1988年至今，伴隨中國(guó)實(shí)行住房商品化改革，國(guó)務(wù)院四次就房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)布政策性文件。

第一份有關(guān)房改的文件發(fā)布于1988年，是為11號(hào)文——《國(guó)務(wù)院關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批地推行住房制度改革實(shí)施方案的通知》。這份文件正式啟動(dòng)了房改試點(diǎn)。

六年后的1994年，43號(hào)文發(fā)布——《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。這份文件確立了公房出售、提高租金、建立住房公積金等改革措施，被認(rèn)為是“真正開(kāi)始對(duì)房改產(chǎn)生了較大影響”。

1998年發(fā)布的23號(hào)文——《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革、加快住房建設(shè)的通知》，是一個(gè)標(biāo)志性的文件，它明確要求：1998年下半年起停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行貨幣分房；加快建房，以經(jīng)濟(jì)適用住房為主建立多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。建設(shè)部住宅及房地產(chǎn)司副司長(zhǎng)侯淅珉認(rèn)為：“23號(hào)文叫停實(shí)物分房，一刀切死，既然新房不再進(jìn)入老體制，實(shí)物分房老體制的基礎(chǔ)也就不存在了?！币虼?，可稱23號(hào)文“從分配、供應(yīng)和管理諸方面搭就了貨幣化分房和整個(gè)住房新體制的框架”。

23號(hào)文發(fā)布時(shí)，正值東南亞金融風(fēng)暴肆虐。為拉動(dòng)內(nèi)需，也為使房?jī)r(jià)被最大范圍的購(gòu)房者所接受，23號(hào)文又提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，將購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房者定位為中低收人家庭。

23號(hào)文發(fā)布至今，五年時(shí)間里，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)空前發(fā)展。但毋庸諱言，房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題也在這五年中日益暴露，諸如圈地、泡沫、誠(chéng)信、信貸危機(jī)、調(diào)控不力等問(wèn)題此起彼伏。

面對(duì)上述種種問(wèn)題，23號(hào)文顯得力有不逮。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示：“市場(chǎng)的任務(wù)是為有消費(fèi)能力的人提供更好的住房，政府的任務(wù)則是對(duì)買不起房的人予以補(bǔ)貼和保障。而在23號(hào)文中，市場(chǎng)和政府的角色并沒(méi)有明確區(qū)分?！?/p>

正是在這種背景下，18號(hào)文登場(chǎng)。18號(hào)文首次提出房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。正是這兩點(diǎn)讓房地產(chǎn)商們對(duì)18號(hào)文大加歡迎。

但侯淅珉認(rèn)為，18號(hào)文主要是解決了進(jìn)一步市場(chǎng)化的問(wèn)題——“很多在23號(hào)文中規(guī)定的內(nèi)容都還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有落實(shí)到位，市場(chǎng)的作用范圍還很有限。”

在操作層面，18號(hào)文突出強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)：其一，增加普通商品住房供應(yīng)，搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)作用范圍；其二，明確政府職責(zé)，政府承擔(dān)在經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)中的住房保障責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，監(jiān)管規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為；其三，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，在與房地產(chǎn)有關(guān)的規(guī)劃、土地、金融等方面加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)。

正因?yàn)榇?，業(yè)界普遍認(rèn)為，18號(hào)文進(jìn)一步剔除了23號(hào)文中的非市場(chǎng)化殘留，標(biāo)志著住房制度從有計(jì)劃的實(shí)物分配向完全市場(chǎng)化的過(guò)渡真正開(kāi)始了。