摘要：在“房住不炒”政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)企業(yè)亟須加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理，實(shí)現(xiàn)資金效益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化，推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。文章針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張的嚴(yán)峻形勢(shì)，研究加強(qiáng)項(xiàng)目資金流動(dòng)性管理的重要性和面臨的主要挑戰(zhàn)，提出了一系列管理策略，并從組織保障層面探討了相關(guān)配套措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；資金流動(dòng)；財(cái)務(wù)管理

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控政策的嚴(yán)格管控，融資環(huán)境持續(xù)收緊，市場(chǎng)分化加劇。在“房住不炒”理念的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)從過去的高杠桿擴(kuò)張轉(zhuǎn)向規(guī)范發(fā)展，行業(yè)進(jìn)入存量博弈時(shí)代，資金實(shí)力成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。如何在嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)下強(qiáng)化資金流動(dòng)性管理，最大限度挖掘現(xiàn)有資金的使用效能，防范化解各類資金風(fēng)險(xiǎn)，成為解決當(dāng)前困境、實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)課題。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流動(dòng)性管理的重要性

（一）提高項(xiàng)目成功率

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工交付等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金支持。項(xiàng)目開發(fā)周期動(dòng)輒數(shù)年，投資規(guī)模動(dòng)輒數(shù)億元，資金鏈的穩(wěn)定性和充裕性直接關(guān)系項(xiàng)目能否順利推進(jìn)和按期交付。資金流動(dòng)性管理是保障項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。通過合理規(guī)劃資金使用進(jìn)度，科學(xué)匹配資金籌措和投放節(jié)奏，確保項(xiàng)目各階段資金供給充足、及時(shí)，能夠有效提高項(xiàng)目運(yùn)作效率和成功率。反之，如果資金籌措不力、資金使用失衡，導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)資金短缺，項(xiàng)目進(jìn)度就會(huì)受到嚴(yán)重影響，甚至面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。例如，在土地獲取階段，房地產(chǎn)公司需要在短時(shí)間內(nèi)籌集大量資金參與土地競(jìng)拍。如果資金準(zhǔn)備不足，可能錯(cuò)失獲取優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)；在工程建設(shè)階段，項(xiàng)目推進(jìn)需要持續(xù)的資金投入，如果資金供給出現(xiàn)斷層，工程進(jìn)度就會(huì)延遲，影響項(xiàng)目開發(fā)周期。

（二）滿足項(xiàng)目資金需求

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金需求量大，涉及土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、銷售管理費(fèi)用、稅金等多項(xiàng)支出，少則數(shù)千萬元，多則數(shù)十億元。同時(shí)，資金需求呈現(xiàn)階段性特點(diǎn)，在拿地、開工等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)集中爆發(fā)，資金壓力巨大。高效的資金流動(dòng)性管理是滿足項(xiàng)目資金需求的有效途徑。通過對(duì)項(xiàng)目全周期資金需求進(jìn)行科學(xué)測(cè)算和動(dòng)態(tài)管理，提前做好資金規(guī)劃和籌措安排，合理把控資金成本和風(fēng)險(xiǎn)，可以在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)保證資金供給，滿足項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。具體而言，房地產(chǎn)公司要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)和監(jiān)控，編制滾動(dòng)資金計(jì)劃表，細(xì)化各時(shí)點(diǎn)的資金缺口和閑置情況，提高資金使用的計(jì)劃性和前瞻性。在此基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用銷售回款、銀行貸款、股權(quán)融資等多元化融資手段，擇優(yōu)配置資金來源，在保證資金供給的同時(shí)，最大限度降低資金成本。

（三）提升房地產(chǎn)公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，資金實(shí)力已成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵要素。良好的資金流動(dòng)性管理能力，不僅可以提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，控制財(cái)務(wù)成本和風(fēng)險(xiǎn)，也是房企差異化競(jìng)爭(zhēng)和可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。一方面，穩(wěn)健高效的資金流動(dòng)性管理有助于提高資金使用效率，降低資金占用成本。通過加強(qiáng)資金計(jì)劃管理，盤活存量資金，壓縮資金使用環(huán)節(jié)，減少資金沉淀，可以提高資金周轉(zhuǎn)速度和使用效率，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而降低項(xiàng)目總成本，提高項(xiàng)目利潤(rùn)空間，增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，良好的資金流動(dòng)性管理能力，也是房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力和可持續(xù)發(fā)展能力的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)控，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定性高，優(yōu)秀的資金管理能力可以幫助房企快速應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)項(xiàng)目資金全生命周期進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)優(yōu)化資金配置，合理平衡投資結(jié)構(gòu)，可以提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保障企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流動(dòng)性管理面臨的挑戰(zhàn)

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金投入。以土地獲取為例，在一線城市動(dòng)輒數(shù)十億元的土地出讓金，對(duì)房企的資金實(shí)力提出挑戰(zhàn)。工程建設(shè)階段，項(xiàng)目推進(jìn)需要持續(xù)的資金支持，建安工程、材料設(shè)備采購(gòu)、人工費(fèi)用等需要大額資金，資金需求量大且集中。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，跨度數(shù)年甚至更長(zhǎng)，資金需求具有持續(xù)性和階段性疊加的特點(diǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)的不同時(shí)點(diǎn)，資金需求強(qiáng)度不同，資金籌措和使用壓力持續(xù)存在。如何在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金供給與需求的動(dòng)態(tài)平衡，緩解資金壓力，是房企面臨的重大挑戰(zhàn)。

（二）資金回籠周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回籠周期普遍較長(zhǎng)，這與行業(yè)特性和商業(yè)模式密切相關(guān)。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，從拿地到交付需要大量時(shí)間周期，資金回籠跨度大。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售資金呈現(xiàn)滯后性和不均衡性，銷售回款在項(xiàng)目中后期集中，而前期土地購(gòu)置、建安工程等環(huán)節(jié)資金支出巨大，資金回籠與投入在時(shí)間和金額上錯(cuò)配，加劇資金壓力。整體行業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)比較大，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等多重因素影響，銷售去化周期存在不確定性，銷售不及預(yù)期會(huì)延緩資金回籠進(jìn)度。同時(shí)，按揭貸款占比高，房企資金回籠還受到銀行放款速度的制約。銷售資金難以及時(shí)足額回流，資金循環(huán)周期拉長(zhǎng)，對(duì)資金流動(dòng)性管理形成倒流。一般土地出讓條件要求房企自持商場(chǎng)、酒店等業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目，須待商場(chǎng)、酒店等能開業(yè)運(yùn)營(yíng)后逐年收回投資，資金回籠周期則更長(zhǎng)，多數(shù)在十年以上。

（三）外部融資環(huán)境變化頻繁

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源以外部融資為主，銀行貸款是最主要的融資渠道。然而，近年來銀行房地產(chǎn)貸款額度趨緊，審批門檻抬高，貸款資金支用及還款條件都更趨嚴(yán)格，綜合融資成本顯著上升。同時(shí)，在\"房住不炒\"的政策導(dǎo)向下，房地產(chǎn)信托、債券融資等直接融資渠道也受到嚴(yán)格限制，融資規(guī)模下降，融資期限縮短。外部融資環(huán)境的頻繁變化，給房企的資金籌措帶來較大不確定性。傳統(tǒng)融資渠道受限，房企不得不轉(zhuǎn)向創(chuàng)新融資方式，融資成本高企，資金穩(wěn)定性下降。同時(shí)，在償債高峰期，房企償債壓力加大、資金鏈緊張的局面，若處置不當(dāng)，還可能引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)發(fā)展周期看，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性特征。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，市場(chǎng)分化加劇，部分城市庫(kù)存高企，去化周期延長(zhǎng)。尤其是對(duì)于一些高杠桿擴(kuò)張的房企而言，一旦市場(chǎng)銷售不及預(yù)期，資金回籠乏力，償債壓力驟增，資金鏈極易出現(xiàn)斷裂風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)高溫不減，地價(jià)居高不下，房企拿地成本居高不下，資金沉淀加劇。同時(shí)，建安、人工、材料等成本剛性上漲，進(jìn)一步壓縮房企利潤(rùn)空間，加劇資金緊張局面。在銷售回款不暢、融資渠道收緊、成本費(fèi)用高企的多重壓力下，房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)凸顯，融資環(huán)境惡化。資金實(shí)力較弱的中小房企首當(dāng)其沖，資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)加劇，已有多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，甚至爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。而大型房企也普遍面臨著資金壓力，紛紛通過降杠桿、控規(guī)模、調(diào)結(jié)構(gòu)等方式，合理控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)行業(yè)融資環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)的變化，確保企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。總的來看，無論是從宏觀調(diào)控還是行業(yè)發(fā)展規(guī)律的角度，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊已成為行業(yè)性問題，資金流動(dòng)性管理能力已成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。

（四）政策法規(guī)干預(yù)力度較大

近年來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不斷加大，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和資金回籠產(chǎn)生直接沖擊。在政策調(diào)整的背景之下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，購(gòu)房需求被抑制，銷售回款放緩，資金回籠周期被動(dòng)拉長(zhǎng)。若銷售不達(dá)預(yù)期，資金回籠難以對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)形成有力支撐，房企資金鏈面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)相關(guān)的土地、稅收、金融政策調(diào)整也十分頻繁，政策變化對(duì)房企資金成本和收益預(yù)期形成直接影響，加大了資金使用的不確定性。例如，土地出讓金繳納方式、開發(fā)貸融資條件、按揭放款節(jié)點(diǎn)、預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定等變化，都會(huì)改變房企的資金計(jì)劃和現(xiàn)金流安排。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流動(dòng)性管理策略

（一）合理規(guī)劃資金使用

面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金需求量大、集中的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)資金使用的計(jì)劃性和前瞻性，在時(shí)間和空間上合理規(guī)劃資金投放。通過編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃，細(xì)化分解到各開發(fā)節(jié)點(diǎn)，匹配資金籌措進(jìn)度，確保資金供給和需求在時(shí)點(diǎn)、金額上動(dòng)態(tài)平衡，避免資金錯(cuò)配導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)資金計(jì)劃執(zhí)行的動(dòng)態(tài)管控，跟蹤項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展，及時(shí)優(yōu)化調(diào)整資金安排。針對(duì)銷售回款、融資進(jìn)度等的變化，以及成本、工期等的偏差，動(dòng)態(tài)修訂資金計(jì)劃，保持資金使用的靈活性和彈性。通過滾動(dòng)預(yù)測(cè)項(xiàng)目現(xiàn)金流，前瞻性識(shí)別資金缺口，提前采取應(yīng)對(duì)措施，最大限度減少資金閑置和資金短缺。在規(guī)劃資金使用時(shí)，還應(yīng)統(tǒng)籌資金成本和使用效率。合理平衡資金使用的安全性、收益性和靈活性，既要保障項(xiàng)目資金供給，又要兼顧財(cái)務(wù)成本，提高資金使用效率。通過加強(qiáng)預(yù)算管理，優(yōu)化資源配置，控制成本費(fèi)用，盤活閑置資金，最大限度減少資金占用，為項(xiàng)目創(chuàng)造更大價(jià)值空間。為了進(jìn)一步提升資金規(guī)劃的精細(xì)化水平，房企還需要在編制資金計(jì)劃時(shí)做好銷售回款測(cè)算和資金需求預(yù)估，并將其作為編制依據(jù)。具體而言，在編制項(xiàng)目資金使用計(jì)劃時(shí)，要以銷售和資金回籠預(yù)測(cè)為起點(diǎn)，綜合考慮項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、各階段資金需求強(qiáng)度、籌資策略等因素，在時(shí)間和資金金額兩個(gè)維度上進(jìn)行詳細(xì)的資金使用規(guī)劃。可編制月度、季度、年度等不同時(shí)間跨度的滾動(dòng)資金計(jì)劃，明確資金使用的時(shí)點(diǎn)、金額、用途等，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整優(yōu)化。同時(shí)，要做好全面預(yù)算管理，將資金計(jì)劃與預(yù)算管理有效結(jié)合。一方面，要以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)編制項(xiàng)目預(yù)算，合理匹配項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用、資金收支計(jì)劃，統(tǒng)籌兼顧資金平衡。另一方面，要強(qiáng)化預(yù)算剛性約束，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控，嚴(yán)控預(yù)算外支出，提高預(yù)算執(zhí)行率。通過預(yù)算控制，嚴(yán)格把關(guān)資金使用，加強(qiáng)資金使用全過程管理，提高資金使用效率。

（二）加強(qiáng)銷售回款管理

銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來源，加強(qiáng)銷售回款管理是緩解資金回籠壓力的關(guān)鍵舉措。首先，要根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)需求，制定科學(xué)的產(chǎn)品價(jià)格策略和銷售計(jì)劃，合理把握銷售節(jié)奏和去化速度，為資金回籠奠定基礎(chǔ)。通過匹配項(xiàng)目工程進(jìn)度和資金預(yù)算，前瞻性地規(guī)劃銷售目標(biāo)和回款計(jì)劃，引導(dǎo)銷售規(guī)劃" " "與資金需求相匹配。對(duì)于售樓部等部門要采取積極有效的銷售策略和營(yíng)銷手段，加快資金回籠速度。針對(duì)預(yù)售資金分期回流的特點(diǎn)，靈活設(shè)置銷售回款節(jié)點(diǎn)和比例，鼓勵(lì)一次性付款；針對(duì)按揭客戶，加強(qiáng)與銀行的業(yè)務(wù)協(xié)作，提高按揭放款效率，及時(shí)足額回收銷售款。同時(shí)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)銷售數(shù)據(jù)和回款進(jìn)度，加大對(duì)逾期款項(xiàng)的催收力度，將回款責(zé)任落實(shí)到人，激勵(lì)銷售人員加快資金回籠。在銷售資金流動(dòng)的同時(shí)，重視客戶關(guān)系維護(hù)，完善售后服務(wù)體系，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，鞏固客戶滿意度和品牌美譽(yù)度，建立良性口碑，帶動(dòng)銷售去化，促進(jìn)資金加速回流。最后，要采取切實(shí)有效措施盤活預(yù)售監(jiān)管資金，在滿足銷售需求的前提下，分批次推售，避免初始監(jiān)管金額過大，達(dá)到銷售進(jìn)度節(jié)點(diǎn)后，應(yīng)及時(shí)提取監(jiān)管戶可用資金，同時(shí)密切關(guān)注保函替代監(jiān)管等政策落地情況，及時(shí)跟進(jìn)盤活預(yù)售監(jiān)管資金。

（三）拓寬融資渠道

在外部融資環(huán)境趨緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)作為，多渠道拓展融資來源，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目開發(fā)提供穩(wěn)定、充足的資金保障。一方面，要加強(qiáng)與銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略合作，爭(zhēng)取優(yōu)惠信貸政策支持，提高授信額度和放款速度，確保項(xiàng)目開發(fā)貸款等主要融資渠道通暢。另一方面，要積極探索創(chuàng)新融資模式，發(fā)掘多元化的融資渠道。例如，符合條件的企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券、公司債券等，直接從資本市場(chǎng)募集項(xiàng)目開發(fā)資金；針對(duì)自持比例高、資金占?jí)捍?、回收期長(zhǎng)的綜合體項(xiàng)目，嘗試REITs等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，盤活存量資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)；引入戰(zhàn)略投資者，開展股權(quán)合作，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的資本支持。同時(shí)，還要加強(qiáng)內(nèi)部資金統(tǒng)籌，推進(jìn)集團(tuán)內(nèi)部資金歸集和調(diào)撥，提高資金使用效率；通過股東增資、利潤(rùn)留存等方式，補(bǔ)充企業(yè)自有資本，增強(qiáng)資金實(shí)力。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)面臨著多重風(fēng)險(xiǎn)，尤其是政策變化、市場(chǎng)波動(dòng)帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，需要房企高度重視，建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)對(duì)機(jī)制。要加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、調(diào)控政策走向、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研判，準(zhǔn)確把握外部環(huán)境變化，及時(shí)識(shí)別和評(píng)估潛在的資金風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)可能出現(xiàn)的資金錯(cuò)配、資金短缺等風(fēng)險(xiǎn)情形，要制定完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案和處置措施，明確風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)流程和責(zé)任主體，確保風(fēng)險(xiǎn)能夠得到及時(shí)有效的控制和化解。定期開展資金風(fēng)險(xiǎn)排查，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)償債能力指標(biāo)、現(xiàn)金流指標(biāo)等預(yù)警指標(biāo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常變動(dòng)，啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案。加強(qiáng)全面預(yù)算管理，將資金風(fēng)險(xiǎn)管理嵌入預(yù)算編制和執(zhí)行的全過程。通過事前預(yù)算審核把關(guān)，事中執(zhí)行監(jiān)控預(yù)警，事后偏差分析和優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金使用全流程的風(fēng)險(xiǎn)管控，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

與此同時(shí)房企可建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)資金狀況，及時(shí)預(yù)警資金風(fēng)險(xiǎn)。如圍繞償債能力，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo);圍繞營(yíng)運(yùn)能力，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo);圍繞盈利能力，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)銷售凈利率、銷售毛利率、凈資產(chǎn)收益率、資本金收益率等指標(biāo);圍繞發(fā)展能力，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率等指標(biāo)。同時(shí)，還要關(guān)注預(yù)售資金到位率、項(xiàng)目資金缺口、融資到位率、房地產(chǎn)信貸政策變化等非財(cái)務(wù)指標(biāo)。通過構(gòu)建涵蓋資金風(fēng)險(xiǎn)全景的預(yù)警指標(biāo)體系，量化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)，借助信息化手段實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、動(dòng)態(tài)預(yù)警、定期排查，為風(fēng)險(xiǎn)防控提供數(shù)據(jù)支撐和決策參考。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流動(dòng)性管理的組織保障

（一）成立專門的資金管理部門

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金管理涉及籌資、投資、營(yíng)運(yùn)等多個(gè)環(huán)節(jié)，業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)，需要組織保障給予有力支撐。成立專門的資金管理部門，是加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理的重要舉措。一方面，要明確資金管理部門的職能定位，賦予其資金計(jì)劃、籌措、配置、監(jiān)控等方面的管理權(quán)限，確保資金管理職責(zé)到位、落地。健全資金管理部門的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置，配備足夠的專業(yè)人才隊(duì)伍，保障部門高效運(yùn)轉(zhuǎn)。資金管理部門要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)、投資、營(yíng)銷等相關(guān)部門，建立溝通協(xié)作機(jī)制，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展、資金需求等信息，優(yōu)化資源配置，提高資金使用效率。資金管理部門還要發(fā)揮資金風(fēng)險(xiǎn)管控的職能，建立資金風(fēng)險(xiǎn)防控體系，加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、預(yù)警和處置，確保資金安全。

（二）完善資金管理制度和流程

房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全覆蓋資金計(jì)劃、籌措、配置、核算、風(fēng)險(xiǎn)控制等各環(huán)節(jié)的資金管理制度體系，明確管理職責(zé)邊界、業(yè)務(wù)操作規(guī)程、風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)等，為資金管理提供制度遵循。制度建設(shè)要立足企業(yè)實(shí)際，圍繞提高資金使用效率、防范資金風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，兼顧制度的前瞻性、系統(tǒng)性和可操作性。要加強(qiáng)對(duì)資金管理環(huán)節(jié)的流程再造，優(yōu)化業(yè)務(wù)處理流程和審批程序，提高資金調(diào)配和使用的精準(zhǔn)性、及時(shí)性。同時(shí)，要建立資金管理的信息化平臺(tái)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)資金數(shù)據(jù)的集中管理、實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、動(dòng)態(tài)預(yù)警，提升管理效能。要加強(qiáng)資金管理制度和流程的宣貫、執(zhí)行和監(jiān)督。通過培訓(xùn)教育、督導(dǎo)檢查等方式，增強(qiáng)全員的資金管理意識(shí)和執(zhí)行力，確保制度落地生效。

（三）加強(qiáng)人員培訓(xùn)和考核

不僅是外部的完善，對(duì)于資金管理人員的培訓(xùn)和考核也應(yīng)提高。要建立健全資金管理人員的培養(yǎng)機(jī)制，針對(duì)不同崗位、層級(jí)，開展有針對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和能力提升項(xiàng)目，促進(jìn)員工掌握先進(jìn)的資金管理理念、工具和方法，提高業(yè)務(wù)技能和職業(yè)素養(yǎng)。培訓(xùn)內(nèi)容要緊扣資金管理實(shí)務(wù)，兼顧理論性和實(shí)操性，拓寬資金管理人員的專業(yè)視野。培訓(xùn)方式要靈活多樣，綜合運(yùn)用課堂教學(xué)、在崗指導(dǎo)、交流研討、案例分析等方法，提高培訓(xùn)的針對(duì)性和有效性。同時(shí)，要加強(qiáng)后續(xù)跟蹤和評(píng)估，建立培訓(xùn)效果的反饋機(jī)制，持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)質(zhì)量?？己私Y(jié)果要與薪酬福利、職業(yè)發(fā)展掛鉤，形成獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的正向激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

（四）加強(qiáng)資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，信息技術(shù)日新月異，大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等新技術(shù)廣泛應(yīng)用于企業(yè)管理的各個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)信息化發(fā)展趨勢(shì)，加快資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)，利用先進(jìn)的信息技術(shù)手段，提升資金管理的精細(xì)化、智能化水平。一方面，要建立覆蓋項(xiàng)目全生命周期的資金管理信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資金業(yè)務(wù)一體化、數(shù)據(jù)共享化。通過信息平臺(tái)將資金計(jì)劃、籌措、配置、使用、核算、監(jiān)控等各環(huán)節(jié)有機(jī)集成，打通業(yè)務(wù)鏈條，提高協(xié)同效率。借助信息化手段，可以實(shí)現(xiàn)資金業(yè)務(wù)全流程線上化處理，簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，提升工作效率。同時(shí)，信息平臺(tái)有利于資金數(shù)據(jù)的集中管理和共享應(yīng)用，為管理決策提供數(shù)據(jù)支持。另一方面，要加強(qiáng)資金數(shù)據(jù)的分析應(yīng)用，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)賦能資金精細(xì)化管理。房企可以在資金管理信息系統(tǒng)中嵌入大數(shù)據(jù)分析模型，對(duì)銷售回款、資金成本、現(xiàn)金流等海量數(shù)據(jù)進(jìn)行即時(shí)分析，多維度挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值，形成可視化的分析結(jié)果，為資金優(yōu)化配置、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供決策參考。比如，通過對(duì)歷史銷售數(shù)據(jù)的分析，形成銷售回款預(yù)測(cè)模型，為資金計(jì)劃編制提供數(shù)據(jù)支撐;通過對(duì)資金使用數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)和趨勢(shì)分析，動(dòng)態(tài)預(yù)警資金錯(cuò)配和缺口風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)管控的前瞻性和時(shí)效性。房企還可以利用人工智能、機(jī)器學(xué)習(xí)等新技術(shù)，在資金管理信息系統(tǒng)中嵌入智能算法，實(shí)現(xiàn)資金管理流程的自動(dòng)化和智能化。如運(yùn)用智能算法自動(dòng)生成資金滾動(dòng)預(yù)算，基于風(fēng)險(xiǎn)偏好自動(dòng)預(yù)警和提示風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用知識(shí)圖譜技術(shù)智能匹配融資渠道和方式等，從而提高資金管理的智能化水平，為管理人員賦能減負(fù)。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金流動(dòng)性管理是房企可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在\"房住不炒\"的政策導(dǎo)向下，在房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷趨嚴(yán)的大背景下，房企要主動(dòng)順應(yīng)行業(yè)發(fā)展新形勢(shì)，將資金流動(dòng)性管理提升到戰(zhàn)略高度。通過建立專業(yè)化的資金管理組織體系，完善資金管理制度流程，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，構(gòu)建全面風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，打造資金精細(xì)化管理的核心能力。

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（作者單位：廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司）