中圖分類(lèi)號(hào)：F283 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1004-4914（2025）07-058-03

一、研究背景

隨著全球貿(mào)易的快速增長(zhǎng)和供應(yīng)鏈的復(fù)雜化，物流產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益重要。國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《“十四五\"現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》中提到精準(zhǔn)聚焦現(xiàn)代物流發(fā)展重點(diǎn)方向，加快物流樞紐資源整合建設(shè)，加強(qiáng)國(guó)家物流樞紐鐵路專(zhuān)用線、聯(lián)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施建設(shè)，有效銜接多種運(yùn)輸方式，強(qiáng)化多式聯(lián)運(yùn)組織能力，實(shí)現(xiàn)樞紐間干線運(yùn)輸密切對(duì)接。臨港地區(qū)依托其優(yōu)越的地理位置和交通條件，成為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理想選擇。臨港物流產(chǎn)業(yè)基地主要涉及港口的擴(kuò)建和升級(jí)、航道的疏浚、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及公路、鐵路、航運(yùn)及水路等多式聯(lián)運(yùn)完善暢通，然而，物流產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)需要大量資金投入，如何有效融資成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

二、不同融資途徑分析

（一）申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)投資資金

中央預(yù)算內(nèi)投資是指納入中央政府財(cái)政預(yù)算安排，由國(guó)家發(fā)展改革委負(fù)責(zé)管理的中央財(cái)政性投資資金，旨在通過(guò)政府投資引導(dǎo)，促進(jìn)國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。中央預(yù)算內(nèi)投資資金對(duì)項(xiàng)目收益做出具體要求且無(wú)需償還，不增加地方債務(wù)壓力。資金安排的主要方式包括直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等。

1.投向領(lǐng)域。2024年中央預(yù)算內(nèi)投資主要支持糧食及能源安全、產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全、交通物流重大基礎(chǔ)設(shè)施、城市基礎(chǔ)設(shè)施等方面。臨港物流產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目屬于以投資補(bǔ)助方式支持的交通物流重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范圍。

2.申報(bào)流程。中央預(yù)算內(nèi)投資資金的申報(bào)主體可以是為地方各級(jí)政府及政府直屬事業(yè)單位，也可以是國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)，申報(bào)時(shí)間上，從2024年開(kāi)始，國(guó)家下達(dá)要求常態(tài)化做好超長(zhǎng)期特別國(guó)債、中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券政策性資金項(xiàng)目的謀劃儲(chǔ)備工作，隨時(shí)入庫(kù)、隨時(shí)審核。

申報(bào)流程可以詳細(xì)參考相關(guān)制度及每年度發(fā)布的具體申報(bào)指南。

3.申報(bào)項(xiàng)目審核要點(diǎn)。項(xiàng)目審核要點(diǎn)：一是前期手續(xù)是否完善。立項(xiàng)、土地、規(guī)劃、節(jié)能、環(huán)評(píng)、施工許可等手續(xù)應(yīng)報(bào)盡報(bào)，土地、規(guī)劃手續(xù)應(yīng)為自然資源和規(guī)劃部門(mén)出具的加蓋單位公章的紅頭文件或制式的行政許可文件，有些專(zhuān)項(xiàng)可能對(duì)于地方提報(bào)的白頭文件不認(rèn)可；二是投資規(guī)模是否合理、細(xì)化。對(duì)總投資進(jìn)行審查核定，除了會(huì)將土地費(fèi)、拆遷費(fèi)等文件明確要求不得計(jì)列的費(fèi)用剔除外，還會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)投資估算表進(jìn)行審查，將不符合領(lǐng)域范圍的投資刪除；三是地方配套資金是否落實(shí)。申報(bào)單位應(yīng)提供除擬安排中央預(yù)算內(nèi)投資之外的其他資金證明文件；四是是否重復(fù)申報(bào)。投資主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門(mén)就未重復(fù)申報(bào)做出相關(guān)承諾。

4.融資方式小結(jié)。臨港物流產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目具備申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)資金的條件，屬于以投資補(bǔ)助方式支持的項(xiàng)目建設(shè)范圍，申請(qǐng)中央預(yù)算資金的難點(diǎn)是如何將項(xiàng)目納入國(guó)家物流樞紐、國(guó)家骨干冷鏈物流基地和國(guó)家級(jí)示范物流園區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)性、公共性、公益性設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目。針對(duì)申請(qǐng)中央預(yù)算內(nèi)資金，重點(diǎn)工作一是要完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批、核準(zhǔn)或備案程序，二是要納入國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)和三年滾動(dòng)投資計(jì)劃。

（二）超長(zhǎng)期特別國(guó)債

超長(zhǎng)期特別國(guó)債一般指發(fā)行期限在10年以上的，為特定目標(biāo)發(fā)行的、具有明確用途的國(guó)債。專(zhuān)項(xiàng)用于國(guó)家“兩重兩新”建設(shè)。2024年發(fā)行的超長(zhǎng)期特別國(guó)債包括20年、30年和50年三個(gè)期限品種。截至目前，已經(jīng)發(fā)行了20年期和30年期的國(guó)債，其中：20年期超長(zhǎng)期特別國(guó)債的票面利率為 2.49%30 年期超長(zhǎng)期特別國(guó)債的票面利率為 2.57% 。由此可見(jiàn)超長(zhǎng)期特別國(guó)債具有資金使用時(shí)間長(zhǎng)、融資成本低等優(yōu)點(diǎn)。

1.投向領(lǐng)域。超長(zhǎng)期特別國(guó)債項(xiàng)目?jī)?chǔ)備范圍與中央預(yù)算內(nèi)投資資金支持領(lǐng)域基本一致。其中：交通物流重大基礎(chǔ)設(shè)施包含：（1）水運(yùn)：支持納入《全國(guó)港口與航道布局規(guī)劃》的港口和航道項(xiàng)目，中央投資支持比例不超過(guò)港口和航道項(xiàng)目總投資的50% ；（2）物流基礎(chǔ)設(shè)施：支持已納入年度建設(shè)名單的國(guó)家物流樞紐、國(guó)家骨干冷鏈物流基地和國(guó)家級(jí)示范物流園區(qū)內(nèi)的公共性、基礎(chǔ)性設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，包括但不限于多式聯(lián)運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)公共倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施新建、改擴(kuò)建及智能化改造，保稅倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，公共物流信息平臺(tái)和信息化提升項(xiàng)目等，中央投資支持比例不超過(guò)項(xiàng)目總投資的 30% 。

2.申報(bào)流程、內(nèi)容及審核要點(diǎn)。超長(zhǎng)期特別國(guó)債申報(bào)流程、內(nèi)容及審核要點(diǎn)基本同中央預(yù)算內(nèi)資金一致。

3.融資方式小結(jié)。申請(qǐng)超長(zhǎng)期特別國(guó)債無(wú)項(xiàng)目收益性等一般融資方式的要求，因此，針對(duì)臨港物流產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目所包含的港口的擴(kuò)建和升級(jí)、航道的疏浚航道疏浚建設(shè)等公益項(xiàng)目、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等具有收益的項(xiàng)目均符合投向領(lǐng)域，可申請(qǐng)超長(zhǎng)期特別國(guó)債。此類(lèi)資金申請(qǐng)難點(diǎn)之一是港口要納入《全國(guó)沿海港口布局規(guī)劃》二是物流產(chǎn)業(yè)基地要納入國(guó)家物流樞紐、國(guó)家骨干冷鏈物流基地或者是國(guó)家級(jí)示范物流園區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)性、公共性、公益性設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目。

目前，超長(zhǎng)期特別國(guó)債可隨時(shí)申請(qǐng)，但要求項(xiàng)目必須完成前期審批程序并取得項(xiàng)目立項(xiàng)。目前，國(guó)家發(fā)行每一期超長(zhǎng)期特別國(guó)債的重點(diǎn)投向領(lǐng)域都不同，前期發(fā)行的特別國(guó)債主要針對(duì)推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新領(lǐng)域，尚無(wú)針對(duì)港口建設(shè)、物流基礎(chǔ)設(shè)施等的投向。待項(xiàng)目完成立項(xiàng)、審批、核準(zhǔn)或備案程序，納入國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)后等待國(guó)家發(fā)行符合具體融資主體投向領(lǐng)域的超長(zhǎng)期特別國(guó)債，且需特別注意的：一是超長(zhǎng)期也別國(guó)債與中央預(yù)算內(nèi)資金一樣，都是補(bǔ)助類(lèi)資金，這就要求除了國(guó)家資源支持之外，地方政府還要配套資金，此類(lèi)資金無(wú)法彌補(bǔ)全部資金缺口，也不能抱有“報(bào)大建小\"的僥幸心理；二是防止資金錯(cuò)位安排，不論是在具體的申報(bào)通知還是實(shí)施方案，都提到超長(zhǎng)期特別國(guó)債與中央預(yù)算內(nèi)投資錯(cuò)位安排，只有在少數(shù)關(guān)鍵領(lǐng)域可以重復(fù)安排，也就是說(shuō)這兩種融資途徑只能擇其一使用。

（三）政府專(zhuān)項(xiàng)債券

政府專(zhuān)項(xiàng)債券是指地方政府為有一定收益的公益類(lèi)項(xiàng)目發(fā)行的、約定一定期限內(nèi)以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的政府性基金或?qū)ｍ?xiàng)收入還本付息的政府債券，其具有公益性、收益性和資本性三個(gè)屬性。地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行期限和利率的確定涉及多個(gè)因素，包括但不限于項(xiàng)目期限、融資成本、到期債務(wù)分布、投資者需求、債券市場(chǎng)狀況等。

1.專(zhuān)項(xiàng)債券支持領(lǐng)域適用性分析。政府專(zhuān)項(xiàng)債券的投向領(lǐng)域較廣，主要包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保、社會(huì)事業(yè)、城鄉(xiāng)冷鏈等物流基礎(chǔ)設(shè)施等等多個(gè)領(lǐng)域，其中交通基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域中包含了鐵路、收費(fèi)公路、民用機(jī)場(chǎng)、水運(yùn)、綜合交通樞紐、城市軌道交通和市域鐵路、城市停車(chē)場(chǎng)。城鄉(xiāng)冷鏈等物流基礎(chǔ)設(shè)施包含了城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施、國(guó)家物流樞紐等物流基礎(chǔ)設(shè)施、糧食倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、應(yīng)急物資倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

2.融資申報(bào)流程。項(xiàng)目申報(bào)主要分為以下幾個(gè)階段：一是項(xiàng)目?jī)?chǔ)備階段；二是項(xiàng)目前期準(zhǔn)備手續(xù)辦理階段；三是地方申報(bào)入庫(kù)階段；四是項(xiàng)目批復(fù)及額度下達(dá)階段。

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳2024年底印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化完善地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券管理機(jī)制的意見(jiàn)》，選擇部分管理基礎(chǔ)好的省份以及承擔(dān)國(guó)家重大戰(zhàn)略的地區(qū)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)，這就意味著試點(diǎn)省市將擁有更大的自主權(quán)，審批速度也會(huì)加快。試點(diǎn)省市包括北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校?、安徽省、福建?。ê瑥B門(mén)市）、山東?。ê鄭u市）、湖南省、廣東省（含深圳市）、四川省。

3.項(xiàng)目申報(bào)要點(diǎn)。（1）投向合規(guī)：嚴(yán)格按投向領(lǐng)域申報(bào)專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目需求;嚴(yán)格遵守禁止類(lèi)項(xiàng)目清單。（2）項(xiàng)目合規(guī)：項(xiàng)目應(yīng)取得立項(xiàng)批復(fù)、土地手續(xù)，具備開(kāi)工條件；項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展事前績(jī)效評(píng)估并將評(píng)估結(jié)果納入項(xiàng)目實(shí)施方案。（3）要素齊全：填報(bào)系統(tǒng)時(shí)應(yīng)確保各項(xiàng)要素齊全。（4）收益平衡測(cè)算合理：項(xiàng)目收支預(yù)算中，運(yùn)營(yíng)收益、運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際合理預(yù)估。（5）資本金到位：項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的最低比例要求：港□、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目 20% 。

4.債券項(xiàng)目收益謀劃要點(diǎn)。（1）收益的內(nèi)生性。收益來(lái)源應(yīng)由項(xiàng)目產(chǎn)生，不得強(qiáng)行關(guān)聯(lián)與項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容無(wú)關(guān)的收益。（2）收益的穩(wěn)定性。可支配、持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，項(xiàng)目收益需明確合理的收費(fèi)定價(jià)依據(jù)文件，不能采用明顯不穩(wěn)定、不可預(yù)估的收益，不能采用收費(fèi)權(quán)不屬于項(xiàng)目主體的收益，不能采用項(xiàng)目建成后“降低災(zāi)害經(jīng)濟(jì)損失”“帶來(lái)周邊土地增值”“產(chǎn)生民生社會(huì)效益\"等不可支配的非現(xiàn)金流收益。（3）資金來(lái)源結(jié)構(gòu)合理。政府補(bǔ)貼收入不應(yīng)過(guò)高，收益來(lái)源包含政府補(bǔ)貼收入的，應(yīng)由政府或財(cái)政部門(mén)出具明確金額的支撐文件。

5.融資方式小結(jié)。政府專(zhuān)項(xiàng)債券僅支持具有收益性的項(xiàng)目，針對(duì)臨港物流產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目所包含的港口的擴(kuò)建和升級(jí)、航道的疏浚這類(lèi)公益性項(xiàng)目不可單獨(dú)作為子項(xiàng)目申報(bào)專(zhuān)項(xiàng)債券，應(yīng)結(jié)合倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施這類(lèi)具有收益的項(xiàng)目打包成一個(gè)項(xiàng)目來(lái)申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)債。申報(bào)時(shí)還需注意以下兩點(diǎn)：一是項(xiàng)目名稱(chēng)的命名有時(shí)也是申報(bào)成功與否的關(guān)鍵因素，例如：xx區(qū)計(jì)劃將某一片區(qū)規(guī)劃為以旅游為主的旅游片區(qū)，為了更好地承接游客以及建設(shè)交通網(wǎng)絡(luò)，政府?dāng)M在現(xiàn)有的地鐵站旁建設(shè)一個(gè)集散中心，包括服務(wù)中心及為出租車(chē)、大巴、公交、私家車(chē)提供公共停車(chē)服務(wù)的停車(chē)場(chǎng)，針對(duì)此項(xiàng)目，如果選擇“文化旅游”，則項(xiàng)目可命名為：xx區(qū)xx片區(qū)旅游集散中心；如果選擇“綜合交通樞紐”方向，則項(xiàng)目命名為：xx區(qū)xx站綜合交通樞紐建設(shè)項(xiàng)目，在資金有限的情況下，專(zhuān)項(xiàng)債大概率會(huì)優(yōu)先支持與民生相關(guān)的公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施，在同樣條件下“交通基礎(chǔ)設(shè)施\"領(lǐng)域的項(xiàng)目?jī)?yōu)于“文化旅游”的項(xiàng)目。二是優(yōu)質(zhì)的建設(shè)內(nèi)容很可能在某種程度上影響了這個(gè)項(xiàng)目是否能夠入庫(kù)，那么什么是好的建設(shè)內(nèi)容呢？通常而言有兩個(gè)主要方面。一要邏輯清晰，層次分明；二是建設(shè)規(guī)模要有詳細(xì)的數(shù)據(jù)支持。此外，還需注意項(xiàng)目總投資與建設(shè)內(nèi)容的匹配度。

（四）政策性銀行貸款及商業(yè)銀行貸款

政策性銀行貸款，主要是由政策性銀行向特定領(lǐng)域建設(shè)發(fā)放的貸款，如國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行為滿(mǎn)足企業(yè)承擔(dān)國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的資金需要提供貸款。政策性銀行貸款主要用于支持交通、能源、水利、冷鏈物流、職業(yè)教育、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)施、保障性安居工程、新基建等領(lǐng)域重大項(xiàng)目建設(shè)。具有貸款周期長(zhǎng)、利率低等特點(diǎn)。其中：國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)支持交通、能源、水利、物流等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)開(kāi)行對(duì)列入《全國(guó)沿海港口布局規(guī)劃》中的港口建設(shè)有政策支持，針對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國(guó)開(kāi)行對(duì)列入國(guó)家規(guī)劃的物流樞紐布局承載城市、國(guó)家骨干冷鏈物流基地等的物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有政策支持，其貸款利率一般為基準(zhǔn)利率。

商業(yè)銀行貸款分為流動(dòng)性貸款和項(xiàng)目貸款。項(xiàng)目貸款的還款來(lái)源有項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流和融資主體的現(xiàn)金流，項(xiàng)目貸款是貸款人以工程項(xiàng)目未來(lái)預(yù)期所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向商業(yè)銀行申請(qǐng)融資的類(lèi)型。項(xiàng)目貸款需注意一是項(xiàng)目的自有資本金占比要達(dá)到 30% 若以土地作為項(xiàng)目自有資金投入，土地要求必須是出讓形式取得，劃撥取得的土地不可作為自有資金出資；二是銀行審批是否通過(guò)關(guān)注的重點(diǎn)是項(xiàng)目的還款來(lái)源，針對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)基地，部分銀行會(huì)要求企業(yè)已取得大訂單或與大的物流公司簽訂合同以作為項(xiàng)目收益來(lái)源的保障；三是申請(qǐng)項(xiàng)目貸款必須有抵押擔(dān)保，以土地進(jìn)行抵押土地的取得形式必須是出讓?zhuān)瑒潛苋〉玫耐恋夭坏糜糜诘盅骸?/p>

比較而言，政策性銀行貸款規(guī)模較大，期限較長(zhǎng)；商業(yè)銀行貸款規(guī)模要根據(jù)企業(yè)信用和項(xiàng)目具體情況而定，期限相對(duì)較短，無(wú)論是商業(yè)貸款還是政策性銀行貸款，均要注意謀劃好項(xiàng)目的還款來(lái)源以及確保項(xiàng)目?jī)羰找婺軌蚝侠砀采w整個(gè)投資額，且覆蓋期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般要與貸款期限相匹配。

（五）REITs不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

REITs即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集投資者的資金，將不動(dòng)產(chǎn)交由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，并將投資收益及時(shí)分配給投資者的一種投資基金。

1.重點(diǎn)支持領(lǐng)域。全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)，投向領(lǐng)域較為廣泛。目前，我國(guó)已發(fā)行公募REITs底層資產(chǎn)包括保障性租賃住房、倉(cāng)儲(chǔ)物流、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等類(lèi)別，其中，交通、園區(qū)資產(chǎn)分別發(fā)行12單，遠(yuǎn)超其他類(lèi)型資產(chǎn)。

2.REITs項(xiàng)目申報(bào)要點(diǎn)。申報(bào)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)保證底層資產(chǎn)的權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、收益良好。一是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間一般要在三年以上，如果能夠長(zhǎng)期有穩(wěn)定的收入，也可適當(dāng)降低運(yùn)營(yíng)年限的要求；二是項(xiàng)目帶來(lái)的收益可持續(xù)且收益來(lái)源不能過(guò)度集中，需適當(dāng)分散；三是項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為正數(shù)；四是首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元。

3.REITs申報(bào)發(fā)行流程。REITs申報(bào)發(fā)行流程具體包括內(nèi)部決策與項(xiàng)目準(zhǔn)備、申報(bào)審批、發(fā)行與銷(xiāo)售階段、戰(zhàn)略配售與網(wǎng)下詢(xún)價(jià)、上市交易與后續(xù)管理幾個(gè)步驟。

4.融資方式小結(jié)。成熟運(yùn)營(yíng)的臨港物流產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目可直接申報(bào)發(fā)行REITs，新建項(xiàng)目可以考慮待項(xiàng)目建成進(jìn)入穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)期有穩(wěn)定的現(xiàn)金流后申報(bào)發(fā)行REITs來(lái)置換掉原銀行貸款等融資，其實(shí)質(zhì)就是以項(xiàng)目穩(wěn)定的現(xiàn)金流為支持去公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債。優(yōu)點(diǎn)是公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債資金成本會(huì)比銀行貸款利率低，而且較銀行項(xiàng)目貸款相比期限長(zhǎng)，理想狀況下可覆蓋項(xiàng)目整個(gè)生命周期。

三、結(jié)論

臨港物流基地項(xiàng)目的融資途徑多種多樣，要針對(duì)每種融資途徑的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)和局限性結(jié)合項(xiàng)目各個(gè)時(shí)期、各融資主體的融資需求、風(fēng)險(xiǎn)、期限等因素，選擇合適的融資途徑組合。項(xiàng)目前期階段，可以?xún)?yōu)先爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)資金和專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)貼，降低項(xiàng)目的初始資金壓力，同時(shí)結(jié)合申請(qǐng)政策性銀行貸款，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持；項(xiàng)目建設(shè)中期，在政府支持和政策性銀行貸款的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和資金缺口，選擇商業(yè)銀行貸款來(lái)補(bǔ)充資金，如果項(xiàng)目建設(shè)主體有條件，也可以考慮引入戰(zhàn)略投資者，獲取資金和資源支持；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，對(duì)于運(yùn)營(yíng)狀況良好、盈利能力較強(qiáng)且有穩(wěn)定現(xiàn)金流項(xiàng)目，可以發(fā)行REITs來(lái)置換掉原銀行貸款等融資，降低資金成本的同時(shí)提高項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力。

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[4]周瑩.L市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目管理問(wèn)題及優(yōu)化研究[D].延邊大學(xué)，2022.

（作者單位：濰坊市交通投資有限公司山東濰坊261000）

[作者簡(jiǎn)介：張?zhí)旒t，注冊(cè)會(huì)計(jì)師，濰坊市交通投資有限公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，主要研究方向?yàn)橥顿Y風(fēng)險(xiǎn)控制。]

（責(zé)編：賈偉）