“這個(gè)文一出來(lái)，所有關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論就應(yīng)該停止了?！北本┑禺a(chǎn)界名人、北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司總裁任志強(qiáng)興奮地對(duì)本刊記者說(shuō)。

“這個(gè)文”即是指18號(hào)文——《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，它在8月的最后一天由新華社全文播發(fā)，被業(yè)界公認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新五年計(jì)劃。

18號(hào)文的要旨在于，首次在國(guó)務(wù)院文件的層面，提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。此外，正如文件名稱所示，它還提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。一個(gè)“支柱”，一個(gè)“持續(xù)”，正是這兩點(diǎn)極大地挑動(dòng)了房地產(chǎn)商們的神經(jīng)。

變化似乎發(fā)生于無(wú)影無(wú)形之中。僅在短短兩個(gè)多月前，央行于6月13日發(fā)布了名為121號(hào)文的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸，引起業(yè)界一片叫苦之聲——如今國(guó)務(wù)院18號(hào)文出臺(tái)，業(yè)界敏感地作出了有利于自己的判斷：既然國(guó)務(wù)院認(rèn)定房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，要“持續(xù)”發(fā)展，那就意味著否定了向房地產(chǎn)業(yè)“大潑冷水”的121號(hào)文(參見《財(cái)經(jīng)》2003年7月5日號(hào)《房貸秘密》）。

果真如此嗎？

18號(hào)文和121號(hào)文并行不悖

對(duì)18號(hào)文最為歡迎的當(dāng)屬房地產(chǎn)開發(fā)商，而房地產(chǎn)商們最關(guān)注的核心問題之一，是房地產(chǎn)信貸政策的走向。

業(yè)界的興奮不加掩飾。18號(hào)文公布后，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹立刻作出反應(yīng)，在所寫的分析文章中，對(duì)18號(hào)文中“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”、“房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”、“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持的力度”等語(yǔ)句大加引用。任志強(qiáng)則高調(diào)撰文稱，當(dāng)嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的121號(hào)文在市場(chǎng)引起強(qiáng)烈不滿時(shí)，是“國(guó)務(wù)院深入調(diào)查、多方會(huì)談”，終于制定18號(hào)文，對(duì)廣受爭(zhēng)議的銀行信貸政策作出結(jié)論：盡管央行強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但防范風(fēng)險(xiǎn)不能影響住房信貸，尤其不能因信貸政策的變化而影響全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的大局。

任志強(qiáng)甚至列舉出121號(hào)文的四大“罪狀”（即與18號(hào)文最大的差別之處）：將全國(guó)的投資高增長(zhǎng)歸咎于房地產(chǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是普遍性的；只解決和滿足中低收入家庭的住房信貸，對(duì)滿足不同收入家庭的住房需求設(shè)置政策性障礙；未廣泛征求各界意見，閉門造車制定政策；忽視各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異，用“一刀切”的方式解決全國(guó)性問題。

然而，業(yè)界的興奮并未能徹底。房地產(chǎn)商們顯然進(jìn)一步期望18號(hào)文對(duì)121號(hào)文作出針鋒相對(duì)的否定，但這種否定并未出現(xiàn)。在被開發(fā)商們視為最關(guān)鍵的住房信貸一條中，18號(hào)文依然強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”，“加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要加快建立個(gè)人征信系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)抵押登記制度，嚴(yán)厲打擊各種騙貸騙資行為?！?/p>

對(duì)此，人民銀行廣州分行副行長(zhǎng)王自力認(rèn)為，兩個(gè)文件中關(guān)于銀行信貸的原則精神是一致的。

曾參與18號(hào)文修改階段討論的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部副主任陳淮則認(rèn)為，18號(hào)文和121號(hào)文級(jí)別不同，管的也不是一回事。

“121號(hào)文管的是金融系統(tǒng)，18號(hào)文管的是房地產(chǎn)業(yè)，不存在誰(shuí)否定誰(shuí)的問題。”而關(guān)于房地產(chǎn)信貸問題，陳淮說(shuō)：“121號(hào)文也沒有說(shuō)符合條件的企業(yè)不發(fā)放貸款哪！而18號(hào)文也沒有說(shuō)不符合條件的也要發(fā)貸??！”

“銀行的貨幣政策向來(lái)都是管短期的，美聯(lián)儲(chǔ)一年可以調(diào)10次息，管的就是短期，而以城市化為主要特點(diǎn)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則是長(zhǎng)期目標(biāo)和長(zhǎng)期任務(wù)，國(guó)務(wù)院18號(hào)文著眼的是房地產(chǎn)市場(chǎng)及城市化。兩個(gè)文件，一個(gè)管短期，一個(gè)管長(zhǎng)期，我看不出這里邊有什么矛盾之處?！标惢凑f(shuō)。

建設(shè)銀行總行房地產(chǎn)金融部業(yè)務(wù)副總經(jīng)理徐迪的看法是，121號(hào)文是在規(guī)范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸操作。人民銀行廣州分行副行長(zhǎng)王自力也認(rèn)為121號(hào)文的出發(fā)點(diǎn)其實(shí)無(wú)可厚非——大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金規(guī)模都很小，常常只有不到10％，其余全部都是借銀行的。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的這種高負(fù)債率，意味著一有不測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化為銀行的風(fēng)險(xiǎn)?！岸统霈F(xiàn)不測(cè)的幾率看，房地產(chǎn)企業(yè)比其他企業(yè)要大得多，特別在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱時(shí)?！?/p>

對(duì)此，陳淮以更開闊的視角指出，為了降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在需要尋找更多的房地產(chǎn)信貸供應(yīng)者，不能單靠銀行一家。而且，房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，銀行顯然不能過(guò)多地承擔(dān)這種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的貨幣供應(yīng)。他認(rèn)為，企業(yè)債券、住宅信貸資金打包上市、股票上市都是可以考慮的新渠道。

121號(hào)文之效已經(jīng)顯現(xiàn)

121號(hào)文出臺(tái)后，業(yè)界在反對(duì)聲中，還流行著一種猜測(cè)，認(rèn)為121號(hào)文不會(huì)被各商業(yè)銀行執(zhí)行，至少不會(huì)認(rèn)真執(zhí)行。因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，各商業(yè)銀行都還沒有制定細(xì)則。

人行廣州分行副行長(zhǎng)王自力對(duì)此的看法截然不同：“121號(hào)文本身已經(jīng)很具操作性，即使各商業(yè)銀行不出細(xì)則，也完全可以執(zhí)行。”

9月10日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)研究員劉姝威在北京大學(xué)演講時(shí)說(shuō)，121文發(fā)布后，作用已經(jīng)顯現(xiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱的現(xiàn)象已得到初步節(jié)制。她認(rèn)為：“121號(hào)文提高了房地產(chǎn)信貸的門檻，由于是緊急叫停，起初看起來(lái)很難執(zhí)行，因?yàn)橛泻芏噘J款已經(jīng)貸出去了，如果此時(shí)停貸，就面臨著資金鏈斷掉的問題。但這是一個(gè)長(zhǎng)痛和短痛的問題，現(xiàn)在停貸銀行可能損失100萬(wàn)元，但一旦釀成危機(jī)就可能會(huì)損失200萬(wàn)元?！?/p>

各大商業(yè)銀行的表態(tài)也許更能說(shuō)明問題。在上月的一次銀行家與開發(fā)商對(duì)話的論壇上，中國(guó)工商銀行房貸部總經(jīng)理劉子剛表示：121號(hào)文發(fā)布后是商業(yè)銀行的基本紀(jì)律，工商銀行一定會(huì)遵照?qǐng)?zhí)行。他認(rèn)為：“中國(guó)的房產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)了近六年的快速發(fā)展期，局部出現(xiàn)了一些問題，121號(hào)文對(duì)此采取了有效措施，它不是急剎車，而是根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的需要而采取的點(diǎn)剎車?！?/p>

中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理徐迪也認(rèn)為，121號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是積極的，“執(zhí)行這個(gè)政策短期會(huì)有一些陣痛，但如果按照規(guī)范做，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該有太大影響?！?/p>

王自力對(duì)121號(hào)文得以貫徹信心很足。他認(rèn)為，下一商業(yè)銀行必須按照央行信貸政策的意圖，調(diào)整自己的房地產(chǎn)信貸流量和流向。銀行監(jiān)管部門也應(yīng)據(jù)此及時(shí)檢查，采取有力措施進(jìn)行糾偏。

“9月15日起，監(jiān)管部門就要對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行上半年的貸款情況開始檢查，而上半年房地產(chǎn)貸款占了全部貸款的17％。表面上看是17％，但實(shí)際上票據(jù)市場(chǎng)上很多資金也都流到房地產(chǎn)市場(chǎng)中去了。票據(jù)本身是短期融資，但流到房地產(chǎn)市場(chǎng)就變成了長(zhǎng)期投資。而票據(jù)貸款占了全部貸款增長(zhǎng)的30％?！蓖踝粤ν嘎墩f(shuō)。

121號(hào)文件勢(shì)在必行的另外一個(gè)根本動(dòng)力是，央行正在積極為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)掘其它的融資渠道，在央行今年第二季度的貨幣執(zhí)行報(bào)告中，已經(jīng)談到要開啟其它渠道融資的問題。

方向：進(jìn)一步市場(chǎng)化

顯然，在最敏感的銀行信貸問題上，121號(hào)文和18號(hào)文并不矛盾。一個(gè)考慮的是金融安全，一個(gè)考慮的是行業(yè)的改革和發(fā)展，建設(shè)部房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)侯淅珉對(duì)18號(hào)文有如是概括：“18號(hào)文是對(duì)1998年23號(hào)文的發(fā)展，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的下一個(gè)‘五年計(jì)劃’?！?/p>

18號(hào)文的起草啟動(dòng)于今年4月，歷時(shí)五個(gè)月完成。一位參與過(guò)18號(hào)文修改討論的人士告訴《財(cái)經(jīng)》，從初稿到定稿，差別非常明顯，連文件的名稱都變了——初稿只提到“健康發(fā)展”，但定稿成了“持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展”。另外，初稿中也沒提“支柱產(chǎn)業(yè)”，這句至關(guān)重要的結(jié)論顯然完成于定稿。

一切并非沒有征兆。在本月1日的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，曾培炎副總理指出：“房地產(chǎn)業(yè)在世界發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)都是支柱產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)的增加值達(dá)9000多億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重接近9％，直接或間接地關(guān)聯(lián)著數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)?！痹僬?，房地產(chǎn)業(yè)“發(fā)展?jié)摿艽?，今后一個(gè)時(shí)期，住房消費(fèi)始終是居民消費(fèi)的重點(diǎn)和熱點(diǎn)”。——知情人告訴《財(cái)經(jīng)》，正是高層的如是意見為18號(hào)文這個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的新五年計(jì)劃奠定了基調(diào)。

在確立了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位和其持續(xù)健康發(fā)展的大方向后，18號(hào)文的另一個(gè)使命是，完成上一個(gè)五年計(jì)劃的“未竟事業(yè)”——進(jìn)一步推進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化。

上一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)“五年計(jì)劃”，是指國(guó)務(wù)院于1998年發(fā)布的23號(hào)文——《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。當(dāng)年，23號(hào)文明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的基本方向，包括“進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，增加普通商品住房供應(yīng)，搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)機(jī)制的作用范圍”。

但問題是，23號(hào)文推行五年多來(lái)，推進(jìn)市場(chǎng)化的工作進(jìn)展并不順利。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)侯淅珉告訴記者，根據(jù)調(diào)查的結(jié)果，中國(guó)去年整個(gè)城市住宅竣工面積是5.7億平方米，加上建制鎮(zhèn)共達(dá)7.2億平方米，而其中商品住房總量是2.5億平方米。由此可見，商品房占的比重并不大——而可供參照的是，五年前發(fā)布的23號(hào)文中，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”是房改的主要目標(biāo)，雖然經(jīng)濟(jì)適用房亦可算做社會(huì)化供房。

相對(duì)于23號(hào)文，18號(hào)文在推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化上的一大顯著表現(xiàn)，就是以普通商品房取代經(jīng)濟(jì)適用房，作為住房供應(yīng)體系的主體。18號(hào)文規(guī)定：“要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房?！?/p>

對(duì)于增加普通商品房供應(yīng)這一重中之重，18號(hào)文在很多方面制定出了具體而明確的“護(hù)航保駕”措施：如提出對(duì)普通商品住房建設(shè)要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)等。

其次，侯淅珉認(rèn)為，有效地限制高檔房的建設(shè)，也可以從側(cè)面促進(jìn)普通商品房的發(fā)展。對(duì)此，18號(hào)文也不含糊：對(duì)高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業(yè)性用房積壓較多的地區(qū)，要控制此類項(xiàng)目的建設(shè)用地供應(yīng)量，或暫停審批此類項(xiàng)目。也可以適當(dāng)提高高檔商品房等開發(fā)項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件。

此外，18號(hào)文還提到，要充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置市政配套設(shè)施。

經(jīng)濟(jì)適用房回歸本位

18號(hào)文中，曾經(jīng)至為風(fēng)光的經(jīng)濟(jì)適用房被降低到輔助地位。之所以被“降格”，原因在于在過(guò)去幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理暴露出了越來(lái)越多的問題。

關(guān)于此，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在9月1日的發(fā)言中言之甚詳：“有的城市重建設(shè)、輕管理，對(duì)購(gòu)買對(duì)象審查把關(guān)不嚴(yán)，部分高收入者購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房，個(gè)別人甚至以投資獲利為目的購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；有的城市對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺乏有效控制，致使戶型面積偏大，甚至出現(xiàn)大戶型、超大戶型經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)重背離了經(jīng)濟(jì)適用住房政策的初衷；有的城市優(yōu)惠政策不落實(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)未能充分發(fā)揮。這些問題的出現(xiàn)，既有政策執(zhí)行不力的原因，也與經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)中政府職能和市場(chǎng)作用的界限模糊有很大關(guān)系?！?/p>

侯淅珉認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理失控，又對(duì)普通商品房市場(chǎng)造成了負(fù)面影響，并最終影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程。

他具體分析說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)原本需要政府扶持，但在實(shí)際操作中，許多地方地方政府不愿意建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，他們怕經(jīng)濟(jì)適用房沖擊商品房市場(chǎng)，這是優(yōu)惠政策落實(shí)不到位的主要原因。而由于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商不能獲得優(yōu)惠政策，就不能拉開經(jīng)濟(jì)適用房與一般商品房的價(jià)差，為了順利銷售，開發(fā)商就會(huì)完全按照市場(chǎng)化的要求來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，大戶型的根源就在于此。這樣做的結(jié)果，肯定會(huì)沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，也違背了經(jīng)濟(jì)適用房的初衷。

對(duì)此，18號(hào)文明確規(guī)定：“對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批和公示制度?！?/p>

據(jù)《財(cái)經(jīng)》了解，經(jīng)濟(jì)適用房的公示制度已在福州、廈門等地試行，它是防止經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)掌握不嚴(yán)的有效辦法之一。

建設(shè)部房地產(chǎn)司姜萬(wàn)榮處長(zhǎng)告訴《財(cái)經(jīng)》，公示制度主要是通過(guò)媒體或其它公共平臺(tái)將申購(gòu)人上報(bào)的收入水平及目前的住房狀況公示出來(lái)。這樣做，一方面使得購(gòu)房者產(chǎn)生了道德壓力，“同事和鄰居都知道你買了經(jīng)濟(jì)適用房。”另一方面，由于有舉報(bào)制度，“購(gòu)房者所在單位的風(fēng)險(xiǎn)加大，單位也就不會(huì)輕易開假證明了?！?/p>

在房地產(chǎn)業(yè)的非市場(chǎng)化領(lǐng)域中，單位集資合作建房一度相當(dāng)盛行。但由于規(guī)則不明，非常容易出現(xiàn)違規(guī)操作，并因此影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的進(jìn)程。比如，有些地方以合作建房和集資建房的名義來(lái)搞實(shí)物分房，導(dǎo)致“再搭一次末班車”的現(xiàn)象仍然存在。

關(guān)于這個(gè)問題，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾也指出：“集資合作建房對(duì)解決困難人群的住房問題起到了積極作用。但也有一些地方利用集資合作建房變相搞房地產(chǎn)開發(fā)或變相搞實(shí)物分配，或?yàn)槁毠じ愕诙渍咝宰≌鐣?huì)反響較大。”

針對(duì)這一弊端，18號(hào)文把合作集資建房納入到經(jīng)濟(jì)適用房的范圍之內(nèi)?！鞍凑战?jīng)濟(jì)適用房的原則來(lái)搞，符合各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)，首先將范圍縮小，比如規(guī)定無(wú)房戶才有資格來(lái)買，行政事業(yè)單位也不再搞了，主要將這種建房形式限制在困難企業(yè)。”侯淅珉說(shuō)。

政府角色之進(jìn)退

政府角色的歸位也是18號(hào)文的核心之一。

政府的職責(zé)是什么？18號(hào)文作出了清晰的界定：“在經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供應(yīng)中的住房保障責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控責(zé)任，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為的監(jiān)管責(zé)任?！?/p>

比如廉租房建設(shè)，“過(guò)去相當(dāng)一部分城市沒搞廉租房建設(shè)，是因?yàn)闆]有穩(wěn)定的資金來(lái)源。有的地方是從公積金的收益拿一點(diǎn)出來(lái)，有的是從房管局開發(fā)商品房項(xiàng)目賺的利潤(rùn)中拿，還有的是從城市建設(shè)費(fèi)中拿，既然來(lái)源不定，所以大多是搞點(diǎn)樣子工程、政績(jī)工程，讓領(lǐng)導(dǎo)剪剪彩。這樣一來(lái)，今年做了100套廉租房，明年做不做或做多少，誰(shuí)也不知道。” 建設(shè)部政策研究中心處長(zhǎng)趙路興說(shuō)。

沒有穩(wěn)定資金來(lái)源，怎能形成制度？對(duì)此，18號(hào)文提出，以財(cái)政預(yù)算資金為主，多渠道籌措資金，形成穩(wěn)定規(guī)范的住房保障資金來(lái)源。

“有了財(cái)政資金后，廉租房建設(shè)就真正變成了制度化的東西。這樣，地方政府的責(zé)任就非常明確，推卸不掉了?！壁w路興說(shuō)。

“不僅是廉租房建設(shè)，很多以前應(yīng)由政府做的事，在很大程度上都由于沒有錢而無(wú)法進(jìn)行到底。對(duì)此，18號(hào)文在很多地方都明確了應(yīng)由財(cái)政提供資金。” 比如18文提到，今年底明年初要在全國(guó)35個(gè)大中城市全面建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)。至于費(fèi)用從哪兒出？當(dāng)然主要由財(cái)政承擔(dān)。

此外，18號(hào)文還在最后給出了近期政府部門的具體任務(wù)：建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定以下實(shí)施辦法，包括經(jīng)濟(jì)適用住房管理、住房補(bǔ)貼制度監(jiān)督、建立全國(guó)個(gè)人住房貸款擔(dān)保體系等方面的實(shí)施辦法。

趙路興還指出，18號(hào)文是國(guó)務(wù)院在征求各主管部門意見的基礎(chǔ)上發(fā)布的，這有助于各部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中更加協(xié)調(diào)一致。

調(diào)控依然

無(wú)論是18號(hào)文，還是汪光燾的講話，都強(qiáng)調(diào)了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的問題：發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快；房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全，住房消費(fèi)還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控有待完善……

顯然，把房地產(chǎn)上升為“支柱產(chǎn)業(yè)”，并不意味著放松宏觀調(diào)控，只是調(diào)控的指導(dǎo)思想更趨于宏觀，目標(biāo)也更趨于宏觀。曾培炎就此曾指出：“政府要從原來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀管理……防止市場(chǎng)大起大落。”

調(diào)控方式的變化也頗為引人注目。18號(hào)文強(qiáng)調(diào)，地方政府分別決策及承擔(dān)責(zé)任，“各級(jí)政府要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控辦法，建立有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，并對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展負(fù)責(zé)?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，分別決策表面上看是分權(quán)，但實(shí)際上分責(zé)的意味更重。因?yàn)樵谡{(diào)控的三種主要手段中，土地調(diào)控和規(guī)劃的權(quán)力原本就歸地方，而金融調(diào)控權(quán)，以前屬于央行，今后也屬于央行。因此，18號(hào)文強(qiáng)調(diào)分別決策，主要是根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)、差別大的現(xiàn)狀，讓各地根據(jù)實(shí)際情況制定對(duì)策，從而避免將局部性的問題當(dāng)做全局性問題來(lái)解決。

另外，從18號(hào)文中可以看出，幾大重點(diǎn)調(diào)控的方面并未減少。據(jù)了解，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在審查18號(hào)文時(shí)，曾特別強(qiáng)調(diào)“銀行貸款要管好，土地要管好”。

18號(hào)文對(duì)此作出了很多具體規(guī)定：嚴(yán)格控制占用耕地，不得下放土地規(guī)劃和審批權(quán)限；嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)名義取得享受優(yōu)惠政策的土地后用于房地產(chǎn)開發(fā)；嚴(yán)禁與鄉(xiāng)村簽訂協(xié)議圈占土地，使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

針對(duì)18號(hào)文的具體執(zhí)行問題，侯淅珉認(rèn)為，這個(gè)文件只是一個(gè)宏觀指導(dǎo)文件，尚需各主管部門出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則才能執(zhí)行。他告訴《財(cái)經(jīng)》，18號(hào)文實(shí)際上是八大部委共同起草的：“因?yàn)檫@個(gè)文上報(bào)了三次，每一次都是事先經(jīng)各部委會(huì)簽，包括央行、財(cái)政、國(guó)土、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)、發(fā)改委和建設(shè)部，參與最后討論的還有銀監(jiān)會(huì)，而且其中的一些專業(yè)性較強(qiáng)的內(nèi)容是請(qǐng)各相關(guān)部委自己來(lái)寫的。18號(hào)文能夠出臺(tái)，表明各部門至少在指導(dǎo)思想上達(dá)成了共識(shí)?！?/p>

18號(hào)文的出臺(tái)，使得關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論暫時(shí)畫上了句號(hào)。但執(zhí)行工作剛剛開始，依然艱苦而漫長(zhǎng)。

本刊記者任波對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)