中圖分類號：D913 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-0714（2025）06-0131-04

owShould Judicial Considerations be Weighed in Disputes Over Nominal Property Purchases？ FromthePerspectiveof Interest Balancing

ZHAN Xiaoxiao （SchoolofLaw，AnhuiUniversity，23o6o1，Hefei，Anhui，China）

Abstract：In practice，the reasons for acting under another‘sname to purchasea housearediverse，and the trial of cases involves the comparison and balance of interests among multiple parties.The core disputes presentedin disputes over nominal property purchases，such as theeffectiveness of the nominal contract， the ownershiplof the house，and the protectionof the interestsiof third parties，should not belimited to a purelyprivatelawdiscussion.Itis necessaryto comb the theoretical aspects of interest balancingin this dispute， Icomprehensive bubTi nterestofsociety，theprivateinterests ofeach interests Specificcri teriacanbe thepurchaseprice thede greeofsubjectiveaccountability whether thethirdparty isaware whetherthereisaitrustinvestment，and theactualcontrol statusof the house，coupledwithan examination of social interests toachieveabalanced protection of various interests，and to provide aninterpretive path for the principle ofithe statutory sys temofpropertyrights.

Keywords：Interest Balancing;Nominal Property Purchase;Equitable Title;Good Faith

一、問題的提出

黨的二十屆三中全會強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步全面深化改革要堅(jiān)持以制度建設(shè)為主線、堅(jiān)持全面依法治國、堅(jiān)持系統(tǒng)觀念等原則。在此基礎(chǔ)上，我國法治建設(shè)事業(yè)持續(xù)推進(jìn)，不動產(chǎn)交易實(shí)踐中一直存在“借名買房\"引申的現(xiàn)實(shí)問題，近年來購房政策的調(diào)整亦使得原有的借名買房裁判政策隨之調(diào)整，在新舊政策變化下重新審視借名買房糾紛，既順應(yīng)了后民法典時(shí)代民法研究的彈性開放特征，又有助于回應(yīng)實(shí)體法與程序法之間的體系效應(yīng)。

自借名買房糾紛誕生之初，實(shí)踐判決各地不一，而《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》以下簡稱《九民紀(jì)要》）第三十一條關(guān)于違反公序良俗規(guī)定導(dǎo)致合同無效的規(guī)定似乎為借名買房問題提供了新的裁判路徑1，越來越多的法院將公序良俗原則作為借名買房糾紛中的重要裁判說理依據(jù)。在最高人民法院2020年的再審案件中，首次基于國家限購政策屬于公序良俗的論證邏輯，認(rèn)定違反國家限購政策的借名買房合同無效。在該案的說理部分，法官認(rèn)為借名人對出名人僅享有債權(quán)請求權(quán)，同時(shí)分析論證了第三人的信賴?yán)姹Ｗo(hù)問題。由此可見，法院在裁判中呈現(xiàn)重視個案中價(jià)值權(quán)衡的傾向。

據(jù)此，紛繁復(fù)雜的利益角力匯聚于借名買房行為之上，不同學(xué)者亦嘗試從不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)理論、動態(tài)物權(quán)理論、區(qū)分理論等角度展開分析，其中大多從純粹私法層面展開，將制度利益與社會利益納人研究范式的較少，因此，如何實(shí)現(xiàn)實(shí)體法與程序法之間的體系效應(yīng)，通盤思考制度內(nèi)在的利益訴求顯得尤為重要。本文基于上述認(rèn)識，擬運(yùn)用利益衡量理論剖析借名買房糾紛案件背后的價(jià)值沖突，明晰其中的利益抉擇，彰顯多元化糾紛沖突中價(jià)值執(zhí)擇標(biāo)準(zhǔn)，助力實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定主義原則理論上的妥適性和實(shí)踐上的合理性，為實(shí)踐中借名買房糾紛裁判的解釋與適用提供理論支持。

二、審視檢討：借名買房糾紛的原因?qū)彶?/p>

在物權(quán)法定主義的制度架構(gòu)下，借名買房糾紛中出名人、借名人與第三人之間構(gòu)成了復(fù)雜的利益關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。其中出名人、借名人構(gòu)成主要的利益關(guān)系，存在利益沖突。從利益平衡的法理來看，一方面，需要考察出名人的實(shí)際利益；另一方面，需要適當(dāng)平衡保護(hù)第三人的利益。為此，如何平衡三者之間的利益關(guān)系成為借名買房糾紛中的關(guān)鍵問題，通過在中國裁判文書網(wǎng)、北大法寶等網(wǎng)站的判例檢索發(fā)現(xiàn)，自2013年實(shí)行限購政策后，借名買房案件糾紛數(shù)量呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢（見圖1），在2020年出現(xiàn)拐點(diǎn)，原因可能與前述最高法的判例相關(guān)。雖然2020年至2023年呈現(xiàn)下降趨勢，但案件數(shù)量卻相差不大，基本在千例左右。

由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見，實(shí)踐中借名買房現(xiàn)象普遍存在，社會影響廣泛，由于房產(chǎn)價(jià)值巨大，相關(guān)糾紛涉及家庭和睦及社會穩(wěn)定，借名買房也常被用作規(guī)避購房政策限制的手段，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與政策執(zhí)行亦有影響。據(jù)此，先需明晰借名買房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，除了各主體存在規(guī)避限購政策、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)情況之外，還有部分案件是由于父母與子女之間為節(jié)省過戶費(fèi)用而進(jìn)行的借名登記行為等，此類原因?qū)俳杳I房糾紛的表征原因，總結(jié)梳理其背后蘊(yùn)含的原因模型，其中最常見的有以下幾種：

1.出名人或其繼承人否認(rèn)借名買房事實(shí)而拒絕履行轉(zhuǎn)移登 記義務(wù)

借名買房合同簽訂后，出名人應(yīng)依照雙方書面或口頭的約定，在借名人滿足購房的法定條件和房產(chǎn)政策，或合同約定的條件得到滿足時(shí)，協(xié)助借名人完成房屋所有權(quán)的變更登記。然而，房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性為借名買房帶來了諸多不確定性。房價(jià)的短期飆升可能誘使出名人因逐利而違反協(xié)議，或因雙方矛盾激化而否認(rèn)存在借名買房的約定。一旦出名人否認(rèn)之前的約定，他們可能會拒絕辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，甚至將借名人的購房出資視為借款。

類似地，在出名人成為房屋所有者到完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，通常會有很長時(shí)間，在此期間，如果出名人意外去世，其繼承人可能根據(jù)《民法典》繼承編的相關(guān)規(guī)定，成為該房屋的新所有權(quán)人。在這種情況下，如果繼承人不了解或不承認(rèn)借名事實(shí)，而借名人又不具備購房資格，即使訴至法院請求辦理過戶手續(xù)，也難以得到法院的支持。

2.出名人擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人并完成房屋過戶登記

根據(jù)物權(quán)公示主義，出名人作為名義上的房屋所有者，理論上有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)讓給第三方，并且在完成過戶登記后，第三方可以取得房屋的所有權(quán)。然而，如果出名人與借名人之間存在借名買房的協(xié)議，情況則會變得復(fù)雜。在這種情況下，出名人擅自轉(zhuǎn)讓房屋可能構(gòu)成違約或侵權(quán)。借名人可以依據(jù)雙方的協(xié)議，要求出名人承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。但是，如果第三方是善意且無過失地購買了房屋，并完成了過戶登記，那么根據(jù)物權(quán)的善意取得制度，第三方可能獲得房屋的所有權(quán)。從權(quán)利外觀上看，第三人有理由相信出名人擁有借名房屋的所有權(quán)，出名人如果想擅自抵押借名房屋或者將房屋出售甚至是贈與給他人，均不需要經(jīng)過借名人的同意，不動產(chǎn)登記中心或者其他相對第三方在辦理相關(guān)房產(chǎn)手續(xù)時(shí)并不會發(fā)現(xiàn)該房屋存在借名買房的情況3149。如果法院認(rèn)定第三方的善意取得有效，那么借名人可能只能向出名人追索損害賠償。

3.出名人的金錢債務(wù)可能導(dǎo)致房屋被采取查封等強(qiáng)制執(zhí)行措施

出名人由不動產(chǎn)登記公示成為合法的房屋所有權(quán)人，房屋作為不動產(chǎn)登記在出名人名下，在其債務(wù)未清償?shù)那闆r下，可能會被債權(quán)人申請查封。首先，人民法院在執(zhí)行生效法律文書確定的金錢債權(quán)時(shí)，可以對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行。此時(shí)，借名買房的實(shí)際購房人若主張其為房屋的真實(shí)權(quán)利人，通常需要提供充分的證據(jù)以證明其與出名人之間的借名關(guān)系。然而，法院在審理此類案件時(shí)，往往依據(jù)登記公示原則，優(yōu)先考慮登記的法律效力，導(dǎo)致借名人難以成功排除執(zhí)行。其次，查封措施的實(shí)施需要遵循一定的法律程序。根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，查封不動產(chǎn)時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或公告，并通知相關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。這意味著一旦房屋被查封，出名人及其繼承人將無法隨意處理該房產(chǎn)，直至債務(wù)問題得到解決。最后，值得注意的是，與出名人擅自將借名房屋處分給第三方的情況相同的是，部分借名人系出于投資目的借名購買房屋，并未實(shí)際居住和管理使用甚至并未出租，如果借名人未及時(shí)掌握房屋執(zhí)行信息，可能無法及時(shí)提起執(zhí)行異議[4187。借名買房的行為如果是為了規(guī)避法律規(guī)定或國家政策，可能會被法院認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)。

三、區(qū)辨博弈：借名買房糾紛案件裁判的利益考量

通過對上述借名買房糾紛案件原因模型的剖析發(fā)現(xiàn)，在司法實(shí)踐中，對于此類案件應(yīng)作出確權(quán)判決還是給付判決，案由是合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、委托合同糾紛還是所有權(quán)確認(rèn)糾紛等均有所不同，但法院在審理中通常會關(guān)注三個核心爭議點(diǎn)：一是確認(rèn)當(dāng)事人之間是否存在借名買房的法律關(guān)系。二是評估借名買房合同的效力。三是判定涉案房屋的所有權(quán)歸屬。裁判爭議主要集中在合同效力的認(rèn)定以及房屋所有權(quán)的權(quán)屬問題上。本文試圖從利益衡量的角度，對這些利益考量問題進(jìn)行深人分析。

1.借名買房裁判規(guī)則問題討論

① 合同效力認(rèn)定存在爭議。實(shí)務(wù)中，法院對于借名人與出名人之間的合同是否有效存在出人，其中，持無效觀點(diǎn)的法院認(rèn)為：一是為規(guī)避限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無效，借名人依據(jù)該借名購房協(xié)議關(guān)系，不能排除執(zhí)行。二是在借名購房不違反公序良俗原則、不存在無效事由時(shí)，借名人可依據(jù)代持關(guān)系要求出名人過戶房屋至其名下，但該權(quán)利系債權(quán)請求權(quán)，在經(jīng)變更登記程序完成物權(quán)公示前，借名人不能依該合同關(guān)系未經(jīng)公示被確認(rèn)為物權(quán)人，其債權(quán)請求權(quán)無對世、排他和絕對效力。三是借名人在代持協(xié)議簽訂后取得購房資格，從而消除無效事由，協(xié)議效力可以補(bǔ)正。持有效觀點(diǎn)的法院認(rèn)為：一是借名買房合同系借名雙方作出的真實(shí)意思表示，如果借名雙方約定的內(nèi)容并不存在違反法律法規(guī)等效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能單純以規(guī)避限購政策為理由否定其合同效力[535。二是在嚴(yán)格區(qū)分合同關(guān)系與物權(quán)歸屬的情形下，當(dāng)事人簽訂的借名購房協(xié)議在性質(zhì)上應(yīng)被認(rèn)定為委托合同，其中關(guān)于房屋權(quán)屬的約定因違反強(qiáng)行法而應(yīng)認(rèn)定不發(fā)生物權(quán)法上的效力，但原則上不影響其他內(nèi)容的效力。

② 所有權(quán)權(quán)屬判定觀點(diǎn)不一。一般認(rèn)為，當(dāng)事人之間如果事先已經(jīng)簽訂過借名買房合同，只要該合同不存在法定的無效情形，并且借名人能夠出示由其出資的相關(guān)證據(jù)，通?？梢哉J(rèn)定借名房事實(shí)的存在。但實(shí)踐中還存在一些僅有口頭約定的情況，一般情況下，即使沒有書面合同，只要借名人能夠提供充分的證據(jù)證明雙方之間存在口頭上的借名買房約定，法院通常也會認(rèn)定借名買房事實(shí)的存在。然而，這種情況下的證明難度較高，因?yàn)榭陬^約定缺乏直接的證據(jù)載體，難以取證。此時(shí)法院通常會從當(dāng)事人借名買房的原因、實(shí)際付款憑證（包括首付款、按揭貸款、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等與購房相關(guān)的所有費(fèi)用的支付憑證）、房屋的實(shí)際使用情況（居住、使用、裝修情況等）房屋權(quán)屬證書保管情況（房產(chǎn)證、購房合同、收據(jù)等資料的保管情況）證人證言、銀行流水記錄等方面對借名買房事實(shí)是否真實(shí)存在進(jìn)行綜合認(rèn)定。

實(shí)踐中對于借名所購房屋的所有權(quán)歸屬主要存在兩種觀點(diǎn)。一是物權(quán)說認(rèn)為，借名買房中房屋登記權(quán)利狀態(tài)與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不符，事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)產(chǎn)生了分離。二是債權(quán)說認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的公示效力確認(rèn)了出名人作為被登記人的權(quán)利，出名人就是合法的借名房屋所有權(quán)人，不存在前述有關(guān)事實(shí)物權(quán)以及法律物權(quán)的區(qū)分。借名人與出名人在達(dá)成關(guān)于借名房屋所有權(quán)歸屬的合意時(shí)，僅形成了一種債權(quán)關(guān)系，這種關(guān)系僅限于借名人和出名人這兩方合同當(dāng)事人。如果超出這一范圍，將直接影響不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件和程序，從而削弱不動產(chǎn)登記的公示效力。

2.利益衡量下的借名買房糾紛裁判規(guī)則

利益法學(xué)發(fā)端于18世紀(jì)，由概念法學(xué)到利益法學(xué)轉(zhuǎn)向形成利益法學(xué)流派，黑克認(rèn)為利益法學(xué)相對于概念法學(xué)更加強(qiáng)調(diào)法律對生活的影響，在填補(bǔ)漏洞時(shí)需要進(jìn)行利益劃分。具體而言，法官要先理清具體案件中存在的利益沖突，再結(jié)合法律規(guī)范考察是否存在直接適用的規(guī)則，除此以外，法官還可以基于經(jīng)驗(yàn)和價(jià)值判斷進(jìn)行評價(jià)以解決糾紛。而現(xiàn)在正處于利益法學(xué)到新利益法學(xué)的轉(zhuǎn)向階段，法官在司法審判中并非機(jī)械式地完成概念與規(guī)范的涵攝，而是以利益沖突為錨點(diǎn)，保護(hù)制定法認(rèn)為值得保護(hù)的利益整體。利益層次結(jié)構(gòu)中，當(dāng)事人利益、群體利益、制度利益和社會公共利益作為具體案件中需剖析的利益群，按照一定的結(jié)構(gòu)順序展開。所謂利益衡量，便是對上述利益進(jìn)行合理分配與調(diào)和，避免相互沖突，其中當(dāng)事人利益作為利益衡量的起點(diǎn)，借助群體利益這一“顯微鏡”，將具體案件中的個人利益狀態(tài)“放大”，隨之置于制度利益框架中進(jìn)行權(quán)衡。而制度利益作為根本利益，需要借助社會公共利益判斷其是否合時(shí)宜，即當(dāng)制度利益與社會脫節(jié)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以公共利益來判斷制度的妥當(dāng)性。

在處理借名買房糾紛時(shí)，只有先理清其制度價(jià)值，才能夠以此為依據(jù)，通過對當(dāng)事人和第三人之間沖突的利益權(quán)衡，確定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)的利益。在借名登記制度中，隱藏于內(nèi)的真實(shí)意思表示因并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。當(dāng)出名人無權(quán)處分房屋時(shí)，第三人即房屋受讓人能否取得房屋所有權(quán)取決于其是否滿足善意取得的要件[3]158。據(jù)此可推知，該制度的制度價(jià)值在于優(yōu)先保護(hù)交易關(guān)系中的善意第三人。以此類推借名買房，在借名人與出名人的利益關(guān)系中，借名人非登記表征人，其權(quán)利地位弱于出名人，兩者的權(quán)利地位均劣后于善意第三人4199。此時(shí)需要關(guān)注的是，盡管善意第三人的法律地位具有優(yōu)先性，但若認(rèn)為第三人在一切場合均優(yōu)先于出名人，在利益衡量上將失之偏頗。

私法中的善意存在不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對于不動產(chǎn)登記，善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)較為寬松，僅需證明當(dāng)事人“非為明知\"即可，即當(dāng)事人在進(jìn)行不動產(chǎn)交易時(shí)，是不知情的。而對于動產(chǎn)占有，善意的認(rèn)定則更為嚴(yán)格，除了要求“非為明知”，還要求當(dāng)事人“非因重大過失而不知”，即當(dāng)事人在交易中不僅沒有明知，也沒有因?yàn)橹卮筮^失而未能發(fā)現(xiàn)相關(guān)事實(shí)。善意的判斷出于對私法主體主觀狀態(tài)的評價(jià)，與認(rèn)知主體本身存在極高的關(guān)聯(lián)性。具體來說，在判斷是否善意時(shí)需要考察可信賴事實(shí)的可信賴程度，如果某事實(shí)顯然可信賴程度較低，其表象與真實(shí)情況存在明顯不一致時(shí)，當(dāng)事人自然不具有不知悉此種不一致之可能，因而評定其為善意?？尚刨囀聦?shí)的差異化會影響善意的認(rèn)定，當(dāng)表象與真實(shí)情況高度一致時(shí)，善意第三人所負(fù)擔(dān)的調(diào)查、核實(shí)等注意義務(wù)就會下降，其善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)亦下降，反之亦然。具體而言，不動產(chǎn)登記在內(nèi)部屬于權(quán)利生效要件并具有推定效力，一是利益相關(guān)方會主動關(guān)注登記事項(xiàng)，以確保權(quán)利及時(shí)得到轉(zhuǎn)移和獲取。二是作為真實(shí)權(quán)利人，通常會格外關(guān)注不動產(chǎn)登記簿的登記狀態(tài)，以防止權(quán)利受損于外部，不動產(chǎn)登記審查模式使得錯誤登記下善意第三人可因善意取得而受讓所有權(quán)。除登記之外，當(dāng)事人之間具有交易意義的言詞和行為也可以成為可信賴事實(shí)，一般情況下，對于可信賴程度的分析通過“過失”為協(xié)調(diào)通道展開，同時(shí)還受制于特定可信賴性因素的影響。

基于上述分析，在具體案件中衡量當(dāng)事人與第三人之間的利益沖突，存在不同的標(biāo)準(zhǔn)，而由此產(chǎn)生的問題就是，如何具體衡量不同當(dāng)事人之間的利益？在利益衡量視角下，是否能夠?yàn)榻杳I房行為提供解釋的另一種解釋路徑？

四、利益衡量：借名買房裁判規(guī)則的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

借名買房行為本身兼具公法與私法雙重特點(diǎn)，程序與實(shí)體法律關(guān)系深度交織，在具體個案中，法院需仔細(xì)考察雙方當(dāng)事人決策行為動因、審查借名合同以及保障第三人權(quán)利等，此時(shí)不同利益主體之間形成了互相交錯又融為一體的利益博弈關(guān)系，需要綜合衡量不同利益之間的沖突和協(xié)調(diào)，為借名買房糾紛的妥善處理提供正當(dāng)性基礎(chǔ)[]。此處所強(qiáng)調(diào)的“利益衡量”并非一種虛無的口號或理念，而是作為一種私法上調(diào)整沖突利益關(guān)系的制度性平衡機(jī)制，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會效果的統(tǒng)一]。如前所述，法院在審理“借名買房”案件時(shí)，對于行權(quán)邊界的勘定，面臨著不同主體利益關(guān)系的區(qū)分，需要貫徹《民法典》遵循的權(quán)利本位、意思自治、平等保護(hù)等原則，填補(bǔ)法律規(guī)范與價(jià)值判斷之間的矛盾溝壑，為司法裁判提供正確的價(jià)值衡量和規(guī)范選擇。下面將基于利益衡量視角，分析以下幾項(xiàng)評價(jià)基準(zhǔn)：

1.借名人一方的考量因素

首先，可以考察借名人對房屋的實(shí)際占有情況，占有與登記相類，雖然不同于動產(chǎn)占有，但在公示力方面，不動產(chǎn)有著較為豐富的關(guān)聯(lián)性輔助考察方式，即可借助于物業(yè)登記、工商登記、水電繳費(fèi)憑證等事實(shí)補(bǔ)強(qiáng)不動產(chǎn)占有的公示力，強(qiáng)化不動產(chǎn)事實(shí)管領(lǐng)狀態(tài)的法律保護(hù)。其次，考察借名人是否支付購房價(jià)款。受“登記不能”等因素的影響，事實(shí)物權(quán)理論在司法實(shí)踐中逐漸流行，《九民紀(jì)要》提到，實(shí)際權(quán)利人與名義權(quán)利人的關(guān)系，應(yīng)注重財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)歸屬，而不單純地取決于公示外觀。借名人實(shí)際支付購房價(jià)款可作為司法機(jī)關(guān)認(rèn)定借名關(guān)系存在的重要事實(shí)依據(jù)。最后，可以適當(dāng)考察借名人主觀可歸責(zé)程度，如果借名人存在客觀不可規(guī)避的特殊原因，也可以將其納入考察因素。比如案涉房屋因歷史遺留問題或者政策變化原因，導(dǎo)致其成為當(dāng)事人唯一的生活必需用房，則其對房屋的生存利益需求具有優(yōu)先性，這是因?yàn)楫?dāng)事人的生存權(quán)在價(jià)值位階上高于對財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

2.第三人一方的考量因素

首先，考察第三人對借名關(guān)系是否知情，審查是否存在信賴投資。從信賴?yán)娅@益角度來看，除債的關(guān)系中特定當(dāng)事人之外，信賴?yán)嬗斜匾由熘练墙灰椎谌耍员Ｗo(hù)對物權(quán)公示原則的信賴，從結(jié)果意義而言，應(yīng)保護(hù)的對象不僅包括交易第三人，也包括信賴借名房產(chǎn)而與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的申請執(zhí)行人41。其次，考察第三人對房屋的實(shí)際支配狀態(tài)。當(dāng)出名人將案涉房屋處分給第三人，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，此時(shí)房屋所有權(quán)名義上仍歸屬于出名人。此時(shí)案涉房屋上同時(shí)存在兩個債權(quán)，借名人和第三人均可以要求出名人履行交付房屋的義務(wù)。此時(shí)第三人如果出于惡意與出名人通謀實(shí)施轉(zhuǎn)移案涉房屋所有權(quán)的行為，滿足惡意串通的構(gòu)成要件時(shí)，出名人與第三人之間所簽的合同將產(chǎn)生無效的法律效果，自應(yīng)保護(hù)借名人的利益；如果第三人是善意的，對借名狀態(tài)不知情時(shí)，第三人不應(yīng)受到過多苛責(zé)，在與借名人的債權(quán)進(jìn)行保護(hù)先后次序比較時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注價(jià)值權(quán)衡的結(jié)果。

3.社會利益一方的考量因素

應(yīng)當(dāng)維護(hù)社會誠信，以借名購買經(jīng)濟(jì)適用房合同為例，在借名合同被認(rèn)定無效后，房屋如判歸出名人所有，將會導(dǎo)致出名人用借名人的資金謀取不正當(dāng)利益而損害社會誠信的問題1。此時(shí)，根據(jù)《民法典》第157條的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予以返還，即恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。借名購房并不是出名人買房后再轉(zhuǎn)賣給借名人，出名人本沒有買房的意愿，借名合同成立前，房屋即不屬于出名人，也不歸借名人，而是屬于房屋出賣方。借名合同被認(rèn)定無效后返還房屋，應(yīng)是指將房屋返還給房屋出賣方。現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)濟(jì)適用房的出賣方并不愿意過多介入此類糾紛，其主要顧慮是，房屋的重新接收、重新分配都要花費(fèi)一定的成本，還會遇到借名人、出名人的極力反抗，清退房屋阻力大13。如此，借名合同無效時(shí)，向出賣方返還房屋并不算是最理想的方式，借名購買的經(jīng)濟(jì)適用房在合同無效的情況下有時(shí)無法返還或沒有必要返還。因房屋一直由借名人占有、使用，不要返還時(shí)，則既不需向房屋賣方返還，更不應(yīng)向出名人返還，法院可根據(jù)實(shí)際情況協(xié)調(diào)相關(guān)當(dāng)事方，由借名人與房屋賣方簽訂房屋買賣合同，借名人重新辦理登記后取得所有權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房是政府通過財(cái)政補(bǔ)貼、減免相關(guān)稅費(fèi)所建，借名人本沒有購買資格，簽訂房屋買賣合同前，其不該享有的補(bǔ)貼應(yīng)予補(bǔ)交，以阻止其不正當(dāng)?shù)慕杳康膶?shí)現(xiàn)。這樣即不會對社會秩序造成大的沖擊，又不背離經(jīng)濟(jì)適用房政策的初衷。

五、結(jié)語

借名買房糾紛案件背后蘊(yùn)含的價(jià)值選擇問題，如合同效力的認(rèn)定、物權(quán)變動的規(guī)則、公共政策與私法秩序的協(xié)調(diào)等，都是后民法典時(shí)代民法學(xué)研究中的重要議題。利益衡量理論為探索法律規(guī)則背后的深層次價(jià)值基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)個案價(jià)值判斷，避免利益衡量的恣意性提供了獨(dú)特視角。本文嘗試探究利益衡量下借名買房案件的評價(jià)基準(zhǔn)，在具體構(gòu)建評價(jià)體系時(shí)，通過各方利益的綜合衡量，在借名買房行為效力體系中確立公法與私法行為的權(quán)力邊界，指導(dǎo)和規(guī)范案件裁判，以借名人占有狀況、購房價(jià)款支付情況、主觀可歸責(zé)程度以及第三人是否知情、是否存在信賴投資、房屋實(shí)際支配狀況為評判標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)籌兼顧當(dāng)事人、案外人、利害關(guān)系人、司法公信力和社會公共利益，以實(shí)現(xiàn)對各類利益的均衡保護(hù)。

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基金項(xiàng)目：安徽大學(xué)碩士研究生優(yōu)質(zhì)生源創(chuàng)新項(xiàng)目（M080148001）。

作者簡介：詹曉曉（2002-），女，漢族，安徽淮南人，安徽大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生。研究方向：民商法。

收稿日期：2024-10-12