【中圖分類號】F299.23【文獻標志碼】A

【文章編號】1673-1069（2025）05-0090-03

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營模式因高風(fēng)險、高投人而面臨瓶頸，輕資產(chǎn)代建模式逐漸成為企業(yè)優(yōu)化資源配置和獲取穩(wěn)定收益的重要手段。綠城管理是國內(nèi)較早進人輕資產(chǎn)代建行業(yè)的企業(yè)，通過代建實現(xiàn)品牌和管理能力的有效輸出。本研究基于綠城管理的代建盈利模式，深人分析其商業(yè)邏輯和財務(wù)效果，以期為其他企業(yè)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供參考。

2綠城管理盈利模式的基本情況

2.1公司概況

2.1.1公司簡介

綠城管理成立于2010年，專注于房地產(chǎn)輕資產(chǎn)代建服務(wù)，并于2021年在香港上市。作為房地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的先行者，綠城管理的業(yè)務(wù)覆蓋全國，涉及住宅、商業(yè)地產(chǎn)、文旅項自等多個領(lǐng)域，逐漸形成獨具特色的代建模式和盈利邏輯。

2.1.2代建業(yè)務(wù)發(fā)展概況

綠城管理自2012年起重點發(fā)展代建業(yè)務(wù)，逐步將業(yè)務(wù)擴展至全國，尤其在一、二線城市建立顯著市場優(yōu)勢。代建業(yè)務(wù)模式通過輕資產(chǎn)運營，有效規(guī)避傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式的高負債和高成本風(fēng)險，為綠城管理提供穩(wěn)定的收入和可持續(xù)的盈利增長。伴隨代建業(yè)務(wù)的發(fā)展，綠城管理不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，并在2022年引入‘ 3+3 模式以提升運營效率和適應(yīng)市場需求。該模式注重商業(yè)代建、政府代建及資方代建等多元化業(yè)務(wù)組合，實現(xiàn)管理服務(wù)輸出和品牌溢價，為綠城的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。從2016年到2023年，公司商業(yè)代建收人穩(wěn)步增長，由10億元增長至42億元，顯示代建模式帶來的顯著盈利效果及其在市場中的競爭優(yōu)勢。該增長不僅反映代建模式的高效性，也展示綠城管理在輕資產(chǎn)領(lǐng)域中的成功探索。

2.2綠城管理代建盈利模式概述

綠城管理的代建盈利模式主要包含商業(yè)代建、政府代建和資方代建3種盈利模式，且3種模式并非彼此替代或僅適用于某一種類型的項目，而是根據(jù)具體項目屬性和目標選擇最適合的模式或組合。

2.2.1商業(yè)代建

商業(yè)代建是綠城管理代建盈利模式中最具潛力的一部分，適用于住宅、商業(yè)地產(chǎn)等多種項目類型。綠城通過簽訂代建合同，負責(zé)項自的整體開發(fā)管理，包括規(guī)劃、建設(shè)和銷售全過程，同時通過品牌授權(quán)和專業(yè)團隊支持為委托方提供品牌背書和管理服務(wù)。此模式不僅為綠城帶來管理費和品牌使用費，還顯著提升了品牌認可度和市場影響力。通過集中資源優(yōu)化管理，綠城在項目周轉(zhuǎn)速度和管理效率上表現(xiàn)突出，業(yè)務(wù)多元化與靈活性進一步增強，為公司提供穩(wěn)定收人增長并提升市場競爭力。

2.2.2政府代建

政府代建盈利雖低，但在提升品牌聲譽方面作用顯著，主要包括安置房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目。通過承接政府部門的代建業(yè)務(wù)，綠城在公共領(lǐng)域建立了良好的口碑和市場影響力。政府代建業(yè)務(wù)周期較長、利潤率較低，但因其抗市場波動性強，為公司提供了穩(wěn)定收入來源，同時平衡其他商業(yè)項目的風(fēng)險。與政府合作的經(jīng)驗還幫助綠城團隊積累了多樣化項目的管理能力，提升了公司執(zhí)行復(fù)雜項目的能力，進一步增強品牌信譽和市場認可度。

2.2.3資方代建

資方代建是綠城管理輕資產(chǎn)模式中的創(chuàng)新形式，通過與金融機構(gòu)合作，將資金與代建業(yè)務(wù)相結(jié)合，降低項目初期資本投入壓力。綠城負責(zé)項目規(guī)劃、建設(shè)及銷售，金融機構(gòu)提供資金支持，從而提升資金流動性和擴展能力。此模式適用于資金密集型項目，有效降低了財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)抗市場波動能力。資方代建使綠城能以更快速度推進項目落地，在市場競爭中占據(jù)有利位置，為公司業(yè)務(wù)擴展和財務(wù)穩(wěn)定提供了強大支撐。

總體來看，綠城管理靈活運用商業(yè)代建、政府代建和資方代建3種模式，并通過模式間的互補性滿足不同類型項目的需求。這種多元化盈利模式不僅提升了綠城管理的市場適應(yīng)能力，也為企業(yè)實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。

3綠城管理實行代建盈利模式的動因

3.1市場競爭加劇

隨著房地產(chǎn)市場進入存量競爭階段，行業(yè)競爭日益加劇，市場需求從擴張轉(zhuǎn)向高效資源配置。傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式面臨高負債、資金周轉(zhuǎn)慢等問題，難以應(yīng)對激烈競爭。綠城管理通過輕資產(chǎn)代建模式，減少資本投人，專注于品牌、管理和資源整合，提升運營效率。此模式通過靈活的代建方式滿足市場對高效率的需求，優(yōu)化資源配置，降低財務(wù)負擔(dān)，增強企業(yè)市場競爭力，適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型中的新需求。

3.2融資環(huán)境收緊

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊，政策對房地產(chǎn)企業(yè)資金來源和融資方式的合規(guī)性要求更高，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式依賴外部融資，但融資難度加大。綠城管理通過輕資產(chǎn)代建模式，降低對銀行貸款的依賴，采用商業(yè)代建和資方代建合作模式，快速獲取開發(fā)資金，緩解融資壓力。這不僅增強了現(xiàn)金流穩(wěn)定性，也幫助綠城在日益嚴格的融資環(huán)境中保持穩(wěn)步增長，適應(yīng)復(fù)雜的市場和監(jiān)管要求。

3.3政策驅(qū)動

國家鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，推動去庫存和精細化管理。綠城管理通過輕資產(chǎn)代建模式響應(yīng)這一政策，降低資產(chǎn)負債率，實現(xiàn)資源的有效配置和穩(wěn)健增長。代建模式符合行業(yè)的新發(fā)展方向，幫助企業(yè)提高運營效率、降低風(fēng)險，并適應(yīng)市場對高質(zhì)量服務(wù)的需求。綠城的代建業(yè)務(wù)不僅推動了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也助力其在復(fù)雜的政策環(huán)境中穩(wěn)步發(fā)展，確保長期增長。

4綠城管理代建模式的經(jīng)濟效果分析

4.1財務(wù)效果分析

4.1.1償債能力分析

綠城管理通過輕資產(chǎn)代建模式顯著改善其償債能力，代建模式減少公司對自有資本的依賴，使得財務(wù)負擔(dān)有所減輕。近幾年公司償債能力變化如表1所示。

由表1可知，從2019年起，綠城管理的流動比率和速動比率整體呈現(xiàn)上升趨勢，分別由2019年的1.23和1.1增至2023年的1.83和 1.5 這種趨勢表明公司在短期債務(wù)清償方面的能力不斷增強，財務(wù)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)健。與此同時，綠城管理的資產(chǎn)負債率從2019年的 55.28% 下降至2023年的 38.6% 標志著公司在有效降低負債水平方面取得顯著成效。隨著資產(chǎn)負債率的逐年降低，綠城的財務(wù)風(fēng)險也得到有效控制，為公司未來的穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

表1綠城管理償債能力分析

4.1.2營運能力分析

代建模式能夠提升綠城管理的營運效率，有效推動庫存和應(yīng)收賬款的快速周轉(zhuǎn)。通過輕資產(chǎn)運營，綠城得以更高效地管理資金流和項目周期，減少庫存積壓，并提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

如表2所示，綠城管理的存貨周轉(zhuǎn)率從2019年的0.8次逐步提高到2023年的1.4次，表明庫存處理速度顯著加快，庫存管理效果良好。同時，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2019年的8.13次下降到2023年的4.01次，主要原因是房地產(chǎn)環(huán)境差，影響各大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況?？偟膩碚f，營運能力的增強不僅提升綠城的整體運營效率，還為公司帶來更強的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力。

4.1.3盈利能力分析

表2綠城管理營運能力分析

單位：次

綠城管理代建業(yè)務(wù)帶來的收人增長顯著提高公司的盈利能力。通過代建業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，綠城管理的銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率均得到了一定改善，具體如表3所示。

表3綠城管理盈利能力分析

單位： %

由表3可知，綠城的銷售凈利率從2019年的 12% 逐漸提高到2023年的22% ，而凈資產(chǎn)收益率從2020年的 18% 增至2023年的 25% 。這表明綠城在市場競爭中具備較高的利潤獲取能力，且代建業(yè)務(wù)為公司帶來持續(xù)的盈利增長。隨著代建模式的深化和公司品牌影響力的提升，綠城的盈利能力將進一步得到鞏固與加強。盈利能力的提升不僅為公司帶來更高的投資回報率，也為其未來擴展市場和優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提供充足的資金支持。

4.2非財務(wù)效果分析

4.2.1市場規(guī)模擴大

隨著代建業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，綠城管理在全國范圍內(nèi)的市場規(guī)模顯著擴大，逐步實現(xiàn)從區(qū)域布局向全國性拓展的戰(zhàn)略目標。代建業(yè)務(wù)模式讓綠城無需大規(guī)模投資土地資源，也能通過品牌和管理輸出迅速占領(lǐng)市場，這種模式有效地幫助公司增加項目數(shù)量和覆蓋區(qū)域。綠城的業(yè)務(wù)現(xiàn)已遍布國內(nèi)大部分一、二線城市以及部分三、四線城市，涵蓋住宅、商業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等多種項目類型。這種市場擴展不僅提升綠城的市場影響力，也為公司帶來更多項自資源。隨著市場規(guī)模的擴大，綠城管理逐漸在全國范圍內(nèi)樹立輕資產(chǎn)代建的領(lǐng)導(dǎo)地位，并通過規(guī)模效應(yīng)進一步鞏固競爭優(yōu)勢。

4.2.2品牌價值提升

代建業(yè)務(wù)模式極大提升綠城管理的品牌價值和影響力。作為輕資產(chǎn)代建模式的先行者，綠城通過代建項目的管理輸出和品牌授權(quán)，逐漸樹立專業(yè)可靠的品牌形象。品牌價值提升不僅體現(xiàn)在代建項目的數(shù)量和規(guī)模上，也體現(xiàn)在其項目品質(zhì)和市場口碑的積累中。每個代建項目都成為品牌推廣的有力載體，使得綠城品牌獲得更廣泛的市場認可和客戶信賴。品牌價值的提升不僅幫助綠城在代建市場中獲得更多的項目機會，還增強公司的盈利能力和項目溢價能力，為企業(yè)帶來長期的無形資產(chǎn)積累和市場忠誠度。

4.2.3項目管理與團隊建設(shè)

代建業(yè)務(wù)的擴展促使綠城管理不斷提升其項目管理和團隊建設(shè)能力。由于代建項目通常涉及不同地區(qū)和類型的客戶需求，管理復(fù)雜度較高，綠城的項目管理團隊必須具備較強的跨地區(qū)協(xié)調(diào)能力和項自管控能力。在此過程中，公司不斷優(yōu)化項自管理流程，強化團隊的專業(yè)技能和協(xié)作能力，形成系統(tǒng)化的管理機制。綠城還通過不斷完善團隊的培訓(xùn)和考核體系，提升員工的專業(yè)水平和管理效率，從而保證項目執(zhí)行質(zhì)量。項目管理能力的提升不僅幫助綠城在現(xiàn)有項目中取得優(yōu)異成果，也為公司未來承接更大、更復(fù)雜的項自奠定堅實基礎(chǔ)，推動公司整體管理水平的提升。

5綠城管理代建模式效果評價總結(jié)

5.1代建模式的效果結(jié)論

綠城管理的代建模式在多個方面取得顯著成效：第一，代建收人持續(xù)增長。通過輕資產(chǎn)代建模式，綠城管理有效降低資金投人，實現(xiàn)盈利的持續(xù)增長。從2016年到2023年，公司商業(yè)代建收人大幅增長，證明該模式在市場中有強大競爭力。第二，綠城管理代建模式帶來的經(jīng)濟效果。綠城管理的資產(chǎn)負債率顯著降低，流動比率和速動比率呈現(xiàn)上升趨勢，表明公司的償債能力和財務(wù)結(jié)構(gòu)逐漸趨于健康，代建模式幫助公司擴大市場規(guī)模，增加項目數(shù)量，涵蓋全國多個城市，尤其是一、二線城市的市場份額顯著提升。品牌價值也因代建項自的成功而增強，客戶對綠城的信任度和認可度提高，從而促進更多的項目合作。代建業(yè)務(wù)還提升公司的項目管理能力和團隊建設(shè)水平，形成系統(tǒng)化的管理機制，為未來承接更大、更復(fù)雜的項目奠定基礎(chǔ)。

5.2綠城管理代建模式存在的不足

盡管綠城管理的代建模式取得良好的效果，但仍然存在一些不足之處：第一，融資渠道受限。隨著市場環(huán)境的變化，融資政策的收緊使得企業(yè)在獲取資金方面面臨挑戰(zhàn)，尤其是對于資金需求較大的新項目，傳統(tǒng)的融資渠道逐漸受到限制，可能影響公司的擴展能力和項自推進速度。第二，墊資風(fēng)險加大。部分代建項目的回款周期較長，可能導(dǎo)致公司面臨短期資金壓力。第三，利潤空間受到擠壓。如何在保持盈利的同時提高項目質(zhì)量和管理效率，成為擺在綠城管理面前的挑戰(zhàn)。

5.3改善代建模式的對策

第一，拓展多元化的融資渠道，尋求與金融機構(gòu)的深入合作，通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品來降低融資成本和風(fēng)險。例如，可以探索債權(quán)融資、股權(quán)融資及資產(chǎn)證券化等多種方式，以增強資金流動性和項目落地能力。第二，建立健全的風(fēng)險管理機制，強化對項目的全生命周期管理，尤其是在項目評估和后期監(jiān)控方面，確保及時發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對潛在風(fēng)險。同時加強與政府部門的溝通，積極參與政策引導(dǎo)下的公共項目，借助政府代建項目提高企業(yè)知名度和信譽度，進而獲得更多商業(yè)項目的機會。第三，注重技術(shù)和團隊建設(shè)，通過培訓(xùn)和人才引進提升管理水平和項目執(zhí)行能力，形成具有競爭力的核心團隊，以適應(yīng)復(fù)雜多變的市場環(huán)境。

6結(jié)論

綜上所述，本文通過對綠城管理代建盈利模式的分析，總結(jié)其輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的優(yōu)勢和不足。研究結(jié)果表明，綠城管理的代建模式顯著提升企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)，增加市場覆蓋范圍，并有效提高品牌知名度與市場影響力。通過商業(yè)代建、政府代建和資方代建的多樣化業(yè)務(wù)布局，綠城成功實現(xiàn)輕資產(chǎn)高效運作，減少資本投入的壓力，為公司帶來持續(xù)的利潤增長。然而，隨著市場環(huán)境和政策的變化，公司在融資渠道拓展和風(fēng)險管理方面仍面臨挑戰(zhàn)。為保持長期競爭力，綠城管理需不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和提升風(fēng)險管控能力，以便更靈活地應(yīng)對行業(yè)發(fā)展中的不確定性，實現(xiàn)可持續(xù)增長。

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