摘 要：受市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)以及國家宏觀政策調(diào)整等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)自步入21世紀(jì)以來，面臨日趨嚴(yán)峻的發(fā)展考驗(yàn)，相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有行業(yè)集中化加劇、資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性以及開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性等特點(diǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)伴隨房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作呈現(xiàn)多樣化態(tài)勢(shì)。在此背景下基于當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)若想構(gòu)建高效完善的內(nèi)部管理機(jī)制，提高企業(yè)內(nèi)部管理效能，務(wù)必對(duì)內(nèi)部控制管理加以高度重視，以此作為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)穩(wěn)定獲利的有力前提。本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制展開理論概述，并從現(xiàn)狀問題以及應(yīng)對(duì)策略兩方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行深度剖析，力求在提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平的基礎(chǔ)上，推動(dòng)我國房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問題；對(duì)策

目前，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇以及房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，房企之間圍繞價(jià)格展開的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，盡管政府為調(diào)控市場(chǎng)環(huán)境出臺(tái)了多項(xiàng)政策法規(guī)，但受房地產(chǎn)開發(fā)周期以及獲利時(shí)間長(zhǎng)等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制工作時(shí)暴露諸多問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正視所處市場(chǎng)環(huán)境，積極尋求解決內(nèi)部控制體系缺失、內(nèi)部控制執(zhí)行力不足、企業(yè)各層級(jí)之間溝通不暢以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力有限等問題的策略，在提高企業(yè)內(nèi)部控制力度的同時(shí)，對(duì)潛在的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)加以防范，支撐房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，維持我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制相關(guān)理論概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的一般性和特殊性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制制度時(shí)，應(yīng)在遵循國家制度法規(guī)的基礎(chǔ)上，考慮企業(yè)所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及社會(huì)發(fā)展環(huán)境，才能確保建成的內(nèi)部控制制度兼具高效性與科學(xué)性[1]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)組織開展的房屋建設(shè)項(xiàng)目耗費(fèi)的時(shí)間周期較長(zhǎng)，且極易受國家相關(guān)政策變動(dòng)影響，因此需要同政府部門加強(qiáng)溝通合作，加之建設(shè)項(xiàng)目對(duì)人員、土地以及資金提出了較大需求，因此在識(shí)別分析房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，務(wù)必正視內(nèi)部控制建設(shè)的特殊性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目地域相對(duì)分散，各地政府出臺(tái)的政策細(xì)則不盡相同，經(jīng)營環(huán)境存在差異使得房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)內(nèi)部控制制度時(shí)需要綜合考量多方要素，遵從內(nèi)部控制的特殊性原則。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

1.它是應(yīng)對(duì)行業(yè)特殊性的手段

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作需要大量資金，同時(shí)面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，因此對(duì)內(nèi)部控制要求較高。內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要，是應(yīng)對(duì)行業(yè)特殊性的必要措施。房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定性因素多，需要大量資金和材料投入，導(dǎo)致資金壓力大[2]。企業(yè)通常通過預(yù)售籌集資金，但效果有限。因此，內(nèi)部控制對(duì)于減少資金浪費(fèi)、緩解資金壓力、評(píng)估項(xiàng)目收益和防范風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤。

2.它是應(yīng)對(duì)外部不確定因素的內(nèi)在要求

房地產(chǎn)企業(yè)基數(shù)不斷加大的同時(shí)，眾多企業(yè)卻并未對(duì)內(nèi)部控制體系建設(shè)予以關(guān)注，因而為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作發(fā)展誘發(fā)了諸多隱患問題。房?jī)r(jià)逐年遞增使得投資炒房行為愈演愈烈，為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，我國出臺(tái)了多項(xiàng)法規(guī)政策，盡管以上問題得到了極大遏制，但也從側(cè)面影響房地產(chǎn)企業(yè)存續(xù)發(fā)展。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，盲目拓寬項(xiàng)目規(guī)模、忽略內(nèi)部控制工作或風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較差的房地產(chǎn)企業(yè)更容易受到國家法規(guī)政策的影響，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)較大，為應(yīng)對(duì)國家政策調(diào)整以及其他不確定因素所帶來的影響，對(duì)內(nèi)部控制體系加以完善是房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必關(guān)注且需要重點(diǎn)落實(shí)的工作事項(xiàng)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作存在的問題

（一）內(nèi)部控制管理體系不完善

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)愈演愈烈，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)還經(jīng)營著其他業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營上仍存在諸多問題，內(nèi)部控制體系同企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相背離是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵誘因。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系流于表面，企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)混亂，加劇了企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作過程出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患或糾紛事項(xiàng)的概率，以上問題的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成不同程度的影響，同時(shí)也會(huì)威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)作，究其原因在于房地產(chǎn)企業(yè)建成的內(nèi)部控制體系不夠完善。

（二）內(nèi)部控制決策執(zhí)行力度不足

內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的健全與否同房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平密切相關(guān)，如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的內(nèi)部控制機(jī)制存在隱患漏洞，便會(huì)影響企業(yè)戰(zhàn)略決策的執(zhí)行力度，導(dǎo)致內(nèi)部控制目標(biāo)未能得以落地達(dá)成[3]。部分房地產(chǎn)企業(yè)即便能夠依照既定的工作目標(biāo)推進(jìn)內(nèi)部控制工作，但由于缺少監(jiān)督機(jī)制的輔助支撐，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作流程存在諸多問題，加之我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)部門用以負(fù)責(zé)有關(guān)內(nèi)部控制工作的相關(guān)事宜，使得內(nèi)部控制監(jiān)督未能發(fā)揮出應(yīng)有的作用價(jià)值，因而結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀來看，加大內(nèi)部控制監(jiān)督管理力度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。

（三）內(nèi)部控制活動(dòng)層級(jí)溝通不暢

房地產(chǎn)企業(yè)所開展的內(nèi)部控制工作涵蓋的內(nèi)容與流程事項(xiàng)相對(duì)復(fù)雜，企業(yè)組織架構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略以及人力資源均屬于內(nèi)部控制工作的監(jiān)督管理范疇。近幾年來由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，使得房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的改革與發(fā)展壓力來自多個(gè)方面，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開展的內(nèi)部控制活動(dòng)已無法順應(yīng)變化激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致企業(yè)管理層同各職能部門之間溝通不暢的問題愈演愈烈，管理層制定的經(jīng)營決策難以得到落實(shí)推進(jìn)，進(jìn)而削弱內(nèi)部控制的作用價(jià)值。

（四）對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別能力有限

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入白熱化階段，房地產(chǎn)企業(yè)若想把握有利的市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)，在追求可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)達(dá)成的同時(shí)獲取穩(wěn)定利潤，首要前提是對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別防范，在弱化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)自身帶來不利影響的基礎(chǔ)上，規(guī)避經(jīng)濟(jì)損失造成的資金缺口，確保企業(yè)流動(dòng)資金穩(wěn)定，以此支撐企業(yè)運(yùn)營建設(shè)項(xiàng)目的穩(wěn)步開展。然而實(shí)際情況卻是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更為關(guān)注利潤營收，重視擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)模，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重視程度嚴(yán)重不足，加之部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于風(fēng)險(xiǎn)防范與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力較弱，使得企業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)較為被動(dòng)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的有效應(yīng)對(duì)策略

（一）建立完善統(tǒng)一的內(nèi)部控制體系

建立完善統(tǒng)一的內(nèi)部控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)大力推進(jìn)內(nèi)部控制工作的首要前提，唯有如此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作才能得以有序開展，在提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力的同時(shí)，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠以較強(qiáng)的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)固市場(chǎng)地位。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的關(guān)鍵核心，企業(yè)管理者應(yīng)將內(nèi)部控制同企業(yè)運(yùn)作發(fā)展聯(lián)系起來，在召開管理層決策會(huì)議后，同企業(yè)各職能部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部協(xié)同統(tǒng)一的內(nèi)部控制體系。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程，在把控好國家政策趨勢(shì)的同時(shí)，協(xié)調(diào)好企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)內(nèi)部控制工作流程細(xì)則加以梳理細(xì)化，需要注意的是，隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范疇的逐步拓寬，企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部控制體系也需相應(yīng)地做出優(yōu)化調(diào)整，確保內(nèi)部控制體系能夠以前瞻性的視角建成完善，以此服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員同內(nèi)部控制執(zhí)行以及企業(yè)內(nèi)部控制水平存在直接聯(lián)系，管理人員不僅需要革新管理意識(shí)，具備一定的專業(yè)水平與管理經(jīng)驗(yàn)，還需秉承較高的職業(yè)素養(yǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)行業(yè)法規(guī)，確保自身專業(yè)能力能夠順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程，且能夠勝任當(dāng)前市場(chǎng)背景下企業(yè)內(nèi)部控制工作所需。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加大對(duì)管理人員的教育培訓(xùn)力度，引導(dǎo)其自覺地履行好職能義務(wù)并執(zhí)行內(nèi)控制度，以高效的內(nèi)部控制管理工作為企業(yè)運(yùn)作發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督體系

為從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)內(nèi)部控制工作中表現(xiàn)出的現(xiàn)狀問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以管理層所規(guī)劃的戰(zhàn)略路徑為導(dǎo)向，對(duì)內(nèi)部監(jiān)督體系加以完善，推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部控制體系的有效實(shí)施，增強(qiáng)企業(yè)管理效能。將監(jiān)督管理工作貫徹內(nèi)部控制工作始終，在提高內(nèi)部控制執(zhí)行力的基礎(chǔ)上，能夠弱化因內(nèi)部控制體系不完善或內(nèi)部控制執(zhí)行不力而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理發(fā)展帶來的不利影響。從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門抽調(diào)管理人員組建內(nèi)部控制管理團(tuán)隊(duì)存在一系列的弊端問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)審部門，將其同財(cái)務(wù)部門劃分開來，由內(nèi)審部門負(fù)責(zé)監(jiān)督把控內(nèi)部控制執(zhí)行過程，進(jìn)而在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建各管理職能部門相互監(jiān)督、溝通協(xié)作的內(nèi)部控制管理機(jī)制。內(nèi)審人員應(yīng)正視自身工作價(jià)值，明確內(nèi)部控制工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作發(fā)展起到的推動(dòng)性作用，嚴(yán)格遵循工作章程推進(jìn)內(nèi)部控制執(zhí)行，同時(shí)還需秉承具體問題具體分析的工作原則，針對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行過程中暴露的問題，尋求切實(shí)可行的解決對(duì)策，以提高內(nèi)部控制執(zhí)行效率，防范企業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部控制體系，對(duì)于內(nèi)部控制體系存在的設(shè)計(jì)不足或漏洞缺失，應(yīng)盡早對(duì)其加以完善，確保內(nèi)部控制制度能夠兼具科學(xué)性與規(guī)范性，在滿足房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作發(fā)展所需的基礎(chǔ)上，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）從內(nèi)部控制實(shí)踐中總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

為切實(shí)保障內(nèi)部控制執(zhí)行到位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，借助內(nèi)部控制工作對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)予以控制，以最佳的內(nèi)部控制效果為企業(yè)存續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航，助推國有企業(yè)邁向可持續(xù)發(fā)展路徑。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)起帶頭作用，對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中內(nèi)控制度的應(yīng)用實(shí)踐給予高度重視，在企業(yè)內(nèi)部形成重視內(nèi)部控制工作的良好風(fēng)氣，同時(shí)還需把控企業(yè)所處的行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)內(nèi)部控制活動(dòng)加以細(xì)化調(diào)整，為企業(yè)管理層與各職能部門之間搭建良好的溝通橋梁，在避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)溝通不暢問題的基礎(chǔ)上，確保各職能部門能夠嚴(yán)格遵循企業(yè)管理層規(guī)劃的戰(zhàn)略決策推進(jìn)管理工作事項(xiàng)。盡管企業(yè)所采取的內(nèi)部控制措施未必盡善盡美，但也必須以房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展路徑為參考，不得盲目借鑒同行業(yè)企業(yè)優(yōu)勢(shì)經(jīng)驗(yàn)。此外，由于內(nèi)部控制工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐，極易受不可控因素影響導(dǎo)致部分管理措施未能得到有效推進(jìn)，以企業(yè)流動(dòng)資金為例，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)金流匱乏不足以支撐企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)的情況下，即便企業(yè)管理者預(yù)設(shè)較為科學(xué)的內(nèi)部控制措施，但大概率無法投入具體實(shí)踐當(dāng)中，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)若想達(dá)成內(nèi)部控制管理目標(biāo)則必須采取臨時(shí)性措施，確保內(nèi)部控制工作得以如常開展。因此，除常見的內(nèi)控措施之外，房地產(chǎn)企業(yè)有必要針對(duì)可能出現(xiàn)的突發(fā)情況建立應(yīng)急機(jī)制，用以應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)作過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題。

（四）構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作發(fā)展而言至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)為識(shí)別把控各類風(fēng)險(xiǎn)隱患，有必要構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，通過落實(shí)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管控，確保企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)被精準(zhǔn)識(shí)別，以便依據(jù)具體的風(fēng)險(xiǎn)問題制定解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)將內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)口前移，將可能對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響的各類因素控制在一定范圍內(nèi)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制也可用于對(duì)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目的科學(xué)取舍，借助敏感度分析、定量分析、事件樹分析等方法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的可行性以及風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)抵御能力判斷是否有必要開展這一項(xiàng)目，若項(xiàng)目收益高于風(fēng)險(xiǎn)損益，則該項(xiàng)目具有一定的可行性，如風(fēng)險(xiǎn)損益高于項(xiàng)目收益，則房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)該項(xiàng)目加以慎重考量。

結(jié)語

內(nèi)部控制工作的高效開展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作發(fā)展而言具有重要意義，經(jīng)濟(jì)下行使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間被不斷壓縮，所面臨的市場(chǎng)壓力與日俱增，迫使房地產(chǎn)企業(yè)尋求改革發(fā)展路徑。為此，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必對(duì)內(nèi)部控制工作予以高度關(guān)注，并正視企業(yè)內(nèi)部控制工作存在的問題，尋求切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)舉措，力求借助內(nèi)部控制工作的穩(wěn)步推進(jìn)，規(guī)避企業(yè)潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，緩解企業(yè)面臨的發(fā)展壓力，助力房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：鐘佳鵬（1985.11—），男，漢族，湖北襄陽人，本科，會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理。