近年來，隨著國家對土地管理政策的持續(xù)完善，一系列規(guī)范、優(yōu)化土地儲備機(jī)制及土地儲備資金來源利用的政策文件相繼出臺。這些政策旨在加強(qiáng)土地資源的科學(xué)規(guī)劃與合理利用，提高土地利用效率。

1土地儲備管理工作的內(nèi)容

土地儲備是全民共有的自然資源資產(chǎn)中最為核心和關(guān)鍵的部分。如何合理利用土地，尤其是結(jié)合實(shí)際情況做好儲備工作，不僅關(guān)系到政府相關(guān)部門有效、合理支配社會資源，而且還與國計民生緊密相關(guān)。為確保相關(guān)工作有序穩(wěn)定運(yùn)作，各級自然資源主管部門，在現(xiàn)有的行政管理架構(gòu)基礎(chǔ)上，秉承著“細(xì)化責(zé)任、強(qiáng)化主體”的原則，設(shè)立了自然資源所有者權(quán)益管理部門，其行政職責(zé)是對土地儲備進(jìn)行有效管理。在隸屬關(guān)系上，他們作為政府職能部門的組成之一，隸屬于當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管單位。借助這樣的組織架構(gòu)和管理體系，能夠在行政管理上更加體現(xiàn)出合理、高效利用土地資源的原則，確保土地資源發(fā)揮最大社會與經(jīng)濟(jì)效益，為社會的良性可持續(xù)發(fā)展?fàn)I造良好氛圍。

2土地儲備計劃的編制內(nèi)容和方法

土地儲備計劃的編制內(nèi)容和方法涉及多個方面，需綜合考慮多種因素，確保計劃的科學(xué)性、合理性和可行性。既不能盲目決策，更不能過于保守。

2.1謹(jǐn)慎排查、科學(xué)評估，精準(zhǔn)做好土地儲備及供應(yīng)情況研判

2018年新修訂的《土地儲備管理辦法》提出，因土地市場調(diào)控政策變化或低效用地再開發(fā)等原因，確需調(diào)整年度土地儲備計劃的，每年中期可調(diào)整一次，按原審批程序備案、報批[1]。土地儲備規(guī)劃作為城市規(guī)劃中的一項重要專項規(guī)劃，承載著落實(shí)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵任務(wù)。在制定計劃的過程中，政府相關(guān)職能部門需要秉持“嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效”的工作原則，緊密結(jié)合國家以及地方的不同發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步明確規(guī)劃期內(nèi)的重點(diǎn)任務(wù)與目標(biāo)，確保土地資源科學(xué)、合理利用。

基于專業(yè)性和獨(dú)立性原則的考慮，在具體實(shí)施的過程中，可以委托或者邀請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮他們的專業(yè)特長，有序開展本行政轄區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備計劃編制工作。特別是需要重點(diǎn)參考第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)所提出來的短、中、長期預(yù)判。

通過對土地資源發(fā)展趨勢不同階段的預(yù)判與分析，自然資源主管單位在編制土地儲備計劃時，能結(jié)合實(shí)際，充分體現(xiàn)土地儲備計劃的科學(xué)性、合理性與前瞻性。

貴州省近年來積極響應(yīng)國家土地管理改革號召，全面貫徹落實(shí)土地要素跟著項自走的計劃管理改革要求。這一改革舉措的實(shí)施，不僅優(yōu)化了報批流程，更改革了傳統(tǒng)的報批方式，使得土地資源配置更加精準(zhǔn)高效，真正實(shí)現(xiàn)了土地要素與項自需求的緊密對接。

在貴陽市高新區(qū)，這些改革措施得到了有效實(shí)施。在高新區(qū)黨工委和管委會的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與部署下，自然資源主管部門協(xié)調(diào)相關(guān)單位，全面加強(qiáng)了清理與盤活全區(qū)內(nèi)存量（閑置)土地、廠房的力度，加速了存量(閑置)土地和廠房的盤活與改造升級計劃。這樣不僅將閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為重要資源和發(fā)展動能，還提升了土地、廠房的使用效率，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展注入了新的活力。

2.2建立健全潛力評價體系，精準(zhǔn)勾勒土地儲備計劃

為深入分析和研究土地資源的儲備潛力，有必要對土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖以及城市規(guī)劃圖等矢量成果圖件進(jìn)行詳盡的疊合分析。通過疊合分析，政府職能部門就能夠清晰地識別出不同土地類型、用途以及規(guī)劃狀態(tài)的空間分布情況。在此基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步開展土地儲備適宜性評價與空間分析，深人剖析各類土地的利用現(xiàn)狀與未來發(fā)展?jié)摿?。接著結(jié)合分析結(jié)果，政府職能部門可對增量和存量可儲潛力規(guī)模進(jìn)行精準(zhǔn)測算。這一工作不僅為政府部門涉及的相關(guān)土地綜合利用重大行政決策提供了寶貴的“一手”信息，也為后續(xù)的土地規(guī)劃、開發(fā)與管理提供了有力的決策支持。

貴陽市作為西南地區(qū)的重要城市，近年來在土地儲備工作中，始終堅持“適度儲備、深度儲備、梯度儲備”的工作原則，以實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置和高效利用。

在劃定儲備區(qū)域這一重要環(huán)節(jié)，貴陽市秉持著科學(xué)、精準(zhǔn)、全面的原則，深入細(xì)致地進(jìn)行了分析和綜合考量。它不僅僅局限于表面的數(shù)據(jù)信息，還結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況，全方位、多角度地考察各種因素，按“兩多一深”的原則開展相關(guān)工作[2]

第一“多”，即多考慮轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)實(shí)際現(xiàn)狀。最主要的是針對現(xiàn)有建筑、基礎(chǔ)設(shè)施以及未來的發(fā)展?jié)摿?，從宏觀層面上分析。這有助于較為具體且精確地識別出那些具備更高、更好的開發(fā)價值與潛力的區(qū)域，使其成為土地儲備工作的重點(diǎn)考慮對象。

第二“多”，強(qiáng)調(diào)多考慮其權(quán)屬實(shí)際情況。相關(guān)單位或部門通過對土地權(quán)屬的細(xì)致梳理，在法理層面上確保土地儲備工作的合法性和有效性，最大限度地規(guī)避一些不必要的法律糾紛出現(xiàn)。

一“深”，指的是對歷史審批、建設(shè)需求以及土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃等因素的相關(guān)分析，不能僅僅停留在紙面上，更多地需要結(jié)合歷史發(fā)展和演變過程，開展深入地分析與討論。畢竟這其中的很多因素確實(shí)涵蓋了一些歷史的特殊性。

2.3促進(jìn)土地市場健康發(fā)展，土地資源出讓與儲備優(yōu)化策略

通過上述一系列的深入分析和綜合考量，貴陽市已經(jīng)成功劃定了相關(guān)自然資源的重點(diǎn)儲備區(qū)和策略儲備區(qū)。這些區(qū)域的分層劃定，不僅為后續(xù)的土地儲備工作提供了明確的方向與目標(biāo)，更為貴陽市的城市規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)了理論基礎(chǔ)。

在自然資源潛力分析方面，貴陽市通過不斷地實(shí)踐積累了寶貴的工作經(jīng)驗。為了能夠全面且詳細(xì)地了解、掌握市區(qū)的土地資源真實(shí)情況，在市委、市政府的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下，自然資源主管部門在工作中著重針對數(shù)據(jù)的收集與分析下大功夫進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化。

在土地出讓方面，貴陽市嚴(yán)格執(zhí)行“凈地”出讓規(guī)定，堅決杜絕采取“現(xiàn)狀”“收取純收益”“生地凈掛\"等不規(guī)范方式出讓土地。在具體實(shí)施的過程中，貴陽市建立健全批而未供土地臺賬，逐宗分析批而未供的原因，并按照“一宗一策”“一地一案”的原則制定針對性的處置措施。這些措施有效防止了土地資源的浪費(fèi)和濫用，促進(jìn)了土地市場的健康發(fā)展[3]

在土地儲備供應(yīng)管理機(jī)制方面，貴陽市堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)、統(tǒng)一管理”的原則，建立完善了“儲備主導(dǎo)、屬地配合、部門協(xié)同、上下聯(lián)動、協(xié)同發(fā)展、市場參與”的土地儲備供應(yīng)管理機(jī)制。這一機(jī)制強(qiáng)化了宏觀調(diào)控土地市場的能力，促進(jìn)了土地資源的高效配置和合理利用。

3對開展土地儲備計劃編制工作的建議

土地儲備作為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，對于優(yōu)化土地資源配置、發(fā)揮土地綜合價值具有不可忽視的意義。在當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，土地儲備工作顯得尤為重要[4]。為了實(shí)現(xiàn)土地的高效利用，在下階段的工作中需要側(cè)重3個方面進(jìn)行拓展。

（1）土地儲備計劃應(yīng)緊密結(jié)合城市運(yùn)營理念。傳統(tǒng)的土地儲備模式往往呈現(xiàn)出被動性，缺乏對市場需求的敏銳洞察和主動應(yīng)對。然而，隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和市場環(huán)境的變化，必須摒棄這種“被動”的儲備模式，積極向“主動”儲備轉(zhuǎn)變。這要求制定土地儲備計劃時，充分考慮城市發(fā)展的整體戰(zhàn)略，緊密關(guān)注市場需求，精準(zhǔn)定位儲備土地的用途和價值。通過深入了解市場動態(tài)，能夠更加精準(zhǔn)地把握市場需求，制定出更具針對性的土地儲備策略，實(shí)現(xiàn)土地的高效利用。

（2）在實(shí)施土地儲備的過程中，應(yīng)深入開展土地運(yùn)營策劃方案研究。這是土地儲備工作的重要組成部分，涵蓋對營商環(huán)境的全面評估、對土地價格的合理預(yù)測以及制定詳盡的投放運(yùn)營方案等多個方面。通過對營商環(huán)境的評估，可以了解市場的整體氛圍和競爭態(tài)勢，為土地儲備工作提供有力的市場支撐。

（3）為推動土地儲備工作的轉(zhuǎn)變和升級，年度儲備計劃需要從“單向”的年度儲備計劃向“多向”的宏觀儲備計劃進(jìn)行升級，待相關(guān)工作捋順之后，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)從“抽象”到“具象”的遞進(jìn)式轉(zhuǎn)變。這項工作看似輕松，但在具體操作階段，需要市委、市政府將土地儲備工作納入城市發(fā)展整體戰(zhàn)略。從更為宏觀的獨(dú)立視角進(jìn)行細(xì)化和布局。具體來說就是，制定年度儲備計劃初期，就需要綜合考慮構(gòu)建宏觀儲備規(guī)劃體系，明確土地儲備的目標(biāo)、原則與策略，確保土地儲備工作與城市發(fā)展“無縫對接”。

4結(jié)語

通過科學(xué)提升土地儲備計劃編制能力，政府職能部門能更精確、精準(zhǔn)、精細(xì)地把握市場需求，從而做到“以市場為導(dǎo)向”制定更為科學(xué)合理的土地儲備策略。這樣不僅能夠有助于全面提升土地資源的綜合價值，還能夠為城市的可持續(xù)發(fā)展注入全新的活力。

參考文獻(xiàn)：

［1］周曉虹.土地儲備計劃編制和執(zhí)行中的問題及對策[J].活力，2023，41(23)：196-198.

［2］孫建衛(wèi).土地儲備規(guī)劃推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的思考[J].浙江國土資源，2023(12）:28-30.

[3］王一凡，李天閣，王幻想，等.河南省土地儲備制度建設(shè)及存在問題的思考[J].中國市場，2023(29)：33-36.

［4］黃紹華，岳平，陳帥，等.寧波市加強(qiáng)全類型國有土地儲備統(tǒng)籌管理的實(shí)踐與思考［J].浙江國土資源，2023(4):29-31.

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