地鐵沿線和地鐵站的開發(fā)權(quán)伴隨著巨大的利益，怎樣做才能讓政府、開發(fā)商和城市居民實現(xiàn)\"多贏\"？

\"地鐵一號線通到了莘莊--該地區(qū)的樓盤價格升幅高達千元以上；地鐵二號線的通車--浦東地鐵沿線的樓盤價格飆升，世紀公園附近的樓盤價格升幅超過40%。隨著上海市軌道交通的迅速發(fā)展，沿線的樓盤價格也日益攀升。\"這是中房指數(shù)系統(tǒng)主辦的\"房地產(chǎn)開發(fā)與軌道交通研討會\"上透露的信息，\"據(jù)我們的調(diào)查，在上海，軌道沿線已經(jīng)有近250個樓盤潛伏在那兒等待商機。\"

一般說來，軌道打通可以帶動房地產(chǎn)價格不同程度地上漲：北京輕軌開通，兩側(cè)2公里范圍內(nèi)的住宅漲價一到二成，廣州地鐵在天馬服裝城設(shè)站的消息一傳出，商鋪價格立刻狂漲30%~40%！廣州地鐵于1993年開工，開工當年和第二年，廣州地鐵一號線沿線物業(yè)升值15%~25%，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%~25%。

因此，有專家認為，房地產(chǎn)業(yè)是除了軌道交通產(chǎn)業(yè)本身之外，分享軌道經(jīng)濟最大的產(chǎn)業(yè)。

樓市\(zhòng)"軌道交通時代\"來臨？

專家認為，隨著軌道交通的不斷延伸，將使人們的居住理念發(fā)生巨大變化。眼下，城鐵、地鐵沿線樓盤不斷受到購房者追捧，樓盤銷售業(yè)績持續(xù)走旺。有人坦言，京城樓市\(zhòng)"軌道交通時代\"已悄然來臨。

據(jù)有關(guān)人士介紹，受北京城鐵西線通車影響，其始發(fā)站西直門地區(qū)已經(jīng)成為讓眾多開發(fā)商眼熱的黃金地帶。目前，西直門交通樞紐及其配套商業(yè)用房--西環(huán)廣場工程正在全力打造融合旅游、玩樂為一體的西環(huán)廣場商城。作為西直門交通樞紐商務配套工程的三幢法式風格的寫字樓及一幢綜合辦公樓，將成為未來西直門的地標性建筑。

對城鐵經(jīng)濟效應深有體會的是承建西直門交通樞紐及其配套商業(yè)用房--西環(huán)廣場的北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責任公司。據(jù)總經(jīng)理黃旭明透露，整個工程位于西直門立交橋西北角，系西北二環(huán)節(jié)點位置，預計總投資29億元。作為西直門交通樞紐的配套服務工程，西環(huán)廣場由9.1萬平方米的商業(yè)用房和8.9萬平方米的商務用房構(gòu)成。尤其是樞紐內(nèi)大型商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，將引進國際一流的高檔百貨、超市。

軌道交通的發(fā)展更直接帶動了周邊樓市的人氣。據(jù)悉，北京嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在將輕軌回龍觀站附近的一條街改造成\"底商\"，來滿足每天將達到8萬人流量的購物需求。

針對軌道交通沿線房地產(chǎn)項目熱銷現(xiàn)象，有關(guān)人士分析，隨著北京未來幾年軌道交通的快速發(fā)展，無疑將對京城樓市傳統(tǒng)意義上的幾大板塊造成沖擊，并將調(diào)整北京房地產(chǎn)市場的開發(fā)格局。軌道交通已成為北京未來發(fā)展的一個重要方向，它的發(fā)展將使更多的購房者有機會選擇城市邊緣的房屋為居所。住宅郊區(qū)化的趨勢也將表現(xiàn)得更加顯著，軌道交通不僅將緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過度密集的人口，而且極大地拉近了城郊距離，增強了購房者的心理接受感。

從廣州軌道新規(guī)劃方案中可以看到，軌道網(wǎng)絡(luò)連接起了眾多的新城、新區(qū)，其中多條線路集中、交匯于番禺和南沙，有些區(qū)片出現(xiàn)頗為頻繁，比如廣州新城、南浦島、黃埔（蟹山）、黃金圍、紫坭等。有專家預言，隨著軌道建設(shè)，廣州新城、南浦島、黃埔等將成\"地鐵熱土\"。

據(jù)調(diào)查，廣州地鐵一號線的開通，帶動中華廣場商鋪升值5%，流行前線的租金也上升了近一倍多。地鐵物業(yè)作為投資保值升值的作用，很符合買家投資置業(yè)的心理。地鐵二號線還在建設(shè)的時候，沿線不少地鐵口上蓋已紛紛建起一座座商業(yè)物業(yè)，翹首等待地鐵開通帶來的無限商機。從目前商家進駐的情況看，江南大道是地鐵二號線效應最快最明顯的商業(yè)區(qū)域，短短一條江南大道中段，就已密集了三大商業(yè)廣場和三個大型超市。

軌道改寫\"地段\"概念

\"搜房\"網(wǎng)最新的一項調(diào)查顯示，50.3%的被訪者購房時首先考慮周邊有良好的公共交通，而作為快速、準點、大容量的交通工具，軌道交通吸引了越來越多購房者的目光。

房地產(chǎn)有一句套話：地段、地段還是地段。而\"地段\"的概念因為軌道交通的發(fā)展而逐漸開始改變。

現(xiàn)代人選擇住宅的性價比，除了產(chǎn)品本身的品質(zhì)和環(huán)境好壞外，交通距離是人們選擇的關(guān)鍵因素和生活質(zhì)量的重要標志。而交通距離往往包含著三層感受--不僅有第一層的地理距離，衡量的方法是多少公里；第二層是時間距離即從一地到另一地的路程如公里/小時，這個距離當然跟你使用什么樣的交通工具有密切的關(guān)系，所以這個距離已經(jīng)不是物理距離而是相對距離了；最后一層就是心理距離，是指消費者對一個地區(qū)和住宅產(chǎn)品的綜合認知度，為什么在北京，亞北的房子就好賣且能賣個好價錢，而同等距離的南城和西南的房子卻滯銷還賣不上價？這就不僅僅是一個房子、價格和交通的簡單問題了，可能關(guān)系更廣泛更復雜的習慣、風水、文化、氣場、政策、配套、廣告等人文因素。

專家認為，傳統(tǒng)的所謂\"地段\"概念今后將會隨著軌道交通的延伸而得到極大的改觀，距離遠近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ姆奖愠潭?。地區(qū)周邊是否有軌道交通或高速公路，這是目前房地產(chǎn)開發(fā)選址的一個關(guān)鍵因素。位于北京輕軌13號線旁的時代莊園，為了解輕軌對房地產(chǎn)的影響，公司總經(jīng)理李長山專程去美國體驗\"輕軌\"的魅力。

北方交通大學交通學院副院長申金升指出，輕軌的發(fā)展將使更多購房者有機會選擇城市邊緣的房屋為居所，住宅郊區(qū)化的趨勢將表現(xiàn)得更加顯著。中國環(huán)境科學研究院專家李康也認為，輕軌開通后，將改變沿線尤其是站臺旁土地利用性質(zhì)和土地利用效應。

利好雖大難掩憂

在軌道交通中，大部分是地上的輕軌和城市鐵路，因此噪音問題，油然而生。為減少噪音，政府將投入幾千萬元，令相關(guān)的環(huán)保公司喜上眉梢，但對大批的居民來說，軌道給他們帶來的不僅有房產(chǎn)的增值，還有可能是惡劣的聲環(huán)境。一般情況下，噪音如果超過50分貝，人的神經(jīng)系統(tǒng)就會受到影響。因此輕軌沿線的房地產(chǎn)開發(fā)項目要保持必要的振動縮減距離。

據(jù)了解，為了減小噪音，北京輕軌使用的辦法是，采用無縫鋼軌，減少鋼軌接頭；采用彈性扣件連接鋼軌和枕木，緩和車輪對軌道的沖擊；設(shè)置聲屏障等。此外，一些專家認為，輕軌附近的建筑規(guī)劃，應該是面臨輕軌的第一排建筑為非住宅用途，住宅則應該規(guī)劃在第二排以后。對于購房者來說，如果在輕軌旁購房居住，可以優(yōu)先考慮與輕軌之間有足夠數(shù)量、足夠高大的建筑物作屏障的樓盤，最好朝向也與輕軌相背。而對于開發(fā)商來說，如果解決不好噪音問題，隨著人們對環(huán)境的要求越來越高，必將對未來的發(fā)展埋下隱患。

專家提醒投資者，軌道交通建設(shè)同城市商品住宅開發(fā)的有機結(jié)合，必須要立足現(xiàn)實。目前軌道交通線路帶動周邊房產(chǎn)升溫的現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)商自發(fā)形成的。在許多地方，軌道交通線路周邊商品住宅的大量開發(fā)，周邊人口快速增長，高峰時段已有超出軌道交通線路運能的趨勢，而目前正在建設(shè)的項目，將進一步使這一已顯擁擠的軌道交通線路更趨擁擠。這樣，將來這條線路周邊的居民一定會有所增加，周邊居住質(zhì)量也會有所下降，屆時房價的走向就很難預測會繼續(xù)走高，如果選擇投資在這些線路附近開發(fā)房地產(chǎn)項目，要獲得較高投資回報就相對比較困難。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在了解軌道交通項目的同時，必須要能夠預計到將來的房地產(chǎn)項目可能存在的風險，正確把握投資風險與投資回報的關(guān)系。

能實現(xiàn)多贏嗎？

TOD是指\"以公共交通為導向的發(fā)展模式（TRANSIT ORIENTED DEVELOPMENT）\"。其中公共交通主要是地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線，然后以公交站點為中心、以400~800米（5~10分鐘步行路程）為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的\"混和用途\"。城市重建地塊、填充地塊和新開發(fā)土地均可用來建造TOD。

香港的土地資源極其有限也極其寶貴，受這個條件限制，政府大力發(fā)展地鐵和巴士等公共交通。而香港的地鐵賺錢，這在世界上都是少有的，一個重要原因就是香港政府在發(fā)展軌道交通的同時結(jié)合周邊物業(yè)共同發(fā)展。具體做法是在為建設(shè)地鐵集資時采取出售周邊物業(yè)的方式，將地鐵站點附近的土地出售給開發(fā)商進行開發(fā)。由于公共交通的發(fā)展必然導致人們出行方式的\"步行化\"，而步行化又必然要求開發(fā)商在打造TOD的時候注重廣場、花園、商服、天橋等公共設(shè)施的建設(shè)以吸引和方便居民搭乘地鐵，所以在一定程度上開發(fā)商代替政府進行了城市公共設(shè)施的建設(shè)。香港政府也采取了一定的政策優(yōu)惠，比如說如果開發(fā)商可以將退紅線增加一米的話，政府會允許開發(fā)商提高容積率并增加建設(shè)面積。

隨著市場資源的自然配置和房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)理念的成熟，加上政府的有效引導，使TOD模式在香港發(fā)展得十分成功。其中非常典型的案例是\"太古城（TAIKOO SHING）\"。據(jù)了解，太古城是由香港太古集團在80年代初隨著地鐵的建設(shè)而發(fā)展的。最初是對站點附近的太古船廠的改造，住宅建成后又發(fā)展了一些配套設(shè)施，后來開始有計劃有目的的建設(shè)商場、公園等設(shè)施，至今已經(jīng)做了幾期。由于整個街區(qū)的不斷完善和發(fā)展更新，太古城目前已經(jīng)成為香港住宅市場的\"晴雨表\"，同時也是TOD模式成功發(fā)展的典型。