房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占有重要位置。2011-2020年，房地產(chǎn)投資約占全國(guó)固定資產(chǎn)投資 20% ，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)占GDP的 15% 以上。2021年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)面影響。國(guó)家為促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)采取了多項(xiàng)措施，4月25日，中央政治局會(huì)議特別提出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)”“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”等重要政策方向。

2025年6月28日，聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在京舉辦“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)和擴(kuò)大內(nèi)需”研討會(huì)。研討會(huì)上，來自企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、研究機(jī)構(gòu)的二十余位資深專家，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)、如何優(yōu)化房地產(chǎn)政策、緩解企業(yè)困境，以及探索行業(yè)發(fā)展新模式等議題進(jìn)行探討。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)

（一）上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，存量房問題突出

2024年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同多個(gè)部門，打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策組合拳①，為2024年年底和2025年年初樓市止跌回穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)。國(guó)家發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債推動(dòng)“兩重”“兩新”建設(shè)，將城市舊城改造項(xiàng)目納入其中。今年5月7日，金融監(jiān)管總局出臺(tái)了八項(xiàng)房地產(chǎn)融資增量政策。但目前穩(wěn)定樓市政策的效應(yīng)顯然在遞減，近期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行通道，面臨存量增加、區(qū)域分化和結(jié)構(gòu)差異等問題。

本文是中信改革發(fā)展研究基金會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2025年6月28日共同舉辦的“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)和擴(kuò)大內(nèi)需”研討會(huì)會(huì)議綜述，由唐紫荷、高梁整理。

① 四個(gè)取消：1.取消限購(gòu)，地方政府可自主調(diào)整或取消住房限購(gòu)政策；2.取消限售，解除對(duì)住房轉(zhuǎn)讓年限的限制；3.取消限價(jià)，不再統(tǒng)一設(shè)定新建商品住宅價(jià)格上限；4.取消普通住宅與非普通住宅分類標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化住宅交易稅費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)。四個(gè)降低：1.降低住房公積金貸款利率，整體下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；2.降低首付比例，統(tǒng)一首套二套房貸，最低首付比例至 15% ；3.降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率；4.降低換購(gòu)稅費(fèi)，減免賣舊買新交易的增值稅、契稅等。兩個(gè)增加：1.新增100萬套城中村改造，通過貨幣化安置等方式推進(jìn)危舊房改造；2.擴(kuò)大白名單信貸規(guī)模，年底前房地產(chǎn)項(xiàng)目信貸支持額度增至4萬億元。

（1）房地產(chǎn)尚未擺脫總體下行 態(tài)勢(shì)。

張其光（中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)）指出：近年來我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了根本性變化：一是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供大于求，投資性需求基本退出歷史舞臺(tái)；二是價(jià)格持續(xù)下行，目前跌幅收窄但仍未改變下跌趨勢(shì)；三是房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重影響市場(chǎng)信心；四是房企風(fēng)險(xiǎn)未解，企業(yè)普遍存在生存壓力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格情況表明，行業(yè)、投資、銷售、資金各方面都承受著一定壓力。1-6月，商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為 -3.5% ！ -5.5% ，一線城市成交明顯好于二、三線城市；同期房地產(chǎn)投資增速為， .11.2% 。房?jī)r(jià)指數(shù)（含新房和二手房）環(huán)比5-6月繼續(xù)下行。今年6月，全國(guó)商品房待售面積達(dá)7.69億 m² ，處于歷史高點(diǎn)。①

（2）房地產(chǎn)價(jià)格仍處于下行通道，尤其二手房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯。到會(huì)專家反映：今年1月至4月上旬，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)（北京房?jī)r(jià)小幅上漲），但5月份以來銷量和售價(jià)再次出現(xiàn)超出預(yù)期的下滑，六月中旬起降幅有所收窄。

鄒琳華（中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組長(zhǎng)）：根據(jù)我們對(duì)90城市房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，5月上半月，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅為 -0.72% ，下半月為 -0.57% ，6月上半月為 -0.38% ，下調(diào)趨緩。

多地國(guó)企積極收購(gòu)存量房，以優(yōu)化保障性住房的供應(yīng)

一線城市房?jī)r(jià)跌幅：5月下半月為 -0.69% ，6月上半月為-0.38、下半月為 -0.53% （北京5月份降幅最大）。

二線城市房?jī)r(jià)跌幅：5月下半月 -0.6% 。6月上半月 -0.44% 。長(zhǎng)三角、珠三角部分城市深度調(diào)整，合肥、南通、廈門跌幅較大，其余城市降幅收窄。

三線、四線城市房?jī)r(jià)跌幅稍高于二線。

對(duì)90個(gè)城市的市場(chǎng)信心指數(shù)的監(jiān)測(cè)分析表明，市場(chǎng)信心持續(xù)悲觀（審慎），買賣雙方均持觀望心態(tài)，拋售壓力加大。悲觀情緒也突出表現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)輿情方面。

（3）房地產(chǎn)存量問題成為行業(yè)核心矛盾。

鄒琳華介紹，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的90個(gè)城市中， 70% 城市（不分一二三線）存量房掛牌套數(shù)同比均顯著上升。當(dāng)前房企手中存量資產(chǎn)為70萬億元，現(xiàn)房庫(kù)存占比升至 30% 以上。

二手住宅上市量增加，價(jià)格繼續(xù)下降。

李紅亮（保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理）：北京和幾個(gè)核心城市，二手房成交量已數(shù)倍于新房，成為市場(chǎng)交易主體，而頭部房企1-5月新房銷售同比降 12% 縮水。至2025年6月末，中國(guó)家庭債務(wù)總額達(dá)92.1萬億元，其中個(gè)人住房貸款余額占比超 60% 。①種種因素疊加，導(dǎo)致居民購(gòu)房能力和意愿減弱。

以“科技 + 產(chǎn)業(yè)”作為兩大發(fā)展引擎的新型智能科技產(chǎn)業(yè)園開工

市場(chǎng)持續(xù)低迷和居民的悲觀預(yù)期相互影響和強(qiáng)化?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)基本被持續(xù)的下跌把信心跌沒了”。

（2）市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，但市場(chǎng)利空因素基本出盡。

僅 10% 項(xiàng)目表現(xiàn)尚可。

李偉（合碩機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)）：老舊小區(qū)配套缺失，二手房市場(chǎng)房源類型多樣（包括常規(guī)掛牌、法拍房、資本留置房等）供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，促使前期部分居民出于投資目的所購(gòu)置住宅加入拋售的行列。

（4）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)承壓較大。

李紅亮、胡峰（戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理）介紹：一線城市甲級(jí)寫字樓空置率從2019年的 15% 升至 22% （有專家認(rèn)為北京商業(yè)寫字樓總體出租率不到五成，CBD八成左右），二線城市空置率約 30% 。租金水平深度回調(diào)，北京寫字樓租金從平均400元/m降低至220元 /m² ，對(duì)商業(yè)用房運(yùn)營(yíng)造成連帶壓力。新樓盤客戶到訪成交率下滑，多為持幣觀望，成交率降低。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的根本原因是供求形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)。存量房遞增、人口增長(zhǎng)率下降、城鎮(zhèn)化率接近70% 閾值（已達(dá) 67% ），市場(chǎng)規(guī)模相應(yīng)縮??；國(guó)際環(huán)境變動(dòng)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)、就業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)、金融行業(yè)薪酬調(diào)整影響，以及房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致此前購(gòu)房者資產(chǎn)

鄒琳華：結(jié)合前期市場(chǎng)利空因素逐步釋放、國(guó)內(nèi)政策持續(xù)向“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)”方向發(fā)力，市場(chǎng)進(jìn)一步深度下探的風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

多位專家認(rèn)為：一線城市市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，在政策支持下可能率先企穩(wěn)，少數(shù)綜合條件較好的二線城市有望溫和改善（如杭州房市借“六小龍\"品牌逆勢(shì)上揚(yáng)）。

林竹（華晟科技董事長(zhǎng)、華晟基金會(huì)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官）提出，以數(shù)字經(jīng)濟(jì)（算力、芯片等）為核心的新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可能帶動(dòng)部分城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)及配套設(shè)施的開發(fā)需求，向“產(chǎn)業(yè)功能與空間服務(wù)融合”模式演進(jìn)。但總體看，二線及以下城市供大于求的局面短期難以改變，部分城市還比較嚴(yán)重，這些地方樓市可能進(jìn)入陰跌階段。

房企面臨的壓力和轉(zhuǎn)型努力

目前房企面臨的壓力

（1）目前普遍面臨現(xiàn)房庫(kù)存積壓、未開發(fā)土地積壓?jiǎn)栴}，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表惡化。所有跟房地產(chǎn)相關(guān)的上下游的企業(yè)都在裁員。前期比較激進(jìn)的企業(yè)紛紛爆雷，北京市場(chǎng)主要是幾家頭部央企在“玩”，現(xiàn)房庫(kù)存比例仍不斷擴(kuò)大，只有降價(jià)一條出路。

遇繡峰（金地北方區(qū)域副總經(jīng)理兼北京公司總經(jīng)理）：金地是健康運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿企業(yè)，公開債已還清，2024年償還了300多億元，但短期利息壓力巨大，現(xiàn)金流非常緊張?，F(xiàn)基本沒有新項(xiàng)目，都是消化存量；周圍爆雷企業(yè)增多，但可獲得的新增融資卻越來越少，繼續(xù)下去將面臨新的經(jīng)營(yíng)困難。希望去杠桿能有時(shí)間找到新增項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)換倉(cāng)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

宋效軍（中國(guó)建設(shè)銀行研究院副院長(zhǎng)）：現(xiàn)在全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)每年倒閉三五十個(gè)很正常。市場(chǎng)上大量出現(xiàn)法拍房，掛二手房的更多。銀行則采取保主體政策，差別對(duì)待，人口負(fù)增長(zhǎng)的城市難以拿到房地產(chǎn)更新貸款或保交樓貸款。大城市高端改善住房的需求表現(xiàn)較好，剛需明顯疲軟，買房多為置換需求。年輕客戶多傾向租房，因租金回報(bào)率只有 1% 左右，比買房劃算。

（2）房企感到來自產(chǎn)業(yè)鏈的壓力。因建筑行業(yè)不景氣、企業(yè)退出較多，承接建筑項(xiàng)目投標(biāo)條件提高（縮減墊資比例和回款周期）。來自買方的壓力：房企預(yù)收款（合同負(fù)債或期房）規(guī)模較2021年高點(diǎn)降低 30% 以上，部分房企降低了 70% ，顯示銷售端面臨壓力。

（3）企業(yè)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式的兩難。

龍雙雙（華潤(rùn)置地華北大區(qū)副總經(jīng)理）：華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)策略，是用新項(xiàng)目資金掩護(hù)去舊庫(kù)存化，如果沒有新項(xiàng)目帶來現(xiàn)金流和利潤(rùn)，企業(yè)就很困難。但現(xiàn)在上面要求企業(yè)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式（賣現(xiàn)房），如推行，則上項(xiàng)目拿地后資金至少要沉淀2年，且受到嚴(yán)格監(jiān)管。這將使現(xiàn)金流問題無法緩解，也就不敢再投資上項(xiàng)目。公司前兩年發(fā)行了自有資產(chǎn)（長(zhǎng)租公寓和商業(yè)地產(chǎn)）REITs，兩年來努力擴(kuò)募，只是要求把更多自有資產(chǎn)裝進(jìn)REITs范疇，但上報(bào)項(xiàng)目、提供企業(yè)底層資產(chǎn)的程序過于繁瑣，至今未能擴(kuò)募。

（4）企業(yè)稅負(fù)問題。

新模式下房企轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租社區(qū)試點(diǎn)實(shí)踐

許立凡（中信城開副黨委書記、副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理）：房企處置自身不良資產(chǎn)遇到的最大問題，是土地增值稅問題。土地增值稅是按土地溢價(jià)計(jì)算的，如深圳佳兆業(yè)資產(chǎn)包中樓面地價(jià)很低（1990年代買的），本想將該資產(chǎn)包拆開處理，但要交100億土地增值稅，而原來盈利的項(xiàng)自現(xiàn)在陷入虧損。以前地方稅務(wù)局允許預(yù)繳，現(xiàn)因財(cái)政緊張必須清繳。這些稅務(wù)問題使得房企下一步很難推進(jìn)不良資產(chǎn)的處置工作。

遇繡峰：稅務(wù)稽查越來越嚴(yán)，通過稅務(wù)稽查補(bǔ)稅，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力很大。目前企業(yè)現(xiàn)金流吃緊，只好折價(jià)出售資產(chǎn)，形成惡性循環(huán)。口子不能扎得太緊，要放水養(yǎng)魚。

（5）建筑企業(yè)墊資比例較高。白亞東（中鐵一局經(jīng)營(yíng)中心副總經(jīng)理）：地方專項(xiàng)債和超長(zhǎng)期國(guó)債真正能用到解決企業(yè)化債問題的很少，主要還是解決之前的政府欠債。企業(yè)現(xiàn)金流吃緊，因?yàn)榍捌诮o政府墊資造成的應(yīng)收款，約占到項(xiàng)目規(guī)模的 50% 。希望嚴(yán)控地方政府項(xiàng)目墊資比例（上限 30% ）。

房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整、探索轉(zhuǎn)型

陳聰（中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師）、林竹指出，目前房地產(chǎn)行業(yè)已呈現(xiàn)若干積極信號(hào)。

一是企業(yè)主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)性縮表。企業(yè)普遍采取更為審慎的經(jīng)營(yíng)策略，主動(dòng)降低杠桿，聚焦核心能力建設(shè)，嚴(yán)控新上項(xiàng)目、優(yōu)先去化存量，探索新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。今年1-5月，全行業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模、存貨總量及新項(xiàng)目開發(fā)投入同比收縮（分別為 -7% ，-14% ， -25% ）。

二是發(fā)展模式向產(chǎn)品本質(zhì)回歸，從過去的“三高”轉(zhuǎn)向更加注重產(chǎn)品品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)效率和滿足真實(shí)居住需求的方向轉(zhuǎn)型；企業(yè)從依賴“土地/融資驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向以“客戶需求洞察”為核心，“好房子”理念正從概念向?qū)嵺`滲透，產(chǎn)品力成為關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)要素。

三是存量盤活通道價(jià)值初顯。REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）和證券化市場(chǎng)等金融工具正在發(fā)展，目前規(guī)模尚有限，但已為部分優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)（運(yùn)營(yíng)良好的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)）提供了市場(chǎng)化退出路徑，有助于避免非理性拋售，促進(jìn)資產(chǎn)有序流轉(zhuǎn)。

穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效應(yīng)的分析評(píng)估

（1）政策應(yīng)有系統(tǒng)治理的思路和分步實(shí)施的規(guī)劃。房地產(chǎn)政策要有針對(duì)性、有效性，結(jié)合實(shí)際情況出臺(tái)有針對(duì)性的措施，讓政策能在地方落到實(shí)處。

（2）政策制定需加強(qiáng)部門協(xié)同，統(tǒng)籌兼顧。如“好房子”體現(xiàn)了新房性能質(zhì)量的迭代，但目前推出和強(qiáng)調(diào)宣傳新房、好房將導(dǎo)致庫(kù)存房?jī)r(jià)格下挫（新舊房得房率規(guī)則不同），金融政策應(yīng)考慮行業(yè)規(guī)律和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況現(xiàn)實(shí)情況，并與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策緊密聯(lián)系、協(xié)同。

（3）穩(wěn)定政策預(yù)期。調(diào)控政策要應(yīng)出盡出，爭(zhēng)取一次性端出，擠牙膏的結(jié)果導(dǎo)致居民越來越觀望。要考慮到政策出臺(tái)的效應(yīng)，關(guān)鍵政策的調(diào)整應(yīng)設(shè)置合理過渡期，最好提前預(yù)告，讓企業(yè)有所準(zhǔn)備。

首批保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）上市

（4）個(gè)別不同區(qū)域情況分類施策。專家提出：救樓市是救項(xiàng)目還是救開發(fā)商主體（開發(fā)商全國(guó)各地布點(diǎn)）？是否先穩(wěn)住標(biāo)桿城市的樓市，帶動(dòng)其他地方？如政府出資收儲(chǔ)庫(kù)存房改保障房，在三、四線城市是否可行（那里庫(kù)存壓力大、保障房需求有限）？另外，地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，是更多發(fā)展市場(chǎng)化還是更關(guān)注保障房的供給，需要研究。

（5）推行現(xiàn)房模式要照顧企業(yè)現(xiàn)狀。目前企業(yè)庫(kù)存占用資金過多，過快推進(jìn)現(xiàn)房銷售將使企業(yè)流動(dòng)性更為困難，宜循序漸進(jìn)，避免“去金融化”等單一目標(biāo)政策疊加，引發(fā)行業(yè)整體波動(dòng)。

如何加快形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式

（1）要明確租賃和銷售的關(guān)系、市場(chǎng)和保障的關(guān)系。

張其光：上海北京等大城市，年輕人買房意愿不高，第一他沒錢，第二他不想買，因?yàn)橄啾荣I房，租房成本低流動(dòng)性高。尤其現(xiàn)在市場(chǎng)租售比很低，租房更便宜。設(shè)計(jì)政策要適應(yīng)群眾的消費(fèi)觀念和消費(fèi)心理。

我們通過發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)解決了多數(shù)城市居民的住房需求，但政府有責(zé)任保障買不起房子的居民的基本居住需求。要明確“住房保障”和“保障性住房”是兩個(gè)不同的概念，保障性住房只是住房保障的一部分，是住房保障的一種方式。現(xiàn)在應(yīng)該強(qiáng)化住房保障（發(fā)展住房租賃市場(chǎng)）。

（2）開發(fā)商模式的轉(zhuǎn)型。

許立凡：房企要深耕專業(yè)，回歸產(chǎn)品領(lǐng)域。中長(zhǎng)期看，“開發(fā)商”概念已逐漸過時(shí)，投資、建設(shè)、管理分離是大趨勢(shì)，即轉(zhuǎn)為“不動(dòng)產(chǎn)基金 + 開發(fā)營(yíng)建商”模式。新模式要求融資模式轉(zhuǎn)型，從開發(fā)企業(yè)為主要載體的債權(quán)型融資模式，轉(zhuǎn)為以項(xiàng)目為載體的私募股權(quán)基金投資模式。

融資以項(xiàng)目（而非企業(yè)）為載體，可使投資人不斷糾偏，降低風(fēng)險(xiǎn)，讓投資人對(duì)項(xiàng)目有信心，這樣才能解決高杠桿問題。解決了房企股權(quán)開放（投資來源）問題，就容易從期房轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售模式。新模式也將帶動(dòng)監(jiān)管模式、消費(fèi)者合同履約模式的全面轉(zhuǎn)變。

存量房資產(chǎn)如何消化

如何有效地消化現(xiàn)有巨大住房庫(kù)存，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。如何消化存量房資產(chǎn)的思路，大體如下：

（1）政府出資收儲(chǔ)存量房轉(zhuǎn)為保障房用途。

資金來源基本是專項(xiàng)債或地方發(fā)債。羅志恒指出，地方財(cái)政普遍困難，土地財(cái)政支柱已垮（去年和今年上半年，地方土地出讓收入不足2020年同期的一半），而出資收儲(chǔ)存量房不現(xiàn)實(shí)，只能由中央政府發(fā)國(guó)債成立中央的房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。李紅亮：目前成本問題是地方專項(xiàng)債收購(gòu)存量房的核心問題和主要困難。

楊凱生（中國(guó)工商銀行原行長(zhǎng)）：當(dāng)年由資產(chǎn)管理公司（AMC）出面處置國(guó)有銀行不良資產(chǎn)，銀行和負(fù)債方均為國(guó)有，損失由財(cái)政統(tǒng)一承擔(dān)。而現(xiàn)在銀行和開發(fā)商股權(quán)都已多元化，此模式已不具備操作基礎(chǔ)。技術(shù)操作也存在難題：（1）非國(guó)有背景下，AMC若按原價(jià)收購(gòu)不符合市場(chǎng)原則；（2）不等值收購(gòu)將使開發(fā)商暴露隱性損失，可能難以承受；（3）對(duì)海量房地產(chǎn)項(xiàng)目如逐一評(píng)估和交易，評(píng)估成本將會(huì)過高。

鼓勵(lì)重點(diǎn)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通過發(fā)行REITs或資產(chǎn)證券化 產(chǎn)品融資

如何依托中央政府信用消化和剝離房地產(chǎn)商存量資產(chǎn)，需要深入研究。宋效軍建議，可借鑒股市平準(zhǔn)基金模式，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)存量房。

專家們指出：REITs作為關(guān)鍵金融投資工具，為存量資產(chǎn)提供了重要退出路徑，可以避免房企盲自拋售資產(chǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)、加速資產(chǎn)盤活。目前全國(guó)REITs規(guī)模約2000億元，政策的門開得不大，主要是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)魚龍混雜，在一些區(qū)域或領(lǐng)域嚴(yán)重供過于求；在市場(chǎng)狀態(tài)較好的區(qū)域，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正大量進(jìn)入REITs市場(chǎng)掛牌。建議拓展REITs準(zhǔn)入的資產(chǎn)類型，優(yōu)化杠桿機(jī)制與擴(kuò)募流程，適當(dāng)放松監(jiān)管，提升靈活性。

周以升（清華五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心副主任，高和資本執(zhí)行合伙人）：如果政府機(jī)構(gòu)出面收儲(chǔ)，買賣價(jià)格很難體現(xiàn)真實(shí)供求情況，且難免有道德風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展市場(chǎng)化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)介入市場(chǎng)交易，形成新的投資主體和投資生態(tài)，才能重建周期（止跌）。這也是美國(guó)日本的經(jīng)驗(yàn)所證明的。也就是從單

LK 穩(wěn)樓市

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議

（一）努力激活市場(chǎng)需求

改善客戶端需求，減輕居民購(gòu)房壓力，提高客戶購(gòu)買的可能性。

松綁限制性政策，在北京和上海還有空間。一線城市擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈，但實(shí)際上今天投資性購(gòu)房需求已經(jīng)是歷史了。

進(jìn)一步清理交易稅費(fèi)。打通二手房與新房交易稅收優(yōu)惠：減免房屋交易增值稅、契稅；提高購(gòu)房個(gè)稅抵扣額度并允許換房延續(xù)抵扣。

一開發(fā)商到新的金融生態(tài)的構(gòu)建過程，在這過程中將實(shí)現(xiàn)周期的重塑。

從房屋租金回報(bào)率和（REITs）貸款利率看，銀行優(yōu)惠利率一般 1.75% ，貸出時(shí)通常加一個(gè)點(diǎn)；市場(chǎng)上存量住宅及商業(yè)房的租金回報(bào)率，一般在 1%～2.5% 或 2.5%～3% ，依區(qū)域用途而有差別。顯然如無政策支持，市場(chǎng)化模式只能在部分地區(qū)和部分領(lǐng)域?qū)嵤?。周以升提出“政策支持的市?chǎng)化大型REITs”方案：探索設(shè)立國(guó)家級(jí)的證券化REITs（注冊(cè)資本達(dá)千億，國(guó)家少量補(bǔ)貼，免契稅和增值稅，國(guó)家設(shè)立征信機(jī)構(gòu)、提供政策性貸款）?；饘⑺?gòu)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)用于租賃經(jīng)營(yíng)、并打包上市交易， 10～20 年后房?jī)r(jià)回升后可退市，并允許房產(chǎn)散售。

（3）政府專項(xiàng)基金收儲(chǔ)轉(zhuǎn)租賃住房。

張其光建議：中央政府應(yīng)拿出一筆專項(xiàng)資金專用于存量房收儲(chǔ)，同時(shí)成立專門機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)該專項(xiàng)基金的管理和使用。具體收購(gòu)業(yè)務(wù)由收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)實(shí)施，價(jià)格雙方談判商定。

收購(gòu)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃住房。特別是北上廣深的年輕人，即使房?jī)r(jià)再降，他們也買不起，但他們租得起。對(duì)實(shí)在租不起的人則提供保障房，這樣既有利于發(fā)展租賃市場(chǎng)，同時(shí)又能凸顯政府的作用。

（二）改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和提高供給質(zhì)量

許立凡：稅收調(diào)整。建議改革土地增值稅規(guī)則，允許不良資產(chǎn)處置成本全額抵扣;

李紅亮：取消虧損項(xiàng)目預(yù)繳所得稅；

叫停倒查式稅務(wù)稽查，避免“殺雞取卵”。

鄒琳華、姬玲：提升存量房產(chǎn)質(zhì)量。建議與舊城改造相結(jié)合，大力推進(jìn)老舊住房的更新，促進(jìn)二手房保值，通過電梯加裝、停車擴(kuò)容、公園配套提升老舊小區(qū)居住體驗(yàn)。

胡峰：建議推行香港式土地年租制，改一次性繳費(fèi)為按年繳納，緩解現(xiàn)金流壓力。

（三）嚴(yán)格劃分保障房與商品房

建立“市場(chǎng)歸市場(chǎng)、保障歸保障”的雙軌制。政府出資收購(gòu)存量房定向轉(zhuǎn)化為保障房的，必須與商品房體系嚴(yán)格切開。保障房就是保障，商品房就市場(chǎng)化，政府收購(gòu)保障房不能進(jìn)市場(chǎng)。 ①

（編輯碣石）