9月18日，建設(shè)部副部長劉志峰就房地產(chǎn)市場狀況在國務(wù)院新聞辦舉行記者招待會。此前房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了一輪戲劇性起伏 ：央行6月5日發(fā)布的121號文件以“規(guī)范”為基調(diào)，而8月31日國務(wù)院出臺的18號文件以“發(fā)展”為主線；在9月1日召開的全國房地產(chǎn)工作會議上，建設(shè)部部長汪光燾稱18號文件為“指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”，國務(wù)院副總理曾培炎則強(qiáng)調(diào)要認(rèn)真貫徹18號文件，為保持當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好勢頭做出貢獻(xiàn)。

基于上述背景，我們可以認(rèn)為，劉志峰的發(fā)言不僅代表了房地產(chǎn)行業(yè)主管部門的意見，也傳遞了其他“發(fā)展派”——房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府，以及商業(yè)銀行--的聲音。在回答“18號文件與121號文件是否矛盾”時(shí)，劉志峰稱“就防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)而言”，二者“在總體上是一致的”，緊接著又闡述18號文件精神，“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目也要繼續(xù)加大支持力度，我們鼓勵(lì)好的房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)?！薄鞍l(fā)展派”與“規(guī)范派”話語權(quán)之爭已見分曉。

對比以建設(shè)部為代表的“發(fā)展派”與以央行為代表的“規(guī)范派”的各自表態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)話語權(quán)之爭在信息選取與形勢判斷層面即已展開?！耙?guī)范派”認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場整體過熱，投機(jī)性過強(qiáng)，依據(jù)是投資增長過快、商品房空置率高；“發(fā)展派”則認(rèn)為其中有統(tǒng)計(jì)口徑的原因，如果將房地產(chǎn)業(yè)視為“居民生活消費(fèi)產(chǎn)業(yè)”而非“固定資產(chǎn)投資部類”，也就不存在“投資增長過快”的問題，而若將未售出商品房按竣工年限分為“待銷商品房”、“滯銷商品房”、“空置積壓商品房”等類別，那么商品房空置率并不高?！鞍l(fā)展派”認(rèn)為房地產(chǎn)信貸形勢正常，發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)貸款占貸款總量的30％，而我國目前只有15％，且個(gè)人住房貸款的不良率只有0.5%左右；“規(guī)范派”則指出房地產(chǎn)貸款違規(guī)比率很高，且我國個(gè)人住房貸款近5年來才高速增長，而國際經(jīng)驗(yàn)表明，個(gè)人住房貸款的不良率一般在3-5年后才會有較大增長。

“發(fā)展派”與 “規(guī)范派”也有共識：第一，商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商利益高度相關(guān)，如房地產(chǎn)業(yè)能夠持續(xù)健康發(fā)展，銀行也一并獲益，而一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫，開發(fā)商固然可能破產(chǎn)，銀行也難免陷入困境；第二，某些城市今年1-7月房地產(chǎn)投資增幅即超過70％，更有若干城市連續(xù)數(shù)年房價(jià)每年上漲20％甚至30％，這種現(xiàn)象無論如何應(yīng)屬異常，其間潛含的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

不過即使對問題的認(rèn)識取得一致意見，“規(guī)范派”與“發(fā)展派”對解決之道分歧依然：“規(guī)范派”主張嚴(yán)格信貸政策，遏止泡沫于始萌，“發(fā)展派”則認(rèn)為在銀行與開發(fā)商緊密依賴的情況下，驟然緊縮對誰也沒有好處；“規(guī)范派”主張全面收縮，并直接調(diào)控高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，“發(fā)展派”則認(rèn)為結(jié)構(gòu)問題不能搞“一刀切”，也不宜直接干預(yù)企業(yè)經(jīng)營方向，而應(yīng)與過熱地區(qū)政府協(xié)調(diào)，積極調(diào)控土地供給，同時(shí)由地方政府主推中低檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房以平抑房價(jià)。

由于許多數(shù)據(jù)（如商品房空置量、投資類購房者所占比重、房地產(chǎn)貸款違規(guī)率）的真實(shí)性與準(zhǔn)確性難以把握，我們很難對房地產(chǎn)市場形勢作出全面判斷，自然也難以對“發(fā)展派”與“規(guī)范派”之爭作出清晰判斷，這里我們只對各方均認(rèn)可的“局部過熱，潛含風(fēng)險(xiǎn)”提出應(yīng)對之道：激勵(lì)商業(yè)銀行，督責(zé)地方政府。今年信貸規(guī)模超常增長的主要?jiǎng)恿碜运拇髧猩虡I(yè)銀行，由于主管部門將“降低不良貸款率”和“增加利潤”作為考核標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)銀行普遍多放貸、早放貸，一方面積極擴(kuò)大貸款總量這個(gè)分母，一方面爭取早日收息增利（若下半年才放貸，不僅難以增加當(dāng)年收益，而且會由于按貸款基數(shù)進(jìn)行呆帳計(jì)提而影響利潤水平，故而各家銀行均搶在上半年盡力放貸）。為風(fēng)險(xiǎn)控制與金融安全計(jì)，主管部門宜變更考核標(biāo)準(zhǔn)，引入“不良貸款數(shù)額”指標(biāo)以激勵(lì)商業(yè)銀行自覺維護(hù)信貸資產(chǎn)安全。

出于政績考慮，部分由于換屆因素，今年許多地方政府選擇了刺激房地產(chǎn)業(yè)超常發(fā)展的政策，期待一石二鳥，既取得土地收益以增強(qiáng)政府財(cái)力，又可以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭帶動地方經(jīng)濟(jì)增長，惟獨(dú)對其間蘊(yùn)涵的巨大風(fēng)險(xiǎn)缺少責(zé)任觀念。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整不能離開地方政府，只有優(yōu)化公共選擇、強(qiáng)化問責(zé)制度，才能使地方政府由泡沫的制造者轉(zhuǎn)為泡沫的制止者。