改革開放的20年里，我國的建制鎮(zhèn)數(shù)量增長了近10倍，總數(shù)達(dá)20374個(gè)（截至2001年12月底）；但小城鎮(zhèn)平均規(guī)模明顯偏小。目前，我國城市化進(jìn)程正在加快，有關(guān)部門的預(yù)測，到2010年我國的城市化水平將達(dá)到42％－45%。但是，在中小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，還存在著基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、用地制度不健全、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、社會(huì)保障不完善等問題。究其原因，除了基層地方政府的管理職能不完善外，主要是由于建設(shè)資金嚴(yán)重不足。

從中國目前的金融狀況看，支持中小城鎮(zhèn)建設(shè)是完全可能的。一方面中國目前的房地產(chǎn)投資回報(bào)率較高；一方面，我國居民儲(chǔ)蓄存款余額仍高達(dá)8.7萬億元（截至2002年12月）。資本有著逐利的天性，只要引導(dǎo)適當(dāng)，這部分儲(chǔ)蓄資金完全有可能轉(zhuǎn)化為中小城鎮(zhèn)建設(shè)資金。而轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵是金融創(chuàng)新，在美國運(yùn)行良好的房地產(chǎn)信托基金（REITs）是一種很好的方式。

美國REITs的發(fā)展?fàn)顩r

1960年，美國《房地產(chǎn)信托投資法》的通過標(biāo)志著REITs誕生。REITs是由個(gè)人或機(jī)構(gòu)共同出資成立的持有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)的專設(shè)投資機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)買賣、管理運(yùn)營、維護(hù)過程中取得租金和銷售收入，或者為個(gè)人和機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)抵押貸款取得利息收入。我們這里所說的REITs不同于中國清理整頓前信托公司所經(jīng)營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也不是眾多房地產(chǎn)公司經(jīng)營的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，它是一種集合資金信托，由各專業(yè)公司負(fù)責(zé)各方面具體運(yùn)作，其實(shí)質(zhì)是信托型的房地產(chǎn)證券化。

REITs按照收入來源可分為三大類，權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs。根據(jù)投資人的要求和基金章程，不同類型的REITs在資產(chǎn)配置和投資運(yùn)營方向上，會(huì)有不同的物業(yè)類型(如住宅、寫字樓、倉庫、零售等)和地理區(qū)域的側(cè)重。

美國推出REITs的本意是為了讓私人投資者有機(jī)會(huì)分享原來由機(jī)構(gòu)投資者獨(dú)享的投資權(quán)利，即投資房地產(chǎn)并享有稅收上的優(yōu)惠。在最初的30年里，REITs對房地產(chǎn)投資的促進(jìn)作用有限。1986年頒布的美國國內(nèi)稅收條例作了對REITs有利的調(diào)整，即REITs可以免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照適用的稅率交納所得稅和資本利得稅。從此REITs獲得了較快的發(fā)展。

目前，美國約有500多個(gè)REITs。其中，在紐約證券交易所、NASDQ等處上市交易的公募REITs的數(shù)量從1971年的34支發(fā)展到2002年的176支，最高時(shí)約有226支公募REITs，基金總資產(chǎn)則從1494萬美元增長到183227萬美元。

REITs在美國的快速發(fā)展得益于其嚴(yán)格的管理規(guī)定。美國國內(nèi)稅收條例規(guī)定，公司必須符合以下條件，才能獲得公司層面的收入免稅：

1 以公司、信托或者類似的形式組建；

2 成立董事會(huì)或者理事會(huì)進(jìn)行管理；

3 股份全部可流通；

4 股東不低于100人；

5 REITs必須把90%以上的納稅收入以紅利的形式分配給投資者；

6 在納稅年度后半年內(nèi)，不允許出現(xiàn)低于5人的股東持有超過50%股份的情況；

7 總資產(chǎn)中須至少有75%投資于與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)運(yùn)營、房屋抵押貸款、對其他REITs的投資或政府證券；

8 REITs的總收入中至少應(yīng)有75%的來源于房屋租金收入、房屋抵押貸款的利息收入；

9 持有下屬納稅分支機(jī)構(gòu)的股份占REITs總資產(chǎn)的比例不超過20%。

美國《房地產(chǎn)信托投資現(xiàn)代化法案》于2001年1月正式實(shí)施。該法案允許REITs創(chuàng)建分支機(jī)構(gòu)，由分支機(jī)構(gòu)提供當(dāng)前承租人所期望的服務(wù)，這樣，相當(dāng)于擴(kuò)大了REITs經(jīng)營涉足的領(lǐng)域，使得REITs得以擴(kuò)展收入來源。

由于REITs的收入主要來源于房租、物業(yè)收入，這些收入不但相對穩(wěn)定可測，而且基本與通貨膨脹率保持同步。無論從未來現(xiàn)金流穩(wěn)定性考慮，還是分紅回報(bào)相對水平以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度，REITs越來越受到投資者的青睞。日本、新加坡等一些國家也相繼引進(jìn)。

以REITs促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)

在我國中小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中，我們可以創(chuàng)設(shè)一種類似于經(jīng)過修正的權(quán)益型REITs，籌集中小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中需要的資金。以集合資金信托為手段，具有很多優(yōu)越性，目前這一創(chuàng)新品種已經(jīng)為許多信托公司所關(guān)注。

我國發(fā)展REITs的主體已經(jīng)具備。歷經(jīng)5次整頓的信托投資公司大多擁有雄厚的資金實(shí)力，許多信托投資公司以往的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)為其積累了豐富的投資和管理經(jīng)驗(yàn)。而且，現(xiàn)在急于開拓新的信托業(yè)務(wù)空間。出于自身經(jīng)濟(jì)利益的考慮，信托公司將審慎選擇開發(fā)項(xiàng)目，并由資質(zhì)信譽(yù)較高的建筑公司負(fù)責(zé)施工，從而可以避免當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)中普遍存在的重復(fù)開發(fā)、資源浪費(fèi)、缺乏整體規(guī)劃、質(zhì)量不過關(guān)等現(xiàn)象。

居民需要合適的投資品種。央行第八次降息后，市場利率處于新的歷史低位，而居民儲(chǔ)蓄存款不降反升，這反映出我國金融領(lǐng)域投資品種的極度匱乏。REITs的推出正好可以彌補(bǔ)這一缺陷。從居民個(gè)體角度看，投資房地產(chǎn)信托投資基金，在無須直接擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的情況下，就可分享整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤率；對于已經(jīng)完成自身消費(fèi)過程的高收入階層而言，不必承擔(dān)購買房產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也不必考慮房產(chǎn)的維護(hù)保養(yǎng)；對于尚不具備購買商品房能力的中低收入階層，則可以用此渠道將有限的資金保值增值，待住房二級市場形成熟后，這部分資金更有望轉(zhuǎn)化成有效的購買需求。

可以減緩銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)。REITs至少可以從3個(gè)方面緩解銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)：第一，直接減少了房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)；第二，居民用銀行存款購買基金后，將間接緩解銀行系統(tǒng)日益增加的存差的壓力；第三，由REITs創(chuàng)生的銀行網(wǎng)點(diǎn)售賣、資金結(jié)算、托管等中間業(yè)務(wù)將為銀行體系帶來無風(fēng)險(xiǎn)收益。REITs發(fā)行初期可能將分流部分儲(chǔ)蓄存款，但通過適當(dāng)?shù)耐緩?，完全可以引?dǎo)這些市場資金回流銀行體系。

REITs在我國作為新生事物，仍然提倡適度的政府介入。一方面需要類似美國的稅收傾斜政策一樣的政策支持，另一方面，要最終貫徹支援中小城鎮(zhèn)建設(shè)的目的，離不開政府的規(guī)范和引導(dǎo)。只有在市場和政府的共同努力下，REITs才能發(fā)揮金融引擎的作用，推動(dòng)我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程。