“央產(chǎn)房”上市引發(fā)降價(jià)期待

9月初，全面解禁中直機(jī)關(guān)房改房上市交易的正式文件終于面世——是為國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局出臺(tái)的《關(guān)于印發(fā)中央在京單位已購(gòu)公有住房上市出售管理辦法的通知》。以往，國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)和中直機(jī)關(guān)的房改房無法上市交易，從此這類房子便有了買賣的法律依據(jù)。

根據(jù)這個(gè)文件，“解禁”的日期定在10月1日。

據(jù)了解，目前北京辦理完房產(chǎn)證的房改房約為150萬套，此即為北京市絕大多數(shù)的“二手房”。北京市房改辦有關(guān)人士對(duì)記者分析，占北京存量房屋中相當(dāng)比例的帶“國(guó)”字頭的央產(chǎn)、校產(chǎn)、軍產(chǎn)等公房的數(shù)量，基本上占到北京市現(xiàn)有公房總量的一半左右。很明顯，允許這部分公房上市，從理論上講應(yīng)能擴(kuò)大二手房市場(chǎng)的供給量。不少人因而預(yù)測(cè)，隨著供應(yīng)量逐漸提高，北京居高不下的“二手房”價(jià)格理應(yīng)降低，從而對(duì)一級(jí)市場(chǎng)也將造成一定影響。

消息傳出，各方面反應(yīng)十分熱烈。輿論的注意力主要集中在新政策對(duì)于京城房?jī)r(jià)的影響方面。普遍的看法是，二手房交易量將猛增，而房?jī)r(jià)則將相應(yīng)地下降。更有媒體稱此舉將引發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)的震動(dòng)。記者在幾家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)亦了解到，近日便不斷有買主熱切詢問“十一”之后二手房的降價(jià)可能。

“擴(kuò)大市場(chǎng)”乃為政策動(dòng)因

然而，在普通百姓的降價(jià)期待之外，新政策的著眼點(diǎn)并非居高不下的房?jī)r(jià)。

8月中旬，國(guó)務(wù)院出臺(tái)建設(shè)部牽頭起草的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，也就是時(shí)下倍受房地產(chǎn)商追捧的18號(hào)文。這個(gè)文件意在確立房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，明確今后住房制度改革后進(jìn)一步市場(chǎng)化的方向，也就是要保持房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。其中，文件規(guī)定，除法律、法規(guī)另有規(guī)定和原公房出售合同另有約定外，任何單位不得擅自對(duì)已購(gòu)公有住房上市交易設(shè)置限制條件。各地、各部門要搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，認(rèn)真清理影響已購(gòu)公有住房上市交易的政策性障礙，鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房。而中央在京單位公房上市的新政策可以被認(rèn)為是落實(shí)此文精神的具體行動(dòng)。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(zhǎng)侯淅珉表示：“這是擴(kuò)大市場(chǎng)的一種方式?！?/p>

此前，參與研究制定中央在京單位公房上市新政策的北京市房屋與國(guó)土管理局市場(chǎng)一處處長(zhǎng)陳同順也明確表示，此舉是為讓更多住房上市交易，“跟房?jī)r(jià)沒有關(guān)系。”

也有分析認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，有時(shí)供求比例甚至大于1：10。解禁后，這些央產(chǎn)權(quán)房的上市將緩解房源緊張的現(xiàn)狀，促進(jìn)居民賣舊買新的住房消費(fèi)，不僅推動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)的交易，還對(duì)新房銷售起到舉足輕重的作用，將進(jìn)一步促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的興旺，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

禁與解禁的思路轉(zhuǎn)變

據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)不允許在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工已購(gòu)公房上市，是基于盡可能地維護(hù)分配公平的考慮。以往的福利分房造成了不同單位、不同個(gè)人的住房在位置、面積上的苦樂不均，因而在改革中，對(duì)于既得利益究竟認(rèn)可到什么程度，相應(yīng)地對(duì)于大量住房未達(dá)標(biāo)甚至沒有住房的職工如何補(bǔ)償，一時(shí)爭(zhēng)議很大。而中央在京單位公房往往面積大，地段好，環(huán)境優(yōu)越，一旦上市套現(xiàn)，公平問題必然十分尖銳。

因此，北京市1999年以40號(hào)令的形式出臺(tái)了有關(guān)已購(gòu)公房上市規(guī)定，對(duì)于所謂央產(chǎn)權(quán)房，在這份文件中特意寫上這樣一條：“對(duì)在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及中央在京企事業(yè)單位職工已購(gòu)公有住房上市出售的管理，另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！倍@個(gè)“規(guī)定”又十分藝術(shù)地遲遲沒有出臺(tái)。

然而，政策與市場(chǎng)之間的關(guān)系畢竟是十分復(fù)雜的，政策能否落實(shí)要受到許多客觀因素的制約。在“央產(chǎn)”公房無法上市的日子里，仍有大量業(yè)主在不辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況下，通過公證，將房屋產(chǎn)權(quán)公證到買主的名下。此舉當(dāng)然存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但畢竟成功規(guī)避了當(dāng)時(shí)的政策。而更多公房所有者的選擇則是將房屋出租進(jìn)行套現(xiàn)，獲利亦十分豐厚。但同時(shí)，北京二手房市場(chǎng)上的交易量卻長(zhǎng)期低迷。從現(xiàn)實(shí)看，基于公平對(duì)公房上市采取的限制措施不但沒有達(dá)到預(yù)期目的，還一定程度上制約了市場(chǎng)的發(fā)展。

對(duì)此，有關(guān)專家與官員均有反思。有專家向記者分析，北京市目前房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例超過50％，一方面存在一定風(fēng)險(xiǎn)，一方面又沒有可以替代的產(chǎn)業(yè)持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)需求。決策層擔(dān)心的是未來會(huì)不會(huì)引起投資波動(dòng)，能不能持續(xù)拉動(dòng)消費(fèi)。與其說新政策的著眼點(diǎn)是回應(yīng)普通百姓對(duì)于降低房?jī)r(jià)的呼喚，不如說這是政府的政策目標(biāo)在公平與效率之間的取舍又有了新的變化。

“思路變了，以前不放開有不放開的道理，現(xiàn)在放開有放開的考慮?！毙抡叩囊晃粎⑴c制定者這樣評(píng)價(jià)。

房改政策須考慮百姓意愿

和媒體樂觀的預(yù)期和大多數(shù)普通百姓的期望不同的是，記者咨詢了多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認(rèn)為，央產(chǎn)上市，雖然預(yù)計(jì)交易量也會(huì)相應(yīng)上升，但短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)人們預(yù)期的放量現(xiàn)象，價(jià)格也不會(huì)大幅度下滑。

原因在于，其一，雖然文件已經(jīng)出臺(tái)，但是具體的實(shí)施細(xì)則還未下發(fā)到各個(gè)區(qū)縣，不可能馬上落實(shí)，并且，所有中直機(jī)關(guān)不可能同時(shí)放開交易。其二，從市場(chǎng)情況看，用于出售的二手房大部分以附近商品房?jī)r(jià)為參照，價(jià)格偏高，央產(chǎn)上市后，供給增加可能同時(shí)刺激需求上升，供求關(guān)系也未必會(huì)有根本改變。而北京的“圈地運(yùn)動(dòng)”勢(shì)頭迅猛，相當(dāng)多的投資者及開發(fā)商近年來圈得大量土地。由此，未來新建商品房供應(yīng)量也將居高不下，這也將分流大量投向市場(chǎng)的資金。另外，北京市住房租賃市場(chǎng)相當(dāng)繁榮，相當(dāng)部分的公房通過出租也能獲取豐厚回報(bào)，未必需要出售。

北京市的房?jī)r(jià)在全國(guó)是最高的，但人均工資卻低于深圳、上海、廣州等城市。當(dāng)?shù)剌浾搶?duì)房改房新政策對(duì)房?jī)r(jià)影響熱烈的關(guān)注，其實(shí)正反映了普通百姓對(duì)降低房?jī)r(jià)的由衷渴望。在決策者不斷推出拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策的同時(shí)，到底有沒有真正得力的措施提供大多數(shù)人承受得了的普通商品房？脫離百姓承受能力的增長(zhǎng)是否能夠持久？這正是政策的制定者們值得反思之處。