摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化水平的提高，實(shí)施城市更新行動是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。系統(tǒng)梳理國內(nèi)外學(xué)界關(guān)于可持續(xù)城市更新的內(nèi)涵及策略、更新對象、參與主體、更新效益評價方法等方面的研究，可以看出：隨著地方實(shí)踐案例、更新模式、評價方法等研究的不斷豐富和完善，國內(nèi)學(xué)者越來越關(guān)注城市更新的價值理念轉(zhuǎn)變，關(guān)注到城市更新帶來的生態(tài)價值、社會價值、人文價值等。但可持續(xù)城市更新對象多以單一項(xiàng)目案例研究為主，缺乏一定的系統(tǒng)性和可操作性。關(guān)于可持續(xù)城市更新效益的評價多以現(xiàn)狀評價為主，缺乏城市更新前后的對比研究，相關(guān)理論研究和評價方法仍有待完善。綜合考慮我國不同地域城市社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素的復(fù)雜性，可持續(xù)城市更新模式需要因地制宜，結(jié)合城市更新項(xiàng)目的特點(diǎn)以及對社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面的影響，建立合理的評價指標(biāo)體系。

關(guān)鍵詞：高質(zhì)量發(fā)展；可持續(xù)城市更新；利益分配機(jī)制；效益評價

中圖分類號：TU984.114 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Ａ 文章編號：2096-5982（2025）02-0052-06

一、引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城鎮(zhèn)化水平的提高，當(dāng)前城市建設(shè)進(jìn)入存量時代，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，實(shí)施城市更新行動是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國城市建成區(qū)面積從1981年的0.74萬平方公里擴(kuò)大到2023年的6.4萬平方公里；2023年我國城鎮(zhèn)常住人口為9.3億人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到66.2%，已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化發(fā)展的中后期，城市發(fā)展進(jìn)入城市更新的重要時期。近年來，深圳、北京、上海等城市先后提出存量發(fā)展、建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長等要求（1），我國特大城市發(fā)展已進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)型新階段。（2）城市更新本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)土地資源重新配置的一種空間生產(chǎn)，是盤活存量土地空間、促進(jìn)資源要素有效流動的城市建設(shè)和固定資產(chǎn)投資活動。（3）

現(xiàn)階段，可持續(xù)城市更新一方面立足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需求和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求，另一方面也呈現(xiàn)出復(fù)雜化、多元化參與的趨勢。我國傳統(tǒng)以房地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的城市更新導(dǎo)致片面追求經(jīng)濟(jì)價值，而忽視了社會效益與生態(tài)成本（4），造成了空間發(fā)展不均衡、收益分配不公、人地關(guān)系失衡等諸多階段性問題（5），制約了經(jīng)濟(jì)、社會和民生發(fā)展，難以實(shí)現(xiàn)城市資源的優(yōu)化配置和可持續(xù)發(fā)展。（6）自推動城市高質(zhì)量發(fā)展提出以來，城市更新的價值導(dǎo)向轉(zhuǎn)向充分尊重人民意愿、保障人民權(quán)益，強(qiáng)調(diào)對公共利益、文化效益、生態(tài)效益等隱形價值的關(guān)注。與此同時，可持續(xù)城市更新也成為政府和市場、公眾等主體共同參與的社會集體行動，所涉及利益主體日益多元化、復(fù)雜化。（7）本文通過研究國內(nèi)外可持續(xù)城市更新經(jīng)驗(yàn)，深入剖析城市高質(zhì)量發(fā)展背景下建立可持續(xù)城市更新模式的相關(guān)理論和實(shí)踐，探討多元主體參與模式、效益評價方法，以期為全國城市更新的順利推進(jìn)提供參考。

二、可持續(xù)城市更新的相關(guān)政策背景

2020年12月，黨的十九屆五中全會通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，明確提出實(shí)施城市更新行動，對進(jìn)一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出了重大決策部署。黨的二十大報告提出，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。2023年9月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知（自然資發(fā)〔2023〕171號）》，提出片區(qū)綜合開發(fā)的要求，即加強(qiáng)全市域、分區(qū)域的規(guī)劃統(tǒng)籌，從城市整體利益平衡出發(fā)謀劃實(shí)施項(xiàng)目，避免過度依賴單一地塊增容實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，并鼓勵集中連片改造開發(fā)。2024年7月，黨的二十屆三中全會審議通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，進(jìn)一步明確了要推動形成超大特大城市智慧高效治理新體系，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，深化城市安全韌性提升行動。2024年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《實(shí)施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第三批）》，其中列舉了全國多地進(jìn)行的城市更新多方參與模式、體制機(jī)制的探索，如北京市支持中央企業(yè)開展城市更新全鏈條資源統(tǒng)籌，寧波市結(jié)合城市體檢劃定城市更新先行片區(qū)，天津市建立城市更新與低效閑置國有資產(chǎn)盤活聯(lián)動機(jī)制，重慶市通過專業(yè)化運(yùn)營提升城市公共空間活力，合肥市探索國有企業(yè)一體化運(yùn)營推進(jìn)老舊廠區(qū)改造等。

此外，地方層面也出臺了一系列的政策措施。如，珠三角地區(qū)針對城中村改造推出了一系列規(guī)劃舉措。2019年3月，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019—2025）》，全面推進(jìn)城中村有機(jī)更新，改善居住環(huán)境和配套服務(wù)、優(yōu)化城市空間布局與結(jié)構(gòu)、提升治理保障體系。2023年10月，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》均提出廣州城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分布策略，通過微改造、混合改造、全面改造多種方式并舉，推動低效存量土地的盤活再利用，避免短時間內(nèi)大拆大建和“運(yùn)動式”更新。

三、可持續(xù)城市更新的經(jīng)驗(yàn)與模式

西方國家城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型對于我國而言，具有相當(dāng)?shù)慕梃b意義?？傮w而言，西方國家對于大規(guī)模城市重建模式予以否定的態(tài)度，認(rèn)為該模式會忽略城市歷史環(huán)境中諸多有價值的東西。以美國新澤西州老舊住房改造為例，改造前政府建立了完善的需求評價指標(biāo)體系（市政振興指數(shù)），反映城市社會、經(jīng)濟(jì)、物質(zhì)環(huán)境和財(cái)政狀況的多項(xiàng)獨(dú)立指標(biāo)，并且通過各種聯(lián)邦和州的資助計(jì)劃，如社區(qū)開發(fā)補(bǔ)助資金、鄰里振興稅收抵免、鄰里穩(wěn)定計(jì)劃等，為地方政府提供資金支持。（8）英國的城市更新項(xiàng)目更專注于城市內(nèi)涵和城市魅力，以社區(qū)公共利益為價值導(dǎo)向，通過小而精的規(guī)劃、空間改造漸進(jìn)式實(shí)現(xiàn)城市更新的階段目標(biāo)，打造活力街道、城市名片和城市創(chuàng)意實(shí)踐區(qū)。規(guī)劃主體中政府的職能被逐漸弱化，非營利組織起主導(dǎo)作用、代替政府決策統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)多方合作關(guān)系。（9）

與追求小而精規(guī)劃的美、英等國不同，以德國為代表的社會民主主義國家，城市更新轉(zhuǎn)型模式更關(guān)注住房保障和公民的居住權(quán)益。以德國柏林夏洛騰堡118街坊試點(diǎn)項(xiàng)目為例，以住房保障為導(dǎo)向的漸進(jìn)式街區(qū)更新不僅保護(hù)了歷史建筑，還通過住房公有化和有效控制改造后房租漲幅，在優(yōu)先保證原有租戶住房權(quán)利的基礎(chǔ)上，保留了原有社區(qū)結(jié)構(gòu)并有效改善居民的居住條件。該項(xiàng)目在尊重居民意愿的基礎(chǔ)上，確定改造的設(shè)計(jì)方案和實(shí)施流程，改造后的房租標(biāo)準(zhǔn)已事先與原有居民共同議定，居民（租戶）們普遍接受改善后30%左右的房租漲幅。（10）有學(xué)者對新加坡公共住宅區(qū)相關(guān)更新政策、具體改造策略和實(shí)踐活動進(jìn)行梳理，總結(jié)出新加坡公共住宅區(qū)更新改造特點(diǎn)在于與時俱進(jìn)的改造策略，采取政府主導(dǎo)、多方參與、民主決策的更新機(jī)制，以持續(xù)性的科學(xué)研究與技術(shù)支持推進(jìn)更新實(shí)踐，以及注重全面可持續(xù)的社區(qū)發(fā)展。（11）

此外，有學(xué)者對社區(qū)更新治理結(jié)構(gòu)和可持續(xù)更新模式進(jìn)行了一系列的探索。趙楠楠等通過梳理中西方社區(qū)更新與治理的相關(guān)理論和實(shí)踐，提出應(yīng)構(gòu)建由土地價值、地方知識、社會資本與社區(qū)善治4個維度構(gòu)成的社區(qū)協(xié)作體系。（12）張理政等指出城市更新的本質(zhì)是對產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和城市利益的重新配置，對香港更新策略的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，市區(qū)重建局發(fā)揮了“半政府-半市場”治理主體的作用。（13）王成芳等對香港三個典型的自主更新實(shí)踐成功案例展開研究，探討了香港在城市更新體系、社會組織運(yùn)作體系、社會文化體系構(gòu)建等方面的經(jīng)驗(yàn)。（14）周雅文等以認(rèn)為布里斯班在可持續(xù)發(fā)展理念指導(dǎo)下，形成了以安全富有韌性、物質(zhì)空間優(yōu)化、社會公平正義、經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展和社會福祉提升為目標(biāo)導(dǎo)向的更新模式。（15）

四、可持續(xù)城市更新的概念與對象

城市更新的概念最早起源于西方國家，是為應(yīng)對城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而提出的解決方案。相關(guān)術(shù)語的演變從19世紀(jì)末的城市重建到城市再開發(fā)、城市復(fù)興，再到現(xiàn)階段的城市更新、可持續(xù)城市更新。（16）可持續(xù)城市更新是在傳統(tǒng)的城市更新過程中融入可持續(xù)發(fā)展理念，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，實(shí)現(xiàn)城市資源再利用和物質(zhì)空間的再造，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

由于可持續(xù)城市更新項(xiàng)目復(fù)雜多變，首先需對更新對象進(jìn)行梳理。結(jié)合我國各地可持續(xù)城市更新實(shí)踐案例，根據(jù)對象的不同，大致可劃分為歷史城區(qū)改造、城中村改造、老舊小區(qū)改造、舊工業(yè)區(qū)改造、公共空間提升等。溫士賢等以廣州永慶坊改造實(shí)踐為例，基于空間生產(chǎn)理論并結(jié)合文化實(shí)踐，指出在永慶坊向文化消費(fèi)空間轉(zhuǎn)變的過程中，太多外來文化使其呈現(xiàn)多元文化雜糅的局面。（17）張?jiān)Ｒ粤菔邪咨炒宄侵写甯脑鞛槔?，分析指出通過整村推進(jìn)、整體收儲的方式統(tǒng)籌規(guī)劃，政府投入和引入社會資本等渠道籌集資金，可進(jìn)一步完善公共配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。（18）萬成偉等以深圳水圍檸盟人才公寓為例，剖析傳統(tǒng)更新模式的弊端，界定了城中村更新的四大主體，提出我國城中村更新改造應(yīng)建立平等協(xié)作、包容外來人口的多中心治理模式。（19）古葉恒結(jié)合深圳寶安區(qū)“工業(yè)上樓”城市更新項(xiàng)目實(shí)踐，指出新時期“工業(yè)上樓”城市更新呈現(xiàn)寬進(jìn)快出、增存結(jié)合、片區(qū)大平衡、產(chǎn)城融合的制度轉(zhuǎn)向。（20）夏侯遐邇等研究中央、省、市三級層面的老舊小區(qū)改造政策，指出目前大多數(shù)為環(huán)境型政策工具，自上而下的政府主導(dǎo)模式，缺乏供給型和需求型政策工具，且市場主體參與的積極性不高。（21）周愷等結(jié)合長沙城市更新案例，分析指出在完成物質(zhì)空間環(huán)境改造之后，通過構(gòu)建網(wǎng)紅商業(yè)空間、激活舊城商業(yè)活力，可提升城市更新帶來的經(jīng)濟(jì)價值、文化價值、社會價值。（22）饒映雪等基于價值重構(gòu)視角，指出城市工業(yè)用地更新應(yīng)構(gòu)建目標(biāo)和路徑相結(jié)合的更新管理機(jī)制，開展差異化的更新模式設(shè)計(jì)，只有這樣才能破解工業(yè)用地低效、比例和布局失衡等問題。（23）

五、可持續(xù)城市更新的理念與地方實(shí)踐

國內(nèi)學(xué)者們近年來開始逐漸關(guān)注可持續(xù)城市更新過程中發(fā)展與保護(hù)的關(guān)系，指出可持續(xù)城市更新應(yīng)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能定位等方面有效結(jié)合。（24）現(xiàn)階段的城市更新理念正在從最初的“大拆大建”向“微更新”和“有機(jī)更新”轉(zhuǎn)變。（25）在地方轉(zhuǎn)型實(shí)踐上，黃利華等以佛山更新項(xiàng)目為研究對象，分析了以市場為主導(dǎo)的更新模式的特點(diǎn)，總結(jié)該模式下城市更新存在方向失衡、強(qiáng)度失控、連片更新缺乏、歷史保護(hù)不足等問題。（26）高煜等結(jié)合地方探索經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為當(dāng)前城市更新形成了“空間社會化”生產(chǎn)為特征的新路徑，正在經(jīng)歷由“交換價值”轉(zhuǎn)向“使用價值”導(dǎo)向的城市空間生產(chǎn)模式與路徑的整體轉(zhuǎn)型。（27）張玉婧等以湖北黃石為例，梳理了更新專項(xiàng)規(guī)劃與“雙碳”目標(biāo)耦合機(jī)制，認(rèn)為城市更新行動是推動城市減碳增匯有效的政策工具。（28）李艷菊等指出城市更新是“雙碳”目標(biāo)在空間層面落實(shí)的重要措施，并以天津市三岔河口片區(qū)為例，測算了社區(qū)構(gòu)成要素的碳排放量及植物的碳匯量，提出減少碳源與增加碳匯層面針對不同社區(qū)構(gòu)成要素的更新模式。（29）

不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域環(huán)境中的可持續(xù)城市更新模式具有不同的動因機(jī)制、空間類型和實(shí)施方法，所采取的更新模式也不同。曹可心等深入剖析可持續(xù)城市更新的時空演進(jìn)路徑和區(qū)域差異，研究其影響因素、驅(qū)動機(jī)理和典型空間響應(yīng)模式。（30）姚之浩等對廣州城市更新轉(zhuǎn)型研究發(fā)現(xiàn)，政府主導(dǎo)的更新模式正在逐漸向政府與市場合作的引導(dǎo)型模式轉(zhuǎn)型。管理模式轉(zhuǎn)型加快了城市更新的實(shí)施效率，兼顧了長期效益和短期效率。（31）田莉等對開發(fā)商主導(dǎo)下的現(xiàn)有城市更新模式產(chǎn)生的問題進(jìn)行剖析，并基于空間治理提出“政府統(tǒng)籌+村集體自主更新”的城市更新模式轉(zhuǎn)型的框架設(shè)計(jì)。（32）晁恒等以深圳市大沖村、白石洲村為例，分析了深圳“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”城市更新項(xiàng)目的動態(tài)和空間特征，指出深圳城市更新模式雖然高效，但面臨不可持續(xù)的挑戰(zhàn)，需優(yōu)化政策應(yīng)對市場失靈和負(fù)外部性的適應(yīng)性。（33）李博研究武漢片區(qū)協(xié)同開發(fā)的城市更新模式——城市重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)，深度分析漢口濱江國際商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)的成效與不足，認(rèn)為城市重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)應(yīng)基于政府統(tǒng)籌、多主體協(xié)同開發(fā)。（34）秦書茜等以長沙后湖黃鶴村為例，從可持續(xù)發(fā)展的角度對“遷而不拆+整體開發(fā)+綜合整治”的更新路徑進(jìn)行分析，指出該模式由于不涉及農(nóng)民自建房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更，難以從根本上解決農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化、農(nóng)民生計(jì)風(fēng)險等問題。（35）

六、可持續(xù)城市更新的多元主體及利益分配機(jī)制

在不同的城市更新治理模式下，利益相關(guān)者的參與動機(jī)和利益訴求有所差異，土地發(fā)展權(quán)的爭奪是城市更新中政府、開發(fā)商、公眾、村民等多主體復(fù)雜利益博弈的核心。（36）因此，如何調(diào)節(jié)各相關(guān)主體的利益、構(gòu)建合理的利益分配機(jī)制是一個不容忽視的問題。陳浩等通過研究發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型期城市空間再開發(fā)中帶來的增值收益歸屬權(quán)并不明確，容易造成政府、經(jīng)濟(jì)精英、市民階層三種治理主體之間利益分配不均。（37）嚴(yán)冬等結(jié)合深圳的舊住宅區(qū)改造實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)市場主導(dǎo)模式下的改造中存在政府、開發(fā)商以及業(yè)主三方角色的缺位、越位與失位行為，導(dǎo)致舊住宅區(qū)改造難以推進(jìn)。（38）朱麗麗等從開發(fā)商的角度出發(fā)，指出隨著市民對城市基礎(chǔ)設(shè)施的需求逐漸多元，落實(shí)公共配套、保障公眾利益成為城市更新面臨的重要問題。（39）郭友良等通過構(gòu)建政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的增長機(jī)器理論分析框架，將廣州市“城中村”改造政策的演變與各時期對應(yīng)的獵德村改造方案相結(jié)合進(jìn)行分析，認(rèn)為在政府、開發(fā)商、村民參與過程中存在改造容積率過高、主體合作空間有限等問題。（40）黃志基等基于社會網(wǎng)絡(luò)視角，對比分析了北京共生院和廣州泮塘五約兩個城市更新項(xiàng)目，提出要引導(dǎo)多元利益相關(guān)方，通過有效參與和充分協(xié)商，構(gòu)建合理的收益分配機(jī)制。（41）岳雋研究了不同二次開發(fā)模式在土地增值收益分配方面的主要差異，從土地增值收益合理分配的視角，提出了實(shí)施利益總量調(diào)控、統(tǒng)一拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)籌平衡調(diào)控手段的三大基本策略。（42）岳雋等發(fā)現(xiàn)深圳拆除重建類城市更新綜合了規(guī)劃管制、經(jīng)濟(jì)調(diào)控、土地產(chǎn)權(quán)處置、行政管理等多種手段，明確了公共和基礎(chǔ)設(shè)施用地的最低貢獻(xiàn)水平和配建房的貢獻(xiàn)比例這兩個核心指標(biāo)，有力保障了城市更新利益調(diào)控政策的實(shí)施。（43）申文金等采用構(gòu)建增值收益分配動態(tài)平衡的聯(lián)動模型，測算了當(dāng)?shù)卣?、集體和農(nóng)民個體取得土地增值收益的平衡點(diǎn)，對增值收益調(diào)劑金進(jìn)行分析，得出國家在入市土地增值收益中提取的比例。（44）魏子博基于城市棚戶區(qū)改造土地增值的形成機(jī)理，指出需通過協(xié)商談判和討價還價達(dá)成多方滿意的土地增值收益分配方案。（45）

七、可持續(xù)城市更新的效益評價方法

可持續(xù)城市更新目標(biāo)在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)以及公共利益等方面的持續(xù)改善。國內(nèi)外學(xué)者對于可持續(xù)發(fā)展城市更新的外部溢出效應(yīng)、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益等多采用定量評價與定性評價相結(jié)合的方式。張武林等以西安市幸福林帶城市更新項(xiàng)目為研究對象，構(gòu)建空氣質(zhì)量、植被綠化、資源節(jié)約、城市交通、城市空間等評價指標(biāo)，采用市民滿意度結(jié)構(gòu)方程模型，綜合評價了市民對更新項(xiàng)目生態(tài)效益的滿意度。（46）陳美玲等基于馬斯洛需求層次理論建立城市更新效益評價體系，考慮生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)需求等維度，采用博弈論組合賦權(quán)-TOPSIS方法，實(shí)現(xiàn)效益綜合評價。（47）柯心怡等構(gòu)建城市更新的“4E”績效分析框架并采用“投入-產(chǎn)出”評價指標(biāo)體系，指出廣東省城市更新整體績效水平較低，且存在空間異質(zhì)差異，提出不同城市根據(jù)自身的發(fā)展階段、資源稟賦條件以及地區(qū)特點(diǎn)進(jìn)行差異化的政策匹配。（48）王丹以長沙市更新行動為例，從城市更新的經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會效益層面構(gòu)建城市更新行動綜合評價體系，探究城市改造綜合效益。（49）劉迪基于對城市更新過程中的資產(chǎn)和現(xiàn)金流模式，提出可持續(xù)城市更新三階段耦合模型。（50）劉彩霞等以深圳市為例，采用Hedonic模型研究城市更新對商品住房市場的外部溢出效應(yīng)，認(rèn)為改造前城中村對周邊住房市場產(chǎn)生了負(fù)外部性，而城中村改造后使周邊住房價格平均上升了2.32個百分點(diǎn)。此外，對于交通、商服等區(qū)位條件較好的地區(qū)，城中村改造對周邊住房價格的影響更大。（51）黃忠華等以杭州市城市更新項(xiàng)目為例，發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營期對周邊住房市場分別產(chǎn)生了28.6%和32%的溢價，且這種溢價效應(yīng)在城市邊緣區(qū)比核心區(qū)更明顯。（52）樂曉輝等采用空間計(jì)量模型研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通站點(diǎn)周邊地價和開發(fā)強(qiáng)度在受到距市中心或組團(tuán)中心距離影響而空間衰減的同時，呈現(xiàn)出明顯的站點(diǎn)導(dǎo)向性。（53）

八、研究評述與展望

本文從可持續(xù)城市更新的內(nèi)涵及策略、更新對象、參與主體、更新效益評價方法等方面對國內(nèi)外相關(guān)研究進(jìn)行了系統(tǒng)梳理。綜合來看，隨著地方實(shí)踐案例、更新模式、評價方法等研究的不斷豐富和完善，國內(nèi)學(xué)者越來越關(guān)注城市更新的價值理念轉(zhuǎn)變，關(guān)注到城市更新帶來的生態(tài)價值、社會價值、人文價值等。此外，關(guān)于城市更新多元參與主體的研究較為全面，多集中在開發(fā)商、政府、公眾、村民等主體參與模式，以及土地增值收益分配機(jī)制的探討。

建立可持續(xù)城市更新模式是未來實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展以及完善相關(guān)政策法規(guī)的重點(diǎn)研究方向。但從研究現(xiàn)狀來看，可持續(xù)城市更新對象多以單一項(xiàng)目案例研究為主，缺乏一定的系統(tǒng)性和可操作性。關(guān)于可持續(xù)城市更新效益評價，多以現(xiàn)狀評價為主，缺乏城市更新前后的對比研究，相關(guān)理論研究和評價方法仍有待完善。同時，綜合考慮我國不同地域城市社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素的復(fù)雜性，可持續(xù)城市更新模式需要因地制宜，結(jié)合城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)以及對社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等方面的影響，建立合理的評價指標(biāo)體系，采取合適的評價模型和數(shù)據(jù)，確保效益評價結(jié)果的科學(xué)性、可靠性，進(jìn)而對我國未來城市更新規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展提供指導(dǎo)，為中國城市可持續(xù)發(fā)展注入新的活力。

注釋：

（1） 鄒兵：《存量發(fā)展模式的實(shí)踐、成效與挑戰(zhàn)——深圳城市更新實(shí)施的評估及延伸思考》，《城市規(guī)劃》2017年第1期。

（2） 戴小平、許良華、湯子雄等：《政府統(tǒng)籌、連片開發(fā)——深圳市片區(qū)統(tǒng)籌城市更新規(guī)劃探索與思路創(chuàng)新》，《城市規(guī)劃》2021年第9期。

（3） 丁煥峰、張蕊、周銳波：《城市更新是否有利于城鄉(xiāng)融合發(fā)展——基于資源配置的視角》，《中國土地科學(xué)》2021年第9期。

（4） 王一名、伍江、周鳴浩：《城市更新與地方經(jīng)濟(jì)：全球化危機(jī)背景下的爭論、反思與啟示》，《國際城市規(guī)劃》2020年第3期。

（5） 張京祥、胡毅：《基于社會空間正義的轉(zhuǎn)型期中國城市更新批判》，《規(guī)劃師》2012年第12期。

（6） 何江夏、王雨村：《蘇州老城更新的紳士化發(fā)展進(jìn)程及其對策研究》，《城市規(guī)劃》2018年第9期。

（7） 胡航軍、張京祥：《基于集體行動理論的城市更新困境解析與治理路徑》，《城市發(fā)展研究》2022年第10期。

（8） 趙冰：《美國住房更新改造的經(jīng)驗(yàn)和啟示》，《城鄉(xiāng)建設(shè)》2024年第18期。

（9） 龐智：《從空間改良到活力營造——英國城市更新的研究思考》，《上海城市規(guī)劃》2016年第6期。

（10） 惠曉曦、廖正昕：《住房保障支撐下的城市更新與歷史街區(qū)保護(hù)——柏林夏洛騰堡118街坊試點(diǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和啟示》，《國際城市規(guī)劃》2022年第6期。

（11） 張威、劉佳燕、王才強(qiáng)：《新加坡公共住宅區(qū)更新改造的政策體系、主要策略與經(jīng)驗(yàn)啟示》，《國際城市規(guī)劃》2022年第6期。

（12） 趙楠楠、劉玉亭、劉錚：《新時期“共智共策共享”社區(qū)更新與治理模式——基于廣州社區(qū)微更新實(shí)證》，《城市發(fā)展研究》2019年第4期。

（13） 張理政、王潔晶：《委托—代理關(guān)系視角下的香港城市更新治理結(jié)構(gòu)研究》，《國際城市規(guī)劃》2024年第4期。

（14） 王成芳、崔佩琳：《“自下而上”舊城更新模式與實(shí)施機(jī)制探討——基于香港三個案例思考的借鑒》，《華中建筑》2022年第4期。

（15） 周雅文、周劍云：《可持續(xù)發(fā)展導(dǎo)向下布里斯班城市更新多元模式探析與經(jīng)驗(yàn)啟示》，《上海城市規(guī)劃》2024年第1期。

（16） 舒青、閆曉雷、趙國仲：《可持續(xù)城市更新事后績效評價研究》，《房地產(chǎn)世界》2024年第10期。

（17） 溫士賢、廖健豪、蔡浩輝等：《城鎮(zhèn)化進(jìn)程中歷史街區(qū)的空間重構(gòu)與文化實(shí)踐——廣州永慶坊案例》，《地理科學(xué)進(jìn)展》2021年第1期。

（18） 張?jiān)＃骸兑肷鐣Y本促進(jìn)城市更新——以柳州市城中村改造為例》，《南方自然資源》2022年第5期。

（19） 萬成偉、于洋：《公共產(chǎn)品導(dǎo)向：多中心治理的城中村更新——以深圳水圍檸盟人才公寓為例》，《國際城市規(guī)劃》2021年第5期。

（20） 古葉恒：《“工業(yè)上樓”背景下深圳舊工業(yè)區(qū)的城市更新探索》，《規(guī)劃師》2024年第S1期。

（21） 夏侯遐邇、劉瑋純、李子睿等：《基于政策工具視角的老舊小區(qū)改造政策文本研究：以南京市為例》，《現(xiàn)代城市研究》2023年第3期。

（22） 周愷、曾文菁、張海濤：《數(shù)字賦能城市更新下的業(yè)態(tài)導(dǎo)入及空間生產(chǎn)——以長沙豐盈西里的“網(wǎng)紅空間”為例》，《西部人居環(huán)境學(xué)刊》2024年第4期。

（23） 饒映雪、劉天喬：《價值重構(gòu)視角下新時代城市工業(yè)用地更新路徑研究》，《學(xué)習(xí)與實(shí)踐》2021年第3期。

（24） 鐘韻、曹艷：《三舊改造區(qū)域的城市更新效益分析：以廣州北岸文化碼頭區(qū)域?yàn)槔?，《城市觀察》2013年第1期。

（25） 唐燕、張璐、劉思璐：《2019年城市更新研究與實(shí)踐熱點(diǎn)回眸》，《科技導(dǎo)報》2020年第3期。

（26） 黃利華、焦政：《市場主導(dǎo)模式下城市更新面臨困境及出路思考——佛山市為例》，《南方建筑》2018年第1期。

（27） 高煜、張京祥：《面向空間社會化生產(chǎn)的可持續(xù)城市更新路徑研究》，《城市發(fā)展研究》2024年第8期。

（26） 張玉婧、王曾、吝含偉：《“雙碳”背景下城市更新規(guī)劃編制路徑研究——以黃石市中心城區(qū)為例》，《城市發(fā)展研究》2024年第8期。

（29） 李艷菊、王辛、劉汝君等：《基于低碳社區(qū)導(dǎo)向的城市更新探索——以天津市三岔河口片區(qū)為例》，《生態(tài)經(jīng)濟(jì)》2023年第6期。

（30） 曹可心、鄧羽：《可持續(xù)城市更新的時空演進(jìn)路徑及驅(qū)動機(jī)理研究進(jìn)展與展望》，《地理科學(xué)進(jìn)展》2021年第11期。

（31） 姚之浩、田莉：《21世紀(jì)以來廣州城市更新模式的變遷及管治轉(zhuǎn)型研究》，《上海城市規(guī)劃》2017年第5期。

（32） 田莉、陶然、梁印龍：《城市更新困局下的實(shí)施模式轉(zhuǎn)型：基于空間治理的視角》，《城市規(guī)劃學(xué)刊》2020年第3期。

（33） 晁恒、劉林嵩、肖靖宇：《“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”城市更新模式的適應(yīng)性研究——基于深圳城市更新實(shí)踐的兩層面分析》，《城市發(fā)展研究》2024年第5期。

（34） 李博：《基于片區(qū)協(xié)同開發(fā)的城市更新模式與方法——武漢市重點(diǎn)功能區(qū)建設(shè)回顧與評析》，《城市建筑》2023年第11期。

（35） 秦書茜、張楠、張勇等：《城中村可持續(xù)更新路徑探索——以長沙后湖黃鶴村為例》，《熱帶地理》2021年第3期。

（36） 梁印龍：《重構(gòu)城市更新利益博弈機(jī)制—一個土地發(fā)展權(quán)“產(chǎn)權(quán)差”的新視角》，《城市規(guī)劃》2024年第3期。

（37） 陳浩、張京祥、吳啟焰：《轉(zhuǎn)型期城市空間再開發(fā)中非均衡博弈的透視——政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角》，《城市規(guī)劃學(xué)刊》2010年第5期。

（38） 嚴(yán)東、郭源園、梁勇林：《城市舊住宅區(qū)改造三方利益關(guān)系探討：以深圳市為例》，《地理研究》2021年第3期。

（39） 朱麗麗、黎斌、楊家文等：《開發(fā)商義務(wù)的演進(jìn)與實(shí)踐：以深圳城市更新為例》，《城市發(fā)展研究》2019年第9期。

（40） 郭友良、李郇、張丞國：《廣州“城中村”改造之謎：基于增長機(jī)器理論視角的案例分析》，《現(xiàn)代城市研究》2017年第5期。

（41） 黃志基、韓丹、易成棟等：《社會網(wǎng)絡(luò)視角下城市更新治理模式比較與機(jī)制優(yōu)化》，《城市發(fā)展研究》2022年第3期。

（42） 岳雋：《深圳原農(nóng)村土地二次開發(fā)模式統(tǒng)籌研究——基于土地增值收益合理分配的視角》，《地域研究與開發(fā)》2015年第5期。

（43） 岳雋、陳小祥、劉挺：《城市更新中利益調(diào)控及其保障機(jī)制探析——以深圳市為例》，《現(xiàn)代城市研究》2016年第12期。

（44） 申文金、任喜洋、張君宇等：《市場均衡視角下農(nóng)村建設(shè)用地入市增值收益博弈與分配研究》，《國土資源科技管理》2023年第1期。

（45） 魏子博、顏玉萍、石曉平等：《城市棚戶區(qū)改造土地增值收益分配機(jī)理研究——基于吉林省松原市的改造案例》，《中國土地科學(xué)》2017年第8期。

（46） 張武林、范明月、史輝情：《基于市民滿意度的城市更新生態(tài)效益評價研究——以西安幸福林帶為例》，《南京信息工程大學(xué)學(xué)報》（自然科學(xué)版）2022年第2期。

（47） 陳美玲、郭紅光、董治：《城市更新效益評價方法與應(yīng)用——基于馬斯洛需求層次理論》，《建筑經(jīng)濟(jì)》2024年第8期。

（48） 柯心怡、李景剛、李燦等：《廣東省城市更新績效的時空變化特征及其影響因素分析》，《中國土地科學(xué)》2022年第6期。

（49） 王丹：《新時代城市更新行動綜合效益評價研究》，《湖南社會科學(xué)》2022年第6期。

（50） 劉迪：《可持續(xù)城市更新的模式研究與政策建議——基于市場理性和社會理性的分析》，《城鄉(xiāng)規(guī)劃》2023年第6期。

（51） 劉彩霞、陳安平：《城市更新的溢價效應(yīng)——來自城中村改造的準(zhǔn)自然實(shí)驗(yàn)》，《中國經(jīng)濟(jì)問題》2021年第4期。

（52） 黃忠華、徐衛(wèi)麗、杜雪君：《城市更新對房地產(chǎn)市場的時空影響效應(yīng)：基于杭州市的實(shí)證研究》，《地理科學(xué)》2019年第11期。

（53） 樂曉輝、陳君嫻、楊家文：《深圳軌道交通對城市空間結(jié)構(gòu)的影響——基于地價梯度和開發(fā)強(qiáng)度梯度的分析》，《地理研究》2016年第11期。

作者簡介：高欣，深圳大學(xué)社會科學(xué)部助理研究員，廣東深圳，518061。

（責(zé)任編輯 趙 亮）