發(fā)行債券，出售給投資人。由于有政府擔(dān)保，債券的評(píng)級(jí)很高，僅次于國(guó)債。

美國(guó)的全部房地產(chǎn)企業(yè)的股本資本來源中，銀行只占1%，在商業(yè)房地產(chǎn)的全部所有權(quán)中，政府機(jī)構(gòu)只占24%，私人機(jī)構(gòu)占39%，家庭占37%。美國(guó)的商業(yè)抵押信貸的持有者中，銀行只占43%，不動(dòng)產(chǎn)基金或上市基金占有巨大的份額，債券的資本化率高達(dá)90%以上，債券、不動(dòng)產(chǎn)基金幾乎全部上市，成為公民共有的投資。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不僅減輕了銀行的風(fēng)險(xiǎn)，還為普通民眾提供了更多的投資品種。

日本房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化是以信托的方式為主，因?yàn)樵谌毡居行磐秀y行。其委托人是一些專門的住宅金融公司，由于住宅金融公司的資金來源是銀行借款，在其業(yè)務(wù)量過大后會(huì)有資金需求，需要賣掉一些資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)證券化。住宅金融公司就把它的資產(chǎn)委托給信托銀行，信托銀行給資產(chǎn)打包、評(píng)級(jí)，然后向投資者賣出信托收益權(quán)憑證。因?yàn)槊總€(gè)信托資產(chǎn)都是各自獨(dú)立的，所以不需要再?gòu)姆缮习哑鋭冸x出來。20世紀(jì)90年代初，日本修改了證券法，認(rèn)定住房信托收益權(quán)憑證為有價(jià)證券。這樣日本信托銀行的信托商品就有了合法的地位。

據(jù)悉，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有銀行在悄悄進(jìn)行住房貸款證券化的操作，并已經(jīng)成立了住房貸款證券化處專司此事。據(jù)知情人透露，新方案的核心仍是“表內(nèi)融資”，即被證券化資產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于銀行，保留在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中。而央行則希望商業(yè)銀行通過表外融資的方式出售資產(chǎn)。

三菱信托銀行駐京代表處高級(jí)經(jīng)濟(jì)師邱翼認(rèn)為，這個(gè)方案只是一種“抵押債券”的概念，還不是真正意義上的住房貸款證券化。兩者的區(qū)別在于銀行的證券化資產(chǎn)到底是拿來出售還是拿來抵押。

邱翼認(rèn)為，國(guó)內(nèi)銀行在對(duì)待住房貸款證券化這一問題上，“思維落后了”。目前，由于國(guó)內(nèi)銀行的個(gè)人住房貸款不良率普遍低于1%，各家銀行都把個(gè)人住房貸款作為一筆難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加以大力發(fā)展，而不愿因表外融資而被切出。“任何優(yōu)良的資產(chǎn)，如果比例過大，就會(huì)存在著風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款8000億的余額，目前看來是優(yōu)良資產(chǎn)，但也不能無限制地發(fā)展下去?！?他說，“國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)/負(fù)債管理做的薄弱的地方也正在此。如果國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款出現(xiàn)像日本1990年的地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)降到原來的幾分之一，那后果就不堪想象。此外包括地震、SARS這樣的突發(fā)事件對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響都是很大的。所以國(guó)外的銀行不會(huì)讓其資產(chǎn)在某一個(gè)行業(yè)投入過大，他們會(huì)把一些優(yōu)良資產(chǎn)賣掉，任何資產(chǎn)，當(dāng)達(dá)到一定的比例時(shí)，都要毫不猶豫地處理掉?！庇纱?，我們不難理解央行為何出臺(tái)《通知》。在我國(guó)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上就是銀行風(fēng)險(xiǎn)。

一般來講，國(guó)內(nèi)銀行資金的來源都是存款，而存款很少有15年期的，但是銀行的房貸流動(dòng)性就差了。而贏利性、流動(dòng)性、安全性是金融業(yè)的金科玉律。為了實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性、改善流動(dòng)性，就要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。

貸款證券化不僅可以幫助銀行化解風(fēng)險(xiǎn)，還可以解決一直困擾國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的資本充足率的難題，改善銀行的財(cái)務(wù)狀況。

目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的法律不許可銀行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)賣，國(guó)內(nèi)銀行如果要進(jìn)行資產(chǎn)證券化，首先要在法律上做出相關(guān)的調(diào)整，允許資產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。據(jù)悉，有關(guān)部門正在研究、制定與資產(chǎn)證券化相關(guān)的法規(guī)。

在設(shè)計(jì)中國(guó)住房發(fā)展體系與中國(guó)住房金融體系時(shí)，我們同時(shí)還要應(yīng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)國(guó)際化與金融工具證券化這三方面的嚴(yán)峻考驗(yàn)?！奥仿湫捱h(yuǎn)兮”，求索住宅金融改革的過程注定是要曲折前行……